Kalbant apie gyvenamųjų patalpų pardavimo ypatybes, reikėtų paaiškinti, kad bendra sandorių tvarka nesikeičia. Veiksmų planas ir reglamentas išlieka tie patys. Prie dalyvių veiksmų pridedami niuansai.
Sandorių dalyviai
Sutarties esmė ta, kad pardavėjas sutinka perduoti pirkėjui nuosavybės teises į būstą, o pirkėjas tai priima. Gyvenamųjų patalpų pardavimo ypatybės yra susijusios su butais, namais ir kambariais butuose ir namuose.
Sandorio šalys yra savininkas ir įgijėjas, kuriems pereina visos teisės į daiktą. Kartais yra keli savininkai. Atstovai kartais elgiasi jo vardu remdamiesi įgaliojimo ar kitais pagrindais. Pavyzdžiui, vaiko, kuriam dar nėra 18 metų, tėvai.
Jei savininkas yra valstybė ar savivaldybė, įstaigoje ar asmenyje, įgaliotame parduoti turtą, dalyvauja sandoryje. Išimtis yra būsto privatizavimas, kai nuosavybė perduodama nemokamai.
Gyvenamųjų patalpų pardavimo ypatybės yra sutuoktinio, turinčio teises į daiktą, notaro patvirtinto sutikimo gavimas.
Įgaliojimo sandoriai
Registracijos tarnyba atidžiai tikrina, ar perduotos sutartys ir dokumentai atitinka galiojančius įstatymus. Šis likimas neapleidžia įgaliojimo. Į ką atkreipia dėmesį pareigūnai?
- ar pasibaigė jo galiojimo laikas;
- ar sutartį pasirašęs asmuo turi įgaliojimus spręsti;
- ar buvo įvykdyti kiti reikalavimai (pavyzdžiui, dokumentų pakete yra globos institucijų leidimas sudaryti sandorį su vaiko ar nekompetentingo asmens nekilnojamuoju turtu).
Problema ta, kad tikrinimas apsiriboja dokumentų, ypač tų, kuriuos išduoda valdžios institucijos, studijomis.
Jei įgaliojimas buvo išduotas seniai ir jo terminas dar nepasibaigęs, būtų pagrįsta tiesiogiai paklausti savininko, ar jis vis dar nori sudaryti sandorį. Visiškai įmanoma, kad įgaliojimas buvo atšauktas ir juo naudojasi sukčius. Su notaro pavedimu gali būti neveikiama.
Jei pardavėjas yra įpėdinis
Turto, kurį anksčiau paveldėjo kitas asmuo, įsigijimas yra laikomas rizikingu verslu. Įpėdiniai gali bet kada atsirasti reikalaudami savo dalies ir net paduoti ieškinį teisme.
Problema yra ne tik pakankamai ilgas senaties laikotarpis. Įstatymas numato jų atkūrimą.
Panašūs atvejai būna ir su nekilnojamuoju turtu, kurio teisės pereina per sandorių grandinę. Vienintelis būdas rezervuoti gyvenamąjį būstą yra įrodyti sąžiningas pirkimas.
Sandorio subjektas
Sandorio objektas yra vienas iš aukščiau išvardytų objektų. Gyvenamųjų patalpų pardavimo ypatybės įpareigoja dokumente įvesti pakankamai informacijos, kad būtų galima identifikuoti objektą. Bylinėjimosi ir įstatymų leidyba vadina pakankama informacija iš valstybinio teisių registro: kadastro numerį ir pardavėjo teisių registravimo pagrindą (sutartis, paveldėjimo liudijimas ir kt.), Registracijos datą ir kitas savybes.
Jei gyvenamasis pastatas ar jo dalis parduodami, antra šalis gauna atitinkamą kiekį teisių į žemę ar jos dalį. Sandoriai dėl žemės perleidimo gali būti sujungiami arba pasirašomi du dokumentai vienu metu.
Šios taisyklės pažeidimo pasekmė yra sandorio pripažinimas nesudarytu. Tai reiškia, kad dėl pagrindinių sąlygų nėra susitarta, o dokumentas neturi teisinės galios: jis nesuteikia teisių ir pareigų.
Jei parduodamas daiktas yra kambarys ar butas daugiabučiame name, naujasis savininkas taip pat gauna teisę į dalį bendro turto. Atsisakymas yra neteisėtas.
Sandorio objekto aprašymas
Kaip siejamos gyvenamųjų patalpų pirkimo-pardavimo sutarties ypatybės ir sandorio objektas? Į dokumentą įrašoma ši informacija:
- miestas ar miestelis, kuriame jis yra;
- Adresas
- bendras plotas;
- kambarių skaičius;
- balkonų ir lodžijų buvimas;
- kadastro numeris.
Butas gali turėti savybių, kurias pardavėjas bando slėpti nuo suprantamų motyvų. Tačiau paslėptų trūkumų nustatymas suteikia pirkėjui teisę pareikšti ieškinį dėl žalos atlyginimo. Jei jie yra tokie rimti, kad pirkinys praranda prasmę, suteikiama teisė nutraukti sandorį.
Rekonstrukcija ar pertvarkymas turi būti įteisinti, kitaip butas parduodamas, sakant, be jų. Jei pakeitimai yra rimti, gali reikėti iš savininko grąžinti objektą į pradinę padėtį. Todėl būsto įsigijimas su tokiais trūkumais ateityje susiduria su rimtais sunkumais.
Jei siūloma įsigyti tokios būklės namą, tada jo pakeitimai įteisinami daug lengviau. Pateikiama paraiška ar deklaracija ir vietos savivaldybės administracijos pažyma, kad objektas neviršija paskirtos žemės, o objekto pakeitimai daromi teisių registre.
Jei tuo pačiu metu įsigyjama žemė
Kokios yra gyvenamųjų patalpų su žemės sklypu pagal ją pirkimo – pardavimo sutarties ypatybės?
LC išdėstytas žemės ir ant jos esančio turto likimo vieningumo principas. Jei namas yra perduodamas, tada atitinkamai perduodama ir žemė.
Popieriaus trūkumas sklype nedraudžia savininkui parduoti turto. Sutartyje užrašomas tik žemės perdavimas tomis pačiomis sąlygomis, kuriomis jis nuosavybės teise priklausė pardavėjui. Išimtis yra neteisėtos statybos žemėje, kuri nėra tam skirta arba iš viso nesinaudoja pardavėju teisėtai.
Įstatymas draudžia parduoti žemę tuo pat metu neparduodant ant jo esančio namo.
Jei žemė po namu yra nuomojama, tada naujasis savininkas ją gauna nuomos pagrindu. Šiuo atveju žemės savininko sutikimas sudaryti sandorį nėra būtinas.
Įstatymas taip pat gali numatyti išimtis, draudžiančias parduoti žemę tam tikriems asmenims, tokiu atveju gali būti leidžiama nuoma.
Sutarties sąlygose dėl sandorio objekto nurodomas kadastro numeris ir įstatymų registravimo pagrindas.
Trečiųjų šalių teisės
Remiantis Rusijos Federacijos civiliniu kodeksu, gyvenamųjų patalpų pardavimo ypatumas yra pardavėjo pareiga sutartyje pažymėti visus asmenis, kurie pasilieka teisę gyventi.
Tai apima visus su juo gyvenančius giminaičius, sutuoktinį ar sutuoktinį. Buvę šeimos nariai įtraukiami į sąrašą, jei jie yra sugyventiniai. Įstatymas išplečia jų statusą asmenims, kurie neturi giminystės ar kitokių ryšių su savininku, tačiau jį įkalbinėja kaip šeimos narius.
Jei anksčiau šeimos narys nedalyvavo privatizavime, jis pasilieka teisę naudotis patalpomis.
Teisės apsigyventi pagrindas yra: testamentas, nuomos sutartis, nuomos sutartis su išlaikytiniais.
Visiškai neišpildytų dokumentų nebuvimas nereiškia, kad niekas neturi teisių į būstą, išskyrus savininką. Išimtis yra atvejai, kai būtinas formalumų pažeidimas (pavyzdžiui, sutartys, kurioms privaloma patvirtinti notarą).
Tekste pateikiami vardai, pavardės, pavardės ir konkrečios teisės gyventi bute bei paso duomenys asmenims identifikuoti. Nuostata šia tema yra straipsnyje apie gyvenamųjų patalpų pardavimo ypatybes.
Atskiras punktas yra vaikų teisės.Jei viena iš sandorio šalių turi nepilnamečių vaikų, kurie turi tik teisę gyventi, o ne turtą, įstatymas įpareigoja juos imtis priemonių, kad jų gyvenimo sąlygos nepablogėtų.
Sandorio kaina
Ši sąlyga yra privaloma pirkimo – pardavimo sutarčiai. Be jo sandoris laikomas nesudarytu ir prarandama jo teisinė prasmė. Kainos dydis reikalingas ne tik siekiant apsaugoti dalyvių teises, bet ir apskaičiuoti mokesčio sumą.
Kaip nustatoma kaina parduodant nekilnojamąjį turtą? Gyvenamųjų patalpų pardavimo ypatumas teikiant laisvę šalims, ribojamas tik draudimu perduoti būstą už kainą, kuri neatitinka rinkos. Objekto vertinimas pagal kadastrinę vertę neleidžia sutaupyti mokesčių, valstybė pagal Rusijos Federacijos Konstitucinio Teismo praktiką įpareigos atlikti mokėjimus pagal rinkos kainas.
Jei viena šalis pasiūlo sutarties projektą, o antroji jį priima, tai nereiškia, kad automatiškai sutinkama su projekte nurodoma kaina.
Skaičiavimo ir kainos nurodymo niuansai
Pirkdami butą, nurodomos išlaidos tiek pačiam butui, tiek daliai viso turto gyvenamajame komplekse.
Jei namas su žemės sklypu arba namo dalis su sklypo dalimi įgyjamas nuosavybės teise, nustatoma kiekvieno atskiro objekto kaina.
Suma gali būti apskaičiuota remiantis vieneto ploto įvertinimu, tada pirkėjas privalo sumokėti pinigus už faktiškai perduotą plotą.
Kaina sutartyje sudaroma tuo pačiu metu tiek skaičiais, tiek žodžiais, kad nekiltų ginčų dėl klaidų, kurios gali būti padarytos ją ruošiant.
Tai nereiškia, kad paskutinė pastraipa nurodo tik gyvenamųjų patalpų pirkimo-pardavimo sutarčių ypatybes.
Sutarties forma
Įstatymas nustato griežtesnius reikalavimus nekilnojamojo turto ir gyvenamųjų patalpų pardavimo sandoriams, visų pirma, sutartis sudaroma vieno dokumento forma. Neįvykdžius formos reikalavimo, sandoris tampa negaliojantis. Neįmanoma paminėti korespondencijos kaip įrodymų, patvirtinančių susitarimo sudarymą.
Notaro patvirtinimas
2015 m. Buvo pakeisti įstatymai dėl nuosavybės teisių registravimo. Kai kurie sandoriai dabar sudaromi dalyvaujant notarui.
Į sąrašą įtraukti šie atvejai:
- bendrosios nuosavybės teisės dalies pardavimo sandoriai, net jei pirkėjas yra vienas iš savininkų;
- vienintelio savininko, kuriam sandorio sudarymo metu dar nebuvo sukakę 18 metų, buto pardavimas;
- bendro turto pardavimas.
Naujų nuostatų įvedimas neatmeta pareigos gauti globos institucijų leidimą sudaryti sandorį. Deja, tėvai ar globėjai į išvardytas gyvenamųjų patalpų pardavimo ypatybes neatsižvelgia.
Valstybinė registracija
Įstatymas įpareigoja sandorio šalis įregistruoti teisių į nuosavybę perdavimą. Asmuo laikomas pilnaverčiu gyvenamojo nekilnojamojo turto savininku nuo teisės įregistravimo momento. Menas 558 dėl gyvenamųjų patalpų pardavimo ypatumų nustatė įrašo padarymą teisių registre kaip sandorio sudarymo momentą.
Jei viena iš šalių atsisako įregistruoti arba jos išvengia, antroji šalis turi teisę pateikti ieškinį teisme dėl priverstinės registracijos. Taigi patvirtinama, kad pirkėjas yra legalus įgyto turto savininkas, nepaisant to, kad nėra registracijos.
Motinystės operacijos
Iš dalies ar visiškai panaudojant motinystės kapitalo lėšas būstui įsigyti reikia įvykdyti daugybę įstatyminių reikalavimų. Savybės daro įtaką tiek operacijų formulavimui, tiek jų vykdymo tvarkai.
Be to, įstatymas nustato tokiu būdu įsigyjamo būsto reikalavimų sąrašą. Visų pirma, RF ginkluotosios pajėgos išreiškė keletą pozicijų peržiūrėdamos teismų praktiką dėl motinystės kapitalo naudojimo.
Pabaigoje
Trumpai išvardijame gyvenamųjų patalpų pardavimo ypatybes, nurodytas Civiliniame kodekse 558:
- esminė sąlyga yra trečiųjų asmenų teisių į butą perdavimas;
- be valstybinės registracijos sutartis nėra laikoma sudaryta;
- kitos savybės yra susijusios su sandorio dalyvių amžiumi ar jų teisnumu.
Dar nepriimtas federalinis įstatymas buvo įvestas pakeitimas, siekiant sureguliuoti sandorius su ekonominės klasės būstu.