Vykdydamos turto perėmimą, gana dažnai šalys kaip išankstinį susitarimą naudoja avansą. Tačiau perkant butą turėtumėte atsižvelgti į tam tikrus niuansus, sudarydami išankstinę sutartį, ir darykite tai teisingai. Tai bus tai, kas bus aptarta toliau.
Išankstinės sutarties poreikis
Daugeliui žmonių kyla klausimas: "Ar perkant butą tikrai reikia išankstinės sutarties?" Atsakymas paprastas: būtina, ir tam yra keletas priežasčių: padedant pirkėjo pirkėjo ketinimas įsigyti šį turtą yra fiksuotas, o pardavėjo ketinimas nebeieškoti potencialių būsimų savininkų. Po išankstinio susitarimo ir išankstinio mokėjimo šalys gali pradėti ruoštis pagrindiniam sandoriui. Taigi avansas patvirtina abiejų šalių ketinimų rimtumą.
Išankstinis perdavimas ypač aktualus tais atvejais, kai neįmanoma sudaryti sandorio per kelias dienas nuo susitarimo dėl tam tikro turto įsigijimo momento. Tokio vėlavimo priežastys gali būti gana daug, pavyzdžiui, tuo metu, kai trūksta reikiamo kiekio, dokumentų ir pan., Svarbų vaidmenį gali atlikti ir kitos, labiau banalios priežastys, pavyzdžiui, notaro nebuvimas.
Tam, kad sandorio šalys būtų ramesnės ir nereikėtų jaudintis per tam skirtą laiką pasiruošti sandoriui, pirkėjas perveda avansą pardavėjui, o pastarasis savo ruožtu nustoja toliau rodyti butą. Išankstinis susitarimas perkant butą pirmiausia yra svarbus pirkėjui.
Išankstinės savybės
Civilinės teisės santykiai nepateikia aiškiai apibrėžto „avanso“ sąvokos apibrėžimo. Civilinė teisė ir kiti kodeksai, reglamentuojantys turto atsiėmimo procesą, šio termino neapima. Avansą galima suprasti ir apibrėžti tik išstudijavus šio reiškinio esmę ekonominiu požiūriu. Tik po to bus galima užtikrintai apmąstyti šio reiškinio teisinio reguliavimo mechanizmus.
Avansas - kiek?
Avansu gali būti vadinamas dalinio išankstinio apmokėjimo atlikimas, tai yra pinigų suma, pervesta pardavėjui prieš pasirašant sutartį. Dažniausiai avanso suma yra 10 procentų visos objekto vertės. Likusi suma sumokama pasirašius pirkimo-pardavimo sutartį, nebent reikalaujama kitaip.
Žemiau pateiktas išankstinės buto pirkimo sutarties pavyzdys.
Avansas ir užstatas
Turto pardavimo srityje išankstinis mokėjimas yra nurodytas Civilinio kodekso 380 straipsnyje, kuriame apibūdinamas toks dalykas kaip užstatas. Straipsnyje sakoma, kad jei kyla abejonių, ar iš dalies įmokėtas lėšas laikyti indėliu, ypač nesilaikant rašytinės sutarties formos, tada ši suma automatiškai tampa avansu. Todėl tokiu atveju, jei neįvykdytos pasirašytos sutarties sąlygos, taikomos atitinkamos sankcijos.
Reikėtų pažymėti, kad tarp avanso ir depozito yra didelių skirtumų. Jie atlieka skirtingas funkcijas, nepaisant to, kad yra naudojami tapačiose situacijose. Išankstinės sutarties sąlygų pažeidimo perkant butą ir užstatą pasekmės bus skirtingos.
Susitarimo sąlygų nesilaikymo pasekmės
Taigi, kaip minėta aukščiau, tarp indėlio ir avanso yra tam tikrų skirtumų.Svarbiausia, kad užstatas užtikrintų sutartyje nustatytų sąlygų įgyvendinimą. Jei viena iš šalių pažeidžia savo įsipareigojimus, užstatas bus atsakinga priemonė. Atsisakant sandorio, pirkėjas užstato negrąžins, o pardavėjui persigalvojus apie buto pardavimą, jis turės grąžinti gautas lėšas dvigubai. Be kita ko, nukentėjusioji šalis gali bandyti susigrąžinti nuostolius, patirtus dėl sandorio žlugimo.
Įsigyjant butą reikia išankstinio susitarimo.
Pasekmės
Avanso atveju sandorio atšaukimas turės šiek tiek skirtingas pasekmes. Jei pirkėjas inicijuoja sutarties atsisakymą, jis prisiima pasekmes pagal Civilinį kodeksą. Tokiu atveju pardavėjas turi teisę reikalauti atlyginti patirtus nuostolius. Jei sandoris buvo atšauktas dėl pardavėjo kaltės, pirkėjas turi teisę grąžinti avansą. Taip pat yra situacijų, kai pardavėjas vėluoja grąžinti avansą. Tokiomis aplinkybėmis baudoms taikomas paskolos reglamentas.
Taigi pardavėjui labiau patinka avanso, o ne užstato sąlygos, nes susidarius nepalankioms aplinkybėms jis turės grąžinti tik gautus pinigus, o nemokėti dvigubai daugiau nei su užstatu.
Pirkdami butą, apsvarstykite išankstinio mokėjimo susitarimo pavyzdį.
Sutartis
Išankstinė sutartis turi būti registruojama raštu. Prieš pasirašydamos, šalys turi susitarti dėl šių punktų:
1. Avanso suma. Kadangi avansas yra avansinis mokėjimas, jo apskaičiavimas grindžiamas sutarties dalyko verte. Tai yra, pirma, šalys turi nustatyti galutines pirkimo-pardavimo sutarties išlaidas, o tada nuspręsti, kokią sumą sumokėti iš anksto. Iš anksto priimti įstatymai niekaip nereglamentuojami ir nustatomi šalių nuožiūra. Svarbiausia, kad būtų pasiektas kompromisas, tenkinantis visų šalių interesus. Ne visada tai įmanoma padaryti greitai, nes pirkėjas nori įnešti mažiau pinigų, o pardavėjas, atvirkščiai, yra suinteresuotas gauti didesnę sumą.
2. Avanso pervedimo būdas. Tokiu atveju turėtų būti nustatyta:
- Pinigai bus pervesti grynaisiais arba banko pavedimu.
- Pinigų gavimo terminas.
- Rašydamas papildomą kvitą apie pardavėjo gautus pinigus.
- Visi tokie niuansai turėtų būti išdėstyti susitarime dėl avanso sumokėjimo perkant butą, kad kilus konfliktui būtų galima pateikti mokėjimo įrodymą.
3. Pirkimo – pardavimo sutarties objektas. Šioje pastraipoje nurodomas ne tik tikrasis turto adresas, bet ir išsamus būklės aprašymas sudarant sutartį dėl avanso mokėjimo. Taip pat būtina nurodyti šiuo adresu registruotus asmenis, nepilnamečių vaikų buvimą, nuosavybės teisių suvaržymą ir kt. Visi šie niuansai paprastai išaiškinami atliekant standartinį buto patikrinimą.
4. Šalių atsakomybė už sutarties sąlygų nevykdymą. Čia turite numatyti maksimalų variantų, dėl kurių gali būti atšauktas sandoris, skaičių ir atidžiai apibūdinti kiekvienos iš šalių atsakomybę.
Išankstinėje sutartyje taip pat nurodoma pirkimo-pardavimo operacijos data ir įrašomi sutarties šalių paso duomenys. Kai kuriais atvejais sutartyje gali būti padaryti tam tikri pakeitimai, dėl kurių turi susitarti abi šalys. Po to išankstinė sutartis patvirtinama dalyvių parašais.
Jei sandorį vykdo trečioji šalis, atstovaujama maklerio, jis siūlo buto pirkimo standartinę išankstinio mokėjimo sutartį, kurioje atsižvelgiama į abiejų šalių reikalavimus ir interesus.
Niuansai
Pasirašydami pirkimo-pardavimo sutartį, daug dėmesio skiriama teisinei buto švarai.Tai reiškia, kad reikia patikrinti pateiktų duomenų apie turtą tikslumą, dokumentų autentiškumą, galimybę pertvarkyti ir jų teisėtumą, pardavėjo tapatybę, buto suvaržymą ir daugybę kitų veiksnių.
Išankstinės sutarties pasirašymas perkant butą (šabloną galima pasidaryti iš anksto) nereiškia buto perkėlimo, tačiau tokiu atveju verta patikrinti visus aukščiau išvardintus punktus. Juk avanso suma, nors ir ne visos nekilnojamojo turto kainos, vis tiek yra gana didelė, ir vargu, ar pirkėjas norės jos prarasti.
Kruopštus patikrinimas
Dėl šios priežasties, net ir mokant avansą, reikėtų atlikti išsamų ir išsamų įsigyto turto patikrinimą. Tai galima padaryti ir per maklerį. Taigi, jūs galite gauti visų buvusių buto savininkų sąrašą, taip pat įvairius veiksnius, dėl kurių sandoris gali būti pripažintas negaliojančiu. Jei yra įtarimas, kad pardavėjas gali būti pripažintas nekompetentingu sandorio sudarymo metu, jo reikėtų atsisakyti net išankstinio mokėjimo etape.
Taip pat būtina patikrinti, ar pardavėjas yra teisėtai susituokęs be žymos pase. Sutuoktinio sutikimas laikomas būtina sąlyga sudarant sandorius su nekilnojamuoju turtu. Priešingu atveju sutuoktinis gali ginčyti sandorį ir pripažinti jį negaliojančiu, o tai sukels nemalonių pasekmių pirkėjui.