Daugelis žmonių turi skirtingą negyvenamąjį nekilnojamąjį turtą, kuris nėra naudojamas jokiems tikslams. Geriausias pasirinkimas yra jų nuoma, nes tokiomis sąlygomis yra užtikrinamos pastovios ir aukštos pajamos. Tam dvarininkas gali veikti kaip individualus, individualus verslininkas ar verslo savininkas. Negyvenamųjų patalpų nuomos procedūra turėtų būti vykdoma kompetentingai, kuriai su nuomininkais sudaromi oficialūs pasiūlymai. Atsižvelgiama į poreikį mokėti mokesčius už gaunamas pajamas.
Objektų nuomos teikimo taisyklės
Daugelis nekilnojamojo turto savininkų naudojasi tokia veikla. Negyvenamųjų patalpų nuoma leidžia gauti dideles pasyvias pajamas. Tokiu atveju nuomotojas gali būti:
- asmuo, kuris yra tiesioginis turto savininkas, todėl jis privalo turėti oficialius šio turto dokumentus;
- Individualus verslininkas, specialiai įregistruotas Federalinėje mokesčių tarnyboje, kad galėtų vykdyti šią veiklą, be to, dažniausiai mokesčius renkasi STS, PSN ar UTII darbdaviai, nes naudojant supaprastintus režimus nebus sunku apskaičiuoti ir sumokėti mokestį, taip pat pateikti deklaraciją;
- juridinio asmens atstovaujama įmonė, o įmonės, kaip ir individualūs verslininkai, gali naudotis supaprastintomis mokesčių apskaičiavimo sistemomis.
Kuriant bet kurio iš aukščiau nurodytų savininkų sutartį, atsižvelgiama į įvairius niuansus. Jei negyvenamųjų patalpų nuoma vykdoma neįforminant ir neregistruojant pajamų Federalinėje mokesčių tarnyboje, tai yra neteisėta veikla, už kurią atsakingi patalpų savininkai.
Asmenų daiktų nuomos taisyklės
Privatūs piliečiai gali turėti skirtingą nekilnojamąjį turtą. Jie naudojami įvairiems tikslams, pavyzdžiui:
- biurų kūrimas;
- sandėlio organizavimas;
- gamybos įmonės formavimas;
- parduotuvių kūrimas.
Pilietis gali veikti kaip nuomos šalis. Žmonės turėtų būti tiesioginiai objektų savininkai, todėl reikalaujama, kad jie turėtų atitinkamus nuosavybės dokumentus ir išrašą iš USRN. Asmens nuomojamos negyvenamosios patalpos apima šias savybes:
- Gyventojai iš anksto turi padaryti įrašą Rosreestr mieste, kad esamos patalpos yra negyvenamos, nurodant papildomus techninius ir kadastrinius parametrus;
- jei patalpos nėra registruotos kadastru arba yra neįregistruotos, tada neleidžiama jų oficialiai perduoti naudoti kitiems asmenims;
- turto paleidimas įmonėms ar kitiems piliečiams yra turto sandoris, todėl be žlugimo sudaro civilinę sutartį su savininku;
- kad dokumentai būtų oficialūs ir kompetentingi, sutartis sudaroma tik raštu, po to ją patvirtina notaras ir užregistruoja Federalinėje registracijos tarnyboje.
Dažnai susitarimas sudaromas ne ilgesniam kaip vienerių metų laikotarpiui. Esant tokioms sąlygoms, nebūtina dokumento registruoti Federalinėje registracijos tarnyboje.
Kokius dokumentus reikia iš asmens norint sudaryti sandorį?
Jei asmuo negyvenamąsias patalpas nuomojasi, pilietis turi iš anksto paruošti tam tikrus dokumentus. Tai apima tokius dokumentus:
- piliečio, kuriam priklauso patalpos, pasas;
- nuosavybės pažymėjimas, kurį galima pakeisti nauju USRN išrašu, kuriame nurodomas tiesioginis objekto savininkas;
- techninis pasas;
- kitus PTI darbuotojų savininkui išduotus techninius dokumentus;
- išrašas iš „Rosreestr“, patvirtinantis, kad įstaiga neturi jokių suvaržymų, kuriems taikomas areštas, užstatas ar kiti apribojimai.
Į sandorį leidžiama įtraukti atstovą, tačiau jis privalo turėti notaro patvirtintą įgaliojimą.
Ar mokesčius moka asmenys?
Gana dažnai piliečiai, turintys nekilnojamąjį turtą, naudojasi tokia veikla, norėdami užsidirbti. Negyvenamųjų patalpų nuoma žmonėms atneša gana dideles pasyvias pajamas.
Jei sutarties registracija vykdoma Rosreestr mieste, tada šios institucijos informacija siunčiama į artimiausią Federalinės mokesčių tarnybos skyrių, kad būtų apskaitytos piliečių pajamos. Todėl fizinės nuomos. negyvenamoms patalpoms reikia apskaičiuoti ir sumokėti pajamų mokestį.
Tam reikia kasmet pateikti Federalinei mokesčių tarnybai 3-NDFL deklaraciją, kurioje nurodomos visos piliečio pajamos už turto nuomą. Be to, šiame dokumente nurodomas tinkamas gyventojų pajamų mokesčio dydis. Taigi nuo gautų sumų turės būti sumokėta 13 proc. Dėl tokios didelės mokesčių naštos piliečiai dažnai nori registruoti IP arba atidaryti įmonę, kad galėtų žymiai sumažinti mokesčio dydį, nes, naudojant supaprastintus režimus, mokesčio suma gali būti sumažinta iki 6% visų pajamų.
Niuansai IE
Daugelis piliečių, kurie yra nekilnojamojo turto, kurį jie nori nuomoti, savininkai, šiems tikslams yra specialiai atviri. Tokiu atveju apskaičiuodami mokesčio sumą jie gali naudotis supaprastintais režimais. Negyvenamųjų patalpų nuoma IP yra vykdoma atsižvelgiant į niuansus:
- sutarties sudarymas su nuomininkais oficialiai fiksuojamas oficialiu susitarimu, kuriame nurodoma sutarties trukmė, turto ypatybės, nuomos kaina ir kiti svarbūs požymiai;
- jei sutarties galiojimo laikas viršija metus, sutartis įregistruojama federaliniame registre;
- Intelektinės nuosavybės mokesčiai tikrai yra mokami už gautas pajamas, už kurias verslininkas gali pasirinkti patentų sistemą, STS ar UTII;
- turėtų būti fiksuojamas tiesioginis lėšų pervedimas, už kurį surašomi kvitai, tačiau dažniausiai pinigai pervedami į einamąją sąskaitą, todėl pinigų gavimą galite įrodyti naudodami banko išrašus.
Naudodamiesi supaprastintomis mokesčių sistemomis, piliečiai gali išvengti didelių mokesčių sumokėjimo. Dažniausiai, nuomodamiesi negyvenamąsias patalpas, SP pasirenka UTII, nes naudojant šį mokestį ta pati suma mokama kas ketvirtį. Mokestis šiuo atveju priklauso nuo patalpų dydžio, todėl nuomos kaina tam įtakos neturi.
Būtinai oficialiai išnuomokite negyvenamąsias patalpas IP. Apmokestinimas priklauso nuo pasirinkto režimo, tačiau svarbu ne tik teisingai apskaičiuoti ir laiku sumokėti mokesčius, bet ir paruošti deklaracijas, būtinas Federalinės mokesčių tarnybos darbuotojams.
Kokius dokumentus reikia iš SP?
Jei negyvenamojo nekilnojamojo turto savininkas yra verslininkas, tada, norint sudaryti sutartį su nuomininku, turėtų būti parengti šie dokumentai:
- registracijos ir registracijos pažymėjimas;
- piliečio pasas;
- turto nuosavybės dokumentai;
- objekto techniniai dokumentai.
Teisingai sudaryta sutartis visomis priemonėmis perduodama Federalinei mokesčių tarnybai kartu su deklaracija, nes ji yra tam tikros veiklos vykdymo patvirtinimas.
Patalpų nuomos ypatumai įmonėse
Dažnai įvairūs negyvenamieji objektai priklauso ne privatiems asmenims, o įmonėms. Firmos dažnai priima sprendimą išnuomoti negyvenamąsias patalpas. Šiuo atveju procedūra turi šias savybes:
- įmonė gali nebūti objekto savininkė, nes ji gali veikti kaip tarpininkė;
- su nuomininkais sudaroma civilinė sutartis, prie kurios pridedami kitokie nei įmonė dokumentai;
- organizacija su gautomis pajamomis turi sumokėti mokestį, apskaičiuotą pagal taikomą mokesčių režimą, o įmonės, norėdamos sutaupyti pinigų rinkliavoms, gali sujungti kelias sistemas vienu metu.
Jei įmonė nėra tiesioginis objekto savininkas, ji gali jį subnuomoti. Esant tokioms sąlygoms, būtina gauti savininko leidimą šiai veiklai.
Kokių dokumentų reikia iš įmonės?
Jei įmonė veikia kaip nuomotoja, tada, norint sudaryti sutartį, reikia paruošti įmonės dokumentus:
- pažyma iš registro;
- sudedamoji įmonės dokumentacija;
- objekto nuosavybės dokumentai, patvirtinantys, kad įmonė tikrai turi teises išnuomoti šias patalpas;
- jei objektas yra subnuomojamas, įmonė tokiai veiklai privalo turėti savininko leidimą;
- įkūrėjas, kuris yra verslo savininkas, gali sudaryti savo darbuotojui įgaliojimą, dėl kurio jis turi atitinkamus įgaliojimus vykdyti sandorį.
Dažniausiai firmos, turinčios reikšmingą plotą, jas išnuomoja, nes nenaudoja jų savarankiškai jokiems tikslams. Negyvenamųjų patalpų nuoma suteikia nemažas pasyvias pajamas, todėl daugelis firmų naudojasi šiuo uždarbio metodu. Sudarant sutartį su įmone, jūs būtinai turėtumėte ją užregistruoti Rosreestr.
Patalpų nuoma savivaldybėje
Bet kurio miesto administracija turi daugybę skirtingų nekilnojamojo turto objektų, kurie gali būti gyvenamieji ar negyvenamieji. Tokiu atveju miesto valdžia gali nuspręsti, ar šiuos objektus reikia išnuomoti tiesioginiams vartotojams. Iš tokios veiklos gautos lėšos bus nukreiptos į vietos biudžetą.
Esant tokioms sąlygoms, būtina laikytis teisingos daiktų pristatymo tvarkos. Tam atsižvelgiama į niuansus:
- oficialus konkursas tikrai vyksta siekiant nustatyti nuomininką;
- nuoma sudaroma su dalyviu, kuris pasiūlo didžiausią nuomos kainą;
- konkursai rengiami aukciono forma, jame gali dalyvauti asmenys, asmenys ar organizacijos;
- Norėdami dalyvauti konkurse, turite pateikti specialią paraišką regioninės administracijos tinklalapyje;
- tik po registracijos visi dalyviai kviečiami į aukcioną;
- Visi pareiškėjai sumoka užstatą, kurį sudaro įėjimo mokestis, kuris paprastai sudaro 10% turto vertės;
- nuomos kaina apskaičiuojama pagal nekilnojamojo turto kadastrinę kainą;
- jei paraišką pateikia tik vienas konkurso dalyvis, tada konkursas nelaikomas, todėl pareiškėjas sudaro nuomos sutartį be aukciono.
Administracija gali suteikti galimybę sudaryti sutartį ilgesniam nei 10 metų laikotarpiui.
Sutarties sudarymo taisyklės
Nepaisant to, kas yra savininkas, svarbu teisingai sudaryti nuomos sutartį. Būtent su jo pagalba vykdoma kompetentinga turto sandorio registracija. Negyvenamųjų patalpų nuomos sutartyje turi būti ši informacija:
- nurodykite jo sudarymo vietą ir datą;
- sandorio šalys yra registruotos;
- jei dalyviai yra asmenys, tada yra registruojamos jų F. I. O., gimimo datos ir informacija iš pasų;
- jei nuomininkas ar nuomotojas yra įmonė, nurodomi jos duomenys;
- Turto techninės savybės, taip pat jo buvimo vietos adresas;
- išvardijamos sąlygos, kuriomis remiantis gali būti naudojamas nekilnojamasis turtas;
- Nurodomas nuomos terminas ir kaina;
- leidžiama įtraukti sąlygą, kurios pagrindu ateityje nuomininkas turės galimybę nusipirkti turtą;
- suteikiamos kiekvieno sandorio dalyvio teisės ir pareigos;
- nurodoma šalių atsakomybė, nes jei dėl įvairių priežasčių jos pažeidžia sutarties sąlygas, joms bus taikomos skirtingos sankcijos ar kitos įtakos priemonės;
- pateikiamos sąlygos, kuriomis remiantis sutartis gali būti nutraukta anksčiau laiko;
- išvardija situacijas, kai reikia kreiptis į teismą, norint išspręsti įvairius konfliktinius klausimus;
- nustatomos įvairios nenugalimos jėgos aplinkybės, kuriomis sandorio dalyviai turi elgtis konkrečiai.
Šie dokumentai nebūtinai turi būti patvirtinti notaro. Šio oficialaus dokumento dėka yra reglamentuojama gyvenamųjų ir negyvenamųjų patalpų nuomos tvarka. Dokumentacija sudaroma trimis egzemplioriais, nes vienas lieka nuomotojui, antrasis perduodamas nuomininkui, o trečiasis naudojamas registracijai Federaliniame registre. Sutartis įsigalioja tik po registracijos. Jei šalys yra susitarusios, tai leidžiama pratęsti. Sutarties pavyzdys pateiktas žemiau.
Priėmimo akto surašymo taisyklės
Kai tik sudaromas susitarimas, pagal kurį negyvenamąsias patalpas nuomoja individualus verslininkas, privatus asmuo ar įmonė, reikalaujama objektą perduoti nuomininkui.
Pervedimas atliekamas tiesiogiai per sutartyje nurodytą laiką. Tam patartina surašyti priėmimo ir perdavimo aktą. Dalyvaujant trečiosioms šalims, sudaromas dokumentas, patvirtinantis, kad sandorio šalys yra sąžiningos ir kompetentingos.
Dokumente išvardyti visi esamos nuosavybės parametrai, įskaitant:
- grindų ir sienų dangų būklė;
- santechnikos įrenginių prieinamumas;
- ryšių vieta ir techninės savybės.
Jei kambaryje yra baldų, tada jį reikia išvardyti, taip pat nurodyti, kokia jo būklė.
Kokius mokesčių režimus naudoja nuomotojas?
Nekilnojamąjį turtą nuomojantys nekilnojamojo turto savininkai iš šio proceso gauna tam tikras pajamas, iš kurių reikia mokėti mokestį. Asmenys moka 13% visų pajamų. Dėl tokios didelės mokesčių naštos savininkai mieliau atidaro individualų verslininką ar įmonę. Skaičiavimams galima pasirinkti skirtingus mokesčių režimus:
- STS Pagal šią tvarką išmokama 6% visų grynųjų pinigų įplaukų arba 15% grynojo pelno. Vietos valdžia gali padidinti biuro ar mažmeninio nekilnojamojo turto įkainius. Mokesčio bazė yra pajamos už darbo metus arba pelnas iš veiklos. Kai kuriuose regionuose mažoms įmonėms teikiamos paskatos. Be to, dėl mokesčių pervedimų sumažėja suma, kurią verslininkai patys sumoka į PF ir kitas lėšas.
- Negyvenamųjų patalpų nuomos patentas. Tokia mokesčių sistema yra laikoma naudingiausia daugeliui verslininkų. Gali būti taikomas tik IP patentas. Išnuomojant negyvenamąsias patalpas tokiomis sąlygomis, nereikia paruošti ir pateikti įvairių ataskaitų Federalinei mokesčių tarnybai. Todėl pakanka iš pradžių įsigyti patentą už optimalią kainą konkrečiam laikotarpiui. Jie gali įsigyti IP patentą įvairiems laikotarpiams. Negyvenamųjų patalpų nuoma naudojant šį režimą laikoma pelningu procesu.
- PAGRINDINIS. Retai ši sistema pasirenkama nekilnojamojo turto nuomai, nes jūs turite sumokėti daugybę mokesčių ir tvarkyti buhalteriją. Paprastai šį režimą naudoja įmonės, kurios nenori derinti kelių sistemų.
- UTII. Negyvenamųjų patalpų nuoma tokiu režimu paprastai pasirenkama tik tuo atveju, jei yra mažo dydžio objektas. Jei kambaryje yra reikšmingas plotas, tada labiau patartina pasirinkti supaprastintą mokesčių sistemą arba patentą. Skaičiuojant UTII, atsižvelgiama į fizinį rodiklį, kurį vaizduoja nekilnojamojo turto plotas.Todėl optimaliausia pasirinkti šį režimą, jei objekto dydis neviršija 30 kvadratinių metrų. m
Konkrečios sistemos pasirinkimas priklauso nuo tiesioginių nuomininkų. Kai kurios firmos ir individualūs verslininkai labiau mėgsta derinti kelis režimus, o tai leidžia sumažinti mokesčių naštą.
Išvada
Įvairių negyvenamųjų patalpų nuoma yra laikoma pelningu procesu. Tai gali vykdyti privatūs asmenys, individualūs verslininkai ar įmonės. Firmos iš viso negali būti objektų savininkės, todėl jos veikia tik kaip tarpininkai.
Nekilnojamojo turto nuomos teikimo procedūra apima kompetentingą sandorio vykdymą. Šiuo tikslu tarp dalyvių sudaroma oficiali sutartis, įregistruota Rosreestr.