Fælles lejligheder findes stadig ofte i russiske byer. Borgere, der bor i separate værelser, kan være lejere på grundlag af en social lejeaftale og kan også være direkte ejere af ejendom. I sidstnævnte tilfælde er det ofte nødvendigt at sælge et værelse i en fælles lejlighed. Denne proces er fyldt med mange vanskeligheder, da alle andre lejere har en undtagelsesret til køb. Derfor er det muligt kun at sælge boliger til uvedkommende efter afvisning af andre rumsejere til at erhverve et værelse.
Hvordan bekræftes ejerskabet?
Ved salg af enhver ejendom skal sælgeren have ejerskab af denne ejendom. Det bekræftes kun af officielle dokumenter, derfor kræves et certifikat for ejerskab eller et uddrag fra USRN, der indeholder oplysninger om ejeren af rummet.
Dokumenterne skal nødvendigvis angive, at en bestemt borger er ejer af bare en del af lokalerne. Størrelsen på rummet er ordineret, og værelset skal fordeles i lejligheden.
Lovgivningsmæssig regulering
Ejere af værelser i en fælles lejlighed bør kun sælge deres ejendom underlagt de mange krav i loven. Ellers kan transaktionen blive udfordret af naboer. Derfor tages indholdet af HA og FA i betragtning ved implementering af denne proces.
På grundlag af disse regler bestemmes det, hvem der har fortrinsret til at erhverve et rum, samt hvilke krav den opstillede aftale skal opfylde.
På LCD'et er ejerens forpligtelse at underrette alle andre beboere i lejligheden om beslutningen.
Nuancer af salg til naboer
Oftest sælges et værelse i en fælles lejlighed til naboer. De har den undtagelsesmæssige ret til at erhverve denne ejendom. Funktionerne i denne proces inkluderer:
- oprindeligt skal ejeren af værelset underrette alle naboer om, at han planlægger at sælge ejendommen;
- endvidere kan ingen transaktioner gennemføres inden for 30 dage, da denne periode gives til naboer til at beslutte overtagelsen af dette objekt;
- samtykke eller afslag er skriftligt.
Hvis en nabo ønsker at købe et værelse, udarbejdes der en standardaftale med ham. Prisen bestemmes af den direkte sælger.
Hvordan sælger man et værelse til uautoriserede personer?
At sælge et værelse i en fælles lejlighed til udenforstående er en temmelig kompliceret proces, da husejere ofte er nødt til at se på, at naboer udgør forskellige hindringer for transaktionen. Nuancerne i proceduren inkluderer:
- oprindeligt forpligtet til at modtage fra alle naboer et afslag på at købe et værelse;
- boliger sælges til fremmede til den samme pris, der blev tilbudt naboer;
- hvis der foreligger skriftlige beviser for naboernes afslag, gennemføres salget af genstanden i overensstemmelse med den generelle procedure, for hvilken der udarbejdes en standardaftale om salg
- derefter registreres transaktionen hos Rosreestr.
Processen skal udføres under hensyntagen til de mange lovkrav. Hvis der endda er mindre overtrædelser, kan de være grundlaget for at bestride naboens transaktion.Derfor tilrådes det at bruge juridisk support til ejendomstransaktioner, da en erfaren advokat vil være i stand til at foreslå, hvilke handlinger sælgeren skal tage i en given situation.
Hvem har den undtagelsesmæssige ret?
Når man sælger et værelse beliggende i en fælles lejlighed, skal man tage højde for de rettigheder, som ejere af andre værelser i lejligheden har. Naboerne har forkøbsret til at købe et værelse til salg. Derfor tilbydes det nødvendigvis oprindeligt muligheden for at købe denne ejendom til naboer. Kun under sådanne forhold er det lovligt at sælge et værelse i en fælles lejlighed. Naboer underrettes skriftligt såvel som 30 dage før salget til uautoriserede personer.
Den undtagelsesret nydes af alle borgere, der bor i denne lejlighed. Først efter modtagelse af et afslag fra alle disse personer fra den ejendom, der sælges, får ejeren tilladelse til at sælge et værelse i en fælles lejlighed.
Ofte nægter naboer at udarbejde et skriftligt afslag. I dette tilfælde er det vigtigt, at sælgeren har bekræftelse af, at der er sendt en anmeldelse. Derfor anbefales det at bruge et registreret brev med leveringsbekræftelse til disse formål.
Procedure for salg af rum
Proceduren for at sælge et værelse i en fælles lejlighed indebærer behovet for at udføre visse sekventielle handlinger. Disse inkluderer:
- værelsets omkostninger fastlægges, som du selv kan bestemme eller bruge en takstmanns hjælp;
- der udarbejdes en meddelelse for alle naboer, hvorefter dokumentet overføres personligt til borgerne med en underskrift eller sendes med posten med en kvittering for modtagelse;
- hvis naboerne ikke ønsker at købe et værelse, skal de modtage et skriftligt afslag fra dem inden for en måned;
- søg derefter efter købere, der er uautoriserede personer;
- efter at have fundet køberen, er salgskontrakten underskrevet;
- Rosreestr fastlægger overførslen af retten til fast ejendom til en anden person.
Hvis det ikke er muligt at finde en køber, er det tilladt at sænke prisen, men det er vigtigt igen at invitere naboerne til at købe et værelse til en ny pris. Først efter at have modtaget et andet afslag gennemføres salget af et værelse i en fælles lejlighed til tredjepart.
Måder at sælge et objekt på
Proceduren kan udføres på forskellige måder. Disse inkluderer:
- Selvsælgende værelse. I dette tilfælde skal ejeren af objektet udføre alle handlinger uafhængigt. Han skal være velbevandret i loven for ikke at krænke naboers rettigheder. Bliver nødt til at håndtere søgningen efter en køber og udarbejde en salgskontrakt. Hvis stadierne i salget af et værelse i en fælles lejlighed eller naboers rettigheder krænkes på nogen måde, kan transaktionen blive anfægtet i retten.
- Appel til ejendomsmæglere. De tilbyder juridisk support til fast ejendomstransaktioner. Når du bruger professionelle tjenester, kan du være sikker på, at loven ikke overtrædes på nogen måde. Det er agenturets medarbejdere, der vil være engageret i søgningen efter købere og gennemførelsen af transaktionen. Tjenesterne betales af køberen eller sælgeren.
Mange mennesker tænker over, om du skal bruge en notars tjenester, når du sælger et værelse i en fælles lejlighed. Det er ikke nødvendigt at kontakte denne specialist for at bekræfte salgskontrakten. Men for i fremtiden at garantere, at der ikke er nogen mulighed for at udfordre transaktionen, kan du kontakte en notar, der vil studere alt materiale i sagen og være i stand til at sige, om kontrakten er lovlig.
Hvordan får man samtykke fra naboer?
At sælge fast ejendom i det sekundære er altid en specifik og kompleks proces, men salget af lokaler i en fælles lejlighed betragtes som den mest usædvanlige procedure. For dens gennemførelse har naboer brug for et afslag fra fast ejendom.
Ejeren af rummet må ikke anmode om tilladelse fra naboerne til at sælge det, men de bliver nødt til at underrette dem om den planlagte beslutning en måned før transaktionens afslutning. Naboer kan tage en positiv beslutning, derfor vil det være nødvendigt at udarbejde en salgskontrakt med dem.
Er det muligt at sælge uden et skriftligt afslag?
Ofte er der i de fælles lejligheder mellem naboerne et for dårligt forhold, så de ikke ønsker at kontakte hinanden på nogen måde. Derfor svarer naboerne ikke på den modtagne anmeldelse.
For at undgå fremtidige problemer med salg af fast ejendom i sekundærområdet anbefales det at udføre følgende trin:
- oprindeligt tilrådes det at sende en meddelelse med registreret post, når han har betalt en kvittering for levering, så borgeren vil have bevis for, at han virkelig har underrettet naboerne om salget af værelset;
- hvis forholdet er godt, udgør naboerne et skriftligt afslag på at købe en bolig, som de nødvendigvis skal underskrives på;
- det er tilladt at invitere vidner, som meddelelsen sendes til, derfor er det disse borgere, der vil være i stand til at bekræfte for retten, at sælgeren af rummet strengt fulgte lovkravene.
Hvis nabos rettigheder krænkes, anerkendes transaktionen let gennem en domstol som ugyldig, så købere kan miste deres erhvervede ejendom.
Hvilke dokumenter er nødvendige for salg?
Korrekt udførelse af transaktionen indebærer forberedelse af visse dokumenter fra sælgeren. Hvordan sælger man et værelse i en fælles lejlighed? Følgende papirer kræves til dette:
- sælgers pas;
- titelpapirer til fast ejendom, ved hjælp af hvilken en borger bekræfter sin ret til et værelse, desuden kan de repræsenteres ved en privatiseringsaftale, testament, gavekort eller andet dokument;
- ekstrakt fra USRN, som angiver ejeren af rummet, tilstedeværelsen af forskellige byrder, størrelsen på rummet og andre vigtige parametre for hver køber;
- teknisk plan og datablad, og på baggrund af disse dokumenter vil fremtidige ejere være i stand til at kontrollere fraværet af ulovlig ombygning;
- certifikat, der angiver fraværet af gæld til betaling af brugsregninger;
- skriftlig afvisning af at købe fast ejendom modtaget fra alle lejligheder naboer.
Disse dokumenter kræves ikke kun af købere, men også af ejendomsmæglere, hvis der træffes beslutning om at bruge deres tjenester.
Regler for udarbejdelse af en kontrakt
Et vigtigt punkt for hver sælger er korrekt forberedelse af salgskontrakten. Det er nødvendigvis dannet skriftligt. Dets væsentlige betingelser inkluderer punkter:
- Oplysninger om parterne i aftalen indsendt af sælger og køber;
- data om kontraktens genstand, hvor lejlighedens adresse, rummets størrelse samt dens andre vigtige parametre er angivet;
- udgifterne til det rum, der er angivet i rubler og med ord;
- beregningsproceduren er angivet
- ansvaret for hver part angives i tilfælde af overtrædelse af aftalevilkårene;
- datoen for kontrakten
- parternes underskrifter.
Du kan bruge standardformularer til at udarbejde dette dokument. Hvis ejendomsmægleren håndterer proceduren for salg af et værelse i en fælles lejlighed, er det han, der udarbejder dokumentet.
Nuancerne ved at bruge grå ordninger
Nogle ejere af værelser i en fælles lejlighed overvejer muligheden for at bruge grå ordninger, der giver dem mulighed for at sælge fast ejendom så hurtigt som muligt og uden at indgå en aftale med deres naboer. Ofte bruges de til at undgå beskatning. Typisk bruges sådanne metoder, hvis naboerne udgør forskellige hindringer for en aftale.
De mest almindeligt anvendte metoder er:
- kun en del af værelset sælges til den interesserede køber, og derefter overføres de resterende kvadratmeter på grundlag af donationen;
- et rum er pantsat på grundlag af en låneaftale, hvorefter et lån ikke bevidst betales, derfor inddrives boliger ved hjælp af en tvungen metode;
- Boliger overføres på grundlag af en gaveaftale, men faktisk overfører den nye ejer pengene til den tidligere ejer for ejendommen.
Alle ovenstående ordninger betragtes som risikable, så der er altid en chance for, at køberen er en svindler og nægter at betale for værelset. Derudover kan sådanne transaktioner være af interesse for de retshåndhævende myndigheder eller den føderale skattetjeneste, så sælgeren kan holdes administrativt eller kriminelt ansvar.
Konsekvenserne af manglende varsel
Sælgeren af lokalet, der ligger i en fælles lejlighed, skal informere naboerne om sin beslutning. Hvis der ikke er nogen meddelelse, kan dette medføre negative konsekvenser. Naboer kan udfordre aftalen i retten, da de selv ønsker at blive ejere af ejendommen.
I mangel af viden om, hvordan transaktionen gennemføres, anbefales det derfor at kontakte erfarne ejendomsmæglere eller få rådgivning fra en notar.
konklusion
At sælge et værelse beliggende i en fælles lejlighed er en temmelig kompliceret procedure, til gennemførelse af hvilken det er nødvendigt at tage hensyn til kravene i loven. Nødvendigt underrettes om det planlagte salg naboer. De har en undtagelsesret til at købe boliger.
Først efter at have modtaget et afslag fra naboer kan du sælge ejendommen til uautoriserede personer. Til dette er det vigtigt at udarbejde en købekontrakt korrekt. Det anbefales ikke at bruge grå ordninger for at reducere prisen på et værelse, da dette er ledsaget af mange risici for sælgeren.