Dzīvokļa pirkšana jaunā ēkā ir svarīgs notikums katram cilvēkam. Izstrādātājam ir pienākums savlaicīgi īrēt māju, pamatojoties uz DDU. Mājokļa nodošana pēc ēkas nodošanas ekspluatācijā notiek, pamatojoties uz pareizi noformētu aktu par dzīvokļa saņemšanu jaunbūvē. Šajā dokumentā klienti var ievadīt nepieciešamo informāciju par atklātajiem pārkāpumiem un problēmām. Ja dzīvokļa platība neatbilst vērtībai, kas ir norādīta līgumā, pircēji var neparakstīt aktu.
Normatīvais regulējums
Mājas pirkšana tiek uzskatīta par svarīgu darījumu katram cilvēkam, tāpēc ir svarīgi stingri ievērot likuma prasības. Tas ļauj jums nodrošināt darījuma juridisko tīrību.
Gatavo mājokļu pieņemšanu regulē dažādi normatīvie akti. Pamatinformācija ir iekļauta Civilkodeksā, tāpēc pircējiem, pirms tiek parakstīts akts par dzīvokļa saņemšanu jaunā ēkā, jāņem vērā šādi punkti:
- Obligāti dokumenti, pērkot māju jaunā mājā, ir pieņemšanas akts un līgums;
- pirkuma līgums var aizstāt pieņemšanas sertifikātu sekundārā mājokļa iegādei, ja tas satur attiecīgus noteikumus;
- federālajā likumā Nr. 214 ir noteiktas prasības, kas jāievēro akcionāriem un būvniecības uzņēmumiem, jo objekta pieņemšana jāveic 7 dienu laikā pēc būvniecības procesa pabeigšanas;
- šo procesu ir atļauts pagarināt līdz sešiem mēnešiem, ja interesenti atklāj nopietnus pārkāpumus, ko izdarījis izstrādātājs;
- Reģistrācijas apliecība ir nepieciešama, reģistrējot īpašuma tiesības uz mājokli, tāpēc to kopā ar līgumu nodod Federālajam reģistrācijas dienestam.
Dokumentu sagatavo tiešais izstrādātājs. Pat ja tiek parakstīts dzīvokļa nodošanas un pieņemšanas akts jaunajā ēkā, tas nevar kļūt par šķērsli, lai attīstītājam iesniegtu dažādas prasības attiecībā uz dažādiem pārkāpumiem mājā.
Kad dokuments tiek parakstīts?
Pēc mājas celtniecības pabeigšanas attīstītājam jāpaziņo visiem akcionāriem par šo procesu. Nākamo 7 dienu laikā tiek veikta tieša mājokļu pieņemšana, par kuru pircēji rūpīgi pārbauda dzīvokļus. Viņi pārbauda pieejamo elementu kvalitāti un objekta īpašības.
Uz vietas tiek izveidota mājokļa pārbaudes lapa, kurā interešu īpašnieki var atklāt dažādas prasības, kad tiek atklāti pārkāpumi. Balstoties uz šo dokumentu, tiek pieņemts lēmums par iespēju parakstīt aktu par dzīvokļa nodošanu jaunā ēkā. Parakstīta akta iegūšana nepalīdzēs būvniecības uzņēmumam izvairīties no atbildības par dažādiem pārkāpumiem.
Kad tiek sastādīts provizoriskais akts?
Sastādot aktu par dzīvokļa saņemšanu jaunbūvē, jāņem vērā pareiza dokumenta struktūra un saturs. Šis dokuments ir sastādīts tikai rakstiski. Tā var būt daļa no tiešā līguma, ja mājokli iegādājas otrreizējā tirgū.
Sākumā tiek sastādīts provizorisks dzīvokļa pieņemšanas un nodošanas akts jaunbūvē. Tajā vajadzētu uzskaitīt visus objekta parametrus. Vienmēr pircējam ir paredzēta sadaļa, kurā iekļautas visas šeit atrastās neatbilstības vai pārkāpumi. Balstoties uz sākotnējo dzīvokļa nodošanas un pieņemšanas aktu jaunajā ēkā, tiek nolemts, vai tiks parakstīts galīgais akts. Ja ir daudz pārkāpumu, pircējs var pieprasīt, lai sākotnēji trūkumi tiktu novērsti. Tikai pēc tam tiek parakstīts nobeiguma akts.
Dokumenta saturs
Pircējiem jāzina, kāda informācija ir ierakstīta akceptēšanas aktā par dzīvokļa nodošanu jaunai ēkai. Ko meklēt? Ar visiem līdzekļiem šajā dokumentā jābūt datiem:
- dzīvokļa platība un adrese;
- materiāli, no kuriem māja tika uzcelta;
- istabu skaits dzīvoklī;
- neizdevušos sakaru klātbūtne;
- citas svarīgas objekta īpašības;
- dzīvokļa pircējs var ievadīt citus datus, kas ietver atklātos apdares defektus, komunikāciju trūkumu, nepareizu santehnikas vai citu ierīču uzstādīšanu, objekta teritorijas neatbilstību iepriekš iestatītajai vērtībai vai lifta trūkumu.
Pirms akta parakstīšanas jums jāpārliecinās, ka mājai ir pasta adrese, un attīstītājam un pilsētas pārvaldei nav problēmu ar objekta nodošanu ekspluatācijā.
Visi pārbaudes laikā atklātie trūkumi noteikti tiek reģistrēti oficiālā dokumentā. Tāpēc īpašuma pircējiem kompetenti jāaizpilda akts par dzīvokļa saņemšanu un pārsūtīšanu jaunbūvē. Izstrādātājam īsā laikā jānovērš visi atklātie trūkumi. Tikai pēc tam tiek atkārtota mājokļa pieņemšana.
Dokumenta trūkuma sekas
Dzīvokļa saņemšanas akts jaunbūvē ir jāapkopo izstrādātājam un jāparaksta objekta pircējam. Šī dokumenta neesamība var izraisīt daudzas negatīvas sekas abām darījuma pusēm. Tie ietver:
- objekta nodošanas oficiāla apstiprinājuma trūkuma dēļ akcionārs var iesniegt prasību tiesā, pamatojoties uz kuru attīstītājs tiek saukts pie atbildības;
- ja korpuss tiek iznīcināts ugunsgrēka, plūdu vai citu nepārvaramas varas apstākļu dēļ, būvniecības uzņēmums tiks tieši iesaistīts atjaunošanā, jo tas nevarēs pierādīt, ka korpuss tika nodots pircējam;
- ja īrnieki ar dažādām darbībām nodara kaitējumu kaimiņiem, tad par kaitējuma atlīdzināšanu atbild īpašnieks, kuru pārstāv attīstītājs;
- dzīvokļu pircēji nevarēs to atsavināt pēc saviem ieskatiem, jo viņiem trūkst īres pierādījumu.
Tāpēc obligāti ir jāsastāda akts par dzīvokļa uzņemšanu un nodošanu jaunbūvē. Izstrādātāji bieži izmanto šī dokumenta paraugu, tādējādi izvairoties no pārkāpumiem un kļūdām.
Parakstīšanas noteikumi
Lai iegādātos māju jaunā ēkā, pircējs noteikti parakstīs divus dokumentus:
- īpašuma pārbaudes lapa, ko sauc par apskates sarakstu, un tajā tiek ievadīta informācija tikai tad, ja īpašuma celtniecības laikā ir patiešām nopietnas problēmas un kļūdas, kuras izstrādātājs ir pieļāvis;
- pieņemšanas sertifikāts.
Dokumentos jābūt identiskiem datiem, tāpēc visiem pircējiem jāzina, ko meklēt. Dzīvokļa uzņemšanas aktā jaunbūvē un pārbaudes sarakstā jāiekļauj šādi dati:
- ziņas par būvniecības firmu;
- pircēju pases dati;
- uzņēmuma juridiskā adrese;
- visi trūkumi, kas atklāti, pārbaudot jaunu nekustamo īpašumu;
- Tiek doti datumi, kuros jānovērš konstatētie trūkumi;
- norāda atbildību, kas būs jāuzņemas izstrādātājam, ja trūkumi netiks novērsti noteiktajā termiņā.
Pircējam jāsaņem gan pārbaudes skrejlapas, gan sertifikāta kopija. Parasti šos dokumentus neapstiprina notārs, bet, ja nepieciešams, varat izmantot šī speciālista palīdzību.
Izstrādātāja saistību neizpildes sekas
Visas nepilnības izstrādātājs novērš tikai uz sava rēķina, bet, ja aktā netika norādītas dažas acīmredzamas kļūdas, tad akcionārs ir atbildīgs par to novēršanu. Ja uzņēmums nav savlaicīgi novērsis problēmas, tad tam var piemērot dažādus sodus:
- uzkrājums kompensācijai, kas tiek izmaksāta jaunajam dzīvokļa īpašniekam, lai viņš pats varētu tikt galā ar esošajiem trūkumiem mājoklī;
- nekustamā īpašuma vērtības samazinājums, par kuru tiek precīzi ņemts vērā, kāds līdzekļu apjoms būs nepieciešams remonta pabeigšanai.
Kā notiek dzīvokļa saņemšana jaunā ēkā? Dokumentu ir izveidojis tiešais izstrādātājs, bet dzīvokļu pircējiem ir tiesības veikt noteiktas korekcijas šajā dokumentā. Tajā pašā laikā uz tā noteikti ir būvuzņēmuma atbildīgās personas paraksts. Zemāk atrodas dzīvokļa jaunbūves pieņemšanas sertifikāta paraugs.
Kā atgūt dokumentu?
Bieži vien dažādu iemeslu dēļ tiek pazaudēts vai iznīcināts mājokļa pieņemšanas akts, bet, lai saņemtu nodokļa atskaitījumu, pircējam šis dokuments ir jānodod Rosreestr. Šādos apstākļos rodas jautājums, kā atjaunot dzīvokļa jaunbūves nodošanas un pieņemšanas aktu.
Dokumenta atjaunošanas noteikumos ietilpst:
- sākotnēji jūs varat tieši sazināties ar izstrādātāju, lai pieprasītu akta dublikātu, un parasti tas tiek nodrošināts bez grūtībām īsā laikā;
- ja tiesības uz objektu Rosreestr jau ir reģistrētas, tad tieši šajā iestādē ir iespējams pieprasīt dokumenta kopiju.
Saskaņā ar likumu, ja pircējs jau ir reģistrējis mājokli sev, tad viņam nav jāizmanto akts par dzīvokļa saņemšanu jaunā ēkā. Pēc šī dokumenta parakstīšanas atklātās nepilnības izstrādātājs garantijas laikā novērš.
Ja jaunais īpašnieks vēlas īpašumu pārdot vai veikt citus darījumus ar to, šiem nolūkiem akts nav nepieciešams.
Uz ko jāpievērš uzmanība?
Bieži vien tiek zaudēti iedzīvotāji, kuri pieņem mājokļus jaunā ēkā, tāpēc objekta būvniecības procesā viņi nepamana dažādas acīmredzamas problēmas un kļūdas, kuras būvniecības uzņēmums pieļāvis. Tāpēc ieteicams iepriekš izpētīt dzīvokļa nodošanas un pieņemšanas akta paraugu jaunā ēkā, kā arī noteikt, kuri īpašie mājokļa elementi jāizmeklē īpaši uzmanīgi. Tas nekavējoties atklās dažādas nepilnības un trūkumus.
Mājokļu izgatavošanas procesā jums noteikti jāpārliecinās par šādu elementu integritāti un augsto kvalitāti:
- Priekšējās durvis. Ar tā atvēršanu vai aizvēršanu nedrīkst būt nekādu problēmu vai šķēršļu. Bloķēšanas ierīcēm jābūt augstas kvalitātes, jaunām un labi strādājošām.
- Durvju un logu atveres. Tiem jābūt taisnstūrveida un vienmērīgiem. Nav pieļaujamas šķības vai pilnībā sabrukušās malas. Durvju ailes platumam nevajadzētu būt mazākam par 70 cm.
- Telpu sienas. Viņiem jābūt vienmērīgiem, tāpēc būtiskas vertikālas novirzes nav atļautas. Plaisas vai citas nozīmīgas problēmas nav atļautas. Īpaša uzmanība tiek pievērsta telpu stūriem, jo visas atveres jāpārklāj ar celtniecības maisījumiem. Ieteicams pārliecināties, vai telpā nav dažādu svītru, plankumu vai citu pazīmju, ka telpa ir mitra. Ieteicams sākotnēji ņemt līdz līmeni vai svērteni, pieņemot dzīvokli. Pat nelielus izvirzījumus un pārkāpumus vēlams norādīt pieņemšanas aktā.
- Starpsienas starp istabām. Viņiem jābūt stipriem un vienmērīgiem. Tie ir jāizveido no patiešām augstas kvalitātes un uzticamiem materiāliem, pretējā gadījumā tos nevarēs izmantot, lai piestiprinātu skapjus vai plauktus.
- Paklāju kvalitāte. Grīdām jābūt gludām un bez dažādām plaisām un citām problēmām. Grīdas augstumam jāatbilst informācijai, kas ir pieejama būvprojektā. Ja ir tukšumi vai citas būtiskas novirzes, tās jānorāda pieņemšanas sertifikātā.
- Balkona izmērs un stāvoklis. Ja projekta dokumentācijā norādīts, ka dzīvoklī jābūt balkonam vai lodžijai, jums pircējiem jāpārliecinās, ka attīstītājs nav attālinājies no dokumentos esošajiem datiem.Telpā jābūt pareizajai zonai un kvalitatīvai apdarei. Nav atļauts tukšums, blīvējums un citas problēmas.
- Savienojums ar komunālajiem pakalpojumiem. Māju var nodot ekspluatācijā tikai pēc tam, kad būvniecības uzņēmums ir veicis visas nepieciešamās darbības, lai iedzīvotāji varētu izmantot nekustamo īpašumu pastāvīgai dzīvesvietai. Tāpēc struktūra bez kļūmēm tiek savienota ar visiem nepieciešamajiem komunālajiem pakalpojumiem. Tajos ietilpst elektrība, apkure, ūdens apgāde, kanalizācija un ventilācija. Visām sistēmām vajadzētu normāli darboties un būt drošām pilsoņiem. Radiatoru skaitam jāsakrīt ar pieejamo kvadrātu. Telpās jāveic ūdensvada un kanalizācijas cauruļu elektroinstalācija. Ja mājā ir gāze, tad izstrādātāji sagatavo visas ierīces gāzes plīts pievienošanai.
Pirms apmeklēt dzīvokli pieņemšanai, ieteicams iepriekš izpētīt, kā izskatās dzīvokļa saņemšana jaunbūvē. Tas pārliecinās, ka no izstrādātāja saņemtajā dokumentā ir visi nepieciešamie vienumi un informācija.
Ja pircējs atrod pat vismazākās un nenozīmīgākās problēmas, tās jāieraksta aktā. Tas ļaus izvairīties no problēmām nākotnē, kad attīstītājs var pierādīt, ka trūkumi rodas jauno īpašnieku sliktās attieksmes dēļ, tāpēc viņiem būs pašiem jātiek galā ar atjaunošanas vai remonta darbiem.
Cik ilgs laiks ir pieņemšanai?
Katrai personai jauna dzīvokļa pieņemšana ir nopietns un specifisks process, kas parasti prasa daudz laika. Parasti tas prasa apmēram divas stundas. Ir iespēja vērsties pēc palīdzības pie speciālista, kurš zina, kam jāpievērš uzmanība, lai identificētu visus trūkumus objektā.
Pirms dokumentācijas parakstīšanas ieteicams izpētīt piemēru par dzīvokļa saņemšanu jaunā ēkā. Pārbaudes laikā atklātie defekti ir pareizi jāiekļauj šajā dokumentā, kas garantē, ka būvniecības uzņēmums tos īsā laikā novērš.
Tieši aktā jāiekļauj informācija par to, cik daudz laika izstrādātājam vajadzētu novērst identificētās problēmas. Pēc pilnīgas dzīvokļa pārbaudes tiek izveidota pārbaudes lapa, kas tiek izveidota divos eksemplāros un reģistrēta attīstītājā.
Var rasties situācija, kad būvniecības uzņēmuma pārstāvis vienkārši atsakās parakstīt dokumentu, kas norāda uz nepieciešamību novērst noteiktus trūkumus. Bieži vien uz akciju īpašniekiem tiek izdarīts spiediens vienkārši parakstīt pieņemšanas sertifikātu, tajā neievadot atšķirīgu informāciju. Šajā gadījumā tiek ņemti vērā Federālā likuma Nr. 218 noteikumi, norādot, ka likumi pilnībā ir akcionāra pusē, tāpēc viņš var atteikties parakstīt dokumentu. Šādos apstākļos attīstītājs paliek objekta īpašnieks, tāpēc ir pilnībā atbildīgs par tā stāvokli. Visas domstarpības būs jāatrisina tiesā.
Ja trūkumi ir patiešām nopietni, tad bieži vien jums ir pilnībā jāatsakās no mājas pirkšanas, kurai tiek pārtraukts DDU, un attīstītājam ir pienākums atdot visus no akcionāra saņemtos līdzekļus. Turklāt var būt nepieciešama kompensācija, kuras apmēru nosaka atkarībā no mājokļa izmaksām.
Secinājums
Jaunas mājas pirkšana daudziem cilvēkiem tiek uzskatīta par labāko izvēli. Pēc mājas nodošanas ekspluatācijā attīstītājam 7 dienu laikā dzīvokļi jānodod jaunajiem īpašniekiem. Procedūra tiek veikta, apskatot telpas un parakstot pieņemšanas sertifikātu.
Šajā dokumentā kapitāla daļu turētāji var ievadīt dažādus datus par pārkāpumiem un problēmām, kas uzņēmumam jāatrisina savlaicīgi.Remontu var aizstāt ar kompensāciju, kuras summa atbilst īpašnieku izdevumiem par mājokļa sakārtošanu. Ja izstrādātājs atsakās ievērot likuma prasības, tad domstarpības tiek atrisinātas tiesā.