Māju īpašnieku partnerības (saīsināti HOA) ir unikālas mājas pārvaldīšanas formas. Viņu darbību regulē daudzi normatīvie akti. Mājokļu kodeksu var uzskatīt par galveno dokumentu, kas nosaka HOA pilnvaras un visu darbu. Kopsapulcei ar HOA valdi ir jārīkojas saskaņā ar mūsdienu likumdošanu, un šodien piedāvātajā rakstā visdetalizētāk apskatīsim visu, kas attiecas uz HOA un tās valdes tiesībām un pienākumiem.
Ko HOA var darīt?
Īsāk sakot, tas ir veikt darbus, kas saistīti ar mājas pārvaldīšanu, tas ir, veikt tādas darbības, kas agrāk bija vadības uzņēmuma uzmanības centrā (komerciālas organizācijas vai mājokļu departamenta formā).
Un tagad sīkāk aplūkosim visu šajā koncepcijā iekļauto darbību jomu. Ko īsti īrnieki pilnvaro savus pārstāvjus HOA valdes vēlēšanās?
Mājokļu kodeksa 137. rakstā, kas veltīts šādu jautājumu regulēšanai, lasāms:
- HOA ir tiesības slēgt līgumus ar vadības un apsaimniekošanas uzņēmumiem, kas saistīti ar daudzdzīvokļu ēkas apkalpošanu un pilna servisa nodrošināšanu.
- Tai ir tiesības veikt noteiktus darbus, neizmantojot Kriminālkodeksa pakalpojumus (piemēram, īrēt tīrīšanas līdzekļus piekļuvei vai organizēt neatkarīgu atkritumu izvešanu).
- HOA nodarbojas ar ienākumu un izdevumu aprēķināšanu, nosakot nepieciešamos līdzekļus mājas uzturēšanai, samaksu par darbuzņēmēju darbībām, rezerves fonda izveidošanu, kā arī tiem, kas paredzēti kapitālais remonts.
Un arī?
Citas HOA valdes tiesības ietver:
- Partnerība var veikt norēķinus saskaņā ar līgumiem ar fiziskām un juridiskām personām par sniegtajiem pakalpojumiem.
- Saskaņā ar likumā noteikto kārtību HOA var vērsties bankā vai pie privātpersonām par kredīta līdzekļiem.
- Viņš ir atbildīgs par īpašuma, ieskaitot nekustamo īpašumu, pārdošanu, apmaiņu un nomu. Piemēram, HOA ir tiesības iekasēt nodevas no uzņēmējiem, kuri vēlas īrēt biroja telpas ēkā vai veikt tirdzniecību.
- HOA aprēķina īres maksu, pamatojoties uz izmaksu tāmēm.
- Tā arī iekasē šo īres maksu no daudzdzīvokļu ēkas telpu īpašniekiem un īrniekiem.
- Starp viņa tiesībām ir arī juridisku pasākumu pieņemšana pret personām, kuras ir parādā īri vai īri, un tas noteikti jāatspoguļo HOA valdes sēžu protokolos.
HOA harta kā galvenais dokuments
Šīs organizācijas statūtos ir jāiekļauj viss un pilnīgais HOA piederošo pilnvaru saraksts. Piemēram, šajā sarakstā var būt atļauja veikt rekonstrukciju, veikt izmaiņas vietējā teritorijā automašīnu novietošanas aprīkojuma veidā utt. Visas šīs organizācijas tiesības, kas uzskaitītas tās hartā, nedrīkst būt pretrunā ar Mājokļu kodeksa saturu. Viņi var tikai papildināt un paplašināt tā galvenos noteikumus tikai īpašās situācijās.
Personālsabiedrības valde vairākuma tiesību izmantošanu veic darba kārtībā - tiek aprēķināta īres maksa, līdzekļi tiek iedalīti bankas kontos, tiek turēts HOA valdes protokols. Šīs darbības ir paredzētas pašreizējam darbam. Visu minēto darbību likumības ievērošanu uzrauga īpaša komisija, ko sauc par revīzijas komiteju trīs līdz četru cilvēku sastāvā. Tās sastāvs nav starp valdes locekļiem vai citiem HOA darbiniekiem.
Ja jums jāveic lielas izmaiņas (piemēram, jāpārkārto HOA struktūra, jāmaina dažādiem fondiem piešķirto līdzekļu attiecība un jāpārbūvē ēka), valdei tiek prasīts organizēt visu iedzīvotāju kopsapulci ar balsošanai uzdoto jautājumu. Tiesības veikt HOA deklarētās darbības saņems tikai ar pozitīvu balsu vairākumu.
Par HOA iespējām
Diezgan bieži HOA valdes locekļiem, izmantojot savas tiesības, ir virkne jautājumu, kas saistīti ar daudzām pretrunīgi vērtētām vai problemātiskām tēmām. Zemāk mēs sniedzam piemērotāko no tiem.
Viens no aktuālajiem jautājumiem ir valdes atteikums izsniegt īrniekiem sertifikātus (par ģimenes sastāvu vai paplašinātiem paziņojumiem), pamatojoties uz īres parādiem. Dabisks jautājums: vai personālsabiedrības valdei ir tiesības parādsaistību gadījumā atteikties izsniegt sertifikātus saviem biedriem?
Šī prakse ir pretrunā ar likumu. Tajā pašā laikā HOA varas iestādes vispārēji izmanto šādas darbības ar mērķi mudināt iedzīvotājus segt parādu vai tā daļu. Jums jāzina, ka nepieciešamo sertifikātu izsniegšana tiek uzskatīta nevis par HOA tiesībām, bet gan par pienākumu. Tas attiecas arī uz gadījumiem, kad iedzīvotājiem ir jebkura lieluma parādi par komunālajiem pakalpojumiem.
Vai pieeja dzīvoklim ir likumīga?
Vēl viens problemātisko kategoriju bieži uzdotais jautājums ir par personālsabiedrības priekšsēdētāja vai valdes pilnvarām ieiet dzīvoklī un to pārbaudīt. Līdzīgas situācijas nav raksturīgas tipiskam HOA paneļa protokolam. Mūsu konstitūcija kā pamatlikums nosaka ikviena pilsoņa tiesības uz savas mājas neaizskaramību. Praksē tas nozīmē, ka bez dzīvokļu īpašnieku atļaujas nevienam nav tiesību tajā ienākt. Izņēmums attiecas tikai uz gadījumiem, kad pastāv orderis vai draudi veikt teroristu uzbrukumus vai kataklizmas (cilvēka radītas vai dabiskas).
Citos gadījumos (arī ārkārtas situācijās, piemēram, caurules pārtraukuma gadījumā) iekļūšana dzīvoklī ir iespējama tikai ar īrnieka atļauju. Tāpēc jebkuri attaisnojumi piekļuvei telpai (skaitītāju pārbaudei vai rādījumu ņemšanai, spiediena mērīšanai, temperatūras mērīšanai utt.) Ir nelikumīgi.
Par sodiem un soda naudām
Vēl viena, ne mazāk aktuāla problēma ir HOA autoritāte procentu aprēķināšanā. Personālsabiedrībai ir tiesības uz to gadījumā, ja šāda funkcija ir paredzēta hartā, kuru pieņēma iedzīvotāju kopsapulce. Šis pasākums attiecas uz piespiedu līdzekļiem, kuru mērķis ir stimulēt parādniekus priekšlaicīgi izmaksāt līdzekļus par mājokli.
Naudas sodu piešķiršanas procedūra ir stingri reglamentēta un noteikta Hartā. Šajā gadījumā uzmanība jāpievērš Krievijas Federācijas Nodokļu kodeksa noteikumiem, kas attiecas uz soda maksimālo robežu. Piemēram, par katru nokavēto maksājuma dienu ir aizliegts iekasēt soda naudu, kas pārsniedz 1/30 no refinansēšanas likmes.
Vai mums ir pienākums parakstīt līgumu ar HOA?
Dažreiz iedzīvotāji var būt sašutuši par HOA priekšlikumu parakstīt pakalpojumu līgumu. Vai šādi līgumi būtu jāslēdz un vai HOA ir pienākums to darīt? Šī prakse ir absolūti normāla. Māju īpašnieku asociāciju tiesības slēgt līgumus, kā arī noteikums, kas regulē maksājumu aprēķināšanu, ir noteiktas RF Mājokļu kodeksa 137. pantā.
Šādu parakstītu līgumu klātbūtnē valdei ir tiesības iedzīvotāju vārdā slēgt visa veida darījumus ar komunālo pakalpojumu sniedzējiem. Ja starp īpašnieku un HOA nav vienošanās, iedzīvotājiem vajadzīgie līgumi būs jāslēdz patstāvīgi operējošā uzņēmuma pārstāvniecībā.
Uzmanību: pārkāpums!
Nākamā problēma, kas bieži rodas daudzdzīvokļu ēkās, ir parādnieku saraksta ievietošana HOA valdē publiskai demonstrēšanai. Šajā gadījumā iedzīvotāju sašutums ir diezgan pamatots un loģisks.Saskaņā ar likumu (mēs runājam par personas datiem) ir aizliegts tieši atklāt šo informāciju. Valdei nav tiesību publicēt datus par iedzīvotājiem bez viņu rakstiskas piekrišanas. Tas attiecas ne tikai uz adresēm, pilnu vārdu iedzīvotāju pases un pasu dati, kā arī esošā parāda lielums.
Šādus sarakstus valde var sastādīt iekšējai lietošanai un veikt pasākumus parādnieku ietekmēšanai. Tie jāuzglabā seifā telpās. Šādas nelikumīgas publikācijas gadījumā parādniekam ir visas tiesības pārsūdzēt tiesā morālā kaitējuma kompensāciju. Maksimāli iespējamā HOA rīcība šajā gadījumā ir paziņojuma par uzkrāto kopējo komunālo parādu izlikšana un brīdinājums par gaidāmo pārsūdzību tiesā.
HOA valdes pienākumi
Viņu saraksts ir sniegts Krievijas Federācijas Civilkodeksa Nr. 148-149 pantos. Ko īsti HOA valde ir parādā dzīvokļu īpašniekiem, kuri to izvēlas?
- Ievērot tiesiskos noteikumus un Hartas noteikumus.
- Pārrauga, kā iedzīvotāji pilda savus pienākumus attiecībā uz objekta uzturēšanu.
- Tieši pārvaldiet daudzdzīvokļu ēku vai kontrolējiet uzņēmumu, kas veic šo pārvaldību.
- Slēdziet līgumus ar komunālo pakalpojumu sniedzējiem un apakšuzņēmējiem.
- Iesaistīties līgumos par ēkas remontu un uzturēšanu.
- Saglabājiet to iedzīvotāju sarakstus, kuri ir partnerības dalībnieki.
- Nodarbojieties ar grāmatvedību, veiciet ienākumu un izdevumu aprēķinus, nomas maksas iekasēšanu.
- Veikt uzskaiti un izsniegt nepieciešamos sertifikātus iedzīvotājiem - HOA biedriem.
- Organizēt iedzīvotāju kopsapulces, sniedzot HOA valdes atskaites par paveikto darbu.
- Kontrolēt partnerības priekšsēdētāja darbību.
Kādi ir HOA priekšsēdētāja tiešie pienākumi?
- Viņš pieņem darbā un atlaiž vajadzīgos darbiniekus, dod rīkojumus citām HOA amatpersonām.
- Saskaņā ar savām pilnvarām darbojas partnerības vārdā, iepriekš neinformējot par visiem tās biedriem.
- Iedzīvotāju sapulces lēmumam iesniedz jebkuru viņa izstrādātu dokumentu.
Par atbildību par pienākumu nepildīšanu
Šāds pasākums nav reģistrēts ne LC, ne Krievijas Federācijas Civilkodeksā. Bet tas nenozīmē, ka nav iespējams saukt pie atbildības pārkāpējus. Šo jautājumu, kā likums, regulē arī partnerattiecību harta, kas paredz noteikta veida sodus par īpašu pārkāpumu. Vispārīgākā gadījumā var būt piezīme par darbībām saskaņā ar spēkā esošajiem likumiem.
Vispārējā civiltiesiskā atbildība ir šāda nodarījuma gadījumā:
- Nolaidība (piemēram, HOA īrnieku valdes locekļa savlaicīgs paziņojums par gaidāmo sapulci).
- Krāpšana - tā var būt nepatiesa mēraparātu liecība vai dokumenti, kas attiecas uz telpu īpašniekiem.
- Īpašnieku līdzekļu tērēšana vai apķīlāšana - dažreiz ir gadījumi, kad vispārējā vai rezerves fonda līdzekļi tiek ļaunprātīgi nelikumīgi sadalīti.
- Īpašnieku maldināšana, ieskaitot visu sapulci.
- Oficiālā viltošana.
- Pašu varas pārmērība (tas ietver iepriekš minētos piemērus ar pakārtotajiem iedzīvotāju sarakstiem utt.).
Ikvienam personālsabiedrības loceklim, ieskaitot HOA valdes pārstāvjus un pašu priekšsēdētāju, ir pienākums uzņemties finansiālu atbildību par savu rīcību. Ja īpašnieka vainas dēļ tiek nodarīts kaitējums kopīgajam īpašumam (piemēram, plūdu dēļ), pēdējam ir pienākums to atlīdzināt. Lai noteiktu šāda kaitējuma apmēru, tiek sastādīts īpašs akts. Novērtēšana, ja nepieciešams, tiek veikta, iesaistot speciālistus. HOA hartā var būt ietverts arī daudzu specifisku situāciju, kas saistītas ar pārkāpumiem, apraksts.
HOA valdes pilnvaras
Par kādām pilnvarām mēs runājam? Partnerības vadības uzdevums ir iesaistīties tiešās darbībās. Visu nepieciešamo pilnvaru sarakstu regulē tas pats Mājokļu kodekss (tā 147. pants). Organizācijas statūtos obligāti jānošķir darbības, kas ietilpst valdes kompetencē, un iedzīvotāju kopsapulce. Tas ir, jābūt skaidrām norādēm par to, ka priekšsēdētājs un viņa vietnieki var izlemt HOA valdes sēdē, iepriekš neinformējot iedzīvotājus.
Vairumā gadījumu tās ir padomes pilnvaras:
- Partnerības tieša vadība ar īpašu izpildītāju iecelšanu konkrētam darbam un HOA personāla veidošanu.
- Sabiedrisko pakalpojumu līgumu slēgšana māju īpašnieku vārdā.
- Līdzekļu vākšana daudzdzīvokļu ēkas remontam un uzturēšanai.
- Dokumentu kārtošana, izsniedzot visus nepieciešamos dokumentus un sertifikātus.
- Banku un grāmatvedības kārtošana, pārskaitot līdzekļus saskaņā ar līgumiem par darbuzņēmēju atlīdzību.
- Iedzīvotāju kopsapulču vadīšana ar attiecīgā protokola aizpildīšanu.
- Personālsabiedrības dalībnieku interešu aizsardzība tiesā.
- Situācijā, kad iedzīvotāji nav nomaksājuši parādu par komunālajiem pakalpojumiem - vērsieties oficiālajās iestādēs (no pilsētas administrācijas tiesā un prokuroriem).
Secinājumi
Tas parāda, ka visu HOA valdes pilnvaru sarakstu nosaka tās tiešās funkcijas, kas izriet no partnerattiecību galvenā mērķa - daudzdzīvokļu ēkas uzturēšanas.
Papildus iepriekšminētajam HOA iestāde var ietvert vairākus papildu pasākumus, kas noteikti ir jāiekļauj partnerības hartā. Mēs varam runāt par blakus esošās teritorijas sakārtošanu, ēkas pašapkalpošanos, īres maksas iekasēšanu no cilvēkiem, kas ir mājas komerciālo un dzīvojamo telpu īrnieki, kā arī par kopīpašuma īpašuma atsavināšanu, kurā ietilpst pagrabi, lifti utt.
Mājokļu kodekss apstiprina, ka gan HOA tiesības, gan pienākumi ir nesaraujami saistīti ar to funkcijām un izriet no uzdevuma uzturēt daudzdzīvokļu ēku un visu ar to saistīto īpašumu pilnīgā kārtībā.