Attīstība ir uzņēmējdarbības veids, kura mērķis ir gūt ienākumus no nekustamā īpašuma pārveidošanas, attīstības: ēkas vai zemes izveidošanas, rekonstrukcijas vai pārveidošanas.
Attīstības koncepcija
"Attīstība" tulkojumā no angļu valodas - "attīstīt", "attīstīties". Galvenās iezīmes ir kvalitatīva pārbūve un celtniecības projektu cenu pieaugums. Attīstība tiek izmantota kā sistēma nekustamā īpašuma radīšanas un attīstības procesa vadīšanai. Tādēļ mainās tā īpašības fiziskajā, ekonomiskajā un juridiskajā līmenī.
Attīstības jēdziena fiziskais process - jaunas patērētāja īpašuma īpašības, kas atbilst sabiedrības vajadzībām:
- dramatiskas izmaiņas - zemes pārveidošana par aprīkotu kotedžu ciematu;
- nelieli procesi - zemes mērķa mainīšana.
Ekonomiskais līmenis - celtniecības izmaksu palielināšanās fizisku izmaiņu dēļ. Objekta cenas pieaugumu nodrošina pieprasījumi, kas atbilst tirgus un tā patērētāju prasībām.
Juridiskais process - visu izdarīto izmaiņu juridiska reģistrācija.
Nekustamā īpašuma attīstības uzdevumi
Lai saprastu, kas ir attīstība, ir jāiedziļinās tās galvenajos uzdevumos.
- Procesa organizācija. Nākotnes projekta apspriešana un saskaņošana ar valsts institūcijām. Tas nozīmē profesionālu plāna prezentāciju un tā parametru uzturēšanu, kas palīdz samazināt ieviešanas laiku un paaugstināt projekta cenu.
- Darbs ar darbuzņēmēju. Uzticamu investoru piesaiste, samazinot cenas un plāna īstenošanas nosacījumus, izsolot līgumus. Lietošanas dēļ samazināts būvniecības laiks finanšu sviras ietekmēt darbuzņēmējus.
- Plāna finansēšanas organizēšana - optimāla projekta izveidošana par cenu. Tas apvieno dažādus finansēšanas avotus: attīstītāja pašu un aizņemtos līdzekļus, investīcijas no ārpuses, vērtspapīru kapitāla palielināšanu.
- Efektīva pārdošanas vai nomas politika. Starpniecības uzņēmumu piesaiste, tirdzniecības nodaļu kapacitātes palielināšana: caur internetu un sociālajiem tīkliem, tirdzniecību uz vietas.
Attīstības principi
Attīstība ir profesionālas konsultantu komandas izveidošana, kas strādā dažādos projekta posmos. Speciālistu piesaistīšana ir viens no koncepcijas principiem.
Plāna izstrādes posmā ir iekļauti šādi punkti:
- sākotnējais līmenis - tirgus izpēte, objekta atrašanās vietas izvēle;
- būvniecības izmaksu analīze;
- iespējamo risku analīze, to samazināšanas metodes;
- projektu finansēšanas shēmas;
- arhitektūras plāna izveidošana un apstiprināšana.
Nekustamā īpašuma projektēšanas posmā ietilpst kontaktu uzturēšana ar valdības aģentūrām, kas saistītas ar būvniecību, un budžeta noteikšana ar kļūdu līdz 15%.
Attīstības veidi
Tiek izdalīti galvenie attīstības veidi - maksas attīstība (tīra) un spekulatīvā attīstība (spekulatīvā).
Tīrā attīstība: jēdziena definīcija ietver dažus no uzņēmuma celtniecības darbību veidiem, ko veic topošā objekta nepiederīgais īpašnieks. Tas ir, uzņēmums īsteno tīras attīstības politiku, neveicot ieguldījumus un saglabājot uzbūvēto struktūru bilancē.
Šajā gadījumā organizācija uzņemas mazāku risku īpašuma celtniecībā.Uzņēmums veic projektēšanu, saskaņošanu ar valdības institūcijām, ēkas celtniecību, nomu / pārdošanu par klienta naudu un no tās saņem tikai maksu.
Spekulatīva attīstība - šis uzņēmums būvē nekustamo īpašumu, ir pilnībā atbildīgs par projekta organizēšanu. Ieguldījumi pašu kapitālā ir plāns - nākotnes finanšu shēmas kodols.
Koncepcija biznesa stratēģijā atšķiras:
- orientācija uz ienākumiem - lielākās peļņas gūšana no objekta, pirmkārt, struktūras rentabilitāte tās darbības laikā;
- orientācija uz izmaksām - objekta maksimālā cena; būvniecības mērķis ir obligāta būvniecības ieviešana.
Attīstība pēc plāna īstenošanas veida
Kas ir attīstība pēc projekta likviditātes veida - četri plāna attīstības posmi:
- trīs līmeņi - projekta izstrāde, līguma parakstīšana un ieviešana;
- trīs posmi ar apakšfāzēm - plāna un papildinājumu koncepcija, līgums, ieviešana un dažādi punkti;
- četri līmeņi - projekta koncepcija, plānošana, ieviešana un pabeigšana;
- četras pakāpes ar papildinājumiem - sākotnējais posms, projektēšanas darbība, būvniecība, nodošana ekspluatācijā.
Nekustamā īpašuma attīstība
Atkarībā no nekustamā īpašuma veida tiek izdalīti attīstības veidi.
- Mājokļu fonds. Liela uzmanība tiek pievērsta būvlaukumam, rajona vietai prestiža vērtējumā, infrastruktūras objektu izvietojumam un transporta mezglam. Mārketings ir paredzēts indivīdiem ar noteiktu ienākumu līmeni.
- Komerciālā attīstība ir prioritāra, izvēloties būvlaukumu: centru vai kvartālu pilsētas biznesa daļā. Vides faktoram tiek pievērsta mazāka uzmanība. Svarīgi: tiešā tuvumā ir galvenās maģistrāles un autostāvvietas. Mārketings ir vērsts uz juridiskām personām.
- Nekustamais īpašums valstī. Galvenais faktors ir ceļu, dzelzceļa staciju, metro staciju tuvums. Liela nozīme tiek piešķirta ērtajiem ēku pievedceļiem.
Attīstības koncepcija - peļņas gūšana no nekustamā īpašuma pārdošanas vai nomas. Veiksmīgi attīstības uzņēmumi ir atbildīgi par izlaidumiem un neveiksmēm: organizācija divreiz pārbauda un precizē detaļas. Kļūdas gadījumā, kas rodas pati par sevi vai cita būvniecības dalībnieka vainas dēļ, izstrādātāja uzņēmumam ir jānovērš sekas.
