Alle ønsker at få deres egne boliger, men i dag er omkostningerne ganske høje, så ikke alle har råd til et sådant køb. En udvej ud af denne situation er fælles konstruktion. Det giver dig mulighed for at investere penge i opførelsen af en hvilken som helst ejendom og efter afslutningen af arbejdet for at få boligareal. Men her er det vigtigt at forstå, at delt byggeri har mange nuancer, der skal tages i betragtning, da denne metode til erhvervelse af fast ejendom er en af de mest risikable.
Hvad er en interessentindehaver. definition
Så samtalen om delt konstruktion og dens funktioner bør begynde med definitionen af, hvem der er aktieholdere. Dette udtryk henviser til en person, der deltager i den fælles opførelse af en hvilken som helst boligejendom og får retten til at købe en lejlighed i et fremtidig hus til en reduceret pris.
Dannelsen af en andel af aktionærerne begynder på det stadie, hvor grundlaget for den fremtidige struktur opføres. I nogle tilfælde kan du deltage i byggeriet på et senere tidspunkt, men i dette tilfælde vil rabatten ved køb af boliger være mindre.
Fordele ved delt konstruktion
Feedback fra aktionærerne om denne type konstruktion er temmelig modstridende, men fordelene deraf er ganske tydelige:
- en betydelig rabat på køb af boliger efter færdiggørelse af byggeriet;
- en god måde at investere penge i fast ejendom med en relativt lille kapital i dine hænder;
- muligheden for at købe en lejlighed i rater, hvor betalinger foretages under byggeprocessen.
Så hvis du ikke har penge til at købe dine egne boliger, vil deltagelse i delt byggeri være en god løsning.
Hvem er part i kontrakten: rettigheder og forpligtelser
Når man deltager i delt byggeri, indgås en aftale nødvendigvis mellem enhedsejere og byggefirmaet. I henhold til denne aftale er ejerandele forpligtet til at foretage betalinger til tiden, hvis beboelsesområdet erhverves ved afdrag samt opfylde andre forpligtelser, der er foreskrevet i dokumentet. Udvikleren er på sin side forpligtet til at færdiggøre byggeriet af anlægget og sætte det i drift på den aftalte dato.
Forholdet mellem aktionærer og udviklere reguleres af loven på føderalt niveau. I 2004 blev der foretaget en række ændringer og forbedringer, takket være hvilken deltagelse i delt byggeri blev mere sikker. Årsagen hertil var en række høje profilerede skandaler, da aktionærers rettigheder blev krænket.
Hvad er DDU
Så vi har allerede besluttet, hvem interessentindehaverne er, så nu er det på tide at forstå lidt om terminologien for delt konstruktion. Den mest almindelige sigt, som aktionærerne støder på, er DDU. Dette er en aftale om delt konstruktion (deltagelse), der indgås mellem bygherren og aktionærerne. Det giver en garanti for, at begge parters rettigheder ikke krænkes. Manglende overholdelse af vilkårene kan være grunde til retssager. Som det fremgår af praksis, er de i det store flertal af tvister mellem aktionærer og udviklere løst til fordel for førstnævnte, men det kan tage flere år at løse problemer i en retssag.
Essensen af delt konstruktion
Omfattende information om denne type konstruktion kan fås i loven "Om delt byggeri", på grundlag af hvilken der skal indgås en aftale mellem aktionærer og bygherrer, der kræver, at førstnævnte betaler rettidigt, og sidstnævnte skal færdiggøre byggeriet af boligfaciliteten til tiden.
Når huset er færdigt, får hver aktionær en lejlighed i sin ejendom. Husparametrene er også foreskrevet i kontrakten, så ejeren af den delte bygningsandel vil modtage den lejlighed, han oprindeligt ønskede.
Deltageres rettigheder til delt konstruktion
Vi ved allerede, hvem der er kapitalandele, så nu skal vi tale om, hvilke juridiske rettigheder de har. Rettigheder og forpligtelser for begge parter, der er involveret i delt konstruktion, er specificeret i DDU. Enhver af parternes manglende overholdelse af en kontrakt giver en anden grund til at gå til domstol.
Som praksis viser, er årsagerne til de fleste konfliktsituationer som følger:
- hvis aktionæren har dokumenter i sine hænder, der giver ham ejendomsret til fast ejendom, registreres faktumet for levering af genstanden ikke noget sted;
- hvis udvikleren ikke har tid til at levere objektet til tiden;
- boligens kvalitet svarer ikke til de oplysninger, der er angivet i kontrakten;
- opsigelse af kontrakten gennem en af parternes skyld.
I tilfælde af konfliktsituation med delt byggeri, kan aktiehavere ansøge om forbrugerbeskyttelse, hvor de får detaljerede oplysninger om den aktuelle situation samt foreslå, hvordan de bedst kan gå videre.
Panteaftale: hvad er det, og hvorfor er det nødvendigt
Hvis du køber bolig ved afdrag, skal du ud over DDU indgå en panteaftale. Dette er et krav i den gældende lovgivning og giver dig mulighed for at beskytte rettighedshavere og udviklere. Dokumentet er udarbejdet i elektronisk form, underskrevet af begge parter og derefter sendt til statsregistrering. For dette skal dokumentet udarbejdes på byggepladsen og være notarized.
Når du sender kontrakten til statsregistrering, er der vedhæftet en pakke med følgende dokumenter:
- En notarisk kopi af DDU, dets nummer og registreringsdato.
- Design dokumentation til et byggeprojekt med angivelse af dets placering.
- Originalen og en bekræftet kopi af modtagelsen af betaling af statsafgiften.
- Kopier af alle dokumenter, der er angivet i sikkerhedsaftalen.
Enhver af de parter, der er involveret i underskrivelsen af kontrakten, kan indsende dokumenter til registrering.
Hvordan man deltager i delt konstruktion
Interesseindehavere af et hus eller enhver anden bolig til at deltage i delt byggeri skal udføre følgende handlinger:
- byggefirmaet bestemmer placeringen af den fremtidige bygning og erhverver jord til byggeri;
- aktiehavere er på udkig efter projekter, som aktionærerne er involveret i, og indgår en aftale med udvikleren om kapitalandele;
- købes boliger i rater, udarbejdes der en betalingsplan, betalingsbeløbet og arten af betalingerne bestemmes;
- et byggefirma bygger et hus og overfører det til ejerskab af aktiehavere.
Dette er en standardprocedure, som en lejlighedsejer skal gennemgå for at erhverve deres egen bolig med delt byggeri.
Overvågning og tilsyn med transaktionens gennemsigtighed
I dag er beskyttelsen af interessentindehavere, nemlig deres rettigheder, på et meget højt niveau. Hvis delt byggeri for bare få år siden var en ret risikabel forretning, kan du i dag investere i den uden frygt for at miste dine økonomiske ressourcer.
Delt byggeri er under opsyn af regionale og kommunale repræsentationer, så legitimiteten af enhver transaktion respekteres.
Hvad skal man gøre for at vildlede kapitalandele
På trods af den hårde regulering af delt byggeri af staten, er ikke desto mindre vildledte kapitalandele langt fra sjældne. Dette skyldes det faktum, at skruppelløse udviklere kan fryse konstruktionen af genstanden eller slet ikke starte det, samtidig med at de tager penge fra interesseindehaverne pr. Kvadratmeter.
Tegn på krænkelse af interessentindehavere
Der er et særskilt register over bedragerede kapitalandele, hvor alle klager over krænkelse af aktionærernes rettigheder registreres.
Der kan være ret mange grunde til konfliktsituationer, men de mest almindelige er:
- bygningsfirmaets tab af retten til at eje den jord, hvorpå huset bygges,
- likvidation eller konkurs af et byggefirma;
- en forsinkelse i overførslen af boligareal til dens retmæssige ejer i mere end 9 måneder;
- udvikleren kommer ikke i kontakt, undgår at møde på enhver mulig måde eller tillader ikke aktionæren til byggepladsen.
Det er vigtigt at forstå, at aktionæren, når man indgår en kontrakt med bygherren om deltagelse i delt byggeri, har ret til at kontrollere udviklingen i arbejdet med at bygge et hus i alle faser. Hvis han af en eller anden grund nægtes dette, er dette en grov krænkelse af hans juridiske rettigheder.
Hvis aktionæren endda har den mindste mistanke om, at byggefirmaet ikke overholder sine forpligtelser, skal du prøve at afklare situationen så hurtigt som muligt.
Procedure for konfliktløsning
Hvis der er en konflikt mellem interessentindehaverne (Skt. Petersborg eller en anden by) og udvikleren, skal du tage følgende handlinger for at løse det:
- Kontakt et byggefirma. Til dette udarbejdes et skriftligt krav og sendes til den adresse, hvor virksomheden er registreret. I henhold til loven er bygherren forpligtet til at give et skriftligt svar med angivelse af årsagen til afbrydelse eller frysning af konstruktionen.
- Hvis der ikke er noget svar, eller hvis du har mistanke om, at virksomheden er en svindler, skal du kontakte de relevante myndigheder, der fører tilsyn med den delte konstruktion og retten.
Hvis udvikleren indgav en konkurs, skal du finde officielle oplysninger, der bekræfter dette. Den bekræftede kilde er avisen Kommersant og det samlede statsregister. Hvis der ikke findes officielle konkursdata, skal du gå til retten.
For at bringe sagen til retssag skal du udarbejde en pakke med følgende dokumenter:
- En certificeret kopi eller original af DDU.
- Pas af en statsborger i Den Russiske Føderation.
- Et dokument om overførsel af penge til udvikleren.
Hvis retten frifinder udvikleren, kan du løse problemet ved hjælp af voldgiftsretten. Til dette skal der vedlægges en retsafgørelse til de ovennævnte dokumenter.
Behandling af aktionærers ansøgninger om udviklerens manglende opfyldelse af sine forpligtelser tager 20 dage, hvorefter klagen indføres i et enkelt register. Der er tidspunkter, hvor aktiehavere nægtes registrering af klager. I dette tilfælde skal du søge rådgivning fra en advokat, der er specialiseret i denne sag.
Som praksis viser, er fælles konstruktion en fremragende mulighed for folk, der ikke straks har det fulde beløb til at købe boliger. Men vær det, som det måtte være, før du underskriver kontrakten, skal du grundigt gøre dig bekendt med den samt finde ud af, hvem interessentindehaverne er for ikke at komme i en ubehagelig situation i fremtiden.