Kapitalizācijas likmei ir liela nozīme, plānojot finanšu vai investīciju aktivitātes. Tajā pašā laikā Krievijā kapitalizācijas likmi ne vienmēr var noteikt ar ticamu precizitāti. Tas ir saistīts ar faktu, ka informācija no dažādiem tirgiem ir nepilnīga. Turklāt bieži tā nav pilnīgi patiesa. Kāda ir kapitalizācijas likme?
Kāda ir kapitalizācijas likme?
Šis rādītājs ir īpašuma vērtības attiecība pret ienākumiem, ko tā var gūt gada laikā. Kapitalizācijas likme ļauj investoram novērtēt naudas ieguldīšanas iespējas noteiktā aktīvā. Ir vairāki šī indikatora veidi. Analizējot katru no tiem, jūs varat labāk izprast kapitalizācijas likmju raksturīgās iezīmes.
Raksturīgs rādītājs
Piemēram, bezriska kapitalizācijas likme paredz ieguldījumu virzienu tajos aktīvos, kuriem tiek garantēta vismaz ieguldījumu atdeve. Cik mums zināms, ieguldīšana bez riskiem praktiski neeksistē. Šajā gadījumā mēs domājam tādus ieguldījumus, ka nepatīkamu negadījumu varbūtība tiek samazināta līdz nullei.
Šādas investīcijas piemērs ir ieguldījumi, kuru garants ir valsts vai uzticama banka no Šveices. Tajā pašā laikā tirgus riski ir nesaraujami saistīti ar tādiem finanšu instrumentiem kā akcijas, obligācijas un citi vērtspapīri. Ienākumi no šādiem ieguldījumiem tieši ir atkarīgi no emitenta uzņēmuma panākumiem.
Investori bija pirmie, kas izjuta zemu uzņēmuma rentabilitāti, ieguldot savus līdzekļus vērtspapīros. Bet ne tikai šāda veida finansēšana ir saistīta ar riskiem. Piemēram, nekustamais īpašums ir tradicionāls un viens no visuzticamākajiem ieguldījumu veidiem. Neskatoties uz to, šis aktīvs ir pakļauts arī tādiem riskiem kā zema likviditāte, nolietojums darbības laikā, kā arī izmaiņas likumdošanā, ieskaitot nodokļus.
Kapitalizācijas likmes aprēķināšanas metodes
Kādas ir kapitalizācijas likmes aprēķināšanas metodes? Ir vairāki no tiem:
- kumulatīvā konstrukcija;
- saistītās investīcijas;
- tirgus izspiešanas metode;
- Invuda metode un citi.
Praksē visizplatītākā ir kumulatīvā būvniecības metode. Kādas ir kapitalizācijas likmes sastāvdaļas? Šajā metodē tiek izmantots bezriska likmes rādītāja, tirgus riska prēmijas un riska prēmijas summēšanas princips, kas saistīts ar ieguldījumiem noteiktā aktīvā. Ko tas nozīmē? Citiem vārdiem sakot, lai prognozētu iespējamo peļņu, ir jāņem vērā tādi rādītāji kā bezriska likme, kopējais tirgus risku līmenis un riska pakāpe attiecībā pret konkrēto aktīvu.
Nekustamā īpašuma kapitalizācijas likme
Analizējot investīciju nekustamajā īpašumā iespējamo rentabilitāti, investori aprēķina peļņu, ko viņi var gūt tā darbības laikā. Šī metode ļauj prognozēt ieguldījuma ietekmi un salīdzināt objekta pirkuma cenu ar ieņēmumiem.
Kapitalizācijas likme nekustamajam īpašumam tiek aprēķināta, izmantojot formulu, kas iegūta no šāda vienādojuma:
V = I / R, kur:
- V ir īpašuma vērtība;
- I - objekta darbības aptuvenā rentabilitāte;
- R ir nekustamā īpašuma kapitalizācijas likme.
Attiecīgi kapitalizācijas likme: R = I / V
Jāatzīmē, ka ienākumu kapitalizācijas likmi dažreiz sauc arī par kapitalizācijas koeficientu, kapitalizācijas likmi vai neto nomas reizinātāju. Šie termini ir sinonīmi. Šī rādītāja aprēķins ir diezgan efektīvs un objektīvs. Tas ir saistīts ar nemainīgajām nekustamā īpašuma izmaksām, kuras nosaka tirgu un kuras var atrast no atvērtiem avotiem. Turklāt nekustamā īpašuma nomas cenu regulē arī tirgus, kas vienkāršo uzdevumu.
Nekustamā īpašuma kapitalizācijas likmes aprēķināšanas principi
Jāuzsver, ka, aprēķinot objekta rentabilitāti, nepieciešamie izdevumi jāatskaita no kopējiem ieņēmumiem. Tie ietver:
- samaksa par elektrību;
- samaksa par objekta drošību;
- dažādu darbinieku algas;
- citas izmaksas, kas saistītas ar nekustamā īpašuma ekspluatācijas procesu.
Turklāt no parametra I ir jāatskaita zaudētā peļņa, kas saistīta ar ne visu 100% ēkas nomu. Pie izdevumiem, kas samazina kopējo rentabilitāti, ietilpst arī nodokļi, aizdevumu procenti un citas fiksētās izmaksas. Un tikai pēc visu izmaksu atskaitīšanas mēs iegūstam neto ienākumus no pamatdarbības, ko izmanto formulā nekustamā īpašuma kapitalizācijas likmes aprēķināšanai.
Pēc visu nepieciešamo datu saņemšanas mēs varam aprēķināt nepieciešamo indikatoru saskaņā ar iepriekšminēto formulu. Apsveriet piemēru. Pieņemsim, ka jūs ieguldāt tāda veida nekustamajā īpašumā kā glabāšanas telpa. Objekta izmaksas ir 50 miljoni rubļu. Pēc visu izmaksu atskaitīšanas ieguldītājs nosaka, ka neto pamatdarbības ienākumi būs 13 miljoni rubļu gadā. Lai noteiktu nekustamā īpašuma kapitalizācijas likmi, jums jāizmanto formula: 13 miljoni / 50 miljoni = 0,26. Šī vērtība rāda, ka ieguldītājs katru gadu iegūs 26% no saviem ieguldījumiem no noliktavu nomas.
Īpašuma izvēle ar visaugstāko kapitalizācijas līmeni
Izvēloties nekustamo īpašumu naudas ieguldīšanai, priekšroka jādod tiem, kuriem ir visaugstākā kapitalizācijas likme. Turklāt jāatzīmē, ka, neņemot vērā šādu koeficientu, nav iespējams paredzēt ieguldījumu efektivitāti un novērtēt objektu pirms tā iegūšanas. Tas prasa arī tirgus analīzi un svarīgu ekonomisko rādītāju izsekošanu, pamatojoties uz pieejamajiem datiem par ieguldījumiem nekustamajā īpašumā.
Pilnīgas uzraudzības procesā saņemtā informācija būtu vispārināma. Tajā pašā laikā ir jānovērtē dažādi nekustamā īpašuma tirgus segmenti. Pēc tam šī informācija noderēs kā ceļvedis un ļaus pareizi novērtēt objektu. Turklāt tas ļauj veikt pieejamo aprēķināto rādītāju un tirgus vidējo rādītāju kvalitatīvu salīdzinošo analīzi.
Saistītā ieguldījumu metode
Bieži vien nekustamā īpašuma iegādei tiek izmantots pašu kapitāla un aizņemtā kapitāla apjoms. Tāpēc, lai pareizi aprēķinātu kapitalizācijas likmi, ir jāņem vērā abi ieguldījumu avoti. Kā aprēķināt indikatoru? Šajā gadījumā kapitalizācijas koeficienta noteikšanai izmanto tiešo investīciju metodi vai, kā to mēdz dēvēt, ieguldījumu grupas paņēmienu. Turklāt kredītfondu kapitalizācijas likmes formula ir šāda:
Rm = DO / IR, kur:
- Rm - aizņemto līdzekļu kapitalizācijas koeficients vai hipotēkas konstante;
- DO - ikgadējie maksājumi par aizņemtajiem līdzekļiem;
- IR ir galvenā hipotēkas aizdevuma summa.
Šajā gadījumā pašu kapitāla kapitalizācijas likmi aprēķina, izmantojot šādu formulu:
Re = DP / K, kur:
- Re ir kapitāla atdeves likme;
- DP - naudas plūsma gadā pirms visu nodokļu samaksas;
- K ir pašu kapitāla summa.
Kopējo kapitalizācijas likmi, izmantojot tiešo investīciju metodi, nosaka, aprēķinot pirmo divu rādītāju vidējo svērto lielumu: P = M x Pm + (1 - M) x Re, kur M ir aizdoto līdzekļu daļa no kopējām objekta izmaksām.
Tirgus saspiešanas metode
Šī metode ietver tīrās pamatdarbības ienākuma rādītāja kapitalizācijas likmes izmantošanu, kas gūta no līdzīga uzņēmuma darbības vai tā nekustamā īpašuma, kā arī no tā aktīvu pārdošanas vērtības. Lai noteiktu kapitalizācijas koeficientu, izmantojot tirgus izspiešanas metodi, neto pamatdarbības ienākumi ir jāsadala ar līdzīga objekta vai uzņēmuma izmaksām.
Kā to saprast? Citiem vārdiem sakot, lai noteiktu vēlamā uzņēmuma kapitalizācijas likmi, tiek izmantoti kapitalizācijas koeficienta pamata formulas rādītāji, bet citam līdzīgam uzņēmumam, kas aizņem to pašu tirgus segmentu un ir salīdzināms pēc lieluma. Raksturīga šīs aprēķina metodes iezīme ir uzskaites trūkums par ieguldījumu atdevi un ienākumu no ieguldījumiem.
Šai tehnikai ir gan priekšrocības, gan acīmredzami trūkumi. Pie pozitīvajiem raksturlielumiem pieder kapitalizācijas pakāpes noteikšanas relatīvā vienkāršība. Šādi aprēķinātai likmei ir trūkumi. Piemēram, trūkumi ir vajadzīgo datu trūkums par uzņēmuma tīrajiem darbības ienākumiem un pārdošanas vērtību, kas tiek ņemts par analīzes pamatu. Tāpēc ne vienmēr ir iespējams izvēlēties pareizos un piemērotos piemērus.
Invudas metode
Šo metodi izmanto gadījumos, kad saskaņā ar prognozi visa ieguldījumu cikla laikā ieguldījumu atdeve būs vienāda. Tajā pašā laikā daļa ienākumu veido ieguldījumu atdevi, bet otra - ieguldītā kapitāla atdevi. Kapitāla atgūšanas summa tiek atkārtoti ieguldīta. Tas ņem vērā ieguldījumu atdeves likmi. Kapitalizācijas likmi var noteikt ar nosacījumu, ka tiek iegūti vienādi ienākumi, par vienādu procentu aprēķinot ieguldījumu atdeves likmes un atdeves fonda koeficienta summu.