Kapitaliseringsgraden er af stor betydning, når du planlægger finansielle aktiviteter eller investeringsaktiviteter. På samme tid i Rusland kan aktiveringsgraden ikke altid bestemmes med pålidelig nøjagtighed. Dette skyldes, at information fra forskellige markeder er ufuldstændig. Derudover er det ofte ikke helt sandt. Hvad er en aktiveringsgrad?
Hvad er en aktiveringsgrad?
Denne indikator er forholdet mellem værdien af ejendommen og den indkomst, den kan medbringe i løbet af året. Kapitaliseringsgraden giver investoren mulighed for at vurdere udsigterne til at investere penge i et bestemt aktiv. Der er flere typer af denne indikator. Ved at analysere hver af dem, kan du bedre forstå de karakteristiske træk ved aktiveringsrater.
Karakteristisk indikator
F.eks. Giver en risikofri aktiveringsrate retningen for investeringer i de aktiver, hvor mindst et afkast på investeringen er garanteret. Så vidt vi ved eksisterer det ikke praktisk at investere uden risici. I dette tilfælde mener vi investeringer sådan, at sandsynligheden for ubehagelige ulykker reduceres til nul.
Et eksempel på en sådan investering er investering, hvis garant er staten eller en pålidelig bank fra Schweiz. Samtidig er markedsrisici uløseligt forbundet med finansielle instrumenter som aktier, obligationer og andre værdipapirer. Indtægten fra sådanne investeringer afhænger direkte af det udstedende selskabs succes.
Investorer var de første til at mærke en virksomheds lave rentabilitet for at investere deres egne midler i værdipapirer. Men ikke kun denne type finansiering ledsages af risici. F.eks. Er ejendom traditionel og en af de mest pålidelige måder at investere på. Ikke desto mindre er dette aktiv også udsat for risici som lav likviditet, afskrivning under drift samt ændringer i lovgivningen, inklusive skat.
Metoder til beregning af aktiveringsgraden
Hvad er beregningsmetoderne for aktiveringsgraden? Der er flere af dem:
- kumulativ konstruktion;
- relaterede investeringer;
- metode til markedspresning;
- Inwoods metode og andre.
I praksis er den mest almindelige den akkumulerede konstruktionsmetode. Hvad er komponenterne i aktiveringsgraden? Denne metode anvender princippet om summering af en risikofri renteindikator, en markedsrisikopræmie og en risikopræmie forbundet med investering i et specifikt aktiv. Hvad betyder dette? Med andre ord, for at forudsige det sandsynlige overskud, er det nødvendigt at tage hensyn til indikatorer som den risikofri rente, det samlede niveau af markedsrisici og risikoniveauet i forhold til et bestemt aktiv.
Kurs for ejendomskapitalisering
I processen med at analysere den sandsynlige rentabilitet ved at investere i fast ejendom beregner investorerne den fortjeneste, de kan få under dens drift. Denne metode giver dig mulighed for at forudsige effekten af investeringen og sammenligne købsprisen for objektet med indtægterne.
Kapitaliseringsgraden for fast ejendom beregnes ved hjælp af en formel, der er afledt af følgende ligning:
V = I / R, hvor:
- V er værdien af ejendommen;
- I - den estimerede rentabilitet ved driften af anlægget;
- R er aktiveringsgraden for fast ejendom.
Følgelig aktiveres kursen: R = I / V.
Det skal bemærkes, at indkomstkapitaliseringsraten undertiden også kaldes kapitaliseringsprocent, aktiveringsgrad eller nettolejemultiplikator. Disse udtryk er synonymer. Beregningen af denne indikator er ganske effektiv og objektiv. Dette skyldes de faste omkostninger til fast ejendom, der sætter markedet, og som kan findes fra åbne kilder. Derudover reguleres lejeprisen for fast ejendom af markedet, hvilket forenkler opgaven.
Principperne for beregning af aktiveringsgraden for fast ejendom
Det skal understreges, at når man beregner et objekts rentabilitet, skal de krævede udgifter trækkes fra den samlede indtægt. Disse inkluderer:
- betaling for elektricitet;
- betaling for objektsikkerhed;
- lønninger til forskellige ansatte;
- andre omkostninger forbundet med processen med drift af fast ejendom.
Derudover er det fra parameter I nødvendigt at trække det tabte overskud på grund af leasing af ikke alle 100% af bygningen. Udgifter, der reducerer den samlede rentabilitet, inkluderer også skatter, renter på lån og andre faste omkostninger. Og først efter at have trukket alle omkostninger, får vi en driftsindkomst, der bruges i formlen til beregning af aktiveringsgraden af fast ejendom.
Når vi har modtaget alle de nødvendige data, kan vi beregne den krævede indikator i henhold til ovenstående formel. Overvej et eksempel. Antag, at du investerer i en type fast ejendom, såsom lagerplads. Omkostningerne ved anlægget er 50 millioner rubler. Efter fradrag af alle omkostninger bestemmer investoren, at den samlede driftsindkomst vil være 13 millioner rubler om året. For at bestemme aktiveringsgraden for fast ejendom skal du bruge formlen: 13 millioner / 50 millioner = 0,26. Denne værdi viser, at investor hvert år modtager 26% af deres investering fra leje af lagerfaciliteter.
Valg af ejendom med den højeste aktiveringsgrad
Når du vælger en fast ejendom til at investere penge, bør der foretrækkes dem, der har den højeste aktiveringsgrad. Derudover skal det bemærkes, at uden at tage hensyn til en sådan koefficient, er det umuligt at forudsige effektiviteten af investeringerne og evaluere objektet før det erhvervet. Det kræver også markedsanalyse og sporing af vigtige økonomiske indikatorer baseret på tilgængelige data om ejendomsinvesteringer.
I processen med fuld overvågning bør de modtagne oplysninger generaliseres. Samtidig er det nødvendigt at evaluere forskellige segmenter på ejendomsmarkedet. Efterfølgende fungerer disse oplysninger som en vejledning og giver mulighed for en korrekt vurdering af anlægget. Derudover gør det det muligt at gennemføre en kvalitativ komparativ analyse af de tilgængelige beregnede indikatorer og gennemsnitstal for markedet.
Tilknyttet investeringsmetode
Ofte bruges mængden af egenkapital og lånt kapital til at købe fast ejendom. Derfor er det nødvendigt at overveje begge investeringskilder for den korrekte beregning af aktiveringsgraden. Hvordan beregnes indikatoren? I dette tilfælde anvendes den direkte investeringsmetode eller, som det også kaldes, investeringsgruppens teknik til at bestemme aktiveringsgraden. Endvidere er kapitaliseringsrateformlen for kreditfonde som følger:
Rm = DO / IR, hvor:
- Rm - aktiveringsgrad på lånte midler eller realkreditlån konstant;
- DO - årlige betalinger på lånte midler;
- IR er hovedbeløbet for et realkreditlån.
I dette tilfælde beregnes aktiveringsgraden for egenkapitalen ved hjælp af formlen som følger:
Re = DP / K, hvor:
- Re er afkastet på egenkapitalen;
- DP - pengestrøm for året før betaling af alle skatter;
- K er mængden af egenkapital.
Den samlede aktiveringsgrad ved anvendelse af den direkte investeringsmetode bestemmes ved at beregne det vejede gennemsnit af de to første indikatorer: P = M x Pm + (1 - M) x Re, hvor M er den del af de udlånte midler i genstandens samlede omkostninger.
Market Presse-metode
Denne metode involverer brugen til beregning af aktiveringsgraden af indikatoren for nettor driftsindtægter fra aktiviteterne i et lignende selskab eller fra dets ejendom samt fra salgsværdien af dets aktiver. For at bestemme kapitaliseringsgraden ved hjælp af markedsklemme-metoden er det nødvendigt at opdele netto driftsindtægten med omkostningerne for et lignende objekt eller selskab.
Hvordan kan man forstå dette? Med andre ord, til at bestemme kapitaliseringsgraden for det ønskede selskab, bruges indikatorer for den grundlæggende formel for aktiveringsgraden, men for et andet lignende firma, der besætter det samme markedssegment og er sammenlignelig i størrelse. Et karakteristisk træk ved denne beregningsmetode er manglen på regnskabsmæssig behandling af afkastet og investeringsafkastet.
Denne teknik har både fordele og åbenlyse ulemper. De positive egenskaber inkluderer den relative enkelthed ved bestemmelse af aktiveringsgraden. Et væddemål beregnet på denne måde har sine ulemper. F.eks. Inkluderer ulemperne manglen på nødvendige data om virksomhedens nettoresultat og salgsværdi, der tages som grundlag for analysen. Derfor er det ikke altid muligt at vælge de rigtige og passende eksempler.
Inwood-metode
Denne metode bruges i tilfælde, hvor afkastet på investeringerne i henhold til prognosen under hele investeringscyklussen er ens. Samtidig repræsenterer en del af indkomsten afkastet på investeringen, og det andet er afkastet på investeret kapital. Mængden af kapitalinddrivelse geninvesteres. Dette tager højde for investeringsafkastet. Det er muligt at bestemme aktiveringsgraden på betingelsen af at opnå lige indtægter ved at få summen af afkastet på investeringerne og afkastfondsfaktoren for den samme procentdel.