Ved gennemførelse af fremmedgørelse af en ejendom bruger parterne ganske ofte et forskud som en indledende ordning. Du skal dog tage hensyn til visse nuancer ved at udarbejde en forskudsaftale, når du køber en lejlighed og gør det rigtigt. Dette er, hvad der vil blive drøftet nedenfor.
Behovet for en forskudskontrakt
Mange mennesker har et spørgsmål: "Er der virkelig brug for en forhåndsaftale, når de køber en lejlighed?" Svaret er enkelt: det er nødvendigt, og der er flere grunde til dette: med sin hjælp er køberens intention om at erhverve denne bestemte ejendom fast, og sælgers intention om ikke længere at søge efter potentielle fremtidige ejere. Efter en foreløbig aftale og forskud kan parterne begynde forberedelserne til hovedtransaktionen. Forskellen bekræfter således, at begge parters intentioner er alvorlige.
Forskudsoverførsel er især relevant i tilfælde, hvor det er umuligt at gennemføre en transaktion inden for et par dage fra det tidspunkt, hvor man nåede til enighed om erhvervelse af en bestemt ejendom. Der kan være ganske mange grunde til en sådan forsinkelse, for eksempel fraværet på det aktuelle tidspunkt af det nødvendige beløb, dokumenter osv. Andre, mere banale grunde, for eksempel manglen på en notar, kan også spille en rolle.
For at parterne i transaktionen skal være roligere og ikke behøver at bekymre sig i den tid, der er afsat til forberedelse til transaktionen, overfører køberen forskud til sælgeren, og sidstnævnte stopper igen for yderligere at vise lejligheden. En forhåndsaftale, når man køber en lejlighed, er primært vigtig for køberen.
Avancefunktioner
Civilretlige forhold giver ikke en klart defineret definition af begrebet "fremskridt". Civilret og andre koder, der styrer processen med fremmedgørelse af ejendom, dækker ikke dette begreb. Et fremskridt kan først forstås og defineres efter at have studeret essensen af dette fænomen fra et økonomisk synspunkt. Først efter dette vil det være muligt med sikkerhed at reflektere over mekanismerne til lovlig regulering af dette fænomen.
Forskud - hvor meget?
Et forskud kan kaldes for at foretage en delvis forudbetaling, det vil sige mængden af penge, der overføres til sælgeren inden underskrivelsen af aftalen. Oftest er forskudsbeløbet 10 procent af den samlede værdi af objektet. Resten af beløbet betales efter underskrivelsen af salgskontrakten, medmindre andet kræver det.
Et eksempel på en forskudsaftale til køb af en lejlighed er præsenteret nedenfor.
Forskud og indbetaling
Inden for salg af ejendom findes forskud i artikel 380 i Civil Code, der beskriver sådan noget som et depositum. Artiklen siger, at hvis der er tvivl om, hvorvidt delvis indskudte midler skal betragtes som et indskud, især uden at overholde den skriftlige form for aftalen, bliver dette beløb automatisk et forskud. Som et resultat anvendes der i dette tilfælde passende sanktioner, hvis betingelserne i den underskrevne kontrakt ikke er opfyldt.
Det skal bemærkes, at der er betydelige forskelle mellem et forskud og et depositum. De udfører forskellige funktioner, på trods af at de bruges i identiske situationer. Konsekvenserne af overtrædelse af betingelserne i forskudsaftalen, når du køber en lejlighed og et depositum, vil være forskellige.
Konsekvenser af manglende overholdelse af aftalens betingelser
Så som nævnt ovenfor er der visse forskelle mellem indbetalingen og forskuddet.Det vigtigste er, at depositum sikrer gennemførelsen af de betingelser, der er fastlagt i kontrakten. Hvis en af parterne overtræder sine forpligtelser, vil indbetalingen fungere som en ansvarlig foranstaltning. I tilfælde af afslag på transaktionen modtager køberen ikke depositum, og hvis sælgeren ændrer mening om salg af lejligheden, bliver han nødt til at returnere de modtagne midler i dobbelt volumen. Blandt andet kan skadelidte forsøge at inddrive tab, der er opstået som følge af transaktionens fiasko.
Der kræves en forhåndsaftale, når du køber en lejlighed i et prioritetslån.
Konsekvenserne
I tilfælde af et forskud vil annullering af transaktionen have lidt forskellige konsekvenser. Hvis køberen indleder aflysningen, bærer han konsekvenserne i henhold til Civil Code. I dette tilfælde har sælgeren ret til at kræve erstatning for tab. Hvis annulleringen af transaktionen skete på grund af sælgers skyld, har køberen ret til at returnere forskuddet. Der er også situationer, hvor sælgeren forsinker processen med at returnere forskuddet. Under sådanne omstændigheder er sanktioner omfattet af låneforordningen.
Således foretrækker sælgeren frem for betingelserne i forskuddet snarere end indbetalingen, da han i tilfælde af ugunstige omstændigheder kun er nødt til at returnere de modtagne penge og ikke betale dobbelt så meget som ved depositum.
Overvej et eksempel på en forskudskontrakt, når du køber en lejlighed mere detaljeret.
aftale
Registrering af en forskudsaftale skal ske skriftligt. Før parterne underskriver det, skal parterne blive enige om følgende punkter:
1. Forskudsbeløbet. Da forskuddet er en forskud, er dens beregning baseret på værdien af kontraktens genstand. Det er for det første, at parterne skal bestemme de endelige omkostninger ved salgskontrakten og derefter beslutte det beløb, der skal betales på forhånd. Lovgivning på forhånd reguleres ikke på nogen måde og bestemmes efter parternes skøn. Det vigtigste her er at komme til et kompromis, der tilfredsstiller alle parters interesser. Det er ikke altid muligt at gøre dette hurtigt, da køberen ønsker at indsætte mindre penge, og sælgeren tværtimod er interesseret i at modtage et større beløb.
2. Metoden til overførsel af forskuddet. I dette tilfælde skal følgende bestemmes:
- Penge overføres kontant eller ved bankoverførsel.
- Frist for modtagelse af penge.
- Skrivning af en ekstra kvittering for sælgers modtagelse af penge.
- Alle sådanne nuancer skal præciseres i aftalen om forudbetaling ved køb af en lejlighed, så der i tilfælde af konflikt kunne fremlægges et bevis på betaling.
3. Formålet med salgskontrakten. Dette afsnit angiver ikke kun den faktiske adresse på ejendommen, men også en detaljeret beskrivelse af betingelsen på tidspunktet for indgåelsen af aftalen om betaling af forskuddet. Det er også nødvendigt at angive de personer, der er registreret på denne adresse, tilstedeværelsen af mindre børn, heftelse af ejendomsretten osv. Alle disse nuancer afklares normalt under en standard lejlighedskontrol.
4. Parternes ansvar for manglende opfyldelse af kontraktbetingelserne. Her er det nødvendigt at sørge for det maksimale antal optioner, der kan føre til annullering af transaktionen, og omhyggeligt beskrive hver af parternes ansvar.
Forhåndsaftalen angiver også datoen for købs- og salgstransaktion, og pasdataene fra parterne i aftalen registreres. I nogle tilfælde kan der foretages visse ændringer i kontrakten, som begge parter skal være enige om. Herefter bekræftes forhåndsaftalen med deltagernes underskrifter.
Hvis transaktionen udføres af en tredjepart repræsenteret af en ejendomsmægler, tilbyder han en standard forskudskontrakt for køb af en lejlighed, der tager hensyn til begge parters krav og interesser.
nuancer
Ved at underskrive salgskontrakten er man opmærksom på den lovlige renlighed af lejligheden.Dette indebærer at kontrollere nøjagtigheden af de leverede data om ejendommen, ægtheden af dokumenterne, tilgængeligheden af genudvikling og deres lovlighed, sælgers identitet, lejlighedens beføjelse og mange andre faktorer.
Undertegnelse af en forskudsaftale, når man køber en lejlighed (en skabelon kan laves på forhånd) indebærer ikke overførsel af lejligheden, men i dette tilfælde er det værd at kontrollere alle ovenstående punkter. Når alt kommer til alt er forskudsbeløbet, skønt ikke alle udgifter til fast ejendom, stadig ret stort, og det er usandsynligt, at køberen vil miste det.
Grundig kontrol
Af denne grund, selv i forudbetalingsstadiet, bør der foretages en grundig og dybdegående verifikation af den erhvervede ejendom. Dette kan også gøres gennem en ejendomsmægler. Således kan du få en liste over alle tidligere ejere af lejligheden samt forskellige faktorer, der kan forårsage, at transaktionen er ugyldig. Hvis der er mistanke om, at sælgeren kan erklæres inhabil på transaktionstidspunktet, bør den opgives, selv i forskudsfasen.
Det er også nødvendigt at kontrollere, om sælgeren er lovligt gift uden et mærke i passet. Ægtefællens samtykke betragtes som en forudsætning for transaktioner med fast ejendom. Ellers kan ægtefællen udfordre transaktionen og anerkende den som ugyldig, hvilket vil føre til ubehagelige konsekvenser for køberen.