Daudzi cilvēki nevēlas iesaistīties darbībās, kas saistītas ar sava nekustamā īpašuma pārdošanu. Šajā gadījumā viņi var vērsties pēc nekustamā īpašuma aģentūrām, kas piedāvā pilnu atbalstu darījumiem. Šajā gadījumā jūs varat izvēlēties vienu speciālistu, kurš būs cieši iesaistīts pārdošanā. Ar viņu tiek noslēgts ekskluzīvs nekustamā īpašuma pārdošanas līgums. Šādos apstākļos īpašumu ir iespējams pārdot ar tiešām izdevīgiem noteikumiem, savukārt mājas īpašnieks pats šajā procesā netiks iesaistīts.
Vienošanās jēdziens
Ekskluzīvs nekustamā īpašuma pārdošanas līgums ir unikāls līgums, uz kura pamata īpašuma īpašnieks izvēlas konkrētu nekustamā īpašuma aģentūru, kas nodarbojas ar klientu mājokļu pārdošanu. Šis nolīgums ietver divpusējas saistības:
- aģentūras klientam, kurš ir klients, jānodrošina speciālistiem iespēja parādīt nekustamo īpašumu potenciālajiem pircējiem un veikt darījumu;
- tiešais nekustamo īpašumu darītājs piekrīt īsā laikā māju pārdot par klientam optimālākajām izmaksām, un tajā pašā laikā iedzīvotājs nekādā veidā netiks iesaistīts šajā procesā.
Īpašuma īpašniekam vajadzētu uzticēties izvēlētajai aģentūrai, bet iestādes darbiniekiem būtu jārisina visi organizatoriskie jautājumi attiecībā uz nekustamā īpašuma pārdošanu. Viņiem ir pienākums kvalitatīvi, apzinīgi un ātri izpildīt savu līguma daļu. Klientam tiek sniegts juridiskais atbalsts, un ir arī jāgarantē, ka viņš saņems līdzekļus par savu īpašumu.
Par šādu darbu aģentūra saņem noteiktu komisiju, kuras summa ir atkarīga no pārdotā mājokļa izmaksām. Ekskluzīvu nekustamā īpašuma pārdošanas līgumu var slēgt tikai ar uzņēmumu.
Šāda līguma izmantošana tiek uzskatīta par izdevīgu ikvienai personai, kura vēlas nodot pilnvaras pārdot savu īpašumu aģentūrai. Atlīdzības lielums parasti paliek normālā diapazonā, tāpēc pārdevējs nepārmaksā par saviem līdzekļiem. Naudu par aģentūras pakalpojumiem maksā tiešais pircējs.
Ar kādiem nosacījumiem tas tiek parakstīts?
Lai labi izprastu ekskluzīva līguma jēdzienu, būtu jānosaka nosacījumi, saskaņā ar kuriem ir atļauts to parakstīt. Lai to izdarītu, jāievēro šādas prasības:
- nekustamo īpašumu nekustamais īpašums noteikti nodod visu informāciju par pārdodamo īpašumu, tāpēc īpašnieks uzrāda īpašumtiesību dokumentus, lai speciālists būtu pārliecināts par dažādu apgrūtinājumu neesamību un citi īpašuma pretendenti;
- aģentūra veic sākotnējo nekustamā īpašuma analīzi, kas ļauj noteikt, kāda atlīdzība tiks pieprasīta, par kādu maksimālo cenu var pārdot objektu, kā arī to, kurš mezgls tiks iekļauts līgumā;
- speciālists sniedz sākotnēju dokumentu un paša nekustamā īpašuma juridisko novērtējumu, turklāt no klienta bieži tiek pieprasīti papildu dokumenti, ko uzrāda daudzkārtīgi sertifikāti, rīkojumi vai izraksti no valdības institūcijām;
- ir noteiktas visas īpašuma īpašnieku vajadzības un vēlmes;
- klientiem tiek sniegta informācija par to, kāda pārdošanas tehnoloģija tiks izmantota, kā arī par to, kādos posmos tiek sadalīta objekta pārdošanas procedūra;
- tiek noteikts optimālais pārdošanas periods, kas parasti nepārsniedz 4 mēnešus;
- patērētāju pieprasījumu identificē speciālists, pamatojoties uz kuru tiek noteikta piemērota objekta vērtība, un tam nevajadzētu būt pretrunā ar īpašnieku vēlmēm.
Tikai ievērojot iepriekš minētos nosacījumus, tiek noslēgts ekskluzīvs līgums.
Ieguvumi no vienošanās noslēgšanas
Šāda līguma sastādīšanai ar nekustamo īpašumu aģentūru ir noteikti pozitīvi parametri. Galvenās ekskluzīvā līguma priekšrocības ir šādas:
- Īpašuma īpašnieks ir pasargāts no iespējamām krāpšanām. Ja objekta īpašnieks nodod datus par savu īpašumu dažādām aģentūrām, tad rodas nopietni riski, lai piesaistītu krāpnieku uzmanību. Informācijas noplūde dažādās iestādēs var izraisīt krāpnieciskas shēmas.
- Tiek aizsargātas aģentūras klienta intereses. Šādās organizācijās strādā tikai profesionāli un pieredzējuši nekustamo īpašumu pārdevēji, tāpēc tiek garantēts, ka darījums tiks pabeigts ātri, efektīvi un veiksmīgi. Uz pārdevēju netiks izdarīts spiediens, un arī iedzīvotājs tiek pasargāts no iespējamām izlases kļūdām. Profesionālās aģentūrās katru objekta pārdošanas posmu izseko speciālisti.
- Kompetenti novērtēja dzīvokļa izmaksas. Realtors, kas strādā profesionālās aģentūrās, ir pieredze un spēja patstāvīgi novērtēt īpašumu. Tāpēc tiek noteikta optimālā cena dzīvokļa pārdošanai. Novērtējuma rezultātiem noteikti piekritīs īpašuma īpašnieks.
- Speciālisti nosaka klientu pieprasījumu. Balstoties uz šo rādītāju, jūs varat noteikt, par kādu cenu jūs varat ātri pārdot nekustamo īpašumu.
- Laika taupīšana. Sastādot ekskluzīvu nekustamā īpašuma pārdošanas līgumu, īpašuma īpašnieks var ietaupīt daudz laika, jo viņam nav jāsazinās ar dažādām aģentūrām. Pārdošanas kārtību pilnībā regulē izvēlētās iestādes darbinieks, tāpēc pilsonim pašam nebūs jārisina dažādi sarežģīti jautājumi.
- Izmantojiet efektīvu reklāmu. To piešķir izvēlētā aģentūra, un parasti tā ir efektīva un vērsta uz tiešiem potenciālajiem reālajiem pircējiem. Uzņēmumi iesaistīja atšķirīgu skaitu informācijas avotu, vietņu internetā vai drukātajos materiālos. Par mājokļu veicināšanu no uzņēmumiem iekasē komisiju, un bieži tā tiek samaksāta avansā.
- Īpašumu ir iespējams pārdot par izdevīgu cenu. Dzīvokļu pārdošana, izmantojot ekskluzīvu līgumu, atšķiras ar to, ka pārdevējs patstāvīgi izlemj, kādas ir objekta minimālās izmaksas.
Nekustamā nekustamo īpašumu pakalpojumu izmantošanas priekšrocība ir tā, ka pircēji ir lojālāki pret dzīvokļiem, kurus pārdod speciālisti. Tas ir saistīts ar faktu, ka viņi ir pārliecināti par darījuma juridisko tīrību, tāpēc ir gatavi pārmaksāt par piedāvātajām iespējām.
Ekskluzīva līguma trūkumi
Šī līguma sastādīšanai ar nekustamo īpašumu aģentūru ir ne tikai priekšrocības, bet arī daži ievērojami trūkumi. Dzīvokļu īpašniekiem jāzina par šiem negatīvajiem aspektiem.
Galvenie trūkumi ir šādi:
- pārdošanas procedūra var aizņemt ilgu laiku, bet tas parasti ir saistīts ar faktu, ka pats pārdevējs prasa ievērojamu līdzekļu daudzumu dzīvoklim;
- pastāv iespēja sastapties ar uzņēmumiem, kas nodarbojas ar nelikumīgām vai negodīgām darbībām, tāpēc jāizvēlas tikai uzticamas organizācijas;
- daži melnie nekustamo īpašumu īpašnieki pilnībā maldina klientus un apzināti samazina mājokļa izmaksas, lai palielinātu savas maksas.
Ja jūs vērsīsities pie vājiem nespeciālistiem, viņi var sagraut objekta pārdošanu. Tāpēc ir svarīgi pārliecināties, ka līgums tiek sastādīts tikai ar augsti kvalificētu speciālistu.
Kas gūst labumu no dokumenta?
Vienošanās par ekskluzīvām nekustamā īpašuma pārdošanas tiesībām sastādīšana ir izdevīga abiem procesa dalībniekiem.
Tiešajam īpašniekam ieguvums ir fakts, ka viņam pašam nav jārisina pārdošanas procedūra, un komisiju maksā tikai pircējs.
Firmai šādi līgumi nodrošina garantētu atdevi.
Līguma struktūra
Lai noslēgtu līgumu ar nekustamo īpašumu kompāniju, ir jāpiemēro pareizais līgums, iekļaujot nepieciešamo informāciju par to, kādas ir attiecības starp abām pusēm. Zemāk atrodams parauga līgums par ekskluzīvām nekustamā īpašuma pārdošanas tiesībām.
Parasti aģentūrai jau ir nepieciešamā dokumentācija, tāpēc pietiek tikai ievadīt nepieciešamo informāciju par pašu uzņēmumu un tā klientu. Lai to izdarītu, jāievada šādi dati:
- informācija par abiem dalībniekiem, tāpēc tiek norādīts uzvārda pilns vārds un klienta pases dati, kā arī ziņas par nekustamā īpašuma aģentūru;
- uzskaita tiesības un pienākumus, kas izriet no pasūtītāja un darbuzņēmēja;
- ir noteikts līguma ilgums;
- ir skaidri norādīts līguma priekšmets, ko pārstāv dzīvoklis vai cits priekšmets, kurš nekavējoties jāpārdod uzņēmuma speciālistam;
- ietver nekustamā īpašuma aģentūru pakalpojumu izmaksas;
- pušu atbildība tiek uzlikta, ja pasūtītājs vai darbuzņēmējs dažādu iemeslu dēļ pārkāpj līgumā ietvertos nosacījumus.
Puses var noteikt precīzas aģentūras pakalpojumu izmaksas, kuras sedz pircēji. Šim nolūkam var izmantot noteiktu summu vai arī to var aprēķināt atkarībā no īpašuma pārdošanas cenas.
Kādi papildu nosacījumi ir piemēroti?
Nekustamā īpašuma pārdošanas noteikumi, izmantojot ekskluzīvu līgumu, ļauj šajā dokumentā ievadīt papildu punktus un nosacījumus. Abiem dalībniekiem ir jāpiekrīt ievadīt noteiktu informāciju.
Izplatītākie papildu nosacījumi ir:
- soda naudas uzkrāšana attiecībā uz darbuzņēmēju, ja viņš nevēlas apzinīgi tuvināties saviem pienākumiem, pamatojoties uz līgumu;
- apraksta maksu iekasēšanas kārtību par nekustamo īpašumu pakalpojumiem;
- tiek norādīta automātiskas līguma pagarināšanas iespēja, ja objekts netiek pārdots noteiktajā termiņā.
Ja kompetenti vērsīsimies pie ekskluzīva līguma par īpašuma pārdošanu sastādīšanas, tiek garantēts, ka tajā tiks ņemtas vērā visas sadarbības nianses starp īpašuma īpašnieku un nekustamo īpašumu.
Kādas privilēģijas ir aģentūrai?
Ja ar šo uzņēmumu tiek sastādīts ekskluzīvs līgums, tad, pamatojoties uz šo dokumentu, darbuzņēmējam ir noteiktas privilēģijas. Tie ietver:
- objekta optimālas cenas noteikšana, kas būs piemērota īpašniekam, kā arī apmierinās pieprasījums tirgū;
- dažādu mājokļu reklamēšanas metožu izmantošana, kas ļauj izvēlēties visefektīvākās paaugstināšanas metodes;
- tādu darbību veikšana, kas saistītas ar mājokļu tiesisko pārbaudi, jo nekustamo īpašumu īpašniekam jāpārliecinās, ka darījums ir likumīgs;
- konsultācijas dažādos jautājumos ar objekta īpašnieku;
- objekta pārdošanas darījuma tieša noslēgšana.
Visas iepriekš minētās privilēģijas un tiesības būtu jāparedz tieši līgumā. Īpašuma īpašniekam ir jānodod nekustamā īpašuma atslēgas nekustamajam īpašniekam, jo tas būs tas, kurš nodarbojas ar īpašuma parādīšanu potenciālajiem pircējiem.
Kādas garantijas tiek piedāvātas klientiem?
Pērkot māju, daudzi cilvēki bieži izvēlas sazināties ar nekustamo īpašumu aģentūrām. Tas ir saistīts ar faktu, ka šādi uzņēmumi izmanto pašreizējos nekustamā īpašuma pārdošanas noteikumus. Viņi paši ir pārliecināti par objekta juridisko tīrību, tāpēc pircēji ir pārliecināti, ka nesaskarsies ar krāpšanu.
Ja pircēji iegādājas mājokli no nekustamo īpašumu aģentūras, kas strādā, pamatojoties uz ekskluzīvu līgumu, viņiem ir daudz priekšrocību:
- Ar nekustamo īpašumu jūs varat noskaidrot dažādus jautājumus, kas saistīti ar iegādāto īpašumu;
- visi darījuma dokumenti tiek sagatavoti nekavējoties;
- Profesionalitāti nodrošina pārdevējs.
Iznomātāja, kas strādā saskaņā ar ekskluzīvu līgumu, pakalpojumu izmaksas ir tādas pašas kā standarta sadarbībai.
Atcelšanas politika
Bieži vien pilsoņiem rodas jautājums, kā izbeigt ekskluzīvu līgumu, piemēram, ja viņi paši atrod pircēju. Ja darbuzņēmējs nav pārkāpis, tad, izbeidzot līgumu, īpašuma īpašniekam būs jāmaksā soda nauda.
Jūs varat izbeigt līgumu, nemaksājot kompensāciju, ar šādiem nosacījumiem:
- beidzas termiņš, uz kuru tika sastādīts līgums, un tajā pašā laikā nav klauzulas par automātiskas pagarināšanas iespēju;
- dokumentā ir identificēti dažādi pārkāpumi un pretrunīga informācija, tāpēc tiesa šādu vienošanos pasludina par spēkā neesošu;
- Ja attiecību izbeigšanas iniciators ir aģentūra, tad tā maksā soda naudu objekta īpašniekam, kā arī atdod visus saņemtos dokumentus.
Bieži vien starp uzņēmumiem un klientiem notiek tiesas prāvas, jo nekustamo īpašumu īpašnieki nepilda savas saistības vai vienlaikus kavē darījumu noslēgšanas procedūru. Visbiežāk tiesas piekrīt māju īpašniekiem. Šādos apstākļos tiek pārtraukts ne tikai līgums, bet arī organizācija var būt atbildīga.
Secinājums
Daudzas nekustamā īpašuma aģentūras piedāvā klientam iespēju noslēgt ekskluzīvu līgumu, uz kura pamata tiek pārdots viņu īpašums. Šāda līguma izmantošanai ir gan plusi, gan mīnusi uzņēmumiem un īpašumu īpašniekiem.
Būtu labi jāsaprot, kāda informācija obligāti jāiekļauj dokumentā, kā arī ar kādām grūtībām var saskarties līguma puses. Līgums tiek izbeigts tikai pamatotu iemeslu dēļ, tāpēc, ja tikai aģentūras klients vēlas pārtraukt sadarbību, viņam būs jāmaksā organizācijai zināma kompensācija.