Komerciālā hipotēka fiziskām personām: pazīmes, veidi, nosacījumi

Tikai pirms dažiem gadiem Krievijas tirgū parādījās jauns banku produkts - komerciālā nekustamā īpašuma hipotēka. Lai gan mums šī parādība ir diezgan jauna, Rietumu uzņēmumi to jau sen novērtējuši. Sīkāk apskatīsim šāda veida komerciālo kreditēšanu, tās pazīmes, priekšrocības un trūkumus.

Īpašums biznesam

Ja jūs nolemjat atvērt savu biznesu vai paplašināt esošo biznesu, jums, iespējams, būs nepieciešama papildu vieta. Protams, ja jums ir nepieciešamā summa, jūs varat nekavējoties iegūt to, ko vēlaties. Ja naudas nav, vienīgais veids, kā tuvināties mērķim, ir aizdevums. Komerciālā hipotēka ir ilgtermiņa bankas aizdevums, lai iegādātos nedzīvojamās telpas uzņēmējdarbībai. Ar šāda aizdevuma palīdzību jūs varat iegādāties biroja, noliktavas, tirdzniecības vai ražošanas telpas.

Parasti šādi banku pakalpojumi ir nepieciešami jauniešiem, kuri tikko sāk darbību, un individuālie uzņēmēji plāno paplašināt savu biznesu. Turklāt pilsoņi, kuri paši sev nodrošina darbu, var izmantot šādu priekšlikumu: notāri, juristi. Pilsoņu uzņemšanai viņiem ir jābūt birojam. Pakalpojumu var izmantot arī iedzīvotāji, kuri vēlas rentabli ieguldīt bezmaksas skaidru naudu. Iegādājoties komerciālā nekustamā īpašuma objektu hipotēkā, varat to izdevīgi iznomāt.

Juridiskie jautājumi

Komerciālā hipotēka Krievijas Federācijā ir tālu no valsts interešu sfēras. Tā rezultātā tiesību aktos nav skaidru skaidrojumu par šāda veida kreditēšanas specifiku. Pašreizējais likums par hipotēkām (Federālais likums Nr. 102) ir paredzēts mājokļu aizdevumiem, taču attiecībā uz kreditēšanu uzņēmumam tajā ir daudz nepilnību. Tā rezultātā ne visas Krievijas bankas uzdrošinās strādāt ar biznesa hipotēku.

No otras puses, nekustamais īpašums, turklāt komerciālos nolūkos, kļūst par garantiju šāda veida aizdevumam. Šis fakts liek dažām bankām pārvarēt bailes. Tādējādi šī kreditēšanas nozare, kaut arī lēnām, attīstās.

Aizdevuma nosacījumi

Tā kā hipotēkas, kas Krievijas bankām nodrošinātas ar komerciālo nekustamo īpašumu, ir diezgan jaunas, nosacījumi šāda aizdevuma saņemšanai dažādās finanšu iestādēs var būt ļoti atšķirīgi. Bet, apsverot vairākus šādus priekšlikumus, var iegūt nosacījumu sarakstu vidējam aizņēmējam. Tas izskatās šādi:

• aizdevuma summa - no 1 līdz 100 miljoniem Krievijas rubļu;
• aizdevuma valūta: rubļi, dolāri, eiro;
• procentu likme - no 10 līdz 15,5% fiziskām personām, līdz 20% - juridiskām personām;
• iemaksa - vismaz 20% no objekta vērtības;
• aizdevuma termiņš - no 5 līdz 10 gadiem;
• Objekta zaudējumu vai bojājuma obligātā apdrošināšana.

Šajā gadījumā būs nepieciešams papildus pierādīt, ka jūsu bizness pastāv vismaz sešus mēnešus un ir diezgan veiksmīgs, gūst peļņu. Kā redzat, nosacījumi veiksmīgam uzņēmējam ir diezgan pieņemami. Ievērojama procentu likme var radīt jautājumus. Bet, ja ņem vērā, ka hipotēkas termiņš ir diezgan īss, kļūst skaidrs, ka jums vienkārši nebūs laika daudz pārmaksāt.

Numura prasības

Komerciālā nekustamā īpašuma hipotēkas Krievijā nav ļoti izplatītas. Bankas šo jautājumu risina ļoti piesardzīgi. Pirmkārt, tas attiecas uz prasībām īpašumam. To ir diezgan daudz:

1. Pirmkārt, istabai vai atsevišķai ēkai jāatrodas reģionā, kur tiek nodrošināta šāda veida hipotēka.
2. Istabas platība - ne mazāk kā 150 m².
3. Ēka nevar būt pārvietojama, tai jābūt saistītai ar kapitāla celtniecību.
4. Telpai jābūt piemērotai paredzētajam mērķim. Piemēram, ja aizņēmējs nodarbojas ar lauksaimniecību, tad iegādātās telpas var būt noliktava, kūtis, cūciņa utt. Šajā gadījumā nebūs jāiegādājas telpa autostāvvietas organizēšanai.
5. Istabai jābūt likumīgi “tīrai”. Kadastrālajam numuram, tehniskajai dokumentācijai un citiem īpašumtiesību dokumentiem jābūt normāliem.
6. Nekustamajam īpašumam jābūt bez trešo personu prasījumiem.
7. Zemei, uz kuras objekts ir uzbūvēts (vai atrodas), ir jāpieder aizņēmējam, pamatojoties uz īpašuma tiesībām vai ilgtermiņa nomu. Pēdējā gadījumā banka prasīs garantijas, ka nomas beigās zeme kļūs par aizņēmēja īpašumu.
8. Telpu izmaksām jāatbilst tirgum. Šis fakts jāapstiprina novērtējuma ziņojumā, kas sagatavots ne vairāk kā pirms sešiem mēnešiem. Novērtēšana jāveic neatkarīgam ekspertam.
9. Hipotēkas priekšmetam jābūt apdrošinātam.

Kā redzat, prasību saraksts ir diezgan liels. Tāpēc bankām, uzcītīgi attīstot šo jomu, visbiežāk ir to objektu saraksts, kuri atbilst visām prasībām un ir gatavi pārdošanai. Zem telpām no šāda saraksta hipotēku iegūt nav grūti.

Prasības aizņēmējam

Bet tiem, kas vēlas ņemt komerciālu hipotēku, prasības ir daudz mazākas. Galvenie kritēriji ir:

• aizņēmējs ir Krievijas Federācijas rezidents;
• vecums - no 21 līdz 70 gadiem (hipotēkas beigās);
• uzņēmuma (biznesa, individuālā uzņēmēja) darbības laiks ir 6 mēneši (sezonālajam biznesam - 12).

Lai pieteiktos uz hipotēku komerciālam īpašumam, jums būs nepieciešams:

• aizdevuma pieteikums;
• profils (katrai bankai savs);
• dibināšanas un reģistrācijas dokumenti jūsu biznesam;
• dokumentus, kas apstiprina uzņēmējdarbību;
• finanšu pārskati.

Protams, saraksts var būt nedaudz atšķirīgs. Reģistrējot hipotēku, pilnu sarakstu jums norādīs kredītiestādes vadītājs.

Biznesa hipotēka privātpersonām

Privātpersonu komerciālā hipotēka ir pilnīgi jauna koncepcija Krievijas banku iestādēm. Pirmkārt, šādu pakalpojumu sniedz lielās bankas:

• Sberbanka
• Vneshtorg.

Varat arī sazināties ar citām institūcijām:

• AbsolutBank.
• Moskommertsbank.
• RosBank.
• Krievijas Hipotēku banka.
• "VTB 24".
• "SAVIENĪBAS AKB".
• "PromTransBank" un citi.

Katrs no viņiem piedāvā savus naudas saņemšanas nosacījumus, taču visu dokumentu saraksts ir aptuveni vienāds:

• pase, TIN;
• militārais ID (ja tāds ir);
• dokumentu kopijas par ģimenes stāvokli;
• ienākuma un nodokļu inspekcijas sertifikāts;
• dokumenti, kas apliecina kontu, akciju, obligāciju un citu maksātspējas pierādījumu esamību;
• uzņēmējdarbības licence;
• eksperta ziņojums par īpašuma novērtēšanu, tā tirgus vērtību;
• nekustamā īpašuma apdrošināšanas dokumenti;
• īpašumtiesību dokumenti par zemi, kas atrodas īpašumā vai nomā;
• hipotēkā iegādāta īpašuma pārdošanas līgums;
• citi dokumenti pēc bankas pieprasījuma.

Priekšrocības

Protams, galvenā priekšrocība, ko piedāvā komerciālie hipotēkas, ir sava biznesa telpas iegūšana īsā laikā. Tas ir ļoti svarīgi. Galu galā sava biroja, tirdzniecības zonas vai citu telpu klātbūtne padara uzņēmēju neatkarīgu no īres cenu izmaiņām un citiem nepatīkamiem brīžiem. Protams, hipotēka neatbrīvo no pienākuma katru mēnesi maksāt diezgan lielu summu. Bet tie būs maksājumi par personīgo nekustamo īpašumu, nevis īre. Pavisam cits jautājums, vai ne?

Vēl viena priekšrocība ir tā, ka daudzas bankas nodrošina diezgan ilgu aizdevuma termiņu - līdz 10 gadiem. Dažreiz jūs varat saņemt biznesa hipotēku pat bez iemaksas. Tiesa, šim nolūkam jums būs jāiesniedz bankai papildu depozīts.

Daudzas bankas arī praktizē pirmstermiņa atmaksu bez soda sankcijām, kā arī atliktu pamatsummas atmaksu līdz sešiem mēnešiem.

Trūkumi

Tāpat kā jebkuram citam aizdevumam, komerciālajiem hipotēkām neapšaubāmi ir trūkumi. Galvenie no tiem ir:

• skaidra normatīvā regulējuma trūkums;
• nepietiekamas prakses trūkums daudzās bankās, hipotēku shēmas, skaidri noteikti riska limiti utt.
• strīdīgu jautājumu klātbūtne, reģistrējot zemesgabalu kā ķīlu gadījumos, kad tiek iegādāta visa ēka;
• skaidri pārspīlēts nepieciešamo dokumentu apjoms;
• nepieciešamība veikt un apmaksāt papildu procedūras: apdrošināšanu, pārbaudi, izmaksu aprēķināšanu un tā tālāk; Tas viss prasa ilgu apstrādes laiku un papildu izmaksas.

Kreditēšanas pazīmes juridiskām personām

Juridisko personu komerciālajai hipotēkai ir arī savas īpatnības. Piemēram, likumā ir tiešs noteikums, kas aizliedz veikt hipotēku pirms darījuma reģistrēšanas. Tas ir diezgan liels finanšu iestādes risks. Izrādās, ka banka vispirms dod naudu pirkšanai, tad tiek iegūts nekustamais īpašums, un tikai tad tā var darboties kā nodrošinājums. Kredītiestādēm ir jāmeklē papildu triki. Šajā gadījumā nauda bieži tiek ievietota bankas šūnā, kas pieder šai finanšu iestādei, vai tiek saņemta īpašā akreditīvā bez iespējas izņemt naudu.

Ir vēl viena grūtība. Ir zināms, ka komerciālajam nekustamajam īpašumam ir uzskaites vērtība. Parasti tā ir krietni zemāka par tirgus cenu. Šajā gadījumā rodas pārdevējs ar nodokli apliekamais ienākums. Pircējam nav arī interesanti līgumā reģistrēt patieso telpu vērtību, jo nodokļu summa šajā gadījumā būs daudz lielāka. Bet banku tirgus cena ir tikai ļoti svarīga. Pretējā gadījumā daļa aizdevuma netiks segta ar ķīlas vērtību.

Lai pieteiktos uz hipotēku biznesa nekustamajam īpašumam, juridiskām personām jāsagatavo:

• peļņas / zaudējumu uzskaites pārskats;
• uzņēmuma skaidras naudas apgrozījuma analīze vismaz 6 mēnešus;
• informācija par debitoru un kreditoru parādiem;
• Bankas informācija par uzņēmuma kontu stāvokli;
• informācija par pamatlīdzekļiem;
• informācija par esošajiem kredīta darījumiem, cita veida līgumiem;
• citi dokumenti pēc bankas ieskatiem.

Projektēšanas shēmas

Tā kā komerciālajām hipotēkām nav skaidru normatīvo aktu, šādi darījumi bankām ir diezgan riskanti. Ir trīs pamata dizaina shēmas, kas palīdz samazināt risku.

1. izvēles iespēja:

• puses noslēdz pirkuma līgumu;
• pircējs veic iemaksu, un banka garantē, ka samaksās pārējo pēc depozīta sastādīšanas;
• pircējs reģistrē īpašumtiesības;
• tiek sastādīts depozīts un pircējam samaksāta trūkstošā summa.

2. izvēles iespēja:

• pircējs maksā pārdevējam iemaksu;
• telpas ir ieķīlātas bankā;
• tiek veikta īpašumtiesību maiņas reģistrācija, tiek noslēgts pirkuma līgums;
• pārdevējs saņem atlikušo summu, neskatoties uz to, ka notiek reģistrācijas darbības.

3. izvēles iespēja:

• reģistrēta atsevišķa juridiska persona, kuras īpašums tiek nodots īpašumam;
• kredīta līdzekļiem pircējs iegūst īpašumtiesības uz šo juridisko personu;
• pēc aizdevuma atmaksas pircējs var pārreģistrēt īpašumtiesības uz sevi.

Lai pilnībā kontrolētu darījuma gaitu, aizņēmējam visbiežāk tiek piedāvāts iepazīstināt ar viņa interesēm. Tādējādi bankas pārstāvis pārņem visu jautājumu koordinēšanu un komunikāciju dažādos pakalpojumos.Tas ļauj aizņēmējam ne tikai ietaupīt laiku, bet arī samazināt riskus visos procesa posmos.