Pārvaldes sabiedrības pienākumi un atbildība

Pārvaldības sabiedrība jāsaprot kā juridiska persona, komerciāla organizācija, kas veic citu juridisko personu un personu īpašuma kompleksu uzticības pārvaldību, kas nodoti saskaņā ar līgumu. Spilgts piemērs ir fakts, ka šodien strauji pieaug apelāciju skaits par mājokļu un komunālo pakalpojumu sniegšanu Krievijā. Un tas nav pārsteidzoši, jo uzturēšanās daudzdzīvokļu ēkā vienā vai otrā veidā absolūti visiem māju īpašniekiem sola būtiskas rūpes, proti, jautājumus par apkuri, pagalma tīrīšanu, ieejas remontu vai ūdens piegādi. Šajā rakstā ir aprakstīti pārvaldības sabiedrības pienākumi un atbildība. Turklāt materiālā ir daudz piemēru, lai praksē varētu iepazīties ar pašreizējām problēmām.

Pārvaldības uzņēmums: uzticības vadības vērtība un objekti

Pārvaldības sabiedrība nav nekas cits kā AO vai LLC, kas izveidots saskaņā ar Krievijas likumiem un kuru Krievijas Banka ir licencējusi nevalstisko pensiju fondu un kopieguldījumu fondu pārvaldīšanai, ievērojot Likumu par ieguldījumu fondiem. Mūsdienās pārvaldes struktūrai ir tiesības uzticēties vadībai:

• Izmantojot pensijas uzkrājumus.
• Hipotēkas segums.
• Kolektīvo ieguldījumu fonda aktīvi.
• Naudas uzkrājumi militārpersonām mājokļa plānā.
• Attiecīgo uzņēmumu apdrošināšanas rezerves.
• Nevalstisko pensiju fondu pensiju rezerves.
• Dotāciju bezpeļņas struktūras.
• Vērtētāju organizācijas kompensācijas fonda naudas resursi.

Turklāt šodien Krievijas Federācijā pārvaldības sabiedrības bieži tiek sauktas par asociācijām, kas izveidotas, lai īstenotu vadības funkcijas finanšu un rūpniecības grupās vai koncernos. Pārvaldības struktūru var saprast arī kā komunālo pakalpojumu operatoru, kas iesaistīts dzīvojamā fonda un tā infrastruktūras pārvaldībā. Būtu ieteicams izskatīt šo jautājumu sīkāk kā spilgtu uzticības pārvaldības piemēru.

Ko pārvaldības sabiedrība dara attiecībā uz mājokli?

Mūsdienās pārvaldības sabiedrības pienākumi un atbildības robežas bieži interesē dzīvokļu īpašniekus. Kāpēc? Fakts ir tāds, ka pēdējie bieži nav apmierināti ar dzīves kvalitātes īpašībām noteiktā mājā. Ja kāds iedzīvotājs maksājuma dokumentācijā katru mēnesi atrod maksājuma līnijas tieši mājokļa remontam un uzturēšanai, bet līdzekļi nonāk neskaidrā vietā, iespējams, tur ir pārvaldības sabiedrības administratīva atbildība. Kādai organizācijai tā īsti vajadzētu būt?

Sākumā jāatzīmē, ka kontroles formai mājā nav liela nozīme, vai tā būtu HOA, UO vai ZhSK. Vienā vai otrā veidā pakalpojumi, kas tieši vērsti uz īpašnieku, ir līdzīgi, kas nozīmē, ka pārvaldības sabiedrības atbildības joma būs vienāda. Kad kādā konkrētā mājā tiek ievēlēta pārvaldes struktūra, tai ir pienākums tūlīt pēc kopsapulces protokola sastādīšanas parakstīt pārvaldes līgumu ar atsevišķu dzīvokļu īpašniekiem (vismaz divas trešdaļas no mājas platības). Tātad līguma dokumenta noslēgšanas brīdis tiks atzīmēts kā mājas apsaimniekošanas sākums.Tas nozīmē, ka pārvaldības sabiedrībai būs praktiski pienākumi, un vajadzības gadījumā arī pārvaldības sabiedrībai būs jāuzņemas atbildība.

Tāpēc vadošā organizācija, kā likums, stingri ievēro visus likumdošanas aktus, kas regulē tās darbību. Ir svarīgi atzīmēt, ka procesa laikā šai struktūrai ir pienākums organizēt iespēju brīvi piekļūt informācijai par pārvaldīto objektu. Pirmkārt, viņu sarakstā ir tieši iekļautas mājas galvenās īpašības un informācija par finanšu un ekonomiskajām (ekonomiskajām) darbībām.

Kur ir ievietotā informācija

Jāatzīmē, ka no 01.06.2016. Visi dati, kas atspoguļo pārvaldības sabiedrības darbību un atbildību, ir obligāti jāievieto specializētā mājokļu un komunālo pakalpojumu ģeogrāfiskās informācijas sistēmā. Tātad pilsonim ir iespēja atrast visu nepieciešamo informāciju. Ja trūkst informācijas, kas jāpublicē resursā, indivīdam ir tiesības sazināties ar prokuratūru vai Valsts mājokļu inspekciju.

Turklāt saskaņā ar Krievijas Mājokļu kodeksu katru gadu pirmajā ceturksnī absolūti visiem dzīvojamo telpu īpašniekiem vajadzētu būt sapulcē, kurā viņi tieši apstiprina ziņojumu par objekta apsaimniekošanas saimniecisko darbību pārskata periodā (iepriekšējā gadā). Ja šī procedūra netiek veikta, vairumā gadījumu pārvaldības sabiedrība ir atbildīga par administratīvo atbildību.

Būtu ieteicams vērsties pie valsts uzraudzības iestādēm un izteikt atbilstošu neapmierinātību.

Pārvaldības organizācijas pienākumi attiecībā uz dzīvojamo fondu

Pieņemsim, ka konkrēta sabiedrība ar ierobežotu atbildību ir mājokļu apsaimniekošanas uzņēmums.

Viņai ir specifiski pienākumi, kas ir iekļauti tiešā pārvaldīšanas darbībā, kurā atrodas daudz dzīvokļu. Ir svarīgi piebilst, ka visas darbības, kas saistītas ar dzīves telpas remontu un uzturēšanu, šis uzņēmums apņemas veikt saskaņā ar līdzekļu vākšanas robežām nepieciešamajiem mērķiem.

Jāpiebilst, ka visas saistības neizpildes gadījumā nozīmē līdzvērtīgu pārvaldības sabiedrības (piemēram, LLC) atbildību. Turklāt tos klasificē vairākās grupās. Tātad vadošās organizācijas pienākumos tieši attiecībā uz mājokli ietilpst šādi jautājumi:

• Sabiedrisko vietu (citiem vārdiem sakot, lieveņu) uzkopšana.
• Pagalma tīrīšana (citiem vārdiem sakot, zemes gabals, kas atrodas zem daudzdzīvokļu ēkas). Jāpiebilst, ka gadījumā, ja koki atrodas noteiktā zemes gabalā, jautājums par to zāģēšanu un atzarošanu ietilpst pārvaldības sabiedrības atbildības sfērā. Ja atsevišķa stādīšana nokrīt, kā rezultātā tiks sabojāti īpašumu kompleksi vai tas kaitēs noteiktam mājas īrniekam, tad droši varat vērsties tiesu iestādēs, lai atgūtu zaudējumus vadošajai organizācijai.
• Mājokļa fasādes uzturēšana labā stāvoklī (tās tīrīšana no reklāmām, grafiti krāsošana un tā tālāk).
• Pārvaldes uzņēmuma pienākums ir iztīrīt kanalizācijas sistēmu kopējiem stāvvadiem.
• Sagatavošanas pasākumu ieviešana dzīvojamās telpas sakārtošanai rudens-ziemas periodā.
• Pārvaldības uzņēmuma atbildība ietver apkures sistēmas gofrēšanu un skalošanu.
• Kopīgo māju skaitītāju pārbaude.
• Veicam jumta tīrīšanu ziemā no ledus un sniega.
• Pārvaldības uzņēmuma atbildība (mājokļu un komunālie pakalpojumi ir lielisks piemērs) ietver līguma noslēgšanu tieši ar ārkārtas dispečera dienestu.
• Blakus esošās teritorijas un pagrabu dezinsekcijas un dezinfekcijas ieviešana.

Objektu remonta pienākumi

Papildus mājokļa uzturēšanai pārvaldības uzņēmums ir atbildīgs arī par tā remontu. Tātad saskaņā ar šo noteikumu būs ieteicams izcelt šādas darbības:

• Remonta darbu veikšana tieši pie rāmju atjaunošanas logos. Bez tam, ja nepieciešams, ir jāiekļauj arī stiklojuma procedūra pie ieejas vai tehniskā nolūka grīdas.
• Pasākumu ieviešana lieveņu krāsošanai un balināšanai.
• Apgaismojuma organizēšana ieejās. Turklāt šodien ir obligāti jāapgaismo teritorija pie ieejas.
• Ja nepieciešams, veicam jumta remonta darbus (piemēram, noplūde).
• Kopējā īpašuma kompleksu remonta darbu īstenošana, kas ir tieši saistīti ar mājokļu un komunālo pakalpojumu nodrošināšanu (karstā un aukstā ūdens padeves, kanalizācijas vai apkures stāvvadi, kā arī energoapgādes tīkli, kas atrodas dzīvojamās ēkas iekšpusē).

Komunālo pakalpojumu nodrošināšana

Pieņemsim, ka sabiedrība ar ierobežotu atbildību ir pārvaldības sabiedrība, kas apņemas kvalitatīvi veikt vairākus pasākumus, lai pārvaldītu dzīvojamo daudzdzīvokļu ēku. Viņas tiešajos pienākumos par mājokļa un komunālo pakalpojumu sniegšanu būs ietverti šādi jautājumi:

• Nodrošināt visiem daudzdzīvokļu ēkas iedzīvotājiem komunālos pakalpojumus. Tad, kad konkrēts specializēts uzņēmums sāk pārvaldīt daudzdzīvokļu ēku, tiek noslēgts līgums ar organizāciju, kas nodarbojas ar resursu piegādi, kas saistīti ar komunālo pakalpojumu piegādi. Tādējādi, ņemot par piemēru, sabiedrība ar ierobežotu atbildību (pārvaldības sabiedrība) ir atbildīga par absolūti visu inženiertehnisko sistēmu darbību. Piemēram, ja daudzdzīvokļu dzīvojamajai ēkai tāds komunālo pakalpojumu kā apkure tiek sniegts bez traucējumiem, bet tā nav mājās, tad atbildība kaut kā gulstas uz pārvaldes struktūras pleciem. Tāpēc šodien pārvaldības sabiedrībai bieži ir atbildības apdrošināšana. Ja šī vai tā komunālā pakalpojuma nav organizācijas vainas dēļ, kas nodarbojas ar resursu piegādi, tad vadošajai biedrībai jebkurā gadījumā ir pienākums aizsargāt attiecīgā apdzīvojamā objekta iedzīvotāju intereses, kā arī pielikt maksimālu piepūli, lai situāciju mainītu.
• Līdzekļu vākšanas organizēšana no daudzdzīvokļu mājas iemītniekiem par mājokļiem un komunālajiem pakalpojumiem. Turklāt vadības struktūrai ir pienākums vajadzības gadījumā veikt tiesvedības darbības.
• Lielu un cieto sadzīves atkritumu savlaicīgas izvešanas nodrošināšana. Tātad, šodien jūs varat saukt pārvaldības sabiedrību pie atbildības pat par to, ka tā nav noslēgusi līgumu ar attiecīgo atkritumu savākšanas dienestu.

Papildu informācija

Papildus iepriekšējai nodaļai ir svarīgi atzīmēt, ka vadošajai organizācijai nav tiesību pieprasīt līdzekļus, kas pārsniedz tarifu par uzskaitīto darbu veikšanu. Ja viņai patiešām nav pietiekami daudz naudas, lai organizētu attiecīgās aktivitātes normālā līmenī, tad šai struktūrai ir vairāk ieteicams rīkot dzīvojamo telpu īpašnieku kopsapulci pēc kārtas, lai veiktu aprēķinus par šo problēmu. Iepriekšminēto neizpildes gadījumā jebkuram daudzdzīvokļu mājā dzīvojošam pilsonim ir tiesības vērsties Mājokļu valsts inspekcijā (specializētā uzraudzības iestāde).

Pārvaldības organizācijas atbildība

Kā izrādījās, pārvaldes struktūrai ir pienākums veikt visplašāko darbu sarakstu saistībā ar daudzdzīvokļu māju, pretējā gadījumā (bezdarbības dēļ) to var saukt pie atbildības.

Tieši šī iemesla dēļ pārvaldības sabiedrībai šodien ir atbildības apdrošināšana (piemēram, mājokļu un komunālie pakalpojumi). Jāatzīmē, ka pirms likuma tas ir tikpat atbildīgs kā cita struktūra. Tas nozīmē, ka šeit ir piemērota administratīvā un kriminālatbildība. Svarīgi piebilst, ka šodien prokuratūra un Valsts mājokļu inspekcija uzņemas galvenos pienākumus par rakstā apskatīto organizāciju darba pārraudzību. Mazākā mērā, taču, neskatoties uz to, plaša spektra pilnvaras saskaņā ar pārvaldības sabiedrību revīziju tiek tieši piešķirtas vietējās pašpārvaldes valsts struktūrām, Krievijas patērētāju uzraudzībai, policijai, kā arī ugunsdzēsības uzraudzībai.

Uzraudzības iestādes tiesības

Svarīgi atzīmēt, ka katrai no iepriekšminētajām organizācijām ir visas tiesības uzlikt būtisku naudas sodu gan juridiskai personai, gan amatpersonai par attiecīgo normatīvo aktu prasību neievērošanu vai nepareizu izpildi. Galvenā problēma šajā gadījumā ir iespēja (vai neiespējamība) sniegt noteiktus pierādījumus tam, ka pārkāpums pastāv patiesībā.

Apsverot pārvaldības sabiedrību atbildības jautājumu, būtu ieteicams atgādināt par atbilstoša veida darbības struktūru licencēšanu. Tūlīt pēc tam, kad pārvaldības organizācijām bija pienākums iegūt licencēšanas atļaujas, neapmierinošas darbības kvalitātes gadījumā bija iespēja šīm licencēm atņemt. Tā vai citādi, šāda veida lēmums kaut kādā veidā ietekmē mājokļu pakalpojumu sniegšanas uzlabošanos.

Darbības licencēšana

Svarīgi atzīmēt, ka iestāde, kas atbilst procedūras noteiktai pārvaldes struktūras licences anulēšanai, šobrīd ir piešķirta vienīgi Valsts mājokļu inspekcijai. Turklāt šo operāciju var veikt tikai tiesā. Jāpiebilst, ka šodien nav prakses atsaukt licences attiecīgajam darbības veidam “no labās uz kreiso”. Kāpēc? Fakts ir tāds, ka gadījumā, kad daudzdzīvokļu ēka tiek atstāta bez kontroles (vai atrodas pagaidu kontrolē), neviens nevar dot absolūtu garantiju, ka cita vadības struktūra neīstenos pārvaldības un organizatoriskos pasākumus vēl sliktāk nekā sākotnējā gadījumā.

Šeit valsts iestāžu nostāja galvenokārt ir tāda, ka daudzģimeņu daudzdzīvokļu ēkas individuālo dzīvokļu īpašniekiem, apvienojoties apvienībā, ir tiesības jebkurā laikā pārvēlēt savu nolaidīgo pārvaldīšanas uzņēmumu, kad tas patiešām ir nepieciešams. Ja dzīvokļu īpašniekiem nav vēlēšanās apvienoties, tad principā nav jēgas kaut ko mainīt daudzdzīvokļu ēkā.

Ko nozīmē neizpilde?

Līdz šim ir zināmi šādi vadības struktūras pienākumu veidi:

• Noteikumu pārkāpšana par daudzdzīvokļu ēku remontu un uzturēšanu tādā vai citādā veidā nozīmē administratīvā soda naudas uzlikšanu tieši amatpersonām, kas atbildīgas par objekta uzturēšanu un remontu, no 4000 līdz 5000 rubļiem. Juridiskām personām naudas sods svārstās no 40 000 līdz 50 000 rubļiem saskaņā ar Krievijas kodeksa 7.22. Pantu par administratīvajiem pārkāpumiem.
• Sanitāri epidemioloģiskā rakstura prasību pārkāpšana tieši attiecībā uz dzīvojamo un sabiedrisko objektu, būvju, ēku un transportlīdzekļu darbību nozīmē fiziskām personām administratīvā soda naudas uzlikšanu no 500 līdz 1000 rubļiem; ierēdņiem - no 1000 līdz 2000; uzņēmējiem, neveidojot juridisku personu - no 1000 līdz 2000 vai viņu darbības apturēšana, kā likums, uz laiku līdz 90 dienām; juridiskām personām - no 10 000 līdz 20 000 rubļu vai darbības apturēšana uz laiku līdz 90 dienām.
• Ja ir fakti par daudzdzīvokļu ēkas atsevišķu dzīvokļu īpašnieku īpašumu kompleksu nepareizu uzturēšanu, vadošā organizācija var atvadīties no piecdesmit tūkstošiem rubļu.Ja tiek pārkāpts norma attiecībā uz iedzīvotāju nodrošināšanu ar komunālajiem pakalpojumiem (nepieciešamajiem resursiem), tad naudas soda summa parasti ir vienāda ar desmit tūkstošiem rubļu (saskaņā ar Krievijas Federācijas Civilkodeksa 44. pantu).
• Saskaņā ar Krievijas Civilkodeksu pārvaldības sabiedrība ir pilnībā atbildīga par nelikumīgām darbībām vai bezdarbību, kas noved pie sabiedriskā īpašuma kompleksu bojājumiem un kaitējuma. Šajā gadījumā soda naudas lielums mainās atkarībā no papildu apstākļiem.
• Ugunsdrošības normu pārkāpšana parasti ir saistīta ar administratīvo atbildību. Papildu nosacījums šeit ir naudas sods par vadības struktūru 200 tūkstošu rubļu apjomā.

Kā izrādījās, absolūti visa veida vadības struktūras darbības tiek noteiktas ar dažādiem likumdošanas aktiem. Ar viņu prasmīgu izmantošanu noteikti ir iespējams panākt visu darba veidu ieviešanu daudzdzīvokļu ēkā. Tomēr mēs nedrīkstam aizmirst, ka objekta labklājība vispārējā izpratnē tieši ir atkarīga no katra mājas īpašnieka pozīcijas aktivitātes pakāpes.