Khi thuê, một người sở hữu tài sản đang chuyển quyền sử dụng cho người khác. Nhưng người thuê có thể không sử dụng đầy đủ đối tượng của giao dịch trong mọi trường hợp. Điều tương tự cũng áp dụng cho việc giao đất. Hơn nữa, một sự nhượng bộ về quyền cho thuê một mảnh đất là có thể. Theo Bộ luật Dân sự, giao dịch phải được ghi lại.
Quyền
Theo hợp đồng, người thuê không nhận được tài sản trong tài sản (đất được xem xét trong khuôn khổ của bài viết). Tuy nhiên, trong một khoảng thời gian nhất định và trong giới hạn được thiết lập theo thỏa thuận, anh ta có thể khai thác lãnh thổ này. Trong số những thứ khác, người thuê nhà có quyền chuyển nhượng cho bên thứ ba, nghĩa là ký kết thỏa thuận cho thuê lại. Quyền này chỉ có thể được thực hiện nếu chủ sở hữu đất không bận tâm.
Hợp đồng thuê tiếp tục có hiệu lực ngay cả khi chủ sở hữu thay đổi. Những tình huống này không phải là căn cứ để chấm dứt thỏa thuận. Quy tắc áp dụng cho cái chết của người thuê nhà. Hơn nữa, các quyền tương ứng được chuyển giao cho những người thừa kế và chủ sở hữu không thể từ chối trở thành các bên tham gia hợp đồng thuê.
Điều kiện
Ngoài ra, người thuê nhà có thể đàm phán lại quyền ưu tiên. Điều này trở nên khả thi nếu các điều kiện sau được đáp ứng:
- Người thuê hoàn thành nghĩa vụ của mình đầy đủ.
- Các lô đất đã được sử dụng cho mục đích dự định của nó.
- Trong thời gian thuê, tình trạng của anh không tồi tệ hơn.
- Không có sự chuyển nhượng đất cho bên thứ ba mà không có thông báo và sự đồng ý của chủ nhà.
- Lệ phí đã được trả đúng hạn.
- Người thuê muốn ký hợp đồng mới về các điều khoản chung.
- Bên thuê phải thông báo cho chủ sở hữu quyết định trong khoảng thời gian quy định trong hợp đồng, hoặc cho đến khi hết hiệu lực.
Nhượng bộ
Như đã nêu ở trên, việc chuyển nhượng quyền thuê đất là một trong những lựa chọn mà người thuê có thể sử dụng. Nhưng để thực hiện hành động này cần có sự đồng ý của chủ sở hữu. Không tuân thủ điều kiện này, hợp đồng tương ứng không thể được ký kết. Việc cho thuê lại và chuyển nhượng quyền cho thuê một lô đất của tài sản thành phố, cũng như sự phân bổ thuộc sở hữu của một cá nhân, khác nhau. Sự khác biệt nằm ở nghĩa vụ mà người dùng trang web phải chịu đối với chủ sở hữu. Khi chuyển một âm mưu cho thuê lại, trách nhiệm vẫn thuộc về cùng một người tham gia, trong khi trong trường hợp chuyển nhượng, tình huống lại khác. Nó ngụ ý việc chuyển giao hoàn toàn các quyền và nghĩa vụ từ người thuê nhà cho người khác. Đồng thời, bên tham gia hợp đồng đang thay đổi, và các quyền và nghĩa vụ, cũng như trách nhiệm, được áp đặt cho người tham gia mới. Một giao dịch như vậy là khó khăn và phải được thực hiện bằng văn bản. Quyền cho thuê không thể được cấp cho bất cứ ai.
Luật nói gì
Quan hệ đất đai được quy định bởi Bộ luật đất đai của đất nước. Về cách chuyển nhượng quyền cho thuê đất được thực hiện, cũng như về các quyền và nghĩa vụ của các bên, xem nghệ thuật. 22 mã. Theo đó, quyền được chuyển cho bên thứ ba cho các mục đích sau:
- Hoàn thành nghĩa vụ trên một cam kết.
- Đối với đóng góp vào vốn cổ phần.
- Dưới hình thức chia sẻ để tham gia HBC.
- Để kết thúc một thỏa thuận cho thuê lại.
Phù hợp với nghệ thuật. 65 của Bộ luật cho hợp đồng cho thuê là bắt buộc phải được cho thuê.Nếu hợp đồng là đất thành phố, thì điều kiện cụ thể phải được thiết lập bởi chính quyền địa phương.
Một luật quan trọng khác nói về quyền và nghĩa vụ của người thuê là Bộ luật Dân sự của Liên bang Nga. Các quy định chính của giao dịch được nêu trong Nghệ thuật. 615 của pháp luật. Theo quy định của nó, người dùng có quyền chuyển nhượng quyền cho bên thứ ba với sự đồng ý của chủ sở hữu. Nhưng Bộ luật đất đai quy định các hạn chế về việc sử dụng đất đô thị. Theo họ, ví dụ, mục đích dự định không nên khác với những gì được chỉ ra trong hợp đồng thuê.
Ký kết
Để việc chuyển nhượng quyền thuê đất diễn ra, một tài liệu được tạo ra theo mô hình. Thỏa thuận phải được ký kết để có tính đến tất cả các yêu cầu của pháp luật. Quá trình bắt đầu với một giai đoạn đàm phán. Một thỏa thuận sơ bộ được thực hiện liên quan đến các điều khoản cơ bản của giao dịch. Dựa trên điều này, một hợp đồng dự thảo đang được chuẩn bị.
Các thông tin sau sẽ được chỉ định trong văn bản của nó:
- Ngày và nơi giam giữ.
- Dữ liệu về người tham gia giao dịch.
- Đối tượng của hợp đồng. Đó là sự chuyển nhượng quyền cho thuê một mảnh đất. Phần này mô tả khu vực, biên giới, vị trí của lãnh thổ, khả năng xây dựng nhà ở riêng lẻ và các tính năng khác.
- Thủ tục cấp quyền.
- Chi phí và điều khoản tính toán.
- Trách nhiệm của các bên trong hợp đồng.
- Chi tiết và chữ ký của họ.
Để đăng ký thỏa thuận, giấy hoặc mẫu văn phòng thông thường được sử dụng, được thực hiện bằng phương pháp in. Văn bản có thể được viết bằng tay hoặc in và in bằng các phương tiện kỹ thuật. Hợp đồng được chứng nhận bởi con dấu, nếu có.
Các bên
Các bên tham gia hợp đồng là người thuê hiện tại và người thuê mới. Chủ sở hữu không hoạt động như một bên riêng biệt. Mỗi người tham gia phải có tất cả các quyền để thực hiện các giao dịch phù hợp. Như vậy, nếu người nộp đơn bị giới hạn trong các quyền này, thì anh ta không được quyền trở thành một bên trong hợp đồng. Liên quan đến người thuê hiện tại, điều kiện này được phản ánh ban đầu trong hợp đồng chính.
Tài liệu cần thiết
Để kết thúc một thỏa thuận về việc chuyển nhượng quyền cho thuê đất, bạn cần cung cấp một gói tài liệu, trong đó bao gồm các nội dung sau:
- Thỏa thuận chính.
- Tài liệu xác nhận chính quyền tương ứng của các bên.
- Dữ liệu tài liệu về việc không có nợ cho thuê (biên lai hoặc biên lai).
- Thông tin không có hạn chế hoặc trở ngại đối với thửa đất.
- Tài liệu có thể được cung cấp trong bản gốc hoặc dưới dạng bản sao có xác nhận của công chứng viên.
Đăng ký
Hợp đồng, đối tượng là mặt bằng (cả dân cư và không cư trú), phải được đăng ký với các cơ quan có thẩm quyền. Điều kiện tương tự áp dụng cho các giao dịch với các lô đất. Việc chuyển nhượng quyền yêu cầu thuê một lô đất thực sự là một hợp đồng, vì sau khi ký, người thuê mới nhận được các quyền tương ứng.
Để đăng ký một thỏa thuận, người khởi xướng nên liên hệ với cơ quan đăng ký với một tuyên bố và một gói các tài liệu cần thiết làm cơ sở cho việc ký kết. Ứng dụng này được biên soạn dưới dạng miễn phí, nhưng nó sẽ hiển thị thông tin về cơ quan đăng ký, cũng như bản chất của kháng cáo.
Dịch vụ này được thanh toán một cách tự nhiên và được cung cấp sau khi thanh toán phí nhà nước có lợi cho Rosreestr. Đối với cá nhân, kích thước là 2 nghìn rúp và đối với pháp nhân - 22 nghìn rúp.
Việc nộp các giấy tờ cho tổ chức đăng ký có thể được thực hiện theo nhiều cách khác nhau. Phổ biến nhất trong số này là cung cấp tài liệu cá nhân. Họ cũng có thể được gửi bằng thư đã đăng ký với một danh sách và thông báo qua thư. Nhưng đối với điều này là cần thiết để chứng nhận bản sao tại công chứng viên.Ngoài ra, nó được phép gửi qua MFC hoặc trên Internet trên trang web của Dịch vụ Nhà nước. Trong trường hợp sau, các tài liệu được quét và đính kèm vào ứng dụng điện tử.
Đăng ký chuyển nhượng quyền cho thuê đất được thực hiện bằng cách nộp gói tài liệu sau đây:
- Tuyên bố.
- Chứng minh nhân dân của người nộp đơn.
- Giấy ủy quyền cấp cho người đại diện (nếu người khác giao dịch với các tài liệu).
- Chứng minh nhân dân của người đại diện.
- Tiêu đề tài liệu cho một lô đất.
- Sự đồng ý của người phối ngẫu để định đoạt đất đai.
- Chủ sở hữu đồng ý với giao dịch hoặc tài liệu xác nhận thông báo của mình về hành động này.
- Sự đồng ý của chủ sở hữu cầm cố (nếu đất đang bị ràng buộc).
Pháp nhân cũng cần chuẩn bị điều lệ và tài liệu cấu thành.
Các sắc thái của việc thuê đất đô thị
Nếu một thỏa thuận được thực hiện về việc chuyển nhượng quyền cho thuê một mảnh đất thuộc sở hữu của thành phố, thì quá trình này được thực hiện với một số tính năng nhất định. Trước hết, thời hạn thuê được tính đến. Chuyển nhượng chỉ có thể nếu vượt quá thời gian năm năm. Ngoài ra, một thông báo bằng văn bản nên được gửi đến chủ sở hữu. Vị trí này được ghi trong đoạn 9 của Nghệ thuật. 22 mã.
Các điều khoản của thỏa thuận chỉ có thể được thay đổi khi có sự đồng ý của chính quyền thành phố. Sự đồng ý của chủ sở hữu là không cần thiết, nhưng nó phải được thông báo.
Thông báo
Theo yêu cầu của pháp luật, bên thuê nên gửi thông báo chuyển nhượng quyền cho thuê đất cho bên cho thuê (chủ sở hữu). Đồng thời, không có thời hạn rõ ràng cho hành động này. Nhưng điều này phải được thực hiện ngay sau khi ký kết thỏa thuận liên quan. Các hình thức thông báo thành lập cũng không tồn tại. Tuy nhiên, các thông tin sau nên được chỉ định trong văn bản:
- Thông tin về chủ sở hữu và người thuê nhà - họ, tên, tên đệm (hoặc tên công ty), địa chỉ và địa chỉ liên hệ.
- Chi tiết của thỏa thuận chính với số lượng và ngày ký.
- Tham chiếu đến các hành vi lập pháp trên cơ sở có thể thực hiện việc chuyển nhượng quyền.
- Dữ liệu ở phía mới của giao dịch - họ, tên, tên đệm (hoặc tên công ty), địa chỉ và danh bạ.
- Thông tin của thỏa thuận chuyển nhượng cho biết ngày ký và số.
- Chữ ký và ngày điền thông báo.
Thông báo được gửi đến chủ sở hữu của đất. Điều này nên được thực hiện bởi một người mà sáng kiến của thỏa thuận đã được ký kết. Chủ sở hữu được thông báo theo các cách sau:
- Giao hàng cá nhân, trong đó người khởi xướng giao dịch sẽ có thể thấy tận mắt rằng chủ sở hữu đã nhận được thông báo chuyển nhượng quyền cho thuê đất.
- Bằng bưu chính. Tùy chọn này sẽ mất ít thời gian hơn. Điều chính trong trường hợp này là gửi thư nhận hàng. Điều này sẽ cho phép bạn có được bằng chứng tài liệu về việc chuyển thư cho người nhận.
- Chuyển tiếp qua Internet cũng có thể thông báo cho chủ sở hữu. Điều này được thực hiện bằng cách gửi email. Đương nhiên, bạn không chỉ cần có thư của riêng mình mà còn phải biết địa chỉ email của chủ sở hữu đất. Tuy nhiên, phương pháp này không thể được quy cho những người đáng tin cậy, vì các lỗi mạng luôn có thể xảy ra. Ngoài ra, không có gì chắc chắn rằng người nhận sẽ đọc thư, mặc dù thực tế là nó sẽ được gửi.
- Và cách cuối cùng là gửi thông báo qua người đại diện. Một người như vậy phải có hộ chiếu với anh ta, cũng như giấy ủy quyền, xác nhận cơ quan có thẩm quyền liên quan.
Giữa các cá nhân
Nếu có sự chuyển nhượng quyền cho thuê đất cho cá nhân, thì phải tuân thủ các yêu cầu sau:
- Xây dựng trên trang web mà không có sự cho phép của người đã thuê tài sản bị cấm. Và nếu nó được nhận, thì việc thực hiện bằng văn bản và đưa vào như một điều khoản riêng trong hợp đồng là cần thiết.Hơn nữa, bất kỳ thay đổi nào trong hợp đồng đều được thỏa thuận với chủ sở hữu đất.
- Thiệt hại cho lãnh thổ bị cấm. Thiệt hại đề cập đến một sự thay đổi không thể chối bỏ đối với trạng thái ban đầu của nó. Ví dụ, không có sự phối hợp với chủ sở hữu, thông tin liên lạc không thể được đặt ra.
- Tiền thuê phải được người thuê mới trả đúng hạn.
- Nếu công dân đã kết hôn, sau đó để ký kết hợp đồng, sự đồng ý của người phối ngẫu là cần thiết, được soạn thảo dưới hình thức thích hợp.
Giữa các pháp nhân
Nếu một thỏa thuận về việc chuyển nhượng hợp đồng thuê đất được ký kết giữa các pháp nhân, một tài liệu mẫu có thể được tìm thấy tại một công chứng viên. Thỏa thuận được thực hiện với sự có mặt của các tài liệu sau:
- Bản sao tài liệu cấu thành.
- Bản sao của TIN.
- Giấy chứng nhận từ Cơ quan đăng ký nhà nước hợp pháp (nêu rõ rằng không có thay đổi nào được thực hiện đối với các tài liệu cấu thành).
- Bắt buộc phải cung cấp các tài liệu xác nhận danh tính và thẩm quyền của người ký hợp đồng.
Trong một thỏa thuận, một số lô đất có thể được chuyển nhượng cùng một lúc, nếu chủ sở hữu của họ là một người. Nhưng các điều kiện nên được quy định cho từng người trong số họ.
Nếu đất thuộc về đô thị, thì việc chuyển nhượng quyền thuê đất (một hợp đồng mẫu được trình bày ở cuối bài viết) không yêu cầu đấu giá. Cơ quan nhà nước chỉ được thông báo rằng người thuê nhà đang thay đổi.
Hậu quả của giao dịch
Một thỏa thuận về việc chuyển nhượng quyền cho thuê một thửa đất kéo theo những hậu quả nhất định. Vì vậy, người thuê mới có trách nhiệm và anh ta nhận được các quyền sau:
- Khả năng mua lại đất giao trong tương lai
- Khả năng xây dựng (nếu được cung cấp bởi hợp đồng).
- Nghĩa vụ trả tiền cho một lô đất thuê đúng hạn.
- Khai thác đất trong giới hạn được thiết lập bởi hợp đồng.
Nếu bất kỳ điều kiện nào của giao dịch không được đáp ứng, thì người vi phạm phải chịu trách nhiệm pháp lý.
Không tìm thấy lựa chọn tốt nhất để tránh sự khởi đầu của trách nhiệm pháp lý nếu bên đó sẽ chấm dứt sớm hợp đồng chuyển nhượng quyền cho thuê đất.
Mẫu dưới đây cho thấy trong điều khoản chung những gì tài liệu này là.
Hợp đồng sơ bộ
Khi đề cập đến hợp đồng sơ bộ, một hiệp hội với hợp đồng mua bán phát sinh. Tuy nhiên, trong việc chuyển nhượng quyền trong một số trường hợp, nó cũng có thể được sử dụng. Đặc biệt, các bên có thể ký hợp đồng sơ bộ nếu được yêu cầu phối hợp một số điểm giao dịch với chủ sở hữu trang web. Nó nói rằng hợp đồng chính sẽ được ký chỉ với sự cho phép của chủ sở hữu.
Sau này, bên cho thuê được thông báo về ý định nhượng lại hợp đồng cho bên thứ ba. Chủ sở hữu nghiên cứu tài liệu và đảm bảo rằng tất cả các điều kiện của hợp đồng trước đó được sao chép, ngoại trừ điều khoản về chuyển nhượng quyền. Nếu chủ sở hữu không có yêu cầu, sau đó anh ta đồng ý. Cả thông báo và sự đồng ý đều bằng văn bản. Sau khi có được sự đồng ý, các bên có thể ký một thỏa thuận mới.
Không khó để soạn thảo hợp đồng này, vì thường nó chỉ trùng lặp các điều kiện được quy định trong hợp đồng ban đầu. Kết luận cũng không khó. Nhưng một số sắc thái phải được quan sát, nếu không hợp đồng có thể bị vô hiệu. Vì vậy, cần phải thông báo cho chủ sở hữu, cũng như việc đăng ký hợp đồng chuyển nhượng quyền cho thuê đất, tại Rosreestr.