Lukket investeringsfond for fast ejendom

Store investorer handler ofte uafhængigt på niveau med personlige kontakter med dem, der har brug for økonomiske injektioner. Men ikke alle har nok midler til uafhængig aktivitet. Hvis du stadig vil investere, er mennesker samlet i særlige strukturer. Vi vil tale om en af dem, nemlig en lukket gensidig investeringsfond.

Generel information

Lad os oprindeligt finde ud af, hvad der udgør en lukket ende investeringsfond for fast ejendom (ZPIF). Dette er navnet på ejendomskomplekset, der oprettes uden dannelse af en juridisk enhed. Det er dannet af aktiver fra flere investorer, der overfører deres midler til fonden. Derefter bliver de ejere af hans aktier. Fondens ejendom har den juridiske status som fælles ejerskab. Derfor fordeles resultatet af dets aktiviteter blandt deltagerne i forhold til bidragene. Forresten, når en lukket investeringsejendom til fast ejendom oprettes, kan ikke kun kontanter, men også rettigheder til sådanne genstande som bygninger og jord overføres til den. Når strukturen oprettes, administreres den af administrationsselskabet i henhold til den vedtagne erklæring. Aktiviteterne i disse strukturer er strengt reguleret ved lov og en række lovgivningsmæssige handlinger fra den føderale tjeneste for finansielle markeder i Den Russiske Føderation. FFMS bør registrere tillidsreglerne for hver investeringsfond.

Hvad er deres forskel?

Hvorfor har du brug for at oprette en sådan ekstra type strukturer som CUIF? Dette skyldes behovet for at lette en række operationer. Hvis vi taler om lukkede midler, er der i dette tilfælde en sådan fordel som evnen til at træffe beslutninger fra deltagerne om aktiviteter på generalforsamlingen. Den største forskel i den lukkede gensidige investeringsfond er hensyntagen til rettigheder til fast ejendom som et aktiv. Det vil sige, de vigtigste operationer udføres med bolig- og erhvervsbygninger, jord og lignende. I dette tilfælde adskilles to typer konventionelt. Den første, der nævnes, er en fond for lukkede investeringer. De er specialiserede i finansiering af opførelsen af forskellige ejendomme. En anden type er en lukket udlejningsenhed (investeringsfond). Han har specialiseret sig i at leje fast ejendom. Ofte den, som han byggede. Det vil sige, at funktionen er en overkommelig bred vifte af operationer, forskydning af forskellige typer aktiviteter, og mange andre ting udføres på ejendomsmarkedet (køb / salg af bolig- og erhvervsbygninger, jord osv.).

Om byggeriets økonomi

For nylig blev oprettelsen af op til firs procent af al fast ejendom leveret af den endelige forbruger, det vil sige folk, der planlagde at bo og arbejde i nye lejligheder og bygninger. Derfor var der ofte situationer, hvor de begyndte at bygge, og kun havde 10-20% af de nødvendige midler. Dette var nok til hegnet og begyndelsen af jordarbejdet. Samtidig var der beregning af lån eller salg af fast ejendom til enkeltpersoner eller juridiske enheder. På en måde var det et borettslag. Princippet om drift var som følger: vi sælger flere lejligheder, vi bygger første sal. Så venter vi, indtil en anden køber. I dette tilfælde tog de første købere en stor risiko - når alt kommer til alt kunne de vente længe, indtil bygningen var færdig.

Der var et minus i denne ordning - der var ingen kontrol med målrettet finansiering.Og dette blev ofte til høje skandaler, hvor svindlede aktieindehavere var ofre. Vedtagelsen af føderal lov nr. 214-FZ gjorde det muligt for os at begynde processen med at udfylde forbrugerkapital til et sent stadium. Samtidig er der forståelse for, at det skal erstattes med noget. Ellers er reduktionen i byggevolumen og stigende boligpriser - lige rundt om hjørnet. I henhold til denne lov (nr. 214-FZ) fordeles kredit (bankstrukturer) og investeringsfonde (CIF) til byggeri.

Selvom der er nogle nuancer. Så staten var i stand til at tage sig af at beskytte borgerne, skønt den skubbet bankerne væk fra dette markedssegment. Hvorfor? Faktum er, at lovgivningen i Den Russiske Føderation indførte en finansieringsinstitutions fællesansvar med en udvikler. Dette blev gjort med det mål at gøre institutionelle investorer til en garanti for færdiggørelse.

Joboplysninger

Så vi har overvejet, skønt ikke obligatoriske, men stadig vigtige for at forstå information. Lad os se på, hvordan disse strukturer fungerer i praksis for ikke at gå ind i teorien. Lad os som et eksempel tage en Holy Land-investeringsejendom til lukket enhed. Så for at deltage i processen med at oprette nye boliger (eller anden fast ejendom) erhverver ZPIFN ejendomsrettigheder fra udviklere. En aktieaftale (eller investering) bruges som et dokumentarisk grundlag.

Derefter overfører administrationsselskabet de disponible midler til bygherren og erhverver retten, når byggeriet er afsluttet for at modtage visse objekter (for eksempel lejligheder) med visse parametre (for eksempel optagelser eller højde) i deres aktiver. Men hvad skal man gøre med den modtagne ejendom? Dette afgøres af administrationsselskabet i den lukkede gensidige investeringsfond.

Det skal bemærkes, at det først kan begynde at finansiere udvikleren, når alle de nødvendige tilladelser er udstedt på den måde, der er foreskrevet i loven. Dette gøres for at begrænse deltagelse af gensidige investeringsfonde i det farligste byggetrin. Men dette er ikke kritisk, fordi ikke mere end femten procent af de samlede omkostninger falder på design af al dokumentation og oprettelse af projekter. En forbindelse til en investeringsfond med lukket ende giver udvikleren mulighed for at modtage store og regelmæssige økonomiske investeringer, som er nødvendige for bygge- og installationsarbejder, oprettelse af teknisk kommunikation og gå videre. En lignende politik observeres i den lukkede investeringsfond Metronome.

Nuancerne i arbejdet

Men det er ikke alt. En hel række nuancer, der er af interesse for udvikleren, skal fremhæves:

Garanteret stabil finansiering. Dette er meget vigtigt, men det er vanskeligt at observere, når man bruger uforudsigelige salg. I modsætning til et banklån behøver du ikke betale renter. Når alt kommer til alt trækker det midler fra cirkulation. Derudover kan du foretage forskud på bulk-køb af byggematerialer, som giver dig mulighed for at modtage rabatter og fastsætte omkostningerne.
Stabilisering og regelmæssighed af implementeringsprocessen. Faktum er, at for at allokere en del af ejendommen i natur - kan dette ikke gøres. Hvorfor? Essensen af denne situation er, at den gensidige investeringsfond er et værktøj for investorer, ikke for forbrugere. Derfor er du nødt til at sælge fast ejendom for at betale af aktierne. Og hvis du følger med designet - er dette en ekstra bureaukratisk byrde. På grund af dette er ZPIF interesseret i at sælge fast ejendom inden slutningen af byggeriet. Dette kan naturligvis også ske på det sekundære marked, men i dette tilfælde vil det være nødvendigt at gå gennem statskommissionen, underskrive en akt om gennemførelse af investeringskontrakten og udarbejde ejendomsret. Alt dette på grund af visse materialomkostninger og lang tid reducerer investeringernes effektivitet.

Deltagelsesmuligheder

Lad os nu se på de ordninger, ifølge hvilke ejerne af investeringsandele i en lukket gensidig investeringsfond kan deltage i opførelsen af visse objekter. For at vælge en bestemt egenskab skal de oprindeligt mødes og træffe en passende beslutning. Dette er et fælles trin for alle ordninger. Og så begynder forskellene. Men nu, lad os bare komme forbi med navnene:

Projektfinansiering.
Tiltrækning af investeringsressourcer.
Forvaltning af erhvervsejendomme.
Boligprogrammer.
Integration af lukkede industrielle investeringsfonde i styringssystemet for byggeprojekter.

Hver af disse ordninger har sine egne kendetegn ved implementering. Og der er så mange af dem, at det tilrådes at afsætte en separat del til artiklen.

Finansiering af fast ejendom og byggeprojekter

I dette tilfælde forudsættes det, at investorer og stiftere overfører midler (såvel som ejendomsrettigheder og værdipapirer) til fonden under dens dannelse eller ved indtræden i en andel i det sekundære marked. Når oprettelsen er afsluttet og den lukkede investeringsfond er anerkendt som oprettet, investerer administrationsselskabet aktiver i fast ejendom. Fondsejere får deres indkomst fra forskellen mellem købs- og salgspriser på ejendomsrettigheder eller færdige genstande. Det dannes under byggeprocessen såvel som på grund af en stigning i markedspriserne for færdige genstande.

I dette tilfælde er administrationsselskabet en klassisk administrator, der forvalter kundernes midler. Kun dette sker ikke på aktiemarkedet, men med ejendom. Reglerne for forvaltning af tillid til en lukket gensidig investeringsfond giver som regel det maksimale afkast på at arbejde med en klient. Når alt kommer til alt kommer en bestemt procentdel som en belønning. Og hvis administrationsselskabet ikke er en masse svindlere, er det direkte interesseret i at få den maksimale fordel. Mængden af indkomst afhænger af det valgte segment samt kravene til potentielle projekter. På samme tid, takket være mange investorers deltagelse, kan aktionærerne få flere fordele end hvis de gør det alene.

Et andet vigtigt plus er, at ZPIFN ikke behøver at betale indkomstskat. På grund af dette kan investorer bruge forsinkelseseffekten.

Ressource mobilisering

Nogle udviklere bruger lukkede investeringsfonde til at få midler til at bygge faciliteter. I dette tilfælde opretter administrationsselskabet en lukket ende gensidig investeringsfond til en bestemt ejendom hos kunden. Ejendomsrettigheder indføres af ejerne som betaling for aktier under dannelsen af fonden. Derefter tiltrækker administrationsselskabet og stifterne investorer til at yde finansiering til et bestemt objekt. Til dette bruges et sekundært marked (for eksempel en børs). Sådan opnås penge til finansiering af byggeri. En investor, der bliver aktionær, får retten til en bestemt del af den indkomst, der vil blive modtaget, når objektet sælges. Det kan være både salg og leasing. Den anden tilgang anvender ofte en lukket kombineret enhedsinvesteringsfond. En sådan ordning er populær på grund af:

Enkelheden ved at skabe en struktur, registrering af investeringer, regnskab og rapportering.
Værktøjs gennemsigtighed for tredjeparts bidragydere.
Muligheder for at bruge aktier som sikkerhed.

Forvaltning af kommerciel ejendom

Denne mulighed bruges af leje af lukkede investeringsfonde. Essensen af denne ordning er at placere aktiver i erhvervsejendomme og modtage indtægter fra dets leje. Investorer bruger denne mulighed for at få en stabil indkomst. For ejere er denne indstilling attraktiv af følgende grunde:

At forvandle ikke-kerneaktiver til en kilde til ressourcer til kernevirksomheden.
Opnå præferencer for betaling af indkomstskat og ejendom.
Tiltrækning af økonomiske ressourcer ved salg af aktier, samtidig med at de beholder deres fortegningsret til erhvervsejendom.

Fonden erhverves med indskudte midler eller dannes straks af egnet ejendom. Forvaltning af lukkede investeringsfonde giver desuden mulighed for indgåelse af en aftale med et driftsselskab. Hun skal påtage sig alt arbejde for at sikre og vedligeholde faciliteterne og sende hele nettostyringen af lejebetalinger til den lukkede investeringsfond. Værdien af aktionærernes aktiver vokser på grund af de overførte penge og en stigning i objektets markedsværdi. Efter aftale med stifteren forvaltes indkomsten som følger:

Investeret i genopbygning og modernisering af et objekt for at øge dets værdi og / eller lejepriser for det.
Periodisk udbetalt til aktionærerne.
Invester i byggeri / køb af anden fast ejendom (bolig eller erhverv).
Invester i aktiemarkedet, placer på en bankindskud.

Boligprogrammer

Dette er en anden mulighed for brug af midler, der involverer deltagelse af kommunale eller virksomhedsboliger. I dette tilfælde fungerer CIFF som et værktøj, der akkumulerer midler og sikrer opførelse af boliger for et bestemt publikum, som bestemmes af grundlæggeren af boligprogrammet. I denne sag er der lagt en bestemt grund. Det kan vælges af kommunen eller selskabet blandt de lande, der er inkluderet på dens område. Derefter overføres pantelånet til den lukkede gensidige investeringsfond, der begynder opførelsen af fast ejendom. Organisering af konstruktion og kontrol udføres af administrationsselskabet.

Integration af lukkede investeringsinvesteringer i byggeprojektstyringssystemet

Denne mulighed bruges af store markedsaktører. De integrerer lukkede investeringsfonde i deres forretningsprocesser for at øge effektiviteten af byggeprojektstyring og fordelingen af midler, der er nødvendige for at finansiere forskellige faciliteter. Placeringen af disse strukturer i kæden afhænger af den rolle, organisation, behov og mål, der forfølges.

Overvej et lille eksempel. Moderselskabet opretter en lukket investeringsfond og modtager 100% af aktierne. Mængder og brugsanvisninger for den dannede fond bestemmes af investeringserklæringen. Derudover kan midlerne i fremtiden øges. Derefter oprettes eller erhverves separate virksomheder. De beskæftiger sig med forberedelse af projektdokumentation, modtager alle nødvendige tilladelser til byggeri samt retten til jord.

Mest egnet til disse formål er virksomheder med form af ejerskab af en LLC eller et lukket aktieselskab. Efter at alt det forberedende arbejde er afsluttet, indgår ZPIFN en aftale (investering eller egenkapital) med denne struktur og giver byggeri finanser. Hvis der midlertidigt ikke er behov for dette, kan midlerne ledes til aktivet, der er omhandlet i investeringserklæringen. Når konstruktionen er afsluttet, realiseres objekterne. Fortjeneste ved salg af genstande fra gensidige investeringsfonde beskattes ikke.