Erhvervsejendom kan være en indtægtskilde under forskellige ordninger. Ikke det sidste sted er spekulativt, når en genstand købes og sælges mange gange. Derudover kan du få et godt overskud ved at leje det ejede område ud.
Fast ejendom og forretning
Det er ingen hemmelighed, at omkring fem gange flere lejere er interesseret i fast ejendom end i erhvervslokaler. Der er intet at blive overrasket over, fordi investering i erhvervsejendomme i Moskva foretages af iværksættere, ofte store, mellemstore. Der er relativt få sådanne i vores land.
Det ejendomsmarked, der bruges til at generere indkomst, afhænger af situationen i landet og i verden, især af negative faktorer. Så snart der er observeret et fald i erhvervsaktivitet, afspejles dette i efterspørgslen efter kvadratmeter. Stigningen fører til aktivering af lejere. Derfor er de prisstigninger, der kendetegner denne sektor. På det seneste er investering i erhvervsejendomme i Rusland sjældent karakteriseret som lovende på grund af vanskelige økonomiske forhold, da det er snævert snævert fokuserede investeringer.
Hvor meget vil vi tjene?
Inden krisen viste kollektive investeringer i erhvervsejendomme meget høje afkast. Ledende i lokalerne:
- lagre;
- kontorer.
Det er kendt i flere år, hvor profitvæksten på kun 12 måneder blev fordoblet, dvs. ejerskab af et lille område blev en kilde til stabil betydelig fortjeneste. Men i de sidste par år medfører investeringer i erhvervsejendomme ikke altid realindkomst. Meget afhænger af det valgte objekt, som tvinger en meget ansvarlig holdning til beslutningstagning til fordel for en eller anden mulighed.
En iværksætter kan stole på succes, hvis han først udviklede en profitstrategi, der tager højde for funktionerne på den ejendom, han kunne lide. I en sådan situation kan indtægterne fra kommercielt areal overstige den mulige fortjeneste ved drift med bolig. Dette er baseret på lejepriser: i forhold til objekter til permanent bopæl er de, der er designet til iværksættere, to eller endda to og en halv gang dyrere. Men den oprindelige pris kan falde sammen.
Investeringer i erhvervsejendomme i Skt. Petersborg, Moskva og andre byer i verden har også en så vigtig positiv funktion: varigheden af gevinsten i tid. At have et bestemt objekt har iværksætteren ret til at leje det i henhold til en langvarig kontrakt. Det betyder, at passiv indkomst flyder i årevis. Nå, dens størrelse bestemmes af både byen og det specifikke ved en bestemt bygning. Men boligkvarterer kan kun lejes dyrt konstant, hvilket forpligter dig til konstant at lede efter nye kunder.
Det er vigtigt
Hvis du har til hensigt at investere i erhvervsejendomme i Skt. Petersborg, Moskva og andre byer i verden, skal du først være opmærksom på begrebet ”aktiveringsgrad”. Denne betegnelse anvendes til en værdi beregnet på grundlag af en årlig nettoindkomst. Dets værdi skal divideres med det beløb, der er investeret i ejendommen ved overtagelsen.
Lovgivningsmæssige indikatorer:
- til fast ejendom - 3-7%;
- for erhvervslokaler - 8-12%.
Hvad skal man investere i?
Som allerede nævnt ovenfor er fordelene, som deres ejere modtager af erhvervslokaler, højere end indikatorerne, der er forbundet med boligkvadratmeter. Men ikke alle objekter vil være lige så rentable som en anden, der tilbydes på markedet.For ikke at begå en fejl og ikke investere penge i et mislykket projekt, skal du kende tegnene, der adskiller vellykkede og lovende muligheder fra dem, der er forbundet med uberettigede risici.
Mest populære kategorier:
- lagre;
- kontorer;
- handelsgulve;
- hoteller.
Kriterier, der skal analyseres:
- efterspørgsel, markedspecifikationer og tilbud;
- rentabilitet, omtrentlig tilbagebetalingsperiode i forbindelse med flere investeringsmuligheder;
- det samlede resultat, der giver mulighed for at bestemme, hvilket af de mulige der vil give den største fortjeneste.
Hvis du er interesseret i kontorer og websteder for butikker, er tilbagebetalingsgraden for dem fra fem år til et årti. For hoteller og pakhuse er denne periode sjældent mindre end 7 år, og strækker sig ofte til 11-12.
Hvad man skal frygte
Hvis du planlægger at investere i erhvervsejendomme, kommer objektets livscyklus først. De vejledende standarder for tilbagebetaling af forskellige typer virksomheder er allerede angivet ovenfor. Når du analyserer en attraktiv mulighed, skal du huske, at disse udtryk skal kombineres med hinanden. Du ønsker ikke, at dit hotel skal overleveres til revision eller endda nedrives, før det lønner sig?
Den vigtigste risiko er imidlertid investering i byggeri af erhvervsejendom. Ligegyldigt hvor vellykket konstruktionen er i det øjeblik, hvor du overfører penge for kvadratmeter, er der ingen garantier for, at de ikke bliver frosset om nogle få år. Der er altid en chance for, at objektet overhovedet ophører med at blive afsluttet. Det er meget vanskeligt at forudsige dette, men praksis viser: i en krise og efter den er risikoen for en sådan situation højere end i en rolig tid. Og som bekendt er ejendomsmarkedet stadig i chok efter kriserne i 2008-2009 og 2014.
Men "sekundærboliger" har også visse komplekse aspekter, der gør risikable investeringer i erhvervsejendomme. Kriterierne at være opmærksomme på er angivet ovenfor. Hvis et objekt viser sig som lovende i alle henseender, er det fornuftigt at tage en chance og investere penge i det.
Markedstendenser
Eksperter rapporterer, at investeringerne i erhvervsejendomme i de senere år er steget med 71% sammenlignet med kriseperioden i 2009. Samtidig vurderes markedsaktiviteten stadig som utilstrækkelig. Materielle ændringer skete i perioden 2014-2017. I denne periode er investeringerne i erhvervsejendomme fra udlandet af indlysende grunde faldet. Den russiske økonomi opbygger langsomt sit tempo, hvilket skræmmer dem, der ikke er bange for ustabiliteten i den politiske situation, væk. Den sidste er imidlertid blevet ret i to år nu, hvilket afspejles i stigningen i antallet af mennesker, der er interesseret i kvadratmeter.
De mest populære områder er områder, der kan bruges til at drive forretning i bygninger bygget i store byer. Traditionelt førende:
- Moskva;
- Sankt Petersborg
Jeg må sige, at selv i kriseperioden faldt efterspørgslen efter plads her praktisk talt ikke, og nu viser markedet regelmæssigt stor vækst. De førende sektorer er hoteller, kontorer.
Ifølge eksperter er situationen i slutningen af 2018 absolut stabiliserende. Hvis russiske ejere af frie fonde nu foretrækker investering i tyske kommercielle ejendomme, forudsiger eksperter, at de fleste af dem på det tidspunkt vil være interesseret i at handle i deres hjemland.
Tjen penge rigtigt
Erhvervslokaler er traditionelt efterspurgt blandt investorer. Der er tre ordninger:
- køb af vedhæftede, indbyggede lokaler til efterfølgende overførsel i henhold til en leasingaftale;
- erhvervelse af et objekt i en ny bygning til videresalg, når konstruktionen er afsluttet;
- køb af et objekt, hvor fremtiden sin egen virksomhed åbner (muligvis antages at blive solgt, når det vokser).
En person har ret til at købe absolut enhver fast ejendom - det er de gældende love.I fremtiden kan objektet overføres på lejebasis eller videresælges samt præsenteres. Men for at blive en udlejer, skal du huske, at erhvervsejendom er noget anderledes end boliger.
Vær opmærksom på dette aspekt: når en person overfører en kommerciel plads til leje, udfører han derved aktiviteter, der bidrager til at tjene penge. I henhold til landets love er det ikke nødvendigt at registrere sig som en virksomhed i dette tilfælde. På samme tid, hvis en sådan aktivitet er regelmæssig, eller det var muligt at indgå en aftale, der varer mere end et år, er der en chance for, at du vil blive anerkendt som en ulovlig iværksætter, som du kan blive straffet for. Hvordan situationen viser sig i en bestemt sag, afhænger af retten og ejerens handlinger.
Hvad er mere rentabelt?
Traditionelt foretages de mest rentable investeringer i erhvervsejendomme ved hjælp af mekanismen "street retail". Eksperter på ejendomsmarkedet siger, at i de senere år har dem, der har midler i intervallet 5-10 millioner, råd til netop en sådan metode til at øge dem.
Der er kun en ulempe ved systemet - et højt konkurrenceniveau. Alle de mennesker, der tidligere investerede i boliger, men besluttede at flytte til en "mere seriøs fisk", skiftede til dette format, som ikke kun kunne påvirke rentabiliteten. På den ene side vokser mængden af tilbud hurtigt, på den anden side er efterspørgslen ikke så stor i en sådan grad. Som et resultat kan lejere vælge mellem et stort antal tilbud, hvad der er mest gavnlige for dem, og skifte udlejere som handsker. Du kan kun overleve ved regelmæssigt at sænke satsen, men ikke enhver udlejer er klar til dette.
De bedste kan stole på de bedste
Ifølge eksperter gør den vanskelige markedssituation, der førte til, at tidligere relevante ordninger mister deres effektivitet, det rentabelt at investere i erhvervsejendomme i et nyt format. Fordele kan opnås af dem, der er i stand til hurtigt at analysere, hvad kunderne har brug for og træffe en beslutning baseret på disse oplysninger.
Når du vælger et objekt til investering, skal du sørge for at analysere alle dets parametre. Tænk på, hvilken kategori af lejere du regner med, og prøv at forudsige, hvilke parametre de vil kræve af det objekt, som de vil betale godt for. Baseret på dette skal du vælge en bestemt mulighed. Især er der en stor efterspørgsel efter de lokaler, der er placeret i forhold til høj trafik. På samme tid er den høje pris med den allerede store tværgående kapacitet et bevis på lavt investeringsafkast, så undgå sådanne faciliteter.
Og hvis i udlandet?
Investeringer i tysk erhvervsejendom er traditionelt populære, da det almindeligt antages, at dette land er den mest selvsikre økonomi på sine fødder. Selv under betingelserne for den globale krise, der rystede virksomheder i forskellige lande, opretholdt den tyske ejendom sin førende position og beviste pålideligheden ved at investere i den.
Hvordan ser det moderne kommercielle ejendomsmarked ud i Tyskland? Op til 40% af dets deltagere er investorer fra andre lande. På samme tid varierer den årlige rentabilitet for de fleste objekter mellem 3-9%. Eksperter siger, at ved udgangen af 2016 blev der investeret mere end 50 milliarder euro i tyske erhvervsejendom, der overskred det sidste årti. Med hensyn til de gennemsnitlige parametre er dette næsten fordoblet.
Den største efterspørgsel efter tyske kontorer er, at de købes af 47% af investorerne. Årligt udbytte - op til 6%. Forskellige detailpladser i 2016 tiltrækkede opmærksomheden hos 18% af iværksættere med midler. For sådanne faciliteter er det årlige udbytte 4-8%. Hoteller og pakhuse er blevet aktivitetsområdet for en tiendedel af udenlandske investorer i Tyskland. Disse personer kan forvente et overskud på op til 6% om året.Lejligheder til studerende, institutioner til ældrepleje giver en årlig indkomst på 9%, og det interesserede omkring 15% af iværksættere.
Udseende og adgangskoder
Hvis man ser på investorernes oplevelse i 2016, kan man se, at det mest attraktive område er det såkaldte “Big Seven”, det vil sige de største tyske byer. Hvis du planlægger at drage fordel af oplevelsen fra allerede succesrige iværksættere, skal du være opmærksom på netop disse bygder:
- landets hovedstad er Berlin;
- Köln;
- Düsseldorf;
- den vigtigste hanseatiske by Hamburg;
- øl verdenshovedstad München;
- Stuttgart;
- den største i Hesse og den femte største i delstaten Frankfurt.
Ifølge analytikere blev der i 2016 modtaget investeringsfonde på mere end syv milliarder euro i München. Og dette er i forhold til hele landets mængde - ca. 13,5%.
Der er ikke noget overraskende i, hvor attraktivt Tyskland er for investorer, da det er i dag på trods af det temmelig store antal objekter, der praktisk taget ikke er nogen gratis kontorer. I store byer er omkring 2% af lokalerne tomme, i små byer stiger dette tal til 5%, men overskrider sjældent det. Hvorfor er situationen så rosenrød for investorer? Dette overvåges af staten. Dette kommer til udtryk ikke kun i markedets konkurrenceevne, men også i en nedsat kreditrate og attraktivt økonomisk, økonomisk klima. Renter på lån varierer i intervallet 1,5-2,8%. Hvor meget kan jeg tage et lån for at investere disse penge i fast ejendom? I henhold til Tysklands lovgivning - op til 70% af omkostningerne. Enig, det lyder fristende?
Der er et subtilt punkt. Tyske kreditfirmaer analyserer meget nøje hver potentiel kunde, hans intentioner og vurderer også, hvor stor likviditet objektet har tiltrukket sig en potentiel investors opmærksomhed. Hvis aktivet er risikabelt, er sandsynligheden for fiasko høj. I det tilfælde, hvor banken indgår en aftale, kan køberen være hundrede procent sikker på, at dette er en fremragende og lovende investering, der vil blive et middel til velstand for ham.
For at opsummere
I henhold til resultaterne af undersøgelser foretaget af VTsIOM for ikke så længe siden, er mere end 50% af befolkningen i Rusland sikre på, at det at købe fast ejendom er den mest effektive metode til at bevare og øge deres likviditetsreserver. Det vil sige, at spørgsmålet ikke lyder “Er det værd at købe?”, Men “Hvad skal man købe?”.
Når du vælger et objekt, hvor midlerne skal investeres, skal du forsøge at nøje analysere alle egenskaber ved fast ejendom og ikke risikere det igen. Glem ikke den høje konkurrence på markedet, evaluer den i forskellige sektorer af erhvervsejendom og beregne, hvilken årlig indkomst du kan give den mulighed, du kan lide. Tag aldrig en beslutning hurtigt.