Veicot īpašuma atsavināšanu, diezgan bieži puses kā iepriekšēju vienošanos izmanto avansa maksājumu. Tomēr, pērkot dzīvokli, jums jāņem vērā noteiktas nianses, sastādot iepriekšēju līgumu, un dariet to pareizi. Tas ir tas, kas tiks apspriests turpmāk.
Nepieciešamība pēc iepriekšēja līguma
Daudziem cilvēkiem ir jautājums: "Vai, pērkot dzīvokli, tiešām ir nepieciešams avansa līgums?" Atbilde ir vienkārša: tas ir nepieciešams, un tam ir vairāki iemesli: ar tā palīdzību tiek fiksēts pircēja nodoms iegādāties šo konkrēto īpašumu, un pārdevēja nodoms vairs nemeklēt potenciālos nākamos īpašniekus. Pēc iepriekšējas vienošanās un avansa maksājuma puses var sākt sagatavošanos galvenajam darījumam. Tādējādi avanss apstiprina abu pušu nodomu nopietnību.
Avansa nodošana ir īpaši būtiska gadījumos, kad nav iespējams noslēgt darījumu dažu dienu laikā no brīža, kad ir panākta vienošanās par konkrēta īpašuma iegādi. Šādai kavēšanai var būt diezgan daudz iemeslu, piemēram, nepieciešamās summas, dokumentu utt. Neesamība pašreizējā laikā. Var būt arī citi, banālāki iemesli, piemēram, notāra trūkums.
Lai darījuma puses būtu mierīgākas un tām nebūtu jāuztraucas laikā, kas atvēlēts sagatavošanās darījumam, pircējs pārskaita avansa maksājumu pārdevējam, un pēdējais savukārt pārtrauc turpmāku dzīvokļa parādīšanu. Iepriekšējs līgums, pērkot dzīvokli, galvenokārt ir svarīgs pircējam.
Iepriekšējas iespējas
Civiltiesību attiecības nesniedz skaidri definētu jēdziena “avanss” definīciju. Civillikumi un citi kodeksi, kas regulē īpašuma atsavināšanas procesu, uz šo terminu neattiecas. Avansu var saprast un definēt tikai pēc šīs parādības būtības izpētīšanas no ekonomiskā viedokļa. Tikai pēc tam būs iespējams pārliecinoši pārdomāt šīs parādības tiesiskā regulējuma mehānismus.
Avanss - cik maksā?
Par avansu var saukt daļējas priekšapmaksas veikšanu, tas ir, naudas summu, kas pārskaitīta pārdevējam pirms līguma parakstīšanas. Visbiežāk avansa summa ir 10 procenti no kopējās objekta vērtības. Pārējā summa tiek samaksāta pēc pirkuma līguma parakstīšanas, ja vien tas neparedz citādi.
Zemāk ir parādīts priekšapmaksas līguma piemērs, pērkot dzīvokli.
Avanss un depozīts
Īpašuma pārdošanas jomā avansa maksājums ir atrodams Civilkodeksa 380. pantā, kurā aprakstīta tāda lieta kā depozīts. Rakstā teikts: ja rodas šaubas par to, vai daļēji noguldītos līdzekļus uzskatīt par depozītu, īpaši neievērojot līguma rakstisko formu, tad šī summa automātiski kļūst par avansu. Tā rezultātā šajā gadījumā tiek piemērotas atbilstošas sankcijas, ja netiek izpildīti parakstītā līguma nosacījumi.
Jāatzīmē, ka starp avansu un depozītu pastāv būtiskas atšķirības. Viņi veic dažādas funkcijas, neskatoties uz to, ka tiek izmantoti identiskās situācijās. Iepriekšēja līguma noteikumu pārkāpšanas sekas, pērkot dzīvokli un depozītu, būs atšķirīgas.
Līguma noteikumu neievērošanas sekas
Tātad, kā minēts iepriekš, starp depozītu un avansu pastāv dažas atšķirības.Galvenais ir tas, ka depozīts nodrošina līgumā paredzēto nosacījumu izpildi. Ja kāda no pusēm pārkāpj savas saistības, depozīts darbosies kā atbildīgs pasākums. Darījuma atteikuma gadījumā pircējs depozītu nesaņems, un, ja pārdevējs pārdomās par dzīvokļa pārdošanu, viņam būs jāatdod saņemtie līdzekļi divkāršā apjomā. Cita starpā cietušā puse var mēģināt atgūt zaudējumus, kas radušies darījuma neveiksmes dēļ.
Nepieciešama iepriekšēja vienošanās, pērkot dzīvokli hipotēkā.
Sekas
Avansa gadījumā darījuma atcelšanai būs nedaudz atšķirīgas sekas. Ja pircējs ierosina atcelšanu, viņš sedz sekas saskaņā ar Civilkodeksu. Šajā gadījumā pārdevējam ir tiesības pieprasīt zaudējumu atlīdzību. Ja darījuma atcelšana notika pārdevēja vainas dēļ, pircējam ir tiesības atgriezt avansu. Pastāv arī situācijas, kad pārdevējs kavē avansa atgriešanas procesu. Šādos apstākļos uz sodiem attiecas aizdevuma regula.
Tādējādi pārdevējs dod priekšroku avansa noteikumiem, nevis depozītam, jo nelabvēlīgu apstākļu gadījumā viņam būs tikai jāatdod saņemtā nauda un nav jāmaksā divreiz vairāk nekā ar depozītu.
Sīkāk pērkot dzīvokli, apsveriet avansa līguma paraugu.
Līgums
Iepriekšēja līguma reģistrācijai jānotiek rakstiski. Pirms tā parakstīšanas pusēm jāvienojas par šādiem jautājumiem:
1. Avansa summa. Tā kā avanss ir avansa maksājums, tā aprēķins tiek veikts, pamatojoties uz līguma priekšmeta vērtību. Tas ir, pirmkārt, pusēm ir jānosaka pirkuma līguma galīgās izmaksas un pēc tam jāizlemj par avansa summu. Iepriekš likumdošana nekādā veidā netiek reglamentēta, un to nosaka pēc pušu ieskatiem. Galvenais šeit ir nonākt pie kompromisa, kas apmierina visu pušu intereses. Ne vienmēr to ir iespējams izdarīt ātri, jo pircējs vēlas noguldīt mazāk naudas, bet pārdevējs, tieši pretēji, ir ieinteresēts saņemt lielāku summu.
2. Avansa pārskaitīšanas metode. Šajā gadījumā jānosaka:
- Nauda tiks pārskaitīta skaidrā naudā vai ar bankas pārskaitījumu.
- Naudas saņemšanas termiņš.
- Papildu kvīts uzrakstīšana par naudas saņemšanu no pārdevēja.
- Visas šādas nianses ir jāprecizē līgumā par avansa maksājumu, pērkot dzīvokli, lai konflikta gadījumā varētu uzrādīt maksājuma pierādījumu.
3. Pirkuma līguma priekšmets. Šis punkts norāda ne tikai īpašuma faktisko adresi, bet arī detalizētu stāvokļa aprakstu brīdī, kad tiek noslēgts līgums par avansa izmaksu. Ir arī jānorāda šajā adresē reģistrētās personas, nepilngadīgo bērnu klātbūtne, īpašuma tiesību apgrūtināšana utt. Visas šīs nianses parasti tiek noskaidrotas standarta dzīvokļa pārbaudes laikā.
4. Pušu atbildība par līguma noteikumu neizpildi. Šeit ir jāparedz maksimālais iespēju skaits, kas var novest pie darījuma atcelšanas, un rūpīgi jāapraksta katras puses atbildība.
Iepriekšējā līgumā ir norādīts arī pirkšanas un pārdošanas darījuma datums un tiek reģistrēti līguma pušu pases dati. Dažos gadījumos līgumā var izdarīt noteiktus grozījumus, par kuriem jāvienojas abām pusēm. Pēc tam avansa līgumu apliecina ar dalībnieku parakstiem.
Ja darījumu veic trešā persona, kuru pārstāv nekustamo īpašumu, viņš piedāvā standarta avansa maksājuma līgumu par dzīvokļa iegādi, ņemot vērā abu pušu prasības un intereses.
Nianses
Parakstot pirkuma līgumu, liela uzmanība tiek pievērsta dzīvokļa tiesiskajai tīrībai.Tas ietver pārbaudītu sniegto datu par īpašumu precizitāti, dokumentu autentiskumu, pārbūves pieejamību un likumību, pārdevēja identitāti, dzīvokļa apgrūtināšanu un daudzus citus faktorus.
Iepriekšēja līguma parakstīšana, pērkot dzīvokli (veidni var izgatavot iepriekš), nenozīmē dzīvokļa nodošanu, tomēr šajā gadījumā ir vērts pārbaudīt visus iepriekš minētos punktus. Galu galā, lai arī avansa summa nav visas nekustamā īpašuma izmaksas, tā joprojām ir diezgan liela, un maz ticams, ka pircējs to vēlēsies zaudēt.
Rūpīga pārbaude
Šī iemesla dēļ pat avansa maksājuma posmā ir jāveic rūpīga un padziļināta iegādātā īpašuma pārbaude. To var izdarīt arī izmantojot nekustamo īpašumu. Tādējādi jūs varat iegūt visu bijušo dzīvokļa īpašnieku sarakstu, kā arī dažādus faktorus, kas var izraisīt darījuma atzīšanu par spēkā neesošu. Ja rodas aizdomas, ka pārdevējs darījuma laikā var tikt atzīts par nekompetentu, tas būtu jāatsakās pat avansa maksājuma posmā.
Ir arī jāpārbauda, vai pārdevējs ir likumīgi precējies bez atzīmes pasē. Laulātā piekrišana tiek uzskatīta par priekšnoteikumu darījumiem ar nekustamo īpašumu. Pretējā gadījumā laulātais var apstrīdēt darījumu un atzīt to par nederīgu, kas pircējam radīs nepatīkamas sekas.