Notarinis sandoris yra teisėta operacija, vykdoma nustatyta forma. Ką tai reiškia? Ši procedūra taikoma sandoriams, kuriems pagal teisės aktus yra nustatyta notarinė jų sudarymo forma.
Išsamiau sutelksime dėmesį į išsamų notarinio sandorio sąvokos svarstymą. Taip pat kalbėsime apie nekilnojamojo turto pardavimą ir įsigijimą, apie galimą riziką registracijos metu.
Privalomi notariniai sandoriai
Šios formos dokumentų reikia šiais atvejais:
- Bet kokie sandoriai, kurie sudaromi su nekilnojamuoju turtu. Tokiu atveju turtas turi priklausyti pardavėjui ar dovanotojui. Išimtis yra turtas, įtrauktas į investicinį vienetą. Kita išimtis yra registracija žemės sklypų perėmimui.
- Procedūros, susijusios su nekilnojamojo turto disponavimu globos sąlygomis.
- Bet kokie sandoriai, susiję su nepilnamečio piliečio ar teisiškai nekompetentingo asmens nekilnojamojo turto pardavimu.
Daugiau apie sandorius
Taigi šiuo atžvilgiu mes kalbame apie šias sandorių galimybes:
- Bet kurios akcijos dovanojimas ar pardavimas savininkui. Aukodamas asmuo, kuriam jie dovanoja, privalo sumokėti trylikos procentų mokestį. Toks tarifas yra aktualus gyventojams. Nerezidentai moka trisdešimt procentų nuo paaukotos akcijos rinkos vertės. Tuo atveju, jei susvetimėjimas vykdomas pagal pirkimo-pardavimo dokumentą, santykiai su mokesčių administratoriumi atsiranda tiesiogiai iš pardavėjo.
- Dalies suteikimas pašaliniams asmenims. Bendraturčių sutikimas tokioje situacijoje visiškai nebūtinas. Bet notaras patikrins, ar sandoris yra apgaulingas. Pavyzdžiui, jis gali atmesti mažos akcijos dovaną kaip fiktyvų sandorį, kad bendraturčiams nereikėtų atsisakyti teisės į pirmumo teisę įsigyti susvetimėjusios akcijos.
- Akcijos pirkimas ir pardavimas pašalinių asmenų naudai. Susvetimėjimas šioje situacijoje vykdomas su sąlyga, kad absoliučiai visi bendraturčiai atsisakė įsigyti susvetimėjusią dalį ir ją įvykdė notarine forma. Tokiu atveju visi savininkai priima atmetimus pagal vieningo nekilnojamojo turto registro išrašą.
Nekilnojamojo turto pirkimas ir pardavimas: notarinis sandoris
Nekilnojamojo turto kaina reiškia pirkėjo įsipareigojimą patikrinti sandorio grynumą. Vykdydami tokį patikrinimą, jie prašo informacijos iš vieno registro. Taip pat sudaromas name ar bute registruotų asmenų sąrašas. Be to, tikrinamas pardavėjo leidimas ir kiti aspektai. Be to, abi šalys turi susitarti dėl kainos ir tik po to rengti notaro patvirtinto nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sandorio dokumentus.
Kiek būtina sudaryti preliminarų susitarimą?
Prieš pasirašant pagrindinę sutartį, šalys turi teisę sudaryti preliminarų susitarimą, kuriame bus nurodytos vėlesnio būsimo sandorio sudarymo sąlygos. Be to, šiame etape reikia paruošti dokumentų, reikalingų notarinei tarnybai patvirtinti, rinkinį. Reikėtų pasakyti, kad kaip notarinis sandoris turėtų būti įforminamas ir nekilnojamojo turto akcijų pardavimas.
O kaip užstatas?
Dažnai šiame etape pirkėjas sumoka indėlį. Jie išduoda apsaugą skirtingais būdais, kartais tai įvyksta sudarant preliminarią sutartį. Teismas neturi vieningos nuomonės, ar tai leidžiama daryti. Dėl šios priežasties, siekiant išvengti nereikalingų ginčų, užstatą geriausia atlikti atskira tvarka. Notariniai sandoriai su akcijomis turi būti sudaromi tinkamai. Tai teisiškai patvirtino Federacijos taryba.
Svarbu pažymėti, kad jei pagrindinio dokumento terminas pasibaigs, o įkeitimo grąžinimo tvarka nebuvo nustatyta, tada pirkėjas turės grąžinti savo pinigus per teismą. Kitas variantas yra priverstinis reikalavimas sudaryti pagrindinę sutartį.
Specialisto pagalba
Kitas žingsnis - notaro sudaryta pagrindinė sutartis. Abi šalys turi teisę patikrinti susitarimo tekstą ir prireikus jį pataisyti. Ypatingas dėmesys turi būti skiriamas atsakomybei, kuri egzistuoja už nustatytų prievolių pažeidimą. Šios prievolės susideda iš to, kad specialisto funkcijos sudarant notariškai patvirtintą buto ar kito nekilnojamojo turto pardavimo sandorį yra sumažintos iki to, kad būtų užtikrinta, jog susitarimas atitiktų įstatymo reikalavimus ir teismas jo nepanaikintų ginčijamose situacijose.
Kieno sąskaita vykdomas sandoris?
Sutartyje turėtų būti nustatyta, kas apmoka notarinę operaciją parduodant nekilnojamąjį turtą. Išlaidos nustatomos abiejų šalių susitarimu. Mokestis už šias paslaugas gali būti paskirstytas tolygiai arba visiškai pervestas pirkėjui.
Šalys pasirašo susitarimą dalyvaujant notarui. Po to sutartis su dokumentų paketu siunčiama valstybinei registracijai. Kai kurie notarai siūlo paslaugas, kaip atsiųsti dokumentų paketus elektronine forma. Šis susisiekimo būdas žymiai taupo laiką iš abiejų pusių, todėl registras sutrumpina užklausos apdorojimo laiką.
Kokius dokumentus reikia norint sudaryti nekilnojamojo turto sutartį?
Norint patvirtinti sandorį, gali reikėti šių dokumentų:
- Preliminari sutartis, kurioje bus nurodytos pagrindinės sandorio sąlygos.
- Visi nekilnojamojo turto dokumentai, kurių pagrindu pardavėjas gavo nuosavybės teisę, pavyzdžiui, pažymėjimas ir išrašas iš vieno registro.
- Sutuoktinio sutikimas parduoti, taip pat pirkti asmeniui, ketinančiam įsigyti turtą.
- Globos institucijų leidimas, jei turto savininkas yra nepilnametis.
- Dokumentai, patvirtinantys, kad bendraturčiai gauna pasiūlymus parduoti akcijas. Tai svarbu, jei sandoris susijęs su bendrąja nuosavybe.
- Šiame bute ar name registruotų asmenų pažymėjimas, taip pat namo knyga.
- Dokumentas, kuris patvirtins, kad nėra jokių skolų už komunalines paslaugas.
- Motinos pažymėjimas kartu su išrašu iš jo turėtojo asmeninės sąskaitos. To reikia tais atvejais, kai naudojami šeimos kapitalo fondai.
- Kredito ir hipotekos sutartys tuo atveju, jei naudojamos pasiskolintos lėšos.
- Biudžetinių lėšų naudojimo pažymėjimai ir sutartys.
Visi aukščiau išvardyti dokumentų variantai turėtų būti pateikiami egzemplioriais, taip pat ir originalais, kad patvirtintų notaro patvirtinto nekilnojamojo turto sandorio autentiškumą.
Notaro patvirtinimas: rizika
Nepaisant notarinės procedūros, abi šalys vis dar turi tam tikrą riziką. Faktas yra tas, kad notaro patvirtinto buto ar kito nekilnojamojo turto pardavimo sandorio registravimo procesas apsiriboja sutarties, kurią sunku pripažinti prieštaraujančia galiojančiai teisei, parengimu. Tačiau vartojamos formuluotės šalių dokumento saugumo požiūriu toli gražu ne visada būna sėkmingos.
Viena iš rizikų yra tai, kad skaičiavimuose nėra nustatytos tvarkos. Šis aspektas yra nepaprastai svarbus, nes nekilnojamojo turto vertė visada yra labai didelė. Pati atsiskaitymo procedūra iš tikrųjų nustato, kuri šalis yra atsakinga už grynuosius pinigus. Jei dokumento tekste nurodoma standartinė frazė: „Visi susitarimai buvo sudaryti iki sutarties sudarymo“, pardavėjui gali kilti rizika.
Esant tokiai situacijai, kai pinigai faktiškai nėra sumokėti, o nuosavybės teisės perduotos, pirkėjas turi teisę nemokėti pardavėjui, nes turtas jau yra gautas, o pagal susitarimą jis jau sumokėjo absoliučiai visus pinigus už tai.
Kita rizika yra ta, kad nėra jokio perdavimo akto kartu su jo įtraukimu į sutarties tekstą, o realus nekilnojamojo turto perdavimas atliekamas po registracijos. Esant tokiai situacijai, yra pavojus sugadinti turtą, kurį tiesiogiai padengia jo pirkėjas. Jis nebegali pareikšti reikalavimo dėl įsigyto objekto kokybės dėl to, kad pasirašydamas sutartį jis priėmė objektą.
Nenumatyti sunkumai
Kita rizika - pačios notarinės procedūros netobulumas. Šis minusas susideda iš to, kad atestuodami sandorį šalys paliekamos vienos pas notarą. Kitų konsultantų buvimas dažnai nėra sveikintinas ar netgi patvirtinamas. Dėl to visa tai lemia, kad abiejų šalių sutartos sąlygos nesikeičia į gerąją pusę. Dėl to nekilnojamojo turto pirkimas ir pardavimas pas notarą nepalengvina, o, priešingai, labai apsunkina tiek pardavėjo, tiek pirkėjo gyvenimą.
Galiausiai paskutinė rizika yra klaidos susitarime, kurį sudarė techniniai ekspertai, kurie daugiausia yra notaro padėjėjai. Dėl kokių nors klaidų tokia sutartis paprasčiausiai nebebus įtraukiama į valstybinę registraciją.
Taigi notaras yra būtinas sudarant operacijas su akcijomis, be to, dalyvaujant nepilnamečiams ir globėjams. Kitose situacijose notaras tvirtinamas išimtinai visų susitarimo šalių asmeniniu prašymu. Tokios paslaugos kaina priklauso nuo dokumento kainos, be to, ji apima mokėjimą už technines paslaugas. Nuosavybės teisių perdavimas pagal notaro patvirtintą dokumentą užima nedaug laiko, tačiau negarantuoja absoliutaus operacijos dažnumo, nes visada yra rizika, į kurią reikia atsižvelgti prieš pasirašant dokumentus, kad vėliau nereikėtų kreiptis į teismą.