Hipoteka yra ne tik ilgalaikio skolinimo rūšis, bet ir nuosavybės teisių apribojimas jo teisėms. Būstas, įsigytas per hipoteką, faktiškai laikomas kredito įstaigos nuosavybe iki visiško paskolos skolos grąžinimo. Pagal įstatymą, kol nėra sumokėtos pagrindinės sumos, paskolos palūkanos ir pašalinta našta, paskolos gavėjui atimama teisė disponuoti kreditu įsigytu būstu. Remiantis tuo, negalima kalbėti apie savarankišką gyvenamosios erdvės įgyvendinimą.
Tačiau dažnai atsitinka, kad skolininkas dėl įvairių priežasčių klausia, kaip parduoti hipotekos butą. Pvz., Jei skolos mokėjimas jam pasirodė esąs didžiulis išbandymas arba turtas yra padalijamas šeimos iširimo metu. Taikant pastarąjį pavyzdį, skolininkai dažnai klausia, ar skyrybų metu įmanoma parduoti hipotekos butą. Į pagalbą ateina įvairios galimybės atsikratyti įkeisto būsto.
Kada kreiptis į hipotekos būsto pardavimą?
Svarbu pažymėti, kad tai yra gana daug laiko reikalaujantis procesas. Laimingi savo namų savininkai ne taip dažnai klausia savęs, ar įmanoma parduoti hipotekos butą, užkrautą užstatu. Tačiau vis tiek su tokiomis situacijomis susiduriama praktikoje.
Hipoteka yra rimtas apgalvotas žingsnis, kurio pasekmes šeima jaučia jau kelerius metus. Visų pirma, kenčia skolininkų, kurie dažniausiai yra oficialiuose santuokiniuose santykiuose, šeimos biudžetas. Nepaisant to, gyvenimo aplinkybės kartais nepalieka kitos išeities, kai tik atsigaunama būsto, įsigyto hipoteka. Paprastai skolininkams kyla toks poreikis šiais atvejais:
- Paskolos grąžinimo laikotarpiu išaugo paskolos gavėjų šeima. Anksčiau įsigytas butas pagal plotą nustojo atitikti šeimos reikalavimus. Galbūt sutuoktiniai gimė daugiau vaikų arba kažkas iš artimų giminaičių persikėlė į juos nuolat gyventi. Tuomet jiems tampa aktualus klausimas, kaip parduoti hipotekos butą ir išplėsti kvadratinius metrus.
- Sutuoktiniai, būdami hipotekos skolininkai, nusprendė išsiskirti. Pagal įstatymą skola sutuoktiniams turi būti dalijama lygiomis dalimis. Norint atsikratyti mokėjimo naštos, labiau patartina išspręsti hipotekos buto pardavimo skyrybų metu problemą.
- Poreikis skubiai persikelti į nuolatinę gyvenamąją vietą kitame šalies regione, pavyzdžiui, keičiant darbo vietą. Atitinkamai išnyksta paskolos gavėjo poreikis būstui paskolos gavimo vietoje.
- Neatidėliotinas grynųjų pinigų poreikis, susijęs su nenumatytomis gyvenimo aplinkybėmis, įskaitant nuolatinio darbo praradimą, mažesnes pajamas ir kitus finansinius sunkumus.
- Praturtėjimo troškimas. Dažnai banko klientas sąmoningai įsigyja butą statomame name, nes tokio turto kaina yra daug mažesnė nei ką tik užsakyto būsto kaina. Ir jei skolininkas žino, kaip parduoti hipotekos butą, tada jis grąžina paskolą ir gauna papildomą pelną dėl būsto kainos skirtumo.
Pagrindinė sąlyga
Skolos sutartimi apsunkinto turto pardavimas nėra lengvas, tačiau gana realus teisinis pasirinkimas atleisti nuo kredito. Tačiau tam reikia gauti kredito organizacijos sutikimą, nes būtent bankas yra tikrasis buto savininkas, kol bus grąžinta paskola.
Svarbu suprasti, kad be kredito organizacijos leidimo neįmanoma įregistruoti sandorio. Tokius sukčiavimus bankas labai greitai atveria ir panaikina, o šalis, nukentėjusi dėl nesėkmingos operacijos, gali pateikti skundą skolininkui.
Užstato pardavimo galimybės
Jei paskolos gavėjas vis tiek nusprendė atsikratyti būsto, įsigyto kredito pagrindu, jis turi būti kantrus. Procesas bus varginantis ir atimantis daug laiko. Prieš naudodamiesi vienu iš pardavimo variantų, būtina išanalizuoti kiekvieną iš jų ir pasirinkti optimaliausią.
Paskolos grąžinimas nepasibaigus banko apskaičiuotam terminui
Vienas iš lengviausių ir naudingiausių variantų. Pagrindinis šio metodo sunkumas yra surasti suinteresuotą mokų pirkėją, kuris sutiktų sumokėti likusią skolą su palūkanomis už hipoteką kaip sumokėto užstato dalį. Tokiu atveju būstas bus parduodamas keliais etapais.
Kredito įstaigos pranešimas apie ketinimą parduoti užstatą
Norėdami gauti banko leidimą, paskolos gavėjas turės pateikti įtikinamus argumentus, palaikančius savo sprendimą. Išankstinis paskolos grąžinimas atima iš skolintojo dalį papildomų praturtėjimo lėšų iš dalies. Įvairiais būdais hipotekos būsto pardavimo priežastis turėtų būti reikšminga.
Tinkamo pirkėjo suradimas
Šiame etape paskolos gavėjas turės prakaituoti, nes prieš sudarant pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį nėra lengva rasti asmenį, pasirengusį sumokėti visas lėšas. Tokie sandoriai kelia tam tikrą riziką būsto savininkui. Siekdamas užtikrinti ketinimų rimtumą, paskolos gavėjas privalo pats išsiregistruoti prieš galutinį atsiskaitymą su pirkėju ir išregistruoti visus bute įregistruotus gyventojus.
Pradinio įnašo dokumentai
Šiame etape būtina sudaryti indėlio sutartį, pagal kurią pirkėjas perveda pinigus, kad grąžintų hipotekos paskolos likusią skolą, o pardavėjas sutinka parduoti užstatą iškart pašalinęs naštą. Kad pirkėjas nesukeltų įtarimų, patariama susitarimą patvirtinti pas notarą. Sutartyje svarbu nurodyti užstato sumą, jo pervedimo būdą, taip pat naštos pašalinimo ir pirkimo-pardavimo operacijos įvykdymo laiką.
Atsiskaitymas su banku ir pardavėju
Šis žingsnis apima lėšų pervedimą atidarius dvi depozitoriumo kameras kredito įstaigoje. Pirmajame pirkėjas pateikia sumą, lygią hipotekos skolos likutiui, kitame - buto kainos likutį, skirtą pardavėjui. Baigęs operaciją, bankas įgyja prieigą prie savo pinigų, o skolininkas - prie likučio antroje kameroje.
Skolos grąžinimas
Norėdami tai padaryti, abi sandorio šalys turi kartu apsilankyti kredito įstaigoje, kur bus apskaičiuotas pagrindinės skolos likutis kartu su palūkanomis. Susitvarkęs dokumentus, patvirtinančius paskolos grąžinimą, paskolos gavėjas gauna teisę pašalinti naštą iš buto.
Naštos pašalinimas
Šis procesas atliekamas dalyvaujant skolininkui ir kredito organizacijos atstovui Rosreestr organuose. Apribojimus galima pašalinti pateikus šiuos dokumentus:
- pirkimo-pardavimo sutartis;
- savininkų (paskolos gavėjo ir jo šeimos narių, jei butas yra bendroji ar bendroji nuosavybė) pasai;
- indėlių sutartys;
- banko dokumentas, patvirtinantis paskolos grąžinimą.
Pasirašoma sutartis su vėlesne valstybine sandorio registracija. Ši nuosekli instrukcija, kaip parduoti hipotekos butą, dažniausiai naudojama parduodant užstatą. Be aukščiau pateikto varianto, yra ir kitų būdų atlikti sandorį.
Hipotekos grąžinimas kredito įstaigoje
Šis metodas visiškai atima iš paskolos gavėjo galimybę pasinaudoti sandoriu, nes pirkėjas yra tiesiogiai susijęs su banko, kuriame pardavėjas moka paskolą, paieškomis. Tokiomis situacijomis kredito įstaiga siekia išimtinai savo tikslų, susijusių su būsto pirkimui pasiskolintų lėšų grąžinimu, todėl butas greičiausiai bus parduodamas mažesne nei rinkos kaina. Likusi procedūra praktiškai nesiskiria nuo ankstesnio metodo, išskyrus tai, kad operaciją vykdo banko atstovas, o ne skolininkas. Trumpai tariant, veiksmų algoritmas, leidžiantis suprasti, kaip parduoti hipotekos butą per banką, yra toks:
- Pranešimas finansų įstaigai apie jos ketinimą.
- Pirkėjo paieška kredito įstaigoje.
- Preliminarios pardavėjo ir pirkėjo sutarties registravimas su vėlesniu notaro patvirtinimu.
- Kaupiamųjų elementų dizainas (elementų skaičius priklauso nuo kainos).
- Lėšų pervedimas namo pirkėjui.
- Naštos panaikinimas vėliau sudarius pirkimo-pardavimo sutartį.
- Sandorio valstybinė registracija.
Kredito gavėjo nuosavas buto pardavimas
Panašus metodas vykdomas neįtraukiant trečiųjų šalių tik skolininkui. Pagrindinė sąlyga yra atvirumas ir veiksmai įstatymų rėmuose. Butui nustatyto apsunkinimo fakto slėpimas prilygsta nesąžiningai veiklai. Jei pirkėjas sužino apie naštą registracijos metu, rizika atsisakyti sudaryti sandorį yra didelė. Todėl prieš parduodami hipotekos butą turite informuoti pirkėją, kad jis yra įkeistas finansų įstaigai.
Šiuo metodu įkeistas nekilnojamasis turtas bus įgyvendinamas tokia seka:
- Pirkėjo kreipimasis į kredito įstaigą, kad būtų pranešta apie ketinimą atpirkti užstatą.
- Preliminarios pirkėjo ir banko sutarties sudarymas.
- Atidaromos depozitoriumo ląstelės.
- Kreditorius pašalina naštą.
- Pardavimo sutarties sudarymas ir vėlesnis sandorio registravimas Rosreestr valdžios institucijose.
- Lėšų pervedimas bankui ir paskolos gavėjui (jei išlaidos numato, kad likutis turi būti sumokėtas pardavėjui).
Kaip parduoti hipotekos butą hipoteka?
Skolos išpirkimas yra standartinė skolų įsipareigojimų perkėlimo schema tretiesiems asmenims, kurie pareiškė norą prisiimti įsipareigojimą juos įvykdyti. Ar galima parduoti hipotekos butą hipoteka? Panašūs sandoriai galioja ir parduodant nekilnojamąjį turtą. Tokiu atveju skolininkas savarankiškai suranda pilietį, pasirengusį išpirkti savo skolą. Atleidimo nuo hipotekos procedūra susideda iš šių etapų:
- Ieškokite tinkamo skolininko, kuris atitiktų kredito įstaigos reikalavimus amžiaus, mokumo ir sąžiningumo požiūriu.
- Hipotekos atnaujinimas. Nauja sutartis sudaroma iškart patikrinus paskolos gavėjo pasiūlytą klientą.
- Skolos perdavimas. Iš esmės įkaitas ir toliau priklauso bankui, tačiau keičiasi hipotekos mokėtojas. Paskolų įsipareigojimų pakartotinio išdavimo našta tenka banko darbuotojams.
Bet kuris iš šių būdų leidžia išspręsti problemą, kaip parduoti „Sberbank“ hipotekos butą ir atsikratyti paskolos skolų. Tačiau ne kiekvienas iš jų leidžia jums grąžinti sumokėtas lėšas pagal skolos sutartį. Viskas priklauso nuo konkrečių aplinkybių.
Įspėjimas apie riziką
Bet koks sandoris su nekilnojamuoju turtu yra susijęs su tam tikra rizika. Pirkėjas rizikuoja patekti į sukčius ir prarasti didelę pinigų sumą, nes hipotekos būsto pardavimo procedūra apima lėšų pervedimą prieš sudarant pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį.Štai kodėl rekomenduojama pasitelkti kvalifikuotą teisininką, kurio specializacija yra hipotekų skolinimas, patyrusį nekilnojamojo turto agentą, kuris padės išsiaiškinti, kiek galite parduoti hipotekos butą ir kaip tai padaryti teisingai.
Skirtingai nei pirkėjas, pardavėjas rizikuoja kur kas mažiau, nes visas įkaito pardavimo procesas vykdomas prižiūrint kredito įstaigų teisininkams ir vyriausybinėms agentūroms. Bankas prisiima pagrindinę riziką, nes pirkėjo nesąžiningų veiksmų atveju nuostolius patiria skolintojas.
Jei išsamiai išanalizuojate visus hipotekos būsto pardavimo etapus, paaiškėja: hipotekos pardavimas yra sandoris, susijęs su minimalia rizika tokių sutarčių dalyviams. Svarbiausia yra išsirinkti sau patogiausią įkeisto buto variantą ir veikti glaudžiai bendradarbiaujant su kredito įstaiga.
