Khái niệm và thủ tục sử dụng quyền sở hữu chung được nêu trong chương 16 của Bộ luật Dân sự Liên bang Nga và về việc phân chia tài sản (bao gồm cả căn hộ) - trong nghệ thuật. 252 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga. Ngoài ra, trong việc giải quyết vấn đề này, cần phải được hướng dẫn bởi các quy tắc của Bộ luật Nhà ở Liên bang Nga và các Quyết định của Lực lượng Vũ trang Nga.
Thủ tục xác định cổ phần trong căn hộ
Theo luật, cổ phần trong một căn hộ có thể được xác định theo các cách sau:
1. Dựa trên các quy định pháp luật hiện hành. Ví dụ, như sau từ Nghệ thuật. 1141 của Bộ luật Dân sự Liên bang Nga, tỷ lệ người thừa kế trong tài sản của người chết là bằng nhau. Vì vậy, nếu người lập di chúc có 3 người con trai, nhưng một trong số họ đã chết và có 2 người con, trong trường hợp được thừa kế theo luật, các con trai sẽ nhận được 1/3 cổ phần, và cháu của cháu là 1/6 số cổ phần.
2. Dựa trên sự thỏa thuận của người tham gia (chủ sở hữu vốn, chủ sở hữu). Ví dụ, những người đầu tư mua căn hộ có thể xác định độc lập quy mô của cổ phần, tùy thuộc vào quy mô của mỗi đóng góp. Thỏa thuận phải được lập thành văn bản và đăng ký với Rosreestr.
Nếu các cổ phần không được xác định bởi các phương pháp được mô tả ở trên, thì chúng được coi là bằng nhau.
Trong thực tế, có những trường hợp khi quy mô tài sản của một trong những người nắm giữ cổ phần tăng lên do những cải tiến không thể tách rời được thực hiện trong điều kiện của căn hộ. Ví dụ, trong nhiệm kỳ của một ngôi nhà, một trong những người tham gia đã xây dựng lại các hệ thống kỹ thuật trong căn hộ (nước thải, sưởi ấm), lắp đặt hệ thống ống nước và cửa sổ nhựa mới. Theo đó, giá trị thị trường của tài sản tăng lên, để sau khi quyết định phân bổ cổ phần trong căn hộ bằng hiện vật, anh ta đã nhận được quyền yêu cầu một diện tích lớn hơn quy định trong các tài liệu tiêu đề của mình.
Có thể tăng hoặc giảm quyền sở hữu theo thỏa thuận của chủ sở hữu hoặc tại tòa án. Trong trường hợp sau, một đánh giá tư pháp về tình trạng của căn hộ trước và sau khi cải thiện được thực hiện sẽ rất quan trọng trong việc giải quyết tranh chấp.
Điều kiện phân chia căn hộ
Pháp luật hiện hành xác định các điều kiện sau đây:
1. Một phần là có thể nếu có thể tổ chức một phòng phù hợp để sống với một lối vào riêng và liên lạc độc lập. Đó là, diện tích nên có ít nhất 28 mét vuông. m. (SNiP 31-01-2003), và công việc của các hệ thống kỹ thuật không thể được thực hiện tùy thuộc vào ý chí của người khác. Đó là lý do tại sao không thể phân bổ một phần bằng hiện vật trong căn hộ một phòng, vì trong cơ sở, về mặt kỹ thuật sẽ không thể tạo ra một kết nối độc lập với hệ thống nước thải, cấp nước và sưởi ấm.
Trong thực tế, có thể phân chia mà không có bất kỳ vấn đề nào chỉ có nhà ở của một khu vực rộng lớn, nơi có một số phòng vệ sinh (phòng tắm, nhà vệ sinh) hoặc căn hộ nằm trên tầng 1. Trong trường hợp sau, có thể sắp xếp một lối vào riêng và thực hiện liên lạc độc lập.
2. Tái phát triển trái phép không được tính đến khi phân chia căn hộ. Hơn nữa, sự hiện diện của họ có thể khiến từ chối cấp giấy phép phân bổ cổ phần.
Phần của khu dân cư trong "xã"
Luật liên bang vẫn chưa đưa ra định nghĩa pháp lý về khái niệm "căn hộ chung". Trên thực tế, điều đó có nghĩa là cơ sở của 5 phòng trở lên thuộc về những người không phải là thành viên của cùng một gia đình và có được quyền độc lập với người khác.
Hiện tại, luật pháp không cho phép phân bổ dưới dạng cổ phần trong một căn hộ chung, vì chủ sở hữu không có cơ hội tổ chức mặt bằng với một lối vào riêng và thông tin liên lạc riêng (nhà vệ sinh, phòng tắm).
Chủ sở hữu của một số phòng nằm trên tầng 1 của các tòa nhà có thể có "cơ hội" duy nhất cho việc phân bổ. Trong trường hợp này, bạn có thể tạo một lối vào riêng và tổ chức kết nối với các nút của các hệ thống kỹ thuật. Chi phí tài chính sẽ rất đáng kể.
Hạn chế về phân bổ cổ phần
Phần của căn hộ có thể không thể trong các trường hợp sau:
- Phân bổ một phần trong một căn hộ bằng hiện vật sẽ gây ra thiệt hại cho các bức tường chịu lực và các khu vực chung, cũng như tạo ra những trở ngại cho những người sống trong tòa nhà chung cư trong việc sử dụng các khu nhà ở.
- Vi phạm quyền tài sản và lợi ích hợp pháp của các bên quan tâm (chủ nợ đã đăng ký tại cơ sở dân cư, v.v.).
- Các cơ sở được hình thành như là kết quả của việc giao sẽ không phù hợp để sống, theo Art. 16 LCD RF. Thông thường, trên cơ sở này, tòa án bác bỏ yêu cầu phân bổ cổ phần của căn hộ bằng hiện vật.
Phần của căn hộ theo cách "tự nguyện"
Theo Nghệ thuật. 252 của Bộ luật Dân sự Liên bang Nga, việc phân bổ cổ phần trong một căn hộ bằng hiện vật theo thỏa thuận của các bên nên được thực hiện. Đồng thời, chủ sở hữu có quyền xác định mức độ họ sẽ thực hiện quyền phân chia mặt bằng nhà ở và việc thực thi thẩm quyền của họ không ảnh hưởng đến quyền của các cổ đông khác.
Ví dụ, vào năm 2015, Tòa án thành phố St. Petersburg trong một trong các phán quyết phúc thẩm chỉ ra rằng việc phân bổ cổ phần trong một căn hộ bằng hiện vật không vi phạm các quyền và quyền tự do của chủ sở hữu khác (chủ sở hữu vốn), vì nó không đòi hỏi thay đổi quyền sở hữu của chủ sở hữu khác.
Khi đạt được thỏa thuận về việc phân chia tài sản bằng hiện vật, cần phải hành động theo thuật toán sau:
- Xin phép thay đổi cách bố trí căn hộ, vì phần này liên quan đến việc tổ chức các đối tượng hoàn toàn mới (trên thực tế, tái thiết).
- Sự hình thành của một không gian sống riêng biệt, đó là, trực tiếp xây dựng công trình.
- Lập một kế hoạch kỹ thuật, có tính đến những thay đổi được thực hiện cho thiết kế của căn hộ. Để làm điều này, liên hệ với các kỹ sư địa chính.
- Cần phải ký kết một thỏa thuận bằng văn bản với các chủ sở hữu khác của căn hộ về việc phân chia căn hộ.
- Gửi đơn đến Dịch vụ Đăng ký Liên bang để đăng ký quyền đối với một cơ sở dân cư được thành lập.
Các tính năng của thỏa thuận chia sẻ căn hộ
Theo Phần 1 của Nghệ thuật. 252, việc phân bổ cổ phần bằng hiện vật có thể được thực hiện theo thỏa thuận giữa các chủ sở hữu. Nó có nghĩa là một tài liệu bằng văn bản được soạn thảo theo các quy tắc sau:
- Thỏa thuận phân bổ cổ phần căn hộ bằng hiện vật được ký bởi tất cả các chủ sở hữu cổ phần. Sau đó, mỗi người trong số họ có bản sao riêng của mình.
- Nội dung mô tả chi tiết chủ đề thảo luận mà các bên đạt được thỏa thuận (phân bổ một phần với việc hình thành một khu dân cư riêng biệt).
- Nó là cần thiết để cung cấp cho các khoản thanh toán bồi thường. Trong thực tế, hiếm khi có thể đạt được sự phù hợp giữa kích thước bằng nhau của cổ phần trong tài sản và diện tích của các cơ sở được phân bổ. Ví dụ, diện tích của căn hộ là 90 mét vuông. m thuộc sở hữu của 2 người, một trong số đó phân bổ mặt bằng với tổng diện tích 42 mét vuông. Ông sẽ cần phải bồi thường cho 3 mét vuông "đã mất". m
Số lượng bản sao của thỏa thuận bằng với số lượng chủ sở hữu cổ phần, nhưng một bản dành cho Rosreestr. Công chứng là không bắt buộc.
Thủ tục đăng ký cơ sở được phân bổ
Đăng ký thay đổi quyền sở hữu căn hộ là bắt buộc. Phù hợp với Phần 1-2 của Nghệ thuật. 14, phần 8, bài viết 41 của Luật số 218-FZ yêu cầu như sau:
- Báo cáo từ tất cả các chủ sở hữu của cổ phiếu. Người đã phân bổ các cơ sở, đăng ký tài sản của mình, trong khi những người khác thực hiện thay đổi đối với Đăng ký quyền của Nhà nước thống nhất về quyền của họ.
- Tài liệu về quyền sở hữu căn hộ, thỏa thuận phân vùng (tất cả các bản sao), hộ chiếu của người nộp đơn và một bản sao của kế hoạch kỹ thuật hoặc số nhận dạng của nó được trình bày.
- Tài liệu về việc thanh toán nghĩa vụ nhà nước. Một cổ đông xuất sắc trả 2 nghìn rúp, và các chủ sở hữu khác - 350 rúp.
Bạn có thể đăng ký quyền cả tại Chi nhánh Rosreestr và tại MFC. Thời hạn cho thủ tục sửa đổi Sổ đăng ký nhà nước thống nhất là 10-12 ngày, sau đó người nộp đơn nhận được các tuyên bố về quyền của họ và một thỏa thuận về việc phân chia căn hộ có dấu đăng ký.
Phân bổ cổ phần tại tòa
Kháng cáo lên tòa án về việc phân chia căn hộ là cần thiết nếu không thể đạt được thỏa thuận với các chủ sở hữu khác của cổ phiếu. Phải tuân theo quy trình sau:
1. Chuẩn bị các tài liệu cần thiết.
- Hộ chiếu kỹ thuật trong các cơ quan BTI.
- Trích từ Đăng ký nhà nước thống nhất với một mô tả về ngôi nhà nơi căn hộ nằm.
- Kết luận về khả năng phân bổ dưới dạng cổ phần do BTI hoặc một tổ chức chuyên ngành chuẩn bị.
- Bản sao các tài liệu tiêu đề.
2. Vẽ một tuyên bố yêu cầu.
Tài liệu được chuẩn bị theo các quy tắc được quy định trong Bộ luật tố tụng dân sự của Liên bang Nga. Theo Nghệ thuật. 30, anh ta nộp cho tòa án quận (thành phố) tại địa điểm của tài sản. Trong trường hợp này, nội dung phải bao gồm:
- Một mô tả chi tiết về căn hộ và chia sẻ của người nộp đơn trong đó (kích thước, tài liệu tài sản).
- Đặc điểm của các cơ sở được phân bổ với một danh sách các công trình sẽ cần phải được thực hiện để tạo ra nó.
- Nếu không thể phân bổ một phần trong căn hộ bằng hiện vật, bản tuyên bố yêu cầu phải có một yêu cầu bồi thường với việc tính toán số tiền. Đối với điều này, một kết luận về giá thị trường của bất động sản được chuẩn bị bởi một tổ chức chuyên gia nên được cung cấp.
3. Tham gia phiên tòa.
Trong quá trình xem xét vụ án, cần chứng minh rằng việc phân chia căn hộ là có thể về mặt kỹ thuật, không vi phạm các quyền và lợi ích hợp pháp của người khác. Điều này có nghĩa là không chỉ những người tham gia sở hữu chung, mà còn là chủ sở hữu của các căn hộ khác, cũng như chủ sở hữu của các mạng xã và tổ chức dịch vụ.
Phần yêu cầu của bên thứ ba
Vụ kiện về việc phân bổ cổ phần của căn hộ bằng hiện vật có thể được đệ trình không chỉ bởi một trong những chủ sở hữu, mà còn bởi một người không liên quan đến cơ sở, nhưng có lợi ích tài sản bị vi phạm bởi hành động hoặc hành vi của chủ sở hữu.
Ví dụ, nếu không thể thực hiện hợp đồng vay tiền mặt, chủ nợ có thể nộp đơn lên tòa án với yêu cầu phân bổ một phần trong căn hộ (hoặc tài sản chung, nếu căn hộ được mua trong một cuộc hôn nhân). Hơn nữa, anh ta có quyền tuyên bố như sau:
1. Nếu việc phân bổ cổ phần trong một căn hộ bằng hiện vật là không thể (diện tích nhỏ), thì tòa án tuyên bố nghĩa vụ của con nợ phải bán một phần mặt bằng của mình cho một cổ đông khác với giá thị trường.
2. Nếu chủ sở hữu của cổ phiếu từ chối mua một phần căn hộ con nợ, thì nó được bán đấu giá công khai.
Hiện tại, một vị trí đã phát triển trong thực tiễn thực thi pháp luật của Nga, theo đó chủ nợ được cấp quyền yêu cầu phân bổ bắt buộc một phần trong căn hộ trong trường hợp không đủ tiền để trả nợ. Vợ chồng của con nợ, chủ sở hữu khác của căn hộ trong trường hợp này không tham gia.
Phần của căn hộ. Nghiên cứu điển hình
Tòa án có thẩm quyền chung thường xem xét các ứng dụng nêu rõ việc phân chia cổ phần của căn hộ bằng hiện vật. Thực tiễn tư pháp về vấn đề này rất đa dạng, vì nhiều yếu tố ảnh hưởng đến kết quả của từng trường hợp.
Ví dụ số 1
Để giải quyết tranh chấp, tòa án có thể yêu cầu kiểm tra để thiết lập tính khả thi kỹ thuật của việc phân chia căn hộ, số tiền chi phí tái phát triển và mối quan hệ của chúng với giá của chính tài sản.
Ví dụ số 2
Nếu không thể phân bổ mà không ảnh hưởng đến toàn bộ căn hộ, chủ sở hữu có cơ hội nhận thanh toán giá cổ phiếu của những người tham gia khác. Hơn nữa, quyền này được thực hiện với điều kiện các chủ sở hữu vốn khác đồng ý tham gia quyền sở hữu của người nộp đơn trong tài sản của họ.
Ví dụ số 3
Như một biện pháp đặc biệt, chủ sở hữu có thể bị tước phần của mình trong căn hộ. Nó được khởi xướng bởi chủ nợ, người cũng sở hữu một phần của cơ sở, theo các điều kiện sau đây:
- Kích thước chia sẻ không đáng kể.
- Sự bất khả thi của sự cô lập bằng hiện vật, được xác nhận bởi tòa án.
- Các bị cáo thiếu quan tâm đến việc sử dụng tài sản.
Vì vậy, tại Tòa án khu vực Kemerovo, một vụ án đã được xem xét trong đó bản án tiêu cực của các thẩm phán bị ảnh hưởng bởi sự bất lực của nguyên đơn để chứng minh rằng bị đơn (người sẵn sàng tước quyền của anh ta) không muốn sử dụng tài sản. Và tất cả bởi vì sau đó, tại phiên tòa xét xử, đã đệ đơn kiện để chuyển đến căn hộ đang tranh chấp.
Ngoài ra, tuyên bố yêu cầu phải nêu nghĩa vụ của chủ sở hữu cổ phần phải chấp nhận bồi thường cho giá trị của nó, được hỗ trợ bởi tất cả những người tham gia vào tài sản.
Xác định công dụng của căn hộ
Theo Nghệ thuật. 247 của Bộ luật Dân sự Liên bang Nga, thủ tục sử dụng, sở hữu một căn hộ thuộc sở hữu chung được thực hiện theo thỏa thuận của các bên. Nếu không đạt được thỏa thuận, nó được xác định bởi tòa án.
Do đó, nếu chủ sở hữu hiểu rằng không thể phân bổ cổ phần bằng hiện vật trong căn hộ, yêu cầu phải có dữ liệu về việc xác định thứ tự sở hữu và sử dụng căn hộ. Nó không ngụ ý phân định tự nhiên các cổ phiếu, và nó không thể được đệ trình đồng thời với một vụ kiện liên quan đến việc phân chia nhà ở.
Có một thực tiễn tư pháp rộng rãi liên quan đến việc xác định thủ tục sử dụng mặt bằng nhà ở. Khi nộp đơn yêu cầu, cần xem xét những điều sau đây:
- Theo Nghệ thuật. 23 Bộ luật tố tụng dân sự của Liên bang Nga, các yêu cầu có thể được tòa án thế giới xem xét tại vị trí của tài sản.
- Xác định khả năng sở hữu một phần căn hộ, tòa án tương quan diện tích thực tế của các phòng với quy mô chia sẻ của người nộp đơn và bị đơn. Nếu không thể bình đẳng giữa họ, thì vấn đề thanh toán bồi thường có thể được xem xét.
- Khi đưa ra quyết định, tòa án sẽ tính đến thủ tục hiện tại để sử dụng căn hộ cho đến thời điểm tranh chấp (xác định mức độ công bằng), nhu cầu của từng cổ đông, độ tuổi và tình trạng sức khỏe, hành vi liên quan đến các chủ sở hữu khác, v.v.
- Việc xác định thứ tự sử dụng không liên quan đến việc chấm dứt quyền sử dụng các khu dân cư cụ thể.
Phán quyết của tòa án biến căn hộ riêng lẻ thành một căn hộ chung, nhưng trong điều kiện không thể phân chia thực tế, đây đôi khi là cách duy nhất để chấm dứt tranh chấp nhà ở. Quy trình thiết lập để sử dụng cho phép chủ sở hữu:
- Chia tài khoản cá nhân và trả tiền cho các tiện ích theo tỷ lệ chia sẻ của họ và số lượng cư dân.
- Chia sẻ công bằng các chi phí bảo trì và sửa chữa các tiện ích và tài sản chung.
Đó là tất cả những gì bạn cần biết để có được quyết định tích cực của tòa án.