Komercinė hipoteka asmenims: ypatybės, tipai, sąlygos

Vos prieš kelerius metus Rusijos rinkoje pasirodė naujas bankinis produktas - komercinio nekilnojamojo turto hipoteka. Nors mums šis reiškinys yra gana naujas, Vakarų kompanijos ilgą laiką tai vertino. Pažvelkime atidžiau į šį komercinio skolinimo tipą, jo ypatybes, pranašumus ir trūkumus.

Turtas verslui

Jei nuspręsite atidaryti savo verslą ar išplėsti esamą verslą, gali prireikti papildomos vietos. Žinoma, jei turite reikiamą sumą, galite nedelsdami gauti tai, ko norite. Jei nėra pinigų, vienintelis būdas priartėti prie tikslo yra paskola. Komercinė hipoteka yra ilgalaikė banko paskola negyvenamosioms patalpoms verslui įsigyti. Pasinaudodami tokia paskola galite nusipirkti biuro, sandėlio, komercines ar gamybines patalpas.

Paprastai tokios bankininkystės paslaugos reikalingos jauniems žmonėms, kurie tik pradeda veiklą, ir individualūs verslininkai, planuojantys plėsti savo verslą. Be to, tokiu pasiūlymu gali pasinaudoti patys piliečiai, kurie patys dirba patys: notarai, teisininkai. Jie turi turėti biurą, kad priimtų piliečius. Šia paslauga gali naudotis ir piliečiai, norintys pelningai investuoti nemokamus grynuosius pinigus. Įsigiję komercinio nekilnojamojo turto objektą hipoteka, galite jį pelningai nuomoti.

Teisiniai klausimai

Komercinė hipoteka Rusijos Federacijoje yra toli gražu ne valstybės interesų sritis. Dėl šios priežasties teisės aktuose nėra aiškių šios paskolos rūšies ypatumų. Dabartinis hipotekos įstatymas (federalinis įstatymas Nr. 102) yra skirtas būsto paskoloms, tačiau kalbant apie paskolą verslui, joje yra daug spragų. Dėl to ne visi Rusijos bankai išdrįsta dirbti su verslo hipoteka.

Kita vertus, nekilnojamasis turtas, be to, komerciniais tikslais, tampa šios rūšies paskolos garantija. Šis faktas verčia kai kuriuos bankus nugalėti baimes. Taigi ši skolinimo pramonė, nors ir lėtai, vystosi.

Paskolos sąlygos

Kadangi Rusijos bankams komercinės paskirties nekilnojamuoju turtu užtikrintos hipotekos yra gana naujos, tokios paskolos gavimo sąlygos skirtingose ​​finansų įstaigose gali labai skirtis. Tačiau išnagrinėjus kelis tokius pasiūlymus galima susidaryti sąlygų, taikomų vidutiniam skolininkui, sąrašą. Tai atrodo taip:

• paskolos suma - nuo 1 iki 100 milijonų Rusijos rublių;
• skolinimo valiuta: rubliai, doleriai, eurai;
• palūkanų norma - nuo 10 iki 15,5% fiziniams asmenims, iki 20% - juridiniams asmenims;
• įmoka - mažiausiai 20% objekto vertės;
• paskolos terminas - nuo 5 iki 10 metų;
• daikto praradimo ar sugadinimo privalomasis draudimas.

Tokiu atveju reikės papildomai įrodyti, kad jūsų verslas egzistuoja mažiausiai šešis mėnesius ir yra gana sėkmingas, uždirba pelną. Kaip matote, sėkmingam verslininkui sąlygos yra gana priimtinos. Didelė palūkanų norma gali sukelti klausimų. Bet jei atsižvelgsite į tai, kad hipotekos terminas yra gana trumpas, tampa aišku, kad paprasčiausiai neturėsite laiko daug permokėti.

Kambario reikalavimai

Komercinio nekilnojamojo turto hipoteka Rusijoje nėra labai įprasta. Bankai į šį klausimą kreipiasi labai atsargiai. Visų pirma, tai susiję su reikalavimais turtui. Jų yra gana daug:

1. Visų pirma, kambarys ar atskiras pastatas turėtų būti regione, kuriame teikiamos tokio tipo hipotekos.
2. Kambario plotas - ne mažiau kaip 150 m².
3. Pastatas negali būti mobilus, jis turi būti susijęs su kapitalo statyba.
4. Kambarys turi būti tinkamas pagal paskirtį. Pvz., Jei skolininkas užsiima žemės ūkiu, tuomet įsigytos patalpos gali būti sandėlis, tvartas, kiaulė ir pan. Tokiu atveju nebus sunku įsigyti kambario, kuriame būtų galima įrengti stovėjimo vietą.
5. Kambarys turi būti teisiškai „švarus“. Kadastro numeris, techninė ir kiti nuosavybės dokumentai turėtų būti įprasti.
6. Nekilnojamasis turtas neturi kelti trečiųjų šalių pretenzijų.
7. Žemė, ant kurios pastatytas (arba yra objektas), turi priklausyti skolininkui nuosavybės teisių ar ilgalaikės nuomos pagrindu. Pastaruoju atveju bankas pareikalaus garantijų, kad pasibaigus nuomos sutarčiai žemė taps skolininko nuosavybe.
8. Patalpų kaina turi atitikti rinką. Šį faktą turi patvirtinti ne daugiau kaip prieš šešis mėnesius sudaryta vertinimo ataskaita. Vertinimą turėtų atlikti nepriklausomas ekspertas.
9. Hipotekos dalykas turi būti apdraustas.

Kaip matote, reikalavimų sąrašas yra gana didelis. Todėl bankai, uoliai plėtodami šią sritį, dažniausiai turi sąrašą objektų, kurie atitinka visus reikalavimus ir yra paruošti pardavimui. Patalpose iš tokio sąrašo nėra sunku gauti hipoteką.

Skolininko reikalavimai

Tiems, kurie nori imti komercinę hipoteką, reikalavimai yra daug mažesni. Pagrindiniai kriterijai yra šie:

• paskolos gavėjas yra Rusijos Federacijos gyventojas;
• amžius - nuo 21 iki 70 metų (hipotekos pabaigoje);
• įmonės (verslo, individualaus verslininko) gyvenimas yra 6 mėnesiai (sezoniniam verslui - 12).

Norėdami kreiptis dėl komercinės nuosavybės hipotekos, jums reikės:

• paskolos paraiška;
• profilis (kiekvienas bankas turi savo);
• jūsų verslo steigimo ir registracijos dokumentai;
• verslo veiklą patvirtinantys dokumentai;
• finansinės ataskaitos.

Žinoma, sąrašas gali būti šiek tiek kitoks. Registruodamas hipoteką, visą sąrašą jums nurodys kredito įstaigos vadovas.

Verslo hipotekos asmenims

Komercinė hipoteka fiziniams asmenims yra visiškai nauja Rusijos bankų institucijų koncepcija. Pirmiausia tokią paslaugą teikia dideli bankai:

• „Sberbank“
• Vneshtorg.

Taip pat galite susisiekti su kitomis įstaigomis:

• „AbsolutBank“.
• „Moskommertsbank“.
• „RosBank“.
• Rusijos hipotekų bankas.
• „VTB 24“.
• „SĄJUNGOS AKB“.
• „PromTransBank“ ir kt.

Kiekvienas iš jų siūlo savo pinigų gavimo sąlygas, tačiau visų dokumentų sąrašas yra beveik vienodas:

• pasas, TIN;
• karinis asmens pažymėjimas (jei yra);
• dokumentų apie šeiminę padėtį kopijos;
• pajamų deklaracija ir iš mokesčių inspekcijos;
• dokumentai, patvirtinantys sąskaitų, akcijų, obligacijų egzistavimą ir kiti mokumo įrodymai;
• verslo liudijimas;
• turto vertinimo, jo rinkos vertės ekspertizės ataskaita;
• nekilnojamojo turto draudimo dokumentai;
• nuosavybės ar nuomos sutarties nuosavybės dokumentai;
• hipoteka įgyto turto pirkimo-pardavimo sutartis;
• kiti dokumentai banko prašymu.

Privalumai

Žinoma, pagrindinis komercinių hipotekų teikiamas pranašumas yra per trumpą laiką įsigyti savo verslo patalpas. Tai labai svarbu. Galų gale, buvimas savo biure, prekybos vietoje ar kitose patalpose verslininką padaro nepriklausomą nuo nuomos kainų pokyčių ir kitų nemalonių akimirkų. Žinoma, hipoteka neatleidžia nuo prievolės kiekvieną mėnesį mokėti gana didelę sumą. Bet tai bus mokėjimai už asmeninį nekilnojamąjį turtą, o ne nuoma. Visai kitas klausimas, ar ne?

Kitas privalumas yra tas, kad daugelis bankų suteikia gana ilgą paskolos terminą - iki 10 metų. Kartais jūs galite gauti verslo hipoteką net nemokėdami įmokos. Tiesa, tam jums reikės pateikti bankui papildomą indėlį.

Daugelis bankų taip pat praktikuoja išankstinį grąžinimą be baudų, taip pat atidėtą pagrindinės sumos grąžinimą iki šešių mėnesių.

Trūkumai

Kaip ir bet kuri kita paskola, komercinės hipotekos neabejotinai turi trūkumų. Pagrindinės iš jų yra:

• trūksta aiškaus teisinio reguliavimo;
• nepakankamos praktikos daugeliui bankų, hipotekos schemų, aiškiai nustatytų rizikos limitų ir pan.
• ginčijamų klausimų buvimas registruojant žemės sklypą kaip įkeitimą tais atvejais, kai įsigyjamas visas pastatas;
• aiškiai per didelis reikalaujamų dokumentų kiekis;
• poreikis atlikti ir mokėti už papildomas procedūras: draudimą, apžiūrą, išlaidų apskaičiavimą ir panašiai; Visa tai reikalauja ilgo apdorojimo laiko ir papildomų išlaidų.

Skolinimo juridiniams asmenims ypatybės

Juridinių asmenų komercinės hipotekos taip pat turi savo ypatybes. Pavyzdžiui, įstatyme yra tiesioginė taisyklė, draudžianti įvykdyti hipoteką prieš registruojant sandorį. Tai yra gana didelė rizika finansų įstaigai. Pasirodo, bankas pirmiausia duoda pinigų pirkti, tada įgyjamas nekilnojamasis turtas ir tik tada jis gali veikti kaip įkaitas. Kredito įstaigos turi ieškoti papildomų triukų. Tokiu atveju pinigai dažnai dedami į šiai finansų įstaigai priklausantį banko langelį arba gaunami specialiu akredityvu be galimybės išsiimti.

Yra dar vienas sunkumas. Komercinio nekilnojamojo turto apskaitinė vertė yra žinoma. Paprastai ji yra gerokai mažesnė už rinkos kainą. Tokiu atveju atsiranda pardavėjas apmokestinamųjų pajamų. Pirkėjui taip pat nėra įdomu sutartyje įregistruoti tikrąją patalpų vertę, nes mokesčio suma tokiu atveju bus daug didesnė. Tačiau banko rinkos kaina yra tiesiog labai svarbi. Priešingu atveju dalis paskolos nebus padengta užstato verte.

Norėdami kreiptis dėl verslo nekilnojamojo turto hipotekos, juridiniai asmenys privalo paruošti:

• pelno (nuostolio) apskaitos ataskaita;
• mažiausiai 6 mėnesių įmonės grynųjų pinigų apyvartos analizė;
• informacija apie gautinas ir mokėtinas sumas;
• banko informacija apie įmonės sąskaitų būklę;
• informacija apie ilgalaikį turtą;
• informacija apie esamas kredito operacijas, kitas sutarčių rūšis;
• kiti dokumentai banko nuožiūra.

Projektavimo schemos

Kadangi komercinės hipotekos neturi aiškaus įstatyminio reguliavimo, tokie sandoriai yra gana rizikingi bankams. Yra trys pagrindinės projektavimo schemos, padedančios sumažinti riziką.

1 variantas:

• šalys sudaro pirkimo-pardavimo sutartį;
• pirkėjas sumoka įmoką, o bankas garantuoja, kad sumokės likusią sumą po to, kai bus surašytas užstatas;
• pirkėjas įregistruoja nuosavybės teises;
• surašomas užstatas ir pirkėjui sumokama trūkstama suma.

2 galimybės numeris:

• pirkėjas sumoka pardavėjui pradinę įmoką;
• patalpos yra įkeistos bankui;
• vykdoma nuosavybės pasikeitimo registracija, sudaroma pirkimo-pardavimo sutartis;
• pardavėjas gauna likusią sumos dalį, nepaisant to, kad vyksta registracijos darbai.

3 galimybės numeris:

• registruojamas atskiras juridinis asmuo, kurio nuosavybė perduodama turtui;
• už kredito lėšas pirkėjas įgyja šio juridinio asmens nuosavybės teises;
• grąžinęs paskolą, pirkėjas gali perregistruoti nuosavybės teises į save.

Norėdami visiškai kontroliuoti operacijos eigą, paskolos gavėjui dažniausiai siūloma pristatyti savo interesus. Taigi banko atstovas perima visų klausimų koordinavimą ir bendravimą įvairiose tarnybose.Tai leidžia skolininkui ne tik taupyti laiką, bet ir sumažinti riziką visais proceso etapais.