Daugelis verslininkų ar asmenų nori naudoti tam tikrą žemės sklypą skirtingais tikslais. Turimos lėšos ne visada yra laisvos teritorijai įsigyti. Puikus sprendimas yra ilgalaikė žemės nuoma iš valstybės. Registruodamiesi galite naudotis skirtingais būdais, ir ateityje bus galimybė teritoriją įgyti nuosavybės teise. Tuo pačiu metu sklypus galite naudoti tik konkrečiais tikslais, iš anksto nurodytais sutartyje. Sutarties sąlygų pažeidimas bus pagrindas ją nutraukti nepasibaigus sutarties galiojimo laikui.
Žemės nuomos koncepcija
Žemės nuoma valstybė siūlo daugeliui piliečių. Jis sudaromas sudarant specialią sutartį. Išnuomojama tik tinkama žemė. Nuoma gali būti:
- ilgalaikis, kuriam suteikiama žemė nuo 5 iki 49 metų, be to, būtinai reikia įregistruoti sutartį ir ateityje bus galima išpirkti teritoriją;
- neribotas, lengvai nutraukiamas bet kuriuo metu, tačiau tam reikia pranešti kitai šaliai prieš tris mėnesius;
- trumpalaikis, pagal kurį galiojimo laikas neviršija 5 metų.
Nuomos laikotarpio pasirinkimas visiškai priklauso nuo teritorijos naudojimo tikslo.
Teisinis reguliavimas
Ilgalaikė žemės nuoma teikiama tik įstatymų nustatytomis sąlygomis. Naudodami šį dizainą asmenys ar įmonės turi teisę nusipirkti žemę.
Mene KĮ 39 straipsnyje nurodytos nuomos sąlygos ir jos trukmė. Visi sklypai, kuriuos galima išduoti ilgalaikei nuomai, yra registruojami.
Santykiai, kylantys tarp dviejų susitarimo šalių, yra reglamentuojami Sutarties 5 straipsnio 2 dalies nuostatomis. 27 ZK ir Ch. 27-29 civilinis kodeksas.
Svarbi sąlyga, kuria užtikrinamas ilgalaikis žemės nuoma iš valstybės, yra poreikis teritoriją naudoti griežtai pagal paskirtį. Kiekvieno regiono savivaldybių institucijos priima sprendimus dėl žemės nuomos. Visi sandoriai sudaromi valstybės vardu.
Jei sutarties galiojimo laikas viršija 11 mėnesių, ji turi būti įregistruota ir pripažįstama galiojančia nuo registracijos momento, kuris nurodytas 2 str. 651 BK.
Koks lentos dydis?
Ilgalaikę žemės nuomą galima įsigyti už tam tikrą mokestį, o jos dydis yra nustatytas sutartyje. Šis punktas laikomas svarbia susitarimo sąlyga.
Regioninių valdžios institucijų gautos pajamos yra atskaitytinos nuo mokesčių. Jos dydį reguliuoja šalies vyriausybė, todėl lėšos pervedamos į federalinį biudžetą. Kaina nustatoma aukcionų metu, o jei žemė jau turi priskirtą kadastrinę vertę, pradinė nuomos kaina šį rodiklį viršys 1,5%.
Kas gali tapti nuomininku?
Ilgalaikė valstybei nuosavybės teise priklausančios žemės nuoma siūloma tiek fiziniams asmenims, tiek įvairioms įmonėms.
Jei privatus asmuo teigia sudarantis tokią sutartį, tuomet teritorijas galite naudoti dukterinio ūkio tvarkymui ar gyvenamojo namo statybai.
Komercinės organizacijos gali naudoti ilgalaikę komunalinės žemės nuomą įvairių darbų procese naudojamų objektų statybai. Taip pat gali būti naudojamos žemės ūkio ar kitos paskirties vietos.
Kokių sklypų negalima išsinuomoti?
Neleidžiama sudaryti tokios sutarties dėl žemės:
- pastatai ar žemė, esanti šalies karinių pajėgų ar įrenginių vietose;
- skirtingi gamtos draustiniai;
- teritorija, kurioje yra įvairūs atominiai arba radioaktyvieji energijos ištekliai;
- pastatai, skirti apsaugoti šalies sienas;
- vietų, kur yra kalėjimai ar kiti panašūs įrenginiai, skirti nusikaltėlių bausmėms atlikti;
- kapinės ar kitos teritorijos su palaidojimais;
- administraciniai subjektai.
Tiksliai sužinoti, kokie sklypai gali būti išduodami nuomai, galite sužinoti konkretaus regiono vietinėje administracijoje.
Kokiais tikslais yra nuomojama žemė?
Įmonės ir privatūs asmenys gali paimti žemę ilgalaikiam nuomojimui įvairiais tikslais. Prieš tiesiogiai pateikdami paraišką teritorijos registravimui, turėtumėte pasidomėti, koks jos tikslas, nes ja naudotis galite tik atsižvelgus į šiuos duomenis.
Paprastai tokia sutartis sudaroma su savivaldybių institucijomis dėl žemės naudojimo šiais tikslais:
- komercinių ar privačių objektų, naudojamų siekiant pelno ar apgyvendinimo, statyba;
- vykdyti verslo veiklą;
- įvairių inžinerinių komunikacijų vedimas, kad jas būtų galima sujungti su įvairiais objektais;
- žemės žarnų panaudojimas;
- žemės ūkio darbai;
- kelių ar greitkelių tiesimas.
Nuomininkams leidžiama pakeisti žemės naudojimo paskirtį, tačiau tam būtina pateikti atitinkamą prašymą regiono administracijai. Jei valdžios institucijoms nebus pranešta, kad teritorijos naudojamos kitiems tikslams, tai gali tapti pagrindu išankstiniam sutarties nutraukimui.
Galutiniai terminai
Ilgalaikė žemės nuoma iš valstybės gali būti skirtingais laikotarpiais. Tačiau yra tam tikri maksimalūs ir minimalūs terminai.
Kiek įmanoma galite sudaryti sutartį 49 metams, o nuomininkai ne visada gauna patvirtinimą šiam laikotarpiui, nes regiono valdžia įvertina miesto žemės rinkos būklę mieste, taip pat atsižvelgia į sklypo kategoriją.
Minimaliai įmanoma sutvarkyti žemę ilgalaikei nuomai 5 metams.
Dažniausiai sutartys sudaromos nuo 3 iki 10 metų. Bet kokiu atveju reikalaujama, kad susitarimas būtų užregistruotas Rosreestr.
Kokiomis sąlygomis teikiama žemė?
Ilgalaikė žemės nuoma su išpirkimo teise teikiama laikantis šių reikalavimų:
- teritorija neturėtų būti sudaroma kitam asmeniui;
- bet kokių daiktų be savininko buvimas žemėje;
- neturėtų būti bendrų ryšių tinklų svetainėje.
Kiekvienas asmuo ar įmonė, besikreipianti sudaryti tokią sutartį su savivaldybės institucijomis, pirmiausia turi nuspręsti dėl teritorijos taikymo tikslo.
Nuomos privalumai
Ilgalaikė žemės nuoma turi daug privalumų nuomininkams. Tai apima:
- reikalingos teritorijos yra numatytos ilgam laikotarpiui, kuris gali siekti net 49 metus;
- pasibaigus šios sutarties galiojimo laikui, galima nusipirkti žemės;
- leidžiama subnuomoti žemę, tačiau svarbu pranešti savivaldybės valdžiai apie tokį sprendimą, ir tokia veikla gali tapti gero pelno šaltiniu;
- prireikus leidžiama nutraukti sutartį anksčiau laiko;
- galite pastatyti skirtingas konstrukcijas ant žemės ar gauti pelno naudodamiesi ja.
Sudarydami ilgalaikę žemės nuomos sutartį, piliečiai ar firmos gali būti tikri, kad sandoris yra teisiškai tvarkingas ir teisėtas. Praktiškai nėra galimybės ginčyti pirkimo-pardavimo sutartį, jei bus priimtas sprendimas dėl nekilnojamojo turto išpirkimo. Jei žemė yra ilgalaikės nuomos sutartis, o joje pastatytas garažas yra parduodamas, tada pirkėjams, kurie vėliau gali nusipirkti šią teritoriją, sudaroma nuomos sutartis.
Trūkumai yra tai, kad jei teritorinėms savivaldybėms ar valstybinėms institucijoms reikia naudotis, tada ji lengvai pasinaudojama nutraukiant sutartį anksčiau laiko. Be to, ne visi piliečiai gali pasinaudoti tokiu pasiūlymu.
Jei planuojate sklypą naudoti individualių namų statybai, tada jis suteikiamas ne ilgiau kaip 20 metų.
Projektavimo metodai
Kaip organizuoti ilgalaikę žemės nuomą? Yra keli būdai, kaip tai padaryti:
- pačių aukcionų inicijuotų aukcionų rengimas, o informacija apie jų vykdymo datą iš anksto išplatinta žiniasklaidai;
- tiesioginis potencialaus nuomininko kontaktas su vietos valdžios institucijomis, siekiant parinkti optimaliausią vietą konkretiems tikslams;
- sutarties sudarymas neteikiant pasiūlymų, ir šis procesas leidžiamas tik tuo atveju, jei žemės sklype nėra informacijos apie žemės sklypo kadastrą.
Dažniausiai savivaldos institucijos naudojasi konkursais, nes tai padeda nustatyti aukštą nuomos kainą.
Aukciono ypatybės
Ilgalaikė nedirbamos žemės nuoma yra sandoris tarp savivaldybės valdžios ir nuomininko. Įvairūs asmenys gali veikti kaip nuomininkai, paprastai konkursai renkami nuomos mokėtojui.
Visas procesas yra padalintas į etapus:
- savivaldybės institucijos priima sprendimą dėl konkrečių žemės sklypų suteikimo gyventojams ar įmonėms;
- žiniasklaidoje platinama informacija apie aukciono datą ir vietą;
- potencialūs nuomininkai pateikia paraišką ir kitus dalyvavimo dokumentus;
- atliekamas indėlis;
- paskirtą dieną turite dalyvauti aukcione, kuris sudarys galimybę sudaryti žemės nuomos sutartį.
Pasiūlymai vykdomi tik tuo atveju, jei yra du ar daugiau dalyvių. Įrašoma visa informacija apie rezultatus, o po to protokolo kopija perduodama laimėtojui, nes to reikės sutarčiai sudaryti.
Susitarimo sudarymo niuansai
Ilgalaikė žemės nuomos sutartis yra svarbus dokumentas, reguliuojantis savivaldybės valdžios ir nuomininkų santykius. Jame turėtų būti pateiktos visos žemės naudojimo konkrečioms reikmėms sąlygos.
Į šį dokumentą būtinai įtraukite informaciją:
- žemės pateiktos sutarties dalykas;
- atsižvelgiama į skirtingus numatomo teritorijos naudojimo apribojimus;
- ar tai nėra kokia našta;
- nustatyta šios sutarties trukmė;
- apskaičiuojama nuomos suma;
- yra procedūra, kurios pagrindu leidžiama patikslinti susitarimą arba nutraukti jį anksčiau nei numatyta;
- kiekvienos šalies atsakomybė yra nustatyta, jei nustatomi kokie nors sutarties sąlygų pažeidimai;
- Turi būti papildomų svarbių bendradarbiavimo taškų;
- pabaigoje nurodoma kiekvienos šalies informacija.
Ypatingas dėmesys skiriamas žemės aprašymui. Jei yra netikslumų, tada jie gali tapti pagrindu tokį susitarimą pripažinti negaliojančiu per teismą. Turi būti prieinama patikima informacija, kurios pagalba neturėtų kilti sunkumų nustatant konkrečią teritoriją. Šie duomenys apima teritorijos kadastrinį numerį, tikslų jos adresą, plotą ir įvairių pastatytų objektų buvimą.
Kaip nustatoma nuomos suma?
Ilgalaikio žemės nuomos kainą galima apskaičiuoti skirtingai:
- kai atsižvelgiama į objekto kadastrinę vertę;
- remiantis konkursų, kuriuose kiekvienas dalyvis gali pasiūlyti savo kainą, rezultatais;
- remiantis savivaldybių institucijų nustatytais įkainiais, už kuriuos atsižvelgiama į panašių objektų rinkos kainą.
Pradinė kaina aukcione priklauso nuo USRN turimų duomenų, todėl kaip pagrindas atsižvelgiama į teritorijos kadastrinę ar rinkos kainą. Skaičiavimo metu papildomai atsižvelgiama į zoninį koeficientą ir pataisas. Kaina taip pat priklauso nuo nuomojamo žemės ploto.
Kaip užregistruoti nuosavybės teises?
Žemės nuomininkai, sudarydami ilgalaikę sutartį, ateityje gali nusipirkti žemės iš savivaldybės. Išankstinė pirkimo teisė atsiranda statant kapitalo struktūrą teritorijoje. Tokia pati teisė yra ir piliečiams, kurie žemę naudoja žemės ūkio veiklai. Šia teise galite naudotis tik po trejų metų nuo nuomos sutarties sudarymo.
Jei pastatų nėra, tada norint juos išpirkti, reikės dalyvauti konkursuose bendromis sąlygomis.
Norėdami nusipirkti žemę, turite susisiekti su administracija su pareiškimu ir kitais dokumentais, įskaitant nuomos sutartį ir nuomininko pasą. Gavęs patvirtinimą, turtas registruojamas Rosreestr. Jei gautas atsisakymas, rekomenduojama pasiteirauti, kas dėl to.
Jei nepagrįstai piliečiui ar įmonei neleidžiama dalyvauti konkursuose ar išpirkti žemę, kuriai nuomos įmokos buvo mokamos daugiau nei trejus metus, galite kreiptis į teisininką, kad apgintumėte savo teises.
Ilgalaikė skirtingų žemės sklypų nuoma yra populiari procedūra, leidžianti piliečiams ir firmoms naudoti tam tikras savivaldybei priklausančias teritorijas skirtingiems tikslams. Galite išduoti tokią nuomos sutartį tik kai kuriose vietose. Jie gali būti naudojami tik pagal paskirtį ir kategoriją. Savivaldybės institucijos nustato mokestį už teritoriją, kurį nuomininkai turi sumokėti laiku. Ateityje žemę leidžiama naudoti ilgą laiką, norint ją išpirkti.