I russisk juridisk praksis er der begrebet en investeringskontrakt. Af særlig interesse er det faktum, at den trods den udbredte anvendelse af denne type aftaler ikke har nogen officiel formalisering i lovgivningsmæssige kilder. Hvordan udarbejdes sådanne kontrakter i praksis?
definition
Ifølge en fælles fortolkning er en investeringsaftale en aftale, som regel, af kommerciel karakter, der definerer mekanismen til overførsel af penge eller materielle aktiver til et selskab eller en gruppe enheder med det formål at efterfølgende afkast af investeringer i form af en procentvis præmie eller et aktiv, der er udstyret med en høj værdi. Ved at underskrive en kontrakt af denne art overfører investoren finanser eller ejendom til fordel for en anden person, oftest i ejerskab eller operationel ledelse.
Det vigtigste formål, som en investeringsaktivitetsaftale er indgået for, er den efterfølgende modtagelse af de kommercielt konkrete fordele ved investoren af kontante eller materielle aktiver. Samtidig er investorens indkomstskilde organisationens aktivitet, hvor han investerede. Den pågældende aftale antager normalt, at de respektive aktiviteter, som modtageren af midler har, er iværksætteriøs. Selvom den juridiske karakter af sådanne aftaler kan være meget forskellige.
Byggeinvestering
Investeringsaftalen inden for byggeri har vundet særlig popularitet. Kilden til finansiering af udviklernes aktiviteter er som regel midler, der modtages udefra - fra borgere (hvis det kommer til bygning af huse), organisationer, staten eller kommuner (hvis objektet har et kommercielt formål). En investeringsaftale inden for byggeri indebærer, at investoren overfører penge til bygherren i bytte for at modtage den færdige ejendom ved dens konstruktion (eller som en mulighed, retten til at købe et objekt med interesse med betydelige præferencer).
En interessant kendsgerning er, at denne type kontrakt ikke klassificeres på nogen måde i Den Russiske Føderations civile lovgivning.
Ud fra synspunktet om juridisk status er en investeringsaftale for byggeri et udvalg af en blandet aftale, hvis legitimitet garanteres ved ordlyden af artikel 2, stk.
Strukturen af sådanne aftaler indebærer som regel tilstedeværelsen af elementer, der er karakteristiske for typer aftaler på forskellige områder.
Det vil sige, at byggekontrakter kan indeholde sprog, der er specifikt for et lån, en kontrakt eller for eksempel partnerskab, baseret på det specifikke forhold for det firma, der modtager investeringen.
Nuancerne i loven
Samtidig er Den Russiske Føderations civile kode ikke den eneste lovkilde, der bestemmer byggekontraktens status (mere præcist giver den retningslinjer for udarbejdelse af deres struktur). Ved udarbejdelse af sådanne aftaler kan den føderale lov "om investeringsaktiviteter" og loven fra RSFSR med lignende orientering anvendes - i de dele, hvor bestemmelserne ikke er i modstrid med den nyere retsakt. For eksempel gælder nogle af de normer, der er anført i den førnævnte forbundslov, hvis det ikke handler om at opbygge et objekt fra bunden, men, for eksempel, gennemgå eller rekonstruere det. Aftaler af denne art omtales også i nogle tilfælde investeringsaftaler.Da der ikke findes nogen klar definition af sådanne kontrakter i civilret, er dette ikke en fejltagelse.
Tegn på investeringskontrakter
Som vi har bemærket ovenfor, giver den russiske føderations love ikke en klar definition af, hvad en investeringsaftale er. Helt i begyndelsen af artiklen præsenterede vi en af de populære fortolkninger af dette udtryk, men vores definition er ikke officiel. Samtidig fremhæves adskillige typiske træk ved en investeringskontrakt af russiske advokater. Overvej dem.
Det centrale kriterium her er aftalernes økonomiske indhold. Nogle advokater mener, at det ikke betyder noget, om investeringsaftalen er indgået mellem enkeltpersoner, juridiske enheder eller begge dele - borgerrettighedsubjekter kan være ethvert (som objekter). Tilhængere af denne udtalelse henviser til ordlyden af RSFSR-loven "Om investeringsaktivitet" - den siger især, at genstandene for investeringsaktivitet kan være fonde og cirkulerende aktiver i alle sfærer og segmenter i den nationale økonomi.
I den føderale lov, der allerede blev vedtaget i Den Russiske Føderation, siges det igen, at genstanden for investeringer kan være ejendom i enhver form for ejerskab - private, statslige, kommunale og andre. Nogle advokater henleder opmærksomheden på en række underordnede retskilder. For eksempel siger et af dokumenterne fra den russiske voldgiftspraksis, at investeringsaftalen nødvendigvis skal indeholde en ordlyd, der afspejler indskyderens formål at modtage indtægter eller andre præferencer.
Eksperter identificerer følgende flere nøglefunktioner, hvormed en kontrakt kan klassificeres som "investering." nemlig:
- indgåelse af en investeringsaftale bør indebære den langsigtede karakter af forbindelserne mellem parterne;
- aftalen skal være gensidig (dvs. i bytte for modtagelse af investeringer overfører virksomheden resultatet af investeringen til indskyderen - indkomst, fast ejendom, præferencer osv.);
- aftalen skal være baseret (i form af designdokumentation, et tilbud, kommercielt tilbud etc.);
- kontrakten skal afspejle parternes kommercielle interesser (dvs. investoren modtager et vis vederlag).
Afhængig af det erhvervssektor, hvor investoren og modtageren af midlerne samarbejder, kan aftalen også omfatte formuleringer, der involverer den tilsigtede brug af finanser og materielle aktiver, der er overført af investoren, samt den generelle eller delte ejendomsret til ejendommen, der overføres til investoren.
Investeringspartnerskab
I 2012 blev institutionen for et investeringspartnerskab lovligt fastlagt i Rusland, hvilket afspejler en særlig form for samarbejdspartnere fra partnere. Hvad er funktionerne i de aftaler, der er indgået mellem dem? Investeringspartnerskabsaftalen har for det første det specifikke emne.
I de fleste tilfælde er dette fælles erhvervelse af værdipapirer fra forretningsenheder samt aktier, der danner egenkapital i en særlig form for juridisk form for erhvervsøkonomisk partnerskab. Et investeringspartnerskab er derfor en slags kompromismulighed til implementering af juridiske forhold mellem sådanne former som begrænset partnerskab (typisk for juridiske enheder) og simpelt partnerskab (hvor enkeltpersoner kan deltage).
Et investeringspartnerskab indebærer et kontraktforhold, hvor mellemliggende skatter ikke betales ved indkomstfordelingen mellem deltagerne. I dette tilfælde giver lovgiver parterne i aftalen om ikke at offentliggøre betingelserne for transaktioner offentligt. Og i dette adskiller status på investeringspartnerskabet på nogle måder sig fra aftalen mellem organisationer. Men der er fælles punkter mellem disse og andre. For eksempel er det i de fleste tilfælde påkrævet at ordinere kontraktens varighed investeringspartnerskab, tage hensyn til detaljerne i tilbagetrækningen fra aftalen fra specifikke deltagere, især samspillet med kreditorer osv.
Praksisen med at udarbejde investeringskontrakter i byggeri
Lad os vende tilbage til studiet af aftaler, der er specifikke for byggebranchen - som en af de mest populære med hensyn til investeringsrelationer i erhvervslivet. Det vil være nyttigt at studere for eksempel algoritmen til korrekt forberedelse af sådanne kontrakter på baggrund af kriterierne, der er vedtaget i det russiske retssystem. Vi bemærkede ovenfor, at formen af en investeringsaftale kan have tegn på lighed med aftaler, der er karakteristiske for andre områder af virksomheden - udlån, salg osv. Baseret på denne funktion, hvordan man korrekt design konstruktioner?
For det første skal enhver civilaftale begynde med præambelen. Som regel angiver den navnet på kontrakten, stedet og tidspunktet og dens indgåelse. Den næste komponent er information om parterne i aftalen. Hvis der indgås en investeringsaftale mellem juridiske enheder, er det nødvendigt at fastlægge deres officielle navn, samt en liste over de embedsmænd, der handler på vegne af de relevante strukturer. Hvis en af parterne i kontrakten er en person, er det nødvendigt at angive hans identifikationsdata (navn, serie og pasnummer, registreringsadresse).
Bemærk, at den forpligtede part i en transaktion normalt har en af to hovedstatus - enten er det kunden eller entreprenøren. I det første tilfælde betyder det, at investorens modpart er forpligtet til at tiltrække yderligere entreprenører - dvs. det er hovedsageligt ledelsesstrukturen. Men det er meget muligt, at den samme juridiske enhed vil være både kunden og entreprenøren. Eksperter anbefaler dog alligevel brugen af den første periode i kontrakten.
Følgende er betingelserne i investeringskontrakten. Som regel registreres aftalens genstand, finansielle indikatorer såvel som indholdet af kontrakten her. Nogle advokater mener, under henvisning til bestemmelserne i artikel 432 i Civil Code, at den centrale betingelse for en investeringsaftale netop er genstanden. En typisk ordlyd her lyder muligvis sådan: "Investoren deltager i finansieringen af projektet ved at overføre midler, og kunden bruger dem til konstruktion og efterfølgende overdragelse af ejendommen til fordel for modparten." Afhængigt af specificiteten i et bestemt projekt kan ordlyden naturligvis være anderledes.
Investeringsaftalen, den prøve, som vi i øjeblikket udarbejder, skal også indeholde adressen på den fremtidige ejendom (gade, hus, bygning og lejlighedsnummer, hvis de kan kendes), antal etager og andre skilte, der kendetegner dens geografiske placering. I nogle tilfælde anbefaler eksperter at anvende kontrakten en grafisk plan for placeringen af genstanden på jorden, og også, hvis det er muligt, også lejlighedslayoutet.
Det næste afsnit - parterne i investeringsaftalen fastlægger listen over værker, som den forpligtede part skal udføre for at opfylde betingelserne i kontrakten fra sin side. Eksperter anbefaler, at deres indhold offentliggøres i detaljer, det vil sige skrive i aftalen, at de vil være byggeri, tekniske, installationsarbejder, æglægning af fælles infrastruktur, elektricitet. Hvis der leveres efterbehandling, løser vi det også. I nogle tilfælde er en liste over relevante værker samt yderligere dokumentation herfor mere praktisk at placere i bilagene til hovedkontrakten.
Det næste afsnit i kontrakten er prisen. Det er muligt, at kunden ønsker at installere det i fremmed valuta. Men i dette tilfælde skal den vigtigste kilde til data om dens valutakurs over for rubelen angives - som regel er dette oplysninger fra Den Russiske Føderations centralbank. Det vil sige, du kan ordne denne ordlyd: "Beregninger i rubler foretages på baggrund af den valutakurs, der er oprettet af Centralbanken i Den Russiske Føderation den dag, hvor investoren foretager betalingen."I afsnittet "pris" i kontrakten er det nødvendigt at afspejle det samlede beløb for investorens bidrag, og også, da genstanden for aftalen er fast ejendom, prisen pr. Kvadratmeter af boliger.
Investeringskontrakten, som den stikprøve, som vi udarbejder, skal indeholde oplysninger om den dato, hvorpå kunden (entreprenøren, hvis disse statuser kombineres) opfylder hans kontraktlige forpligtelser. I den 314. artikel i Den Russiske Føderations civillovgivning siges det, at hvis perioden ikke er defineret, tages en rimelig periode som grundlag. Men det er naturligvis bedre at specificere denne betingelse for kontrakten. På samme tid kan udtrykket være bundet til forskellige punkter - levering af objektet til accept eller faktumet, at investoren registrerer retten til at eje en lejlighed. Et specifikt kriterium bestemmes af parterne i kontrakten styret af objektive prioriteringer.
Investoransvar
Det vil være nyttigt at være opmærksom på et sådant emne som investoransvar. Eksperter mener, at et typisk udkast til investeringskontrakt kan indeholde følgende kombination af dem:
- overføre penge eller andre materielle ressourcer inden for de betingelser, der er aftalt i aftalen (leverer dem regelmæssigt til kunden);
- at forsyne partneren med nødvendige dokumentationsbevis og andre former
- betale, hvis det kræves efter aftale, et separat gebyr til kunden;
- udføre accept af objektet.
Kundeansvar
Til gengæld får kunden også en vis række forpligtelser. Hvad skal han gøre:
- udvikle eller bestille projektdokumentation;
- finde og allokere jord til opførelse af fast ejendom;
- at rapportere om processen med byggeri og investering i henhold til den tidsplan, der er fastlagt i kontrakten;
- at udføre bud, hvis kontrakten eller kravene i lovgivningen foreskriver det.
- at danne et team af bygherrer og specialister i andre nødvendige profiler;
- overvåge og udføre teknisk tilsyn med modparternes arbejde;
- overlever objektet til accept;
- give investoren de nødvendige dokumenter.
Funktioner ved opførelsen af kontrakten
Hvis vi forenkler algoritmen til konstruktion af en investeringskontrakt i konstruktion, vil den se sådan ud:
- den ene side, det vil sige investoren, er forpligtet til at overføre midler til kunden;
- den anden part skal bruge det passende vederlag investere de modtagne midler, baseret på det specifikke ved investeringsprojektet, i opførelsen af ejendommen og derefter overføre det til investoren;
- Aftalen skal omfatte vilkår og andre betingelser.
Kontraktens indhold, hvis det opsummeres af de vigtigste punkter, vil være som følger: indledningen, de væsentlige betingelser (emne, økonomiske aspekter, betingelser) samt de sædvanlige betingelser efter - hver parts parters rettigheder og forpligtelser.
Faser i gennemførelsen af byggekontrakten
Vi studerede den omtrentlige struktur på en investeringskontrakt i byggebranchen. Lad os nu overveje de trin, i hvilke den relevante aftale kan implementeres. Eksperter identificerer tre hovedfaser i gennemførelsen af investeringsprojektet.
For det første er dette perioden forud for direkte finansielle afviklinger. Som en del heraf forbereder kunden projektdokumentation, en økonomisk gennemførlighedsundersøgelse og leverer teknisk forberedelse til opførelsen af et fast ejendom. Hvad angår kilden til den første type, er det en samling af oplysninger, der afspejler anvendelsen af teknologier og tekniske løsninger i et byggeprojekt.
I dette tilfælde kan listen over værker, der er omhandlet i designdokumentationen, være vejledende. I nogle tilfælde kan investoren kræve, at kunden leverer en forretningsplan, som klart skal afspejle fordelene ved et bestemt projekt, baseret på dets teknologiske og tekniske specifikationer.
For det andet er dette investerings- og konstruktionsfasen som sådan.Inden for rammerne finder kunden en investor, indgår en passende type kontrakt med ham, underskriver kontrakter, på sin side med modparter, indgår arbejdsrelationer med lejede specialister. Efter - han bygger objektet og derefter - overfører det til investoren.
For det tredje er dette en operationel fase. Som en del af det kan der udføres yderligere arbejde - i retning af efterbehandling, forsyning af genstanden med yderligere kommunale ressourcer, løsning af mulige problemer i forbindelse med mangler foretaget under konstruktion osv.
Overførsel af objektet til investoren
En investeringskontrakt til byggeri, hvoraf en prøve vi har undersøgt ovenfor med hensyn til nøglefunktioner, indebærer, at overdragelsen af ejendommen skal ledsages af underskrivelsen af et godkendelsesattest (eller lignende dokument) efter færdiggørelse af byggeriet. Derudover skal investoren også modtage de nødvendige titeldokumenter. I nogle tilfælde forpligter kunden sig også til at overføre de vigtigste kilder til partnerens bortskaffelse i henhold til profilen i arbejdsdokumentationen - de kan f.eks. Bruges under færdigbehandling eller genopbygning.
Download investeringsaftale
