Jaunu ēku tirgus piedāvā plašu nekustamo īpašumu objektu klāstu, no kuriem pircējs var izvēlēties sev piemērotāko variantu, koncentrējoties uz finansiālajām iespējām un citām celtniecības īpašībām. Jauna tendence ir teritorijas integrētā attīstība. Šis attīstības modelis tiek uzskatīts par visefektīvāko, rentablāko un pamatotāko, ņemot vērā zemes trūkumu un sastrēgumus megapilsētu komunālo pakalpojumu tīklos. Tā kā šis termins ir salīdzinoši jauns, tas izraisa lielu potenciālo māju pircēju interesi. Šodien mēs runāsim par teritoriju integrēto attīstību un attīstību, kā arī runāsim par šīs kategorijas mājokļu būvniecības perspektīvām.
Atšifrēt saīsinājumu KOT
Ir vērts to paturēt prātā, runājot par teritorijas integrētu attīstību - šī ir definīcija, kas iekļauta vairākos jēdzienos, kas ir daļa no teritoriju attīstības sistēmas. Šajā rakstā mēs tikai nedaudz skarsim šo jautājumu, jo visvairāk mūs joprojām interesē saīsinājums KOT.
Tātad teritoriju integrēta attīstība ir zemes attīstības projekti, kas nozīmē liela mēroga dzīvojamo kompleksu celtniecību ar kopējo platību vismaz simts tūkstoši kvadrātu. Parasti šādā kompleksā ietilpst vairākas daudzdzīvokļu ēkas, kuras vieno vienots arhitektūras plāns un dizains. Tie ir arī līdzīgā cenu kategorijā. Eksperti saka, ka visbiežāk teritoriju integrēta attīstība ir ekonomiskās un komforta klases mājokļi, kas paredzēti masveida pircējam ar vidējo ienākumu līmeni.
Ir vērts atzīmēt, ka šajā attīstības modelī ir iekļauta visa saistītā infrastruktūra, kuru būvē celtniecības organizācija. Vairumā gadījumu rezultāts ir lieli mikrorajoni, kas atrodas blīvi apdzīvotu pilsētu nomalēs un kuriem pat ir savi komunālie tīkli.
Nedaudz vēstures
Pirmoreiz viņi par CAT sāka runāt apmēram pirms desmit gadiem. Tad Krievijas Federācijas valdība izdeva dokumentu, kurā noteiktas dažas prasības integrētiem attīstības projektiem. Pirmkārt, tika norādīts uz izstrādātāja pienākumu nodot ekspluatācijā infrastruktūras objektus, ieskaitot sociālos objektus un inženiertīklus. CAT ietver arī ceļu mezglu izbūvi, un šādos pasākumos nevajadzētu izmantot budžeta līdzekļus. Visas izmaksas gulstas uz izstrādātāja un investoru pleciem, kurus viņš var piesaistīt projektam.
Interesanti, ka šodien ne vairāk kā desmit projekti ir spējuši ietilpt teritoriju integrētas attīstības kategorijā mājokļu vajadzībām. Daudzi no pretendentiem nesasniedza atbilstību visiem iesniegtajiem nosacījumiem, un šodien viņi tikai plāno sākt darbu pie CT.
Ir vērts atzīmēt, ka jau padomju laikos ļoti aktīvi tika izmantots integrētās attīstības princips. Īpaši tas attiecās uz pagājušā gadsimta trīsdesmitajiem gadiem. Tad tuksnesī tika uzbūvētas veselas un dažreiz arī pilsētas. Tomēr toreiz un tagad sasniegtie mērķi ievērojami atšķiras. Padomju Savienībā galvenais uzdevums bija būvēt vairāk kvadrātmetru. Tāpēc veseli mikrorajoni izrādījās vienpusēji un pelēki. Mūsdienu pieeja precīzi balstās uz telpas kvalitatīvo attīstību. Daudzi izstrādātāji apgalvo, ka viņi pārdod ne tik daudz dzīvokļu, cik noteiktu dzīvesveidu. Un par to pircējs ir tikai gatavs samaksāt gandrīz visu naudu.
Integrētās būvniecības popularitātes iemesli
Zeme integrētai teritoriju attīstībai tagad ir ļoti pieprasīta, un tas nav brīnums. Patiešām, katru gadu pilsētās paliek arvien mazāk zemes, ko varētu izmantot kā vietu jaunbūvēm. Ja agrāk megapolīsos bija iespējams uzcelt vairākas mājas gandrīz centrā un savienot tās ar esošajām pilsētas komunikācijām, tagad to izdarīt vairs nav iespējams. Tāpēc izstrādātājiem ir jāapsver teritorija nomalē un jāizstrādā interesantas jauno ēku koncepcijas. Tā rezultātā pircējs saņem neparastu projektu ar attīstītu infrastruktūru un daudzām priekšrocībām.
Neaizmirstiet par celtniecības izmaksām. Parasti, jo lielāku projektu izstrādātājs īsteno, jo lētāk tas viņam maksā. Tāpēc, pat ņemot vērā nepieciešamību aprīkot visas teritorijas, kas atrodas blakus jaunbūvēm, viņš saņem ievērojamu peļņu. Turklāt tam ir iespēja ieinteresēt pircēju par visa veida atlaidēm, akcijām, samazinot sākotnēji deklarētās mājokļa izmaksas par desmit līdz trīsdesmit procentiem. Šāda pieeja nevar pieklusināt topošos dzīvokļu īpašniekus.
Lielākā daļa pircēju, kuriem ir paveicies kļūt par māju īpašniekiem šādos projektos, ar lielu entuziasmu stāsta draugiem un paziņām par viņiem, kas veicina interesi par CAT. Pirmkārt, viņiem piekukuļo modernais mājokļu kompleksu aprīkojums. Parasti tajos ietilpst videonovērošana, sporta un rotaļu laukumi, rūpīgi pārdomātas parku zonas un šķērsojumi pa brauktuvi. Arī pašas ēkas izskatās stilīgas un modernas. Dažreiz rajons, kas bija integrētas zemes attīstības sastāvdaļa, ar savu skaistumu un neparasto dizainu atgādina nelielu Eiropas gabalu.
CAT priekšrocības pilsētām un pašvaldībām
Šeit acīmredzams ir arī ieguvums vietējām pašvaldībām. Viņi nav investori, kad runa ir par komunālajiem pakalpojumiem vai infrastruktūru. Šādi brīži vienmēr ir noteikti līgumā par teritorijas integrētu attīstību, tāpēc pilsētai vienkārši jāuzrauga būvniecības gaita un pēc tam gatavie objekti jālīdzsvaro.
Tagad vairāk nekā vienu reizi ir runāts par vairāku attīstītāju kopīgu teritoriju attīstību. Šajā gadījumā tie, iespējams, nākotnē būs pārvaldības sabiedrība, kas pārvalda katlu mājas, elektriskos tīklus un citas inženiertehniskās būves, kuras būvējuši un nodod ekspluatācijā. Tomēr līdz šim šāda projekta tiesiskais regulējums nepastāv. Tomēr tas nenozīmē, ka tas nav nepieciešams vai ka tas drīz neparādīsies.
Mīnusi CAT
Neskatoties uz to, ka mēs jau esam uzskaitījuši daudzas acīmredzamas integrētās būvniecības priekšrocības, tai ir arī trūkumi, kurus paši pircēji bieži aizmirst. Pirmkārt, tas ir projekta ilgums. Tā kā attīstītājs nevar vienlaikus būvēt visu mikrorajonu, viņš mājas nodod ekspluatācijā vairākos posmos. Runājot par liela mēroga projektiem, tās var būt ne tikai otrā, bet arī trešā un pat ceturtā posma ēkas. Pērkot dzīvokli līdzīgā kompleksā, šī nianse ir jāņem vērā.
Daži eksperti arī uzskata, ka infrastruktūras ierīkošana, pamatojoties uz atlikušo principu, ir trūkumi, kas saistīti ar CAT. Parasti pircēji visu nepieciešamo komfortablai uzturēšanai saņem tikai pēc pēdējās mājas nodošanas ekspluatācijā. Var paiet pieci gadi pēc tam, kad pirmie iedzīvotāji ir apmetušies uz dzīvi. Tāpēc šodien tiek izstrādāts likums, kas izstrādātājiem uzliks par pienākumu paralēli mājām ierīkot rajona infrastruktūru.
Integrētas zemes attīstības aktivitātes: vispārīgs apraksts
Iepriekšējās raksta sadaļās mēs jau minējām, ka teritoriju integrētai un ilgtspējīgai attīstībai ir četras formas, un CT ir viena no tām. Ja jums nav iedziļināties detaļās, tad tos var attēlot šādā formā:
- jau apbūvētu teritoriju attīstība;
- Kaķis
- zemes īpašnieku iniciēti integrēti zemes attīstības projekti;
- pašvaldības iniciēti integrēti zemes attīstības projekti.
Jāpatur prātā, ka katra no šīm formām prasa rūpīgu darbu pie dokumentācijas izstrādes, nākotnes iekārtu projektēšanas un nākotnē nodrošina to dzīvībai svarīgās funkcijas.
Zeme sarežģītai attīstībai: dažas pazīmes
Pēdējos gados ir izstrādāts mehānisms CAT vietņu nodrošināšanai. Parasti teritorijas tiek sagatavotas vispārējai izsolē, bet pirms tam tiek rūpīgi pārbaudīti tām paredzētie dokumenti, jo trešo personu tiesībām nevajadzētu attiekties uz teritoriju. Jebkura juridiska persona var piedalīties konkursos, tomēr pēc uzvaras tai neattiecas uz nepieciešamību rīkot zemes uzmērīšanas publiskās uzklausīšanas vai projekta dokumentācijas iesniegšanu. Paši izstrādātāji šo iespēju uzskata par diezgan ērtu un rentablu.
Ir vērts padomāt, ka iepriekš būvniecības uzņēmumi varēja vienkārši iznomāt zemi un turēt to noteiktu laiku. Dažreiz viņi slēdza apakšlīgumus, un zeme, kas iegādāta, piemēram, autostāvvietas būvniecībai, varēja nonākt dzīvojamo ēku attīstībā. Tomēr šodien situācija ir kardināli mainījusies, un teritoriju integrēta attīstība reģionos un reģionos ir šauri vērsta darbība. Šādai attīstībai atvēlēto zemes gabalu vairs nevarēs izmantot citā veidā.
Zemes gabala iznomāšana saskaņā ar CAT
Ja izstrādātājs plāno ieviest KOT, tad jebkurā gadījumā viņam ir jāuzvar izsolē. Bez tā viņam nebūs tiesību slēgt nomu par teritoriju integrētu attīstību. Šis noteikums ir nostiprināts likumos.
Tomēr daudzus izstrādātājus interesē cits jautājums. Viņi vēlas uzzināt, vai nomas tiesības var nodot ārējām organizācijām. Saskaņā ar šo formulējumu daudzi saprot iespēju pārdot savas tiesības. Vienprātības nevar būt. Faktiski likums to neaizliedz, bet tas ir formulēts tā, ka šādu procedūru veikt ir praktiski neiespējami.
Galu galā līgumu par CTO var noslēgt tikai uzvarot izsolē, kas nozīmē, ka organizācijai ir pilnībā jāizpilda saistības, kas norādītas dokumentos. Praksē izstrādātāji jau saskaras ar lielu skaitu dažādu situāciju, kuras ir diezgan grūti atrisināt ar esošo tiesisko regulējumu. Tāpēc daudzi atbalsta jaunu likumu pieņemšanu, ņemot vērā visas iespējamās situācijas zemes nomā saskaņā ar CT.
Integrētās teritorijas attīstības līgums
Šis dokuments tiek uzskatīts par būtisku, ja mēs runājam par šādiem projektiem. Tā parakstīšanai tika izstrādāts pat īpašs tiesiskais regulējums, kurā ņemtas vērā visas tā nianses.
Mēs sniegsim tikai dažus no tajā atspoguļotajiem punktiem:
- attīstītājam ir pienākums sagatavot visu būvlaukuma projektēšanas dokumentāciju, kurā ietverts ne tikai objekta izkārtojums, bet arī visas turpmākās infrastruktūras iespējas;
- tiesības parakstīt līgumu pastāv tikai ar valsts struktūru pārstāvi un juridisko personu, kas uzvarējusi konkursā;
- biežāk vienošanās atspoguļo nepieciešamību visus inženiertīklus pārcelt uz pilsētas bilanci līgumā noteiktajos termiņos;
- dokumenta derīguma termiņš un tamlīdzīgi.
Kopumā mēs varam teikt, ka starp visām niansēm, kas saistītas ar CTO, jautājumi par līgumu slēgšanu ir izstrādāti vislabākajā veidā.
Integrētas zemes attīstības problēmas
Es gribu teikt, ka, neskatoties uz lielo interesi par šādām norisēm, eksperti atzīmē vairākas šo projektu problēmas, kas kavē to īstenošanu.
Pirmkārt, tas ir tiesiskā regulējuma trūkums. Mēs to jau esam pieminējuši vairāk nekā vienu reizi.
Jāpārdomā un jāpalīdz arī valsts līmenī, kas būtu jāizsaka, piesaistot investorus šādiem projektiem. Galu galā, ja ņemam vērā to, ka bieži būvniecībā ietilpst arī ceļu būve, tad ir viegli iedomāties, cik dārgi tas maksā attīstītājam. Daži vienkārši nespēj piesaistīt tik liela mēroga projektus, lai arī interese par tiem ir diezgan liela.
Bieži vien CAT problēma ir vairāku izstrādātāju nespēja vienoties savā starpā. Veidojot konsolidāciju, viņi ne tikai saņemtu savu centienu apvienojumu, bet arī spētu realizēt labāku vienotā stilā izveidotu projektu.
Daži vārdi secinājuma vietā
Protams, teritoriju integrētās attīstības sistēma vēl nav izstrādāta, un vairāku desmitgažu laikā tā tiks pilnveidota. Tomēr būvniecības nākotne joprojām ir aiz šiem liela mēroga un daudzsološajiem projektiem.