Dự án là việc xây dựng một đối tượng (có lẽ là một trung tâm mua sắm và giải trí). Cơ sở được đặt tại thành phố Mytishchi, khu vực Moscow, tại địa chỉ: st. Letnaya, 26. Ngày gần đúng để đưa vào vận hành cơ sở là năm 2019.
Khu vực bao phủ đối tượng
Khi phát triển khái niệm xây dựng một trung tâm kinh doanh, cần xác định ranh giới của khu vực dịch vụ xung quanh trang web.
Thông thường, khu vực xung quanh đối tượng có thể được chia thành ba khu vực (tùy thuộc vào vị trí gần nhau):
- Vòng vây thứ 1: giới hạn bởi Yubileynaya, đường Mira, sông Yauza.
- Vòng vây thứ 2: bao trùm hầu hết thành phố, ngoại trừ các khu vực hẻo lánh - Stroitel, Chelyuskinskaya, Stroiplastmass, East Perlovka và Druzhba.
- Vòng 3 của môi trường: bao gồm toàn bộ thành phố Mytishchi, bao gồm các khu vực của Stroitel, Chelyuskinskaya, Stroyplastmass, Đông Perlovka và Druzhba.
Các yếu tố bên trong và bên ngoài của sự thành công của dự án
Các yếu tố bên ngoài nằm ngoài tầm kiểm soát của nhà đầu tư, nhưng ảnh hưởng của chúng đối với sự phát triển tiếp theo của dự án có tầm quan trọng cơ bản trong việc thực hiện dự án xây dựng của trung tâm kinh doanh.
Một so sánh các yếu tố phát triển bên ngoài và bên trong được trình bày trong bảng dưới đây.
| Yếu tố phát triển bên ngoài | Yếu tố bên trong của sự phát triển |
|
|
Dựa trên phân tích, chúng tôi có thể kết luận rằng, khi quyết định xây dựng một trung tâm kinh doanh, một số thông số phải được tính đến:
- Triển vọng cho sự phát triển kinh tế, xã hội và nhân khẩu học của khu vực.
- Mức độ cạnh tranh trong khu vực của cơ sở.
- Đặc điểm nhân khẩu học của dân số sống trong khu vực.
- Các tính năng của chính đối tượng.
- Hiệu quả đầu tư của dự án.
Cần lưu ý rằng chi phí trung bình của việc xây dựng trung tâm kinh doanh tại St. Petersburg là 450 triệu rúp với diện tích 40.000 mét vuông. m. Tuy nhiên, chỉ số này hơi khác so với ở Moscow.
Cần lưu ý rằng chi phí xây dựng trung tâm kinh doanh tại Moscow là khoảng 600 triệu rúp, với diện tích hơn 40.000 mét vuông. m
Phân tích SWOT của đối tượng
Dưới đây là bảng cuối cùng của phân tích SWOT của cơ sở được đề xuất xây dựng.
| S - Điểm mạnh | W - Điểm yếu |
|
|
| O - Tính năng | T - Đe dọa |
|
|
Sau khi phân tích điểm mạnh và điểm yếu của đối tượng, sự phát triển và các mối đe dọa của nó, chúng ta có thể xem xét khả năng thực hiện hai tùy chọn khác nhau cho việc sử dụng không gian:
- Trung tâm mua sắm.
- Trung tâm mua sắm và giải trí.
Trung tâm mua sắm
Trong trường hợp này, bạn có thể tập trung vào thư viện mua sắm. Kích thước lớn của khu vực mua sắm sẽ làm tăng sự đa dạng của hàng hóa được cung cấp. Giá cho thuê mặt bằng bán lẻ cao hơn nhiều so với các khu vực giải trí. Trong trường hợp này, khu vực phủ sóng của trung tâm mua sắm sẽ chỉ là vòng đầu tiên của môi trường.
Kế hoạch kinh doanh này để xây dựng một trung tâm kinh doanh là chủ đề tối ưu nhất để xây dựng một cơ sở hai tầng.
Trung tâm mua sắm và giải trí
Trong trường hợp thứ hai, bạn có thể tập trung vào thành phần giải trí. Ưu điểm chính của đề xuất này là trong thị trường thành phố đang thiếu hụt trầm trọng các địa điểm cho các hoạt động giải trí cho trẻ em. Sự hiện diện của một khu giải trí làm tăng thời gian của khách hàng dành cho khách sạn. Ở các trung tâm mua sắm mới, tỷ lệ khu vực mua sắm và giải trí là 50% đến 50%.
Ở tầng trệt, nó được đề xuất để đặt một siêu thị tạp hóa.
Nếu có một số lượng lớn các nhà điều hành giải trí, trung tâm mua sắm và giải trí sẽ có thể thu hút du khách đến các vòng thứ nhất và một phần thứ hai của môi trường thành phố, vì không có đủ địa điểm giải trí trong thành phố. Cần lưu ý rằng giá cho thuê đối với loại dịch vụ này thấp hơn so với mặt bằng bán lẻ, điều này cuối cùng sẽ dẫn đến sự gia tăng thời gian hoàn vốn của dự án.
Kinh nghiệm nước ngoài cho thấy việc triển khai dự án tối ưu nhất sẽ là tạo ra một khu phức hợp mua sắm và giải trí, vì tùy chọn này làm giảm rủi ro thương mại.
Trung tâm kinh doanh theo kế hoạch thuộc về lớp A. Đây là trung tâm cao nhất trong số những người có thể được chỉ định. Đánh giá hạng A cho thấy uy tín của tất cả các cơ sở của tòa nhà, sự sẵn có của các hệ thống hỗ trợ cuộc sống hiện đại và công việc của chính trung tâm.
Chi phí xây dựng một trung tâm kinh doanh hạng A bằng một ví dụ cụ thể được trình bày dưới đây. Chúng ta không được quên rằng việc xây dựng một trung tâm mua sắm ở một thành phố khác có thể có các khoản đầu tư tài chính hoàn toàn khác nhau về khối lượng.
Tổng hợp các dòng tiền dự án
Có lẽ, trung tâm mua sắm sẽ có các thông số sau khi xin giấy phép xây dựng:
- Tổng diện tích của trung tâm mua sắm là 9672 mét vuông. m
- Bao gồm tầng 1 - 4847 sq. M. m
- Bao gồm tầng 2 - 4825 mét vuông. m
- Tỷ lệ lấp đầy trong năm đầu tiên là 70%.
- Tỷ lệ lấp đầy trong những năm tiếp theo là 95%.
- Rủi ro không thanh toán là 0%.
- Tăng trưởng doanh thu mỗi năm - 5%.
Vì hợp đồng cho thuê quy định mức phạt đối với các khoản thanh toán trễ hơn 30 ngày, nên rủi ro của việc không thanh toán trong quá trình xây dựng trung tâm kinh doanh là bằng không. Mức tăng giá thuê hàng năm sẽ là 5%.
Điều này được minh họa rõ ràng hơn bằng bảng dưới đây.
Đầu tư xây dựng xây dựng trung tâm thương mại (RUB)
| Hướng | Đầu tư | 1 năm | 2 năm | TỔNG | Đối với m2 |
| 1. Chi phí | Công tác thi công lắp đặt. | 9 743 539 | 2 500 000 | 12 243 539 | 1 265,87 |
| 1.1. | Chi phí khác | 192 500 | 0 | 192 500 | 19,9 |
| 1.2. | Kết quả một phần: | 9 936 039 | 2 500 000 | 12 436 039 | 1 285 |
| 2. Kết nối | Cấp nước | 147 482 | 0 | 147 482 | 15,25 |
| 2.1. | Thoát nước | 118 942 | 0 | 118 942 | 12,3 |
| 2.2. | Cung cấp nhiệt | 184 843 | 0 | 184 843 | 19,11 |
| .2.3 | Cung cấp điện | 153 394 | 0 | 153 394 | 15,86 |
| 2.4. | Để phân bổ giới hạn điện | 398 942 | 0 | 398 942 | 41,25 |
| 2.5. | Kết quả một phần: | 1 003 603 | 0 | 1 003 603 | 104 |
| 2.6. | TỔNG | 10 939 642 | 2 500 000 | 13 439 642 | 1 390 |
Điểm quan trọng nhất là nghiên cứu các vấn đề tài chính đầu tư vốn. Đối với mục đích này, cả vốn tự có và vốn vay của công ty đều có thể được sử dụng. Dưới đây là dữ liệu về tài chính của dự án xây dựng chi tiết hơn.
Tài chính dự án:
- Tổng mức đầu tư - 13439442 đô la.
- Bao gồm năm đầu tiên - 10939442 đô la.
- Bao gồm năm thứ 2 - $ 2,500.000
- Tổng vốn vay - $ 13,439,642, bao gồm năm thứ nhất: $ 10,939,642, năm thứ 2: $ 2,500.000
- Thời hạn trả nợ - 10 năm.
- Lãi suất cho khoản vay là 18%.
Trong quá trình nghiên cứu kết quả tài chính của dự án, một điểm quan trọng là nghiên cứu về số lượng và số tiền của gánh nặng thuế trong công ty theo kế hoạch kinh doanh.
Kết quả của các khoản khấu trừ thuế theo kế hoạch cho dự án được trình bày dưới đây.
Thuế đã nộp trong quá trình vận hành dự án:
- Đối với tài sản - 2,2%.
- Lợi nhuận - 20%.
- Thuế VAT - 18%.
Để xây dựng dòng tiền, chúng tôi cần xác định số tiền doanh thu xấp xỉ từ việc thuê mặt bằng, mà chúng tôi cần thực hiện quy hoạch khu vực trung tâm mua sắm. Các yếu tố phân vùng được trình bày trong bảng dưới đây.
Khoanh vùng
| Hồ sơ | Tổng diện tích, vuông. m | Khu vực hữu ích, sq. m | Diện tích, mất mát, vuông. m |
| Tầng 1 | 4847 | 4078,5 | 768,5 |
| Tầng 2 | 4825 | 3125,6 | 1699,4 |
| Tổng (chỉ số tuyệt đối) | 9672 | 7204,1 | 2467,9 |
| Tổng (chỉ số tương đối) | 100 % | 74,50 % | 25,50 % |
Tính toán thu nhập từ việc cho thuê mặt bằng cho trung tâm kinh doanh theo kế hoạch là một điểm trung tâm, vì nó gắn liền với hiệu quả của nó. Có nhiều lựa chọn dự báo khác nhau để có được thu nhập như vậy: lạc quan, trung bình và bi quan. Bảng dưới đây cho thấy các đặc điểm của từng tùy chọn rõ ràng hơn.
Bảng đầu tiên trình bày dự báo bi quan cho tùy chọn tạo thu nhập.
Tính toán thu nhập cho thuê. Giá cho thuê - Dự báo bi quan
| Hồ sơ | Diện tích hệ mét m | % tổng diện tích | Tỷ lệ cho thuê trung bình có trọng số $ / sq. m / tháng | Tỷ lệ cho thuê trung bình có trọng số $ / sq. m / năm | Thuê $ / năm |
| Tầng 1 | 4078,5 | 56,61 | 53,9 | 646,8 | 2 637 974 |
| Cánh nhỏ | 1202,6 | 16,69 | 29,5 | 354 | 425 720 |
| Cánh lớn | 2875,9 | 39,92 | 69,9 | 838,8 | 2 412 305 |
| Tầng 2 | 3125,6 | 43,39 | 33,9 | 406,8 | 1 271 494 |
| Tổng cộng: | 7204,1 | 100,00 % | - | - | - |
| Tỷ lệ cho thuê bình quân gia quyền | - | - | 43,2 | 518,4 | - |
| Thu nhập cho thuê từ trung tâm mua sắm | - | - | - | - | 3 909 468 |
Dữ liệu trong bảng cho phép chúng tôi kết luận rằng do kết quả của việc thực hiện dự án, quy mô bi quan của thu nhập từ việc cho thuê mặt bằng trong trung tâm thương mại sẽ là $ 3909468.
Bảng dưới đây cho thấy dữ liệu về tính toán thu nhập cho thuê từ không gian trung tâm mua sắm với tùy chọn trung bình.
Tính toán thu nhập cho thuê. Giá cho thuê - Trung bình
| Hồ sơ | Diện tích hệ mét m | % tổng diện tích | Tỷ lệ cho thuê trung bình có trọng số, $ / sq. m / tháng | Tỷ lệ cho thuê trung bình có trọng số, $ / sq. m / năm | Thuê, $ / năm |
| Tầng 1 | 4078,5 | 56,61 | 56,3 | 675,6 | 2 940 363 |
| Cánh nhỏ | 1202,6 | 16,69 | 34,2 | 410,4 | 493 547 |
| Cánh lớn | 2875,9 | 39,92 | 70,9 | 850,8 | 2 446 816 |
| Tầng 2 | 3125,6 | 43,39 | 39,7 | 476,4 | 1 489 036 |
| Tổng cộng: | 7204,1 | 100,00 % | - | - | - |
| Tỷ lệ cho thuê bình quân gia quyền | - | - | 47,5 | 570 | - |
| Thu nhập cho thuê từ trung tâm mua sắm | - | - | - | - | 4 429 399 |
Dữ liệu trong bảng cho phép chúng tôi kết luận rằng do kết quả của việc triển khai dự án, kích thước trung bình của thu nhập nhận được từ việc cho thuê mặt bằng trong trung tâm thương mại sẽ là $ 4,429.399.
Cũng cần dự đoán một dự báo lạc quan về việc có thể nhận được thu nhập của đối tượng từ việc cho thuê mặt bằng, được trình bày trong bảng dưới đây.
Tính toán thu nhập cho thuê. Giá cho thuê - Dự báo lạc quan
| Hồ sơ | Diện tích hệ mét m | % tổng diện tích | Tỷ lệ cho thuê trung bình có trọng số, $ / sq. m / tháng | Tỷ lệ cho thuê trung bình có trọng số, $ / sq. m / năm | Thuê, $ / năm |
| Tầng 1 | 4078,5 | 46,68 | 62,8 | 753,6 | 3 073 558 |
| Cánh nhỏ | 1202,6 | 18,52 | 38,9 | 466,8 | 561 374 |
| Cánh lớn | 2875,9 | 28,16 | 78,6 | 943,2 | 2 712 549 |
| Tầng 2 | 3125,6 | 53,32 | 45,4 | 544,8 | 1 702 827 |
| Tổng cộng: | 7204,1 | 100 | - | - | - |
| Tỷ lệ cho thuê bình quân gia quyền | - | - | 53,5 | 642 | - |
| Thu nhập cho thuê từ trung tâm mua sắm | - | - | - | - | 4 776 385 |
Các bảng này cho phép chúng tôi kết luận rằng do kết quả của việc thực hiện dự án, kích thước lạc quan của thu nhập từ việc cho thuê mặt bằng trong trung tâm thương mại sẽ là $ 4776385.
Chúng tôi tính toán chi phí vốn vay và lịch trả nợ trong bảng dưới đây.
| Năm | Cân bằng đến trưởng thành | % thanh toán hiện tại | Số tiền chính của các khoản thanh toán hiện tại | Thanh toán hàng tháng |
| 1 | 13 439 642 | - | - | - |
| 2 | 13 439 642 | - | - | - |
| Thứ 3 | 13 439 642 | 2 359 379 | 1 187 184 | 8 690 008 |
| Thứ 4 | 12 252 458 | 2 205 442 | 1 009 137 | 3 214 579 |
| 5 | 11 243 321 | 2 023 798 | 1 190 782 | 3 214 579 |
| Thứ 6 | 10 052 540 | 1 809 457 | 1 405 122 | 3 214 579 |
| Thứ 7 | 8 647 417 | 1 556 535 | 1 658 044 | 3 214 579 |
| Thứ 8 | 6 989 373 | 1 258 087 | 1 956 492 | 3 214 579 |
| Ngày 9 | 5 032 881 | 905 919 | 2 308 661 | 3 214 579 |
| Ngày 10 | 2 724 220 | 490 360 | 2 724 220 | 3 214 579 |
Lưu ý: trong tháng thứ 3, khoản thanh toán hàng tháng sẽ bao gồm thời gian hoãn thanh toán hai năm và vốn hóa lãi suất bằng $ 5143445.
Dữ liệu trong bảng chỉ ra rằng khoản thanh toán hàng tháng cho dự án sẽ là 3214579 đô la mỗi tháng.
Chi phí khác
Xem xét và tính toán tất cả các loại chi phí hoạt động trong quá trình xây dựng một trung tâm kinh doanh:
- Hai năm đầu, công việc của người bảo vệ sẽ chiếm một nửa khối lượng không đổi.
- Việc tính toán các dịch vụ vệ sinh bao gồm làm sạch tất cả các khu vực và vùng lãnh thổ.
- Việc thanh toán tiền lương đầy đủ được tính đến, có tính đến tất cả các loại thuế và thuế VAT.
- Tăng lương hàng năm 5% mỗi năm.
- Tất cả các chi phí hoạt động được chuyển cho người thuê (trừ năm đầu tiên và một nửa chi phí năm thứ 2).
Để biên dịch dòng tiền, chúng tôi đã tính toán các dữ liệu sau:
- Ước tính thu nhập cho thuê trung bình trong 10 năm thực hiện dự án, với điều kiện là trong năm đầu tiên, diện tích cho thuê là 70% và trong 95% tiếp theo.
- Khấu hao tài sản sẽ là 3,33% mỗi năm.
Thanh toán trong khuôn khổ hoạt động tài chính bao gồm lãi suất vượt quá theo luật thuế, vì định dạng trước và sau khi tài trợ sẽ không được rút ra.
Do việc xây dựng được chấp nhận theo các giai đoạn của công việc, và dòng tiền được hình thành bắt đầu từ năm đầu tiên, bắt đầu từ thời điểm dự án tạo ra đồng rúp thu nhập đầu tiên, công ty mất quyền hoàn thuế VAT trong năm đầu tiên khi hoàn thành xây dựng.
Vì số dư dự án là một số tiền dương khi cơ sở đạt 100% công suất, các chi phí khác và bất thường không được tính đến trong các tính toán.
Dựa trên dữ liệu có sẵn, dường như có thể hiển thị các dòng tiền theo kế hoạch được tạo bởi dự án.
Bảng dưới đây cho thấy các chi phí hoạt động của dự án.
Chi phí hoạt động
| Chi phí hoạt động | Năm 1 | Năm 2 | Năm 3 | Năm 4 | Năm 5 | Lớp 6 | Lớp 7 | Lớp 8 | Lớp 9 | Lớp 10 |
| Quản trị | - | 53 515 | 102 311 | 105 649 | 110 590 | 115 777 | 121 225 | 126 944 | 132 949 | 139 255 |
| nhân viên | - | 39 876 | 79 752 | 83 740 | 87 927 | 92 323 | 96 940 | 101 787 | 106 876 | 112 220 |
| hàng tiêu dùng | - | 3 476 | 6 952 | 5 793 | 5 793 | 5 793 | 5 793 | 5 793 | 5 793 | 5 793 |
| thiết bị | - | 2 000 | - | - | - | - | - | - | - | - |
| Thuế VAT | - | 8 163 | 15 607 | 16 116 | 16 870 | 17 661 | 18 492 | 19 364 | 20 280 | 21 242 |
| Dọn dẹp | - | 46 582 | 99 715 | 97 191 | 101 419 | 105 859 | 117 072 | 115 417 | 120 557 | 125 953 |
| nhân viên | - | 34 130 | 68 260 | 71 673 | 75 256 | 79 019 | 82 970 | 87 119 | 91 475 | 96 048 |
| hàng tiêu dùng | - | 5 346 | 10 692 | 10 692 | 10 692 | 10 692 | 10 692 | 10 692 | 10 692 | 10 692 |
| thiết bị | - | - | 5 552 | - | - | - | - | - | - | - |
| Thuế VAT | - | 7 106 | 15 211 | 14 826 | 15 471 | 16 148 | 17 858 | 17 606 | 18 390 | 19 213 |
| Công nghệ. dịch vụ | - | 44 149 | 81 418 | 85 335 | 89 450 | 93 770 | 98 305 | 103 067 | 108 068 | 113 319 |
| nhân viên | - | 33 204 | 66 408 | 69 728 | 73 215 | 76 876 | 80 719 | 84 755 | 88 993 | 93 443 |
| hàng tiêu dùng, bao gồm cả quần áo bảo hộ lao động | - | 2 210 | 2 590 | 2 590 | 2 590 | 2 590 | 2 590 | 2 590 | 2 590 | 2 590 |
| giấy phép | - | 2 000 | - | - | - | - | - | - | - | - |
| Thuế VAT | - | 6 735 | 12 420 | 13 017 | 13 645 | 14 304 | 14 996 | 15 722 | 16 485 | 17 286 |
| Bảo mật | 104 379 | 96 104 | 195 137 | 206 919 | 214 838 | 227 604 | 236 558 | 245 310 | 262 676 | 273 385 |
| nhân viên | 81 444 | 81 444 | 162 887 | 171 032 | 179 583 | 188 562 | 197 990 | 207 890 | 218 284 | 229 199 |
| hàng tiêu dùng, bao gồm cả đồ bảo hộ lao động và thiết bị | 7 013 | - | 2 483 | 4 323 | 2 483 | 4 323 | 2 483 | - | 4 323 | 2 483 |
| Thuế VAT | 15 922 | 14 660 | 29 767 | 31 564 | 32 772 | 34 719 | 36 085 | 37 420 | 40 069 | 41 703 |
| Bảo hiểm | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| những tòa nhà | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| trách nhiệm | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| Thanh toán tiện ích | 31 357 | 31 357 | 62 715 | 65 850 | 69 142 | 72 600 | 76 229 | 80 041 | 84 043 | 88 245 |
| Tiêu thụ trung bình có trọng số trên mỗi mét vuông. m / năm | 15,1 | 30,3 | 60,4 | 62,6 | 65,3 | 68,7 | 72,5 | 74,8 | 79 | 82,6 |
| Tổng số mỗi năm | 135 736 | 271 707 | 541 296 | 560 944 | 585 439 | 615 610 | 649 389 | 670 779 | 708 293 | 740 157 |
| Chi phí hoạt động của chủ sở hữu | 135 736 | 135 854 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
Bảng dưới đây cho thấy số chi phí hoạt động trong năm đầu tiên sẽ là $ 271,707, sau đó sẽ tăng theo năm và sẽ đạt $ 740157 trong năm thứ 10.
Trong một phân tích tiếp theo về hiệu quả của dự án, tính năng động của thu nhập dự án trong 10 năm đầu tiên sẽ được xem xét trong bảng dưới đây.
Doanh thu dự án
| Thu nhập | Năm 1 | Năm 2 | Năm 3 | Năm 4 | Năm 5 | Lớp 6 | Lớp 7 | Lớp 8 | Lớp 9 | Lớp 10 | TỔNG |
| Tỷ lệ lấp đầy (%) | 0% | 70% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | - |
| Thu nhập cho thuê (trung bình) | 0 | 2 717 987 | 3 873 132 | 4 066 789 | 4 270 128 | 4 483 635 | 4 707 816 | 4 943 207 | 5 190 367 | 5 449 886 | 39 702 947 |
Dữ liệu trong bảng cho phép chúng tôi kết luận rằng số tiền thu nhập của dự án trong năm đầu tiên sẽ lên tới 2.717.987 đô la, sau đó doanh thu sẽ tăng lên, đến năm thứ 10 họ sẽ lên tới 3.970.22947 đô la.
Khi nghiên cứu một dự án, việc tính toán khấu hao, được trình bày trong bảng dưới đây, rất quan trọng.
Khấu hao dự án
| Khấu hao 3,33% mỗi năm | Năm 1 | Năm 2 | Năm 3 | Năm 4 | Năm 5 | Lớp 6 | Lớp 7 | Lớp 8 | Lớp 9 | Lớp 10 | TỔNG |
| Giá trị tài sản | 10 107 658 | 13 107 659 | 12 845 506 | 12 588 596 | 12 336 824 | 12 090 087 | 11 848 286 | 11 611 320 | 11 379 093 | 11 151 512 | - |
| Số tiền khấu hao | 0 | 0 | 262 153 | 256 910 | 251 772 | 246 736 | 241 802 | 236 966 | 232 226 | 227 582 | 1 956 147 |
Như có thể thấy từ bảng, số tiền khấu hao trong năm thứ ba sẽ là $ 262,153, và trong năm thứ 10 vừa qua - $ 227,582. Tổng số tiền khấu hao cho tất cả các năm của dự án sẽ là $ 1.956.147.
Bảng dưới đây cho thấy dòng tiền cho dự án.
Dòng tiền
| HOA TIỀN | Năm 1 | Năm 2 | Năm 3 | Năm 4 | Năm 5 | Lớp 6 | Lớp 7 | Lớp 8 | Lớp 9 | Lớp 10 | TỔNG |
| Hoạt động chính | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| Tổng thu nhập | -10 107 658 | -282 013 | 3 873 132 | 4 066 789 | 4 270 128 | 4 483 635 | 4 707 816 | 4 943 207 | 5 190 367 | 5 449 886 | 26 595 289 |
| Chi phí hoạt động | -135 736 | -135 854 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | -271 590 |
| Thuế VAT phải nộp | 0 | 0 | -590 817 | -620 358 | -651 375 | -683 944 | -718 141 | -754 049 | -791 751 | -831 339 | -5 641 774 |
| Hoạt động điều hành | -10 243 394 | -417 866 | 3 282 315 | 3 446 431 | 3 618 753 | 3 799 690 | 3 989 675 | 4 189 159 | 4 398 616 | 4 618 547 | 20 681 926 |
| CT giảm 11% - NB | 0 | 0 | 4 585 059 | 1 347 770 | 1 236 765 | 1 105 779 | 951 216 | 768 831 | 553 617 | 299 664 | 10 848 702 |
| Thuế tài sản | 0 | -262 153 | -256 910 | -251 772 | -246 736 | -241 802 | -236 966 | -232 226 | -227 582 | -223 030 | -2 179 178 |
| Thuế thu nhập | 0 | 0 | -1 826 511 | -1 090 183 | -1 106 108 | -1 119 280 | -1 128 942 | -1 134 183 | -1 133 916 | -1 126 843 | -9 665 967 |
| TỔNG KẾT QUẢ | -10 243 394 | -680 019 | 5 783 953 | 3 452 246 | 3 502 674 | 3 544 388 | 3 574 983 | 3 591 580 | 3 590 735 | 3 568 338 | 19 685 484 |
| Hoạt động tài chính | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| 7% so với định mức | 0 | 0 | -2 917 758 | -857 670 | -787 031 | -703 676 | -605 318 | -489 255 | -352 301 | -190 695 | -6 903 704 |
| Cơ quan cho vay | 0 | 0 | -855 201 | -1 009 137 | -1 190 782 | -1 405 122 | -1 658 044 | -1 956 492 | -2 308 661 | -2 724 220 | -13 107 659 |
| Thanh toán cho người sáng lập | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| KẾT QUẢ TÀI CHÍNH | 0 | 0 | -3 772 959 | -1 866 807 | -1 977 812 | -2 108 798 | -2 263 362 | -2 445 747 | -2 660 962 | -2 914 915 | -20 011 363 |
| Hoạt động đầu tư | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| Hoàn thuế VAT | 1 562 552 | 63 742 | - | - | - | - | - | - | - | - | 1 626 294 |
| TỔNG hoạt động đầu tư | 1 562 552 | 63 742 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 626 294 |
| Tổng cộng | -8 680 842 | -616 277 | 2 010 994 | 1 585 439 | 1 524 862 | 1 435 589 | 1 311 621 | 1 145 833 | 929 773 | 653 423 | 1 300 415 |
Bảng này cho thấy tổng dòng tiền cho dự án sẽ là $ 1,300,415.
Dự toán tỷ lệ chiết khấu
Nó được sử dụng để tính toán lại các dòng thu nhập trong tương lai thành một giá trị duy nhất tại thời điểm này. Tỷ lệ chiết khấu (r) sẽ được tính tích lũy theo công thức:
r = α + MRR * RI,
ở đâu
α là tỷ lệ lạm phát trung bình trong giai đoạn này.
MRR (Rủi ro lợi nhuận tối thiểu) - tỷ lệ rủi ro thực tế tối thiểu liên quan đến chức năng của dự án.
RI (Rủi ro đầu tư) - mức độ lợi nhuận trung bình yêu cầu (rủi ro) của những người tham gia dự án.
Tỷ lệ rủi ro MRR thực tế tối thiểu trong trường hợp này sẽ bằng với chi phí vốn vay, cụ thể là 18%, nghĩa là tỷ lệ cho khoản vay ngân hàng.
Theo thỏa thuận đầu tư, lợi suất RI trung bình của những người tham gia dự án được đặt ở mức 2%.
Do đó, tỷ lệ chiết khấu sẽ bằng:
r = (0,13 + 0,18 * 1,02) * 100% = 30%
Kết luận
Khi vạch ra một kế hoạch kinh doanh để xây dựng một trung tâm kinh doanh, dự án đã được xem xét, kết luận lạc quan đã được rút ra.
Trong ba năm tới, một sự tăng trưởng kinh tế vừa phải sẽ được quan sát thấy ở quận Mytishchi, tuy nhiên, độ trễ của các chỉ số trung bình cho huyện từ các chỉ số trung bình cho khu vực Moscow sẽ được thể hiện. Các ngành công nghiệp hàng đầu sẽ vẫn là kỹ thuật, chế tạo nhạc cụ và công nghiệp xây dựng.
Vào cuối năm 2018, nó được lên kế hoạch để tăng tốc độ tăng trưởng thương mại bán lẻ lên 40% và tăng 35% khối lượng dịch vụ gia đình hàng năm lên 35%. Sự tăng trưởng của thương mại sẽ được đảm bảo bởi sự tăng trưởng của tầng lớp trung lưu và thu nhập của nó.
Các khu vực đáp ứng các tiêu chuẩn quốc tế đang thiếu hụt trầm trọng, nhu cầu về không gian bán lẻ chất lượng vượt quá nguồn cung. Điều này sẽ dẫn đến sự gia tăng chất lượng của việc tạo và quản lý trung tâm mua sắm.
Các nguồn nhu cầu chính hiện nay là các cửa hàng quần áo. Họ chiếm khoảng 50% diện tích trong các trung tâm mua sắm. Mức độ không gian trống trong năm 2018 sẽ là 10 - 15%. Sự gia tăng dự kiến trong bất động sản bán lẻ sẽ là khoảng 75.000 sq. M. m. Hiện tại, giá cho thuê trung bình cho các cơ sở thương mại trong thành phố là khoảng $ 405 / m2. m. mỗi năm (bao gồm VAT và chi phí hoạt động).
Trong khu vực của vòng đầu tiên của môi trường có một số lượng lớn các đối tượng cạnh tranh cả trong lĩnh vực thực phẩm và trong lĩnh vực hàng hóa công nghiệp.
Khi tính toán dòng tiền, tỷ lệ cho thuê trung bình, tính sẵn có của mặt bằng ở mức 5%, cũng như tất cả các chi phí hoạt động và thanh toán khoản vay đã được tính đến. Dòng tiền cho dự án hóa ra là tích cực, nhưng vẫn không đủ lớn.
Tỷ lệ chiết khấu, bao gồm tỷ lệ lạm phát trung bình, rủi ro do dự án tạo ra và lợi nhuận yêu cầu trung bình là 30%.
Do đó, dự án được đệ trình có thể được chấp nhận để xem xét, vì các tính toán cho thấy lợi nhuận và hiệu quả của nó.