Udvikling er en type forretning med det formål at generere indtægter fra konvertering, udvikling af fast ejendom: oprettelse, genopbygning eller ændring af en bygning eller jord.
Udviklingskoncept
"Udvikling" i oversættelse fra engelsk - "at udvikle", "at udvikle." Nøglefunktioner er den kvalitative transformation og stigning i prisen på byggeprojekter. Udvikling bruges som et system til at styre processen med at skabe og udvikle fast ejendom. På grund af dette sker der en ændring i dens egenskaber på det fysiske, økonomiske og juridiske niveau.
Den fysiske proces med udviklingsbegrebet - nye forbrugerkvaliteter af ejendommen, der svarer til samfundets behov:
- dramatiske ændringer - omdannelse af jorden til en udstyret sommerhus;
- mindre processer - ændring af formålet med jorden.
Økonomiske niveauer - stigning i omkostningerne ved konstruktion på grund af fysiske ændringer. Stigningen i prisen på objektet leveres af anmodninger, der opfylder markedets og dets forbrugere.
Juridisk proces - juridisk registrering af alle foretagne ændringer.
Opgaver til udvikling af fast ejendom
For at forstå, hvad udvikling er, er det nødvendigt at gå i dybden i de vigtigste opgaver.
- Organisering af processen. Drøftelse og koordinering af det fremtidige projekt med statslige organer. Dette indebærer en professionel præsentation af planen og opretholdelse af dens parametre, hvilket hjælper med at reducere implementeringstiden og øge prisen på projektet.
- Arbejde med en entreprenør. Tiltrækning af pålidelige investorer med minimering af priser og betingelser for implementering af planen ved kontraktbudgivning. Nedsat byggetid på grund af brug finansiel gearing at påvirke entreprenører.
- Organisering af finansieringen af planen - dannelse af et optimalt projekt til prisen. Det kombinerer forskellige finansieringskilder: egen og lånte midler fra udvikleren, investeringer udefra, stigning i værdipapirers kapital.
- Effektiv salgs- eller lejepolitik. Tiltrækning af mæglervirksomheder, øget kapacitet i salgsafdelinger: via Internettet og sociale netværk, feltsalg.
Udviklingsprincipper
Udvikling er oprettelsen af et professionelt team af konsulenter, der arbejder på forskellige stadier af et projekt. Tiltrækning af specialister er et af konceptets principper.
Planens udviklingsstadium inkluderer følgende punkter:
- startniveau - markedsundersøgelse, valg af objektets placering;
- analyse af byggeomkostninger;
- analyse af mulige risici, metoder til reduktion heraf;
- projektfinansieringsordninger;
- oprettelse og godkendelse af arkitektonisk plan.
Fasen af design af fast ejendom inkluderer opretholdelse af kontakter med offentlige agenturer i forbindelse med byggeri og fastlæggelse af et budget med en fejl på op til 15%.
Udviklingstyper
De vigtigste typer af udvikling skelnes - gebyrudvikling (ren) og spekulativ udvikling (spekulativ).
Ren udvikling: definitionen af konceptet inkluderer nogle af de typer byggeriaktiviteter, som ikke er ejer af det fremtidige anlæg. Det vil sige, at virksomheden fører en politik for ren udvikling uden funktionerne ved at investere og vedligeholde den konstruerede struktur i balancen.
I dette tilfælde bærer organisationen mindre risiko i opførelsen af ejendommen.Virksomheden udfører design, koordinering med statslige organer, konstruktion, leje / salg af bygningen med kundens penge og modtager kun et gebyr fra det.
Spekulativ udvikling - denne virksomhed bygger fast ejendom, er fuldt ansvarlig for organiseringen af projektet. Bidrager egenkapital til planen - kernen i den fremtidige finansielle ordning.
Konceptet varierer i forretningsstrategi:
- orientering mod indkomst - at få mest muligt ud af anlægget, i første omgang er strukturens rentabilitet under dens drift;
- orientering mod prisen - den maksimale pris for objektet; formålet med konstruktion er den obligatoriske implementering af konstruktionen.
Udvikling efter planens gennemførelse
Hvad er udvikling efter type projektlikviditet - fire faser i udviklingen af planfasen:
- tre niveauer - projektudvikling, underskrivelse af kontrakten og dens gennemførelse;
- tre faser med underfaser - konceptet med planen og tilføjelser, kontrakten, gennemførelsen og forskellige punkter;
- fire niveauer - projektkoncept, planlægning, implementering og færdiggørelse;
- fire faser med tilføjelser - indledende fase, designaktivitet, konstruktion, idriftsættelse.
Udvikling af fast ejendom
Udviklingstyper adskilles afhængigt af typen af fast ejendom.
- Boligfond. Stor opmærksomhed er rettet mod byggepladsen, distriktets placering i prestige rating, placeringen af infrastrukturfaciliteter og transportknudepunktet. Marketing er rettet mod personer med et vist indkomstniveau.
- Kommerciel udvikling er en prioritet, når du vælger en byggeplads: et centrum eller et kvarter i den forretningsdel af byen. Miljøfaktoren får mindre opmærksomhed. Vigtigt: i umiddelbar nærhed er de vigtigste gennemfartsveje og parkeringspladser. Marketing er fokuseret på juridiske enheder.
- Landejendom. Den vigtigste faktor er nærheden til veje, togstationer, metrostationer. Stor vægt lægges på bekvem adgangsveje til bygninger.
Konceptet med udvikling - tjene penge ved salg eller leje af fast ejendom. Succesrige udviklingsselskaber er ansvarlige for eventuelle undladelser og fejl: organisationen dobbeltchecker og klargør detaljerne. I tilfælde af en fejl, enten alene eller gennem en anden deltagers fejl i konstruktionen, skal udviklerfirmaet forhindre konsekvenserne.
