En leasingaftale indebærer en transaktion, hvor ejeren (udlejeren) forpligter sig til at overføre ejendom til brugeren (leasingtager) i en bestemt periode, og leasingtageren forpligter sig til at betale for at bruge den. Som med enhver anden kontrakt er dens vigtige betingelse i dette tilfælde genstand. Det afhænger af ham de juridiske konsekvenser, herunder lejekontraktens løbetid. I en ubestemt periode eller en bestemt kontrakt er indgået - dette er en anden væsentlig betingelse for enhver kontrakt. Det er meget vigtigt for parterne at bestemme gyldighedsperioden. Men derudover er der lovgivningsmæssige normer, ifølge hvilke perioden ikke altid svarer til deres vilje.
Leasing og leje: hvordan man skelner
Før du begynder at studere ordene, er det værd at forstå de begreber, som almindelige mennesker ofte forveksler. Det handler om at leje og ansætte. Den største forskel er, at leasingaftalen accepteres i forhold til en person, mens leasingaftalen accepteres i forhold til en juridisk enhed. Andre væsentlige forskelle inkluderer følgende:
- Objekt. Hvis det til leje kan være udelukkende boliglokaler, så er det ved leje et kontor, produktioner og handel, samt lagre.
- Parterne i lejekontrakten er udlejer og lejer, mens det i en lejekontrakt er det udlejer og lejer. De relevante betingelser skal angives i kontrakten.
- I tilfælde af konfliktsituationer under ansættelseskontrakten kan du prøve at løse dem gennem et ejendomsmæglerfirma. Hvis vi taler om en lejekontrakt, henvender de sig oftest til private advokater for at få hjælp.
- Kontraktens løbetid. Hvis lejekontrakten kan udstedes for en periode, gælder lejekontrakten kun for en periode på højst fem år. Såfremt begrebet ikke er specificeret i ansættelseskontrakten, er grænseværdien for dens gyldighed som standard fem år.
- Juridiske forhold under en lejekontrakt reguleres på grundlag af kap. 34 i Den Russiske Føderations civile kode og med hensyn til ansættelseskontrakten, kap. 35 i Den Russiske Føderations civile kode.
- Hvis en gæld opstår fra en juridisk enhed, er det lettere at inddrive den, da sidstnævnte som regel har ejendom såvel som kontanter på den løbende konto. Hvis borgerne er begrænsede i solvens, for eksempel i mangel af arbejde, vil det være vanskeligere at gøre.
Når vi forstår forskellene i leje og leje, går vi direkte videre til lejekontrakten, især til handlingsperioden.
Funktioner i leasingperioden
Gyldighedsperioden er en periode, der bestemmes efter gensidig aftale mellem parterne. I overensstemmelse med det begynder og slutter lejeaftaler.
I henhold til denne indikator har lejeren forpligtelser til at betale lejet ejendom. Til gengæld skal ejeren overføre ejendommen til brugeren i en passende periode.
Begyndelsen og slutningen af transaktionen afhænger af lejekontraktens løbetid. En aftale indgås for en ubestemt periode eller en bestemt periode, dens gyldighed begynder ved begyndelsen af dagen og slutter ved slutningen af dagen (kl. 24:00). Følgelig falder aftalens ophør (hvis lejeren sendte en meddelelse om opsigelse af yderligere juridiske forhold) kl. 24:00 den dato, som er defineret i dokumentet.
Typer af leasingaftaler
Artikel 610 i Den Russiske Føderations civile kode forklarer lejekontraktens løbetid. I en ubegrænset periode betragtes han som afsluttet, hvis indholdet ikke fastlægger den nøjagtige dato. Et sådant dokument kaldes også evigvarende.
I bogstavelig forstand kan et sådant begreb imidlertid ikke fortolkes. Enhver leasingaftale indeholder en bestemt periode, da tinget overføres til brug og ikke i den anden parts ejerskab. I mangel af en bestemt periode er det mere korrekt at tale om parternes mulighed for til enhver tid at afslutte det juridiske forhold. Rigtigt, for dette er det først nødvendigt at underrette den anden side.
Der er også kortvarige kontrakter. De er ofte lukket, når man lejer en bolig. En kortvarig kontrakt indgås hovedsageligt i 11 måneder. På grund af dette er det ikke nødvendigt at registrere det hos Rosreestr. En leasingaftale kan indgås i to måneder, i flere uger, dage og endda timer.
Kortvarige kontrakter er de mest rentable for leasinggiveren, da de ikke kun giver dig mulighed for at få mere overskud, men også begrænse lejeren i visse rettigheder og også gøre det muligt at undgå at betale skat.
Loven indeholder et sådant koncept som kontraktens begrænsningsperiode. Det kan ikke kun angives i aftalen, men er også krævet i loven. Betingelsen er for eksempel gyldig ved leasing af grunde og grunde med mineraler samt vandmasser. Lovgivningen fastlægger de maksimale betingelser, hvorpå denne ejendom kan overføres til brug.
Som regel hører denne ejendom til staten, da en borger eller virksomhed, der er ejer, har flere muligheder for at udtrykke vilje. Derfor skal dette punkt tages i betragtning, når kontrakten underskrives.
Der er tilfælde, hvor lovgivningen sætter en tidsbegrænsning for et leaset objekt, og parterne har ikke fastsat en lejekontrakt. Selv om det antages, at en kontrakt er indgået, vil den kun være gyldig indtil udløbet af grænseperioden. Hvis en af parterne ønsker det, kan den dog trække sig ud af kontrakten på et tidligere tidspunkt uden juridiske konsekvenser.
En anden type dokument kaldes en tidsbegrænset kontrakt. Dette betyder, at det tydeligt stave en bestemt gyldighedsperiode eller er knyttet til begyndelsen af en bestemt begivenhed. F.eks. Kan en sommerhusudlejningsaftale give betingelsen: ”før købs- og salgstransaktionens afslutning” eller ”inden arven indgås”.
Langsigtede kontrakter indgås hovedsageligt til leje:
- Jordgrund.
- Undergrund.
- Vandmasse.
Det retlige forhold under sådanne aftaler kan transformeres yderligere ved, at lejeren får muligheden for at blive en fuldgyldig ejer. For eksempel, hvis en grund er registreret under ledelse af en subsidiær gård i en periode på 49 år, og når et hus opføres på det (i form af en kapitalstruktur), kan jorden genregistreres som ejendom.
Begrundelse for at indgå en aftale på ubestemt tid
Lovgivningen giver mulighed for at indgå en aftale om leasing af ejendom i en ubestemt periode af følgende grunde:
- Angiver ikke kontraktens løbetid.
- Forlængelse af den eksisterende kontrakt ved hjælp af undtagelsesretten.
udvidelse
Hvis en person, der har lejet en bestemt ejendom, har overholdt betingelserne i hele kontraktperioden, har han den undtagelsesmæssige ret til at indgå en passende leasingaftale. Fornyet for en ubestemt periode eller for en klart defineret periode - det er muligt under en række betingelser. Disse inkluderer følgende:
- Der er ingen overtrædelser under gyldigheden af den originale kontrakt.
- Brugeren af lokalerne er klar til at tilbyde ejeren gunstige betingelser for fornyelse i sammenligning med de tilbud, som andre ansøgere har.
- Forud for anmeldelse er opfyldt, hvilket udtrykker et ønske om at fortsætte det relevante juridiske forhold.
Det menes, at kontrakten lejekontrakt forlænges på ubestemt tid, hvis lejeren ikke har opsagt retten til at bruge ejendommen, og udlejer ikke skaber hindringer for dette. I dette tilfælde forbliver aftalens betingelser de samme med undtagelse af de tilfælde, hvor parterne erklærer andet.
Imidlertid skal lejeren ved lov skriftligt underrette ejeren om hensigten at fortsætte med at leje ejendommen inden for en rimelig tid indtil dokumentets udgang. Hvis parterne ønsker at foretage ændringer, skal de indgå en yderligere aftale, hvori den vises. Ofte ændrer parterne betingelserne i en lejeaftale.
I tilfælde af boliger er det mere rentabelt for lejeren at på forhånd beslutte, i hvilken periode lejekontrakten for lokalerne vil blive indgået. I en ubestemt periode er fremtidige beboere meget sjældne enige om at bosætte sig. Perioden er et af de vigtigste punkter i aftalen. Derfor anbefales det, at dokumentet foreskriver betingelsen om, at perioden vil være uændret i hele handlingens varighed.
Hvis lejeaftalen såvel som lejen af et værelse eller et andet objekt er langvarig, ledsages den af en obligatorisk statsregistreringsprocedure.
Parternes handlinger ved udløbet
I tilfælde, hvor kontrakten er udløbet, og lejeren ikke har forladt lokalerne, og udlejeren ikke gør indsigelse, fortsætter retten til at bruge ejendommen på de samme betingelser. Desuden betragtes kontrakten som forlænget i en lignende periode. Hvis lejeren ikke ønsker at eje ejendommen i fremtiden, skal han underrette ejeren. Ellers kan uønskede konsekvenser forekomme. Som regel er denne betingelse foreskrevet i kontrakten.
Hvis lejeren fraflyttede lokalerne, men ikke informerede udlejeren om det, kan det være nødvendigt, at de betaler for den periode, hvor udlejeren ikke var opmærksom på disse handlinger. Hvis lejeren nægter at give ejendommen efter kontraktens udløb, kan ejeren få den ved at gå til retten. Den vigtigste betingelse i dette tilfælde er overholdelse af forældelsesperioden.
Kontrakts ophør
Hvis lejekontrakten indgås på ubestemt tid, er det muligt at opsige det på ethvert tidspunkt efter aftale mellem parterne eller ensidig. I sidstnævnte tilfælde skal du på visse betingelser gå til retten. Ensidig afslag bekræftes af retspraksis. Om dette er der for eksempel en afgørelse fra Den Russiske Føderations højeste voldgiftsdomstol nr. VAS-10796/13 i forbindelse med sag nr. A33-8577 / 2012.
Opsigelse af lejekontrakten på ubestemt tid er også fastsat i den gældende lovgivning i form af den ovennævnte anmeldelse. Oplysninger om dette findes i art. 610 i Den Russiske Føderations civile kode. For at opsige kontrakten skal lejeren underrette udlejeren inden for en bestemt periode. Meddelelsen skal sendes på den foreskrevne måde. Hvis dette ikke gøres, vil domstolen, når den ansøger til den retslige myndighed, overveje dette misbrug.
Der skal sørges for, at underretningen dokumenteres. Med henblik herpå skal du foretage en opgørelse over investeringer.
Beskyttelsesmetoder
For kontraktens parter anvendes forskellige beskyttelsesmetoder. Så hvis udlejer sender en meddelelse til lejeren, og sidstnævnte ikke fraflytter lokalerne, har udlejeren ret til at forelægge lejeren følgende krav:
- Foretag en betaling for hele lejekontrakten. Midler kan inddrives som uretfærdig berigelse. Da kontrakten på dette tidspunkt allerede betragtes som opsagt, vil indsamlingen i form af leje være forkert.
- Frigør plads. Dette krav skal adskilles fra kravet om retfærdiggørelse, da det drejer sig om et juridisk spørgsmål. I tilfælde af lejeforhold anvendes beskyttelsesmetoder, der er baseret på bestemmelserne i art. 610 i Den Russiske Føderations civile kode.
Denne tilgang bekræftes ved dekret fra Højeste voldgiftsdomstol nr. 16253/11, der blev vedtaget i sag nr. A40-13860 / 10-40-812.
Lejerens interesse er normalt at holde forholdet i gang, også efter at have modtaget meddelelse om aftalens ophør. Hans beskyttelsesmetode vælges afhængigt af, hvem udlejeren er, og hvem der står på hans side, samt af hans handlinger.
For eksempel, hvis en leasingaftale indgås for en ubestemt periode, men statslige agenturer er på leasingtagerens side, vil udfordringen blive gennemført i overensstemmelse med Sec. 24 Den Russiske Føderations agribusiness. Dette fremgår af retspraksis, for eksempel FAS-resolutionen i sag nr. A57-3636 / 2012. På samme tid kender retspraksis sager, hvor denne beskyttelsesmetode blev anerkendt som forkert. Således, ved FAS's afgørelse i sag nr. A55-25220 / 2012, var kravet om at anerkende statsorganets beslutning om ensidig afslag på at opfylde lejen af jorden ulovligt. Retten forklarede denne afgørelse ved, at sagsøgeren valgte en utilstrækkelig beskyttelsesmetode, da de retlige forhold mellem parterne i kontrakten er civilretlig og ikke følger af statens offentlige beføjelser. myndighed.
Der var også tilfælde med kravet om at anerkende leje af jord i en ubestemt periode gyldig. Især er dette resolutionen af FAS ZCO i sag nr. A45-24711 / 2012 samt resolutionen af FAS-centrale organ i sag nr. A62-7460 / 2012. Domstolerne, under hensyntagen til de relevante krav, blev styret af følgende punkter:
- Om kontrakten virkelig blev indgået på ubestemt tid.
- Om der er sendt en varsel om opsigelse.
- Er betingelserne opfyldt, når du sender en anmeldelse.
- Blev det modtaget af en anden part.
Registrering af kontrakt
Lejning af boliger (eller ejendomme), der er indgået for en periode på op til et år, er ikke registreret (som regel er deres gyldighedsperiode 11 måneder). Statlig registrering af en leasingaftale for en ubestemt periode udføres heller ikke til trods for, at dokumentets gyldighedsperiode faktisk kan overstige et år. Dette kan forstås ved at læse bestemmelserne i stk. 2 i art. 651 i Den Russiske Føderations civile kode, som angiver, at statsregistrering vedrører tidsbegrænsede kontrakter, hvis gyldighed er mere end et år. Dette bekræftes også af voldgiftspraksis, især resolutionen af FAS i Moskva i sagen nr. KG-A40 / 6418-00, resolutionen af FAS SZO i sag nr. A26-394 / 2007 og andre handlinger.
Det er ikke kun nødvendigt at registrere en leasingaftale, der er indgået for en ubestemt periode, men også et fornyet dokument. Grundlaget for dette er stk. 2 i art. 621 i Den Russiske Føderations civile kode. Andre dokumenter, der bekræfter denne bestemmelse, inkluderer et informationsskriv fra præsidiet for Den Russiske Føderations højeste voldgiftsdomstol nr. 59.
I praksis, til at studere lejekontrakten i en ubestemt periode, hjælper prøven, der præsenteres nedenfor, bedst.
Det vigtigste træk er den manglende omtale af gyldighedsperioden. Resten af dokumentet er en regelmæssig lejekontrakt.
konklusion
Uanset om lejekontrakten på ubestemt tid er underlagt registrering eller ej, er der positive og negative punkter i det. Lejeren kan være bekymret for, at udlejeren har ret til at opsige kontrakten til enhver tid, hvis han underretter lejeren korrekt. Udlejer skal have bevis for, at han faktisk sendte en meddelelse til lejeren.