Thỏa thuận cho thuê ngụ ý một giao dịch trong đó chủ sở hữu (bên cho thuê) cam kết chuyển nhượng tài sản cho người sử dụng (bên thuê) trong một thời gian nhất định và bên thuê cam kết trả tiền cho việc sử dụng nó. Như với bất kỳ hợp đồng nào khác, một điều kiện quan trọng trong trường hợp này là chủ đề của nó. Nó phụ thuộc vào anh ta các hậu quả pháp lý, bao gồm cả thời hạn của hợp đồng thuê. Trong một khoảng thời gian không xác định hoặc một hợp đồng nhất định được ký kết - đây là một điều kiện thiết yếu khác của bất kỳ hợp đồng nào. Điều rất quan trọng đối với các bên là xác định thời gian hiệu lực. Nhưng, ngoài điều này, còn có các quy tắc lập pháp, theo đó thời kỳ không phải lúc nào cũng tương ứng với ý chí của họ.
Thuê và cho thuê: cách phân biệt
Trước khi bạn bắt đầu nghiên cứu các thuật ngữ, đáng để hiểu các khái niệm mà người bình thường thường nhầm lẫn. Đó là về việc thuê và thuê. Sự khác biệt chính là hợp đồng cho thuê được chấp nhận liên quan đến một cá nhân, trong khi hợp đồng cho thuê được chấp nhận liên quan đến một pháp nhân. Sự khác biệt đáng kể khác bao gồm:
- Đối tượng. Nếu cho thuê nó có thể là khu dân cư độc quyền, thì khi thuê nó là một văn phòng, địa điểm sản xuất và thương mại, cũng như nhà kho.
- Các bên tham gia hợp đồng thuê là chủ nhà và người thuê nhà, trong khi trong hợp đồng thuê, đó là chủ nhà và người thuê nhà. Các điều khoản liên quan phải được chỉ định trong hợp đồng.
- Trong trường hợp có tình huống xung đột theo hợp đồng lao động, bạn có thể cố gắng giải quyết chúng thông qua một cơ quan bất động sản. Nếu chúng ta đang nói về một hợp đồng thuê, thì hầu hết họ thường tìm đến các luật sư tư nhân để được giúp đỡ.
- Thời hạn của hợp đồng. Nếu hợp đồng thuê có thể được ban hành trong bất kỳ khoảng thời gian nào, thì hợp đồng thuê chỉ trong khoảng thời gian không quá năm năm. Do đó, nếu thời hạn không được quy định trong hợp đồng lao động, thì theo mặc định, thời hạn hiệu lực của nó là năm năm.
- Mối quan hệ pháp lý theo hợp đồng thuê được quy định trên cơ sở Ch. 34 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga, và liên quan đến hợp đồng lao động, Ch. 35 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga.
- Nếu một khoản nợ phát sinh từ một pháp nhân, việc thu nợ sẽ dễ dàng hơn, vì sau này, theo quy định, có tài sản, cũng như tiền mặt trong tài khoản hiện tại. Nếu công dân bị hạn chế về khả năng thanh toán, ví dụ, trong trường hợp không có việc làm, thì sẽ khó thực hiện hơn.
Hiểu được sự khác biệt trong việc thuê và cho thuê, chúng tôi tiến hành trực tiếp đến hợp đồng thuê, đặc biệt là đến thời kỳ hành động.
Đặc điểm của thời hạn thuê
Thời hạn hiệu lực là một khoảng thời gian, được xác định theo thỏa thuận chung của các bên. Theo nó, quan hệ pháp lý cho thuê bắt đầu và kết thúc.
Theo chỉ tiêu này, người thuê nhà có nghĩa vụ trả tiền thuê tài sản. Đổi lại, chủ sở hữu phải chuyển tài sản cho người dùng trong một khoảng thời gian thích hợp.
Thời điểm bắt đầu và kết thúc giao dịch phụ thuộc vào thời hạn của hợp đồng thuê. Một thỏa thuận được ký kết trong một khoảng thời gian không xác định hoặc một khoảng thời gian nhất định, hiệu lực của nó bắt đầu vào đầu ngày và kết thúc vào cuối ngày (lúc 24:00). Do đó, việc chấm dứt hợp đồng (nếu người thuê gửi thông báo về việc chấm dứt quan hệ pháp lý tiếp theo) rơi vào 24:00 ngày đó, được xác định trong tài liệu.
Các loại hợp đồng cho thuê
Điều 610 của Bộ luật Dân sự Liên bang Nga giải thích thời hạn của hợp đồng thuê nhà. Trong một khoảng thời gian không xác định, anh ta sẽ được coi là kết luận nếu nội dung không thiết lập ngày chính xác. Một tài liệu như vậy cũng được gọi là vĩnh viễn.
Tuy nhiên, theo nghĩa đen, một khái niệm như vậy không thể được giải thích. Bất kỳ thỏa thuận cho thuê nào cung cấp trong một thời gian nhất định, vì điều đó được chuyển giao để sử dụng, và không thuộc quyền sở hữu của bên kia. Trong trường hợp không có một giai đoạn cụ thể, sẽ đúng hơn khi nói về khả năng các bên bất cứ lúc nào chấm dứt mối quan hệ pháp lý. Đúng, đối với điều này trước tiên cần phải thông báo cho phía bên kia.
Ngoài ra còn có hợp đồng ngắn hạn. Chúng thường được bao quanh khi thuê nhà ở. Một hợp đồng ngắn hạn chủ yếu được ký kết trong 11 tháng. Do đó, không cần phải đăng ký với Rosreestr. Một hợp đồng cho thuê có thể được ký kết trong hai tháng, trong vài tuần, vài ngày và thậm chí là vài giờ.
Hợp đồng ngắn hạn mang lại lợi nhuận cao nhất cho bên cho thuê, vì chúng không chỉ cho phép bạn có được nhiều lợi nhuận hơn mà còn hạn chế người thuê trong một số quyền nhất định và cũng có thể tránh phải trả thuế.
Luật quy định một khái niệm như thời hạn của hợp đồng. Nó không chỉ có thể được chỉ định trong thỏa thuận, mà còn được yêu cầu bởi pháp luật. Điều kiện này là hợp lệ, ví dụ, khi cho thuê các thửa đất và các lô có khoáng sản, cũng như các vùng nước. Pháp luật thiết lập các điều khoản tối đa mà tài sản này có thể được chuyển giao để sử dụng.
Theo quy định, tài sản này thuộc về nhà nước, với tư cách là một công dân hoặc công ty, là chủ sở hữu, có nhiều cơ hội hơn để thể hiện ý chí. Do đó, điểm này phải được tính đến khi ký hợp đồng.
Có những trường hợp khi pháp luật đặt ra giới hạn thời gian cho một đối tượng thuê và các bên không quy định thời hạn thuê. Trong một khoảng thời gian không xác định, mặc dù người ta tin rằng một hợp đồng đã được ký kết, nó sẽ chỉ có hiệu lực cho đến khi kết thúc thời hạn. Tuy nhiên, nếu một trong các bên mong muốn, nó có thể rút khỏi hợp đồng vào thời điểm sớm hơn mà không có hậu quả pháp lý.
Một loại tài liệu khác được gọi là hợp đồng có thời hạn. Điều này có nghĩa là nó rõ ràng nói ra một thời hạn hiệu lực cụ thể hoặc được đính kèm với sự khởi đầu của một sự kiện cụ thể. Ví dụ, một hợp đồng cho thuê nhà tranh có thể quy định điều kiện: trước khi kết thúc giao dịch mua bán và giao dịch trước khi vào giao dịch thừa kế.
Hợp đồng dài hạn chủ yếu được ký kết cho thuê:
- Thửa đất.
- Ruột
- Thân nước.
Mối quan hệ pháp lý theo các thỏa thuận như vậy có thể được thay đổi hơn nữa bởi thực tế là người thuê nhà có cơ hội trở thành chủ sở hữu chính thức. Ví dụ: nếu một lô đất được đăng ký dưới sự quản lý của một trang trại công ty con trong thời gian 49 năm, thì khi một ngôi nhà được dựng lên trên đó (dưới dạng cấu trúc vốn), đất có thể được đăng ký lại làm tài sản.
Căn cứ để ký kết một thỏa thuận trong một thời gian không xác định
Pháp luật quy định về khả năng ký kết thỏa thuận về việc cho thuê tài sản trong một thời gian không xác định với các lý do sau:
- Không quy định thời hạn trong hợp đồng.
- Việc gia hạn hợp đồng hiện có, sử dụng quyền ưu tiên.
Gia hạn
Nếu một người đã thuê một tài sản cụ thể đã tuân thủ các điều kiện trong toàn bộ thời gian của hợp đồng, thì anh ta có quyền ưu tiên để ký kết một hợp đồng thuê nhà phù hợp. Được gia hạn trong một khoảng thời gian không xác định hoặc trong một khoảng thời gian được xác định rõ ràng - có thể trong một số điều kiện. Chúng bao gồm những điều sau đây:
- Không có vi phạm trong thời gian hiệu lực của hợp đồng ban đầu.
- Người sử dụng các cơ sở đã sẵn sàng cung cấp cho chủ sở hữu các điều khoản thuận lợi để gia hạn so với những ưu đãi mà các ứng viên khác có.
- Điều kiện thông báo trước đã được đáp ứng, điều này thể hiện mong muốn tiếp tục mối quan hệ pháp lý có liên quan.
Người ta tin rằng hợp đồng hợp đồng thuê được gia hạn vô thời hạn nếu người thuê chưa chấm dứt quyền sử dụng tài sản và bên cho thuê không tạo ra trở ngại cho việc này. Trong trường hợp này, các điều khoản của thỏa thuận vẫn giữ nguyên, ngoại trừ các trường hợp các bên tuyên bố khác.
Tuy nhiên, theo luật, người thuê phải thông báo cho chủ sở hữu bằng văn bản về ý định tiếp tục thuê tài sản trong một thời gian hợp lý cho đến khi kết thúc tài liệu. Nếu các bên muốn thực hiện bất kỳ thay đổi, họ phải ký kết một thỏa thuận bổ sung trong đó nó sẽ được hiển thị. Thông thường các bên thay đổi các điều khoản của một hợp đồng thuê.
Trong trường hợp nhà ở, người thuê sẽ có lợi hơn khi quyết định trước về thời hạn hợp đồng thuê mặt bằng sẽ được ký kết. Trong một thời gian không xác định, rất hiếm khi cư dân tương lai đồng ý giải quyết. Thời kỳ là một trong những điểm quan trọng nhất của thỏa thuận. Do đó, khuyến nghị rằng tài liệu quy định điều kiện là khoảng thời gian sẽ không thay đổi trong toàn bộ thời gian của hành động.
Nếu hợp đồng cho thuê cũng như cho thuê phòng hoặc đối tượng khác là dài hạn, thì nó đi kèm với một thủ tục đăng ký nhà nước bắt buộc.
Hành động của các bên khi hết hạn
Trong trường hợp hợp đồng đã hết hạn và người thuê không bỏ trống mặt bằng và bên cho thuê không phản đối, quyền sử dụng tài sản vẫn tiếp tục theo các điều khoản tương tự. Hơn nữa, hợp đồng được coi là kéo dài trong một thời gian tương tự. Nếu người thuê không muốn sở hữu tài sản trong tương lai, anh ta phải thông báo cho chủ nhà. Nếu không, hậu quả không mong muốn có thể xảy ra. Theo quy định, điều kiện này được quy định trong hợp đồng.
Nếu người thuê bỏ trống các mặt bằng, nhưng không thông báo cho chủ nhà về nó, thì họ có thể phải trả tiền cho khoảng thời gian mà chủ nhà không biết về những hành động này. Nếu người thuê nhà từ chối đưa tài sản sau khi hết hạn hợp đồng, chủ sở hữu có thể lấy nó bằng cách ra tòa. Điều kiện chính trong trường hợp này là tuân thủ thời gian giới hạn.
Chấm dứt hợp đồng
Nếu hợp đồng thuê được ký kết trong một thời gian không xác định, thì có thể chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào theo thỏa thuận của các bên hoặc đơn phương. Trong trường hợp sau, trong những điều kiện nhất định, bạn sẽ phải ra tòa. Từ chối đơn phương được xác nhận bởi thực tiễn tư pháp. Ví dụ, về vấn đề này, có một quyết định của Tòa Trọng tài Tối cao Liên bang Nga số VAS-10796/13 liên quan đến vụ án số A33-8577 / 2012.
Việc chấm dứt hợp đồng thuê trong một thời gian không xác định cũng được quy định bởi pháp luật hiện hành dưới hình thức thông báo nêu trên. Thông tin về điều này được chứa trong Nghệ thuật. 610 của Bộ luật Dân sự Liên bang Nga. Để chấm dứt hợp đồng, bên thuê phải thông báo cho chủ nhà trong một khoảng thời gian xác định. Thông báo phải được gửi theo cách quy định. Nếu điều này không được thực hiện thì khi nộp đơn lên cơ quan tư pháp tòa án sẽ xem xét sự lạm dụng này.
Chăm sóc phải được thực hiện để đảm bảo rằng thông báo được ghi lại. Để kết thúc này, bạn cần phải thực hiện kiểm kê các khoản đầu tư.
Phương pháp bảo vệ
Đối với các bên tham gia hợp đồng, các phương pháp bảo vệ khác nhau được áp dụng. Vì vậy, nếu bên cho thuê gửi thông báo cho bên thuê và bên thứ hai không bỏ trống cơ sở thì bên cho thuê có quyền đưa ra các yêu cầu sau cho bên thuê:
- Thanh toán cho toàn bộ thời hạn thuê. Kinh phí có thể được phục hồi như làm giàu bất công. Vì tại thời điểm này, hợp đồng đã được coi là chấm dứt, việc thu tiền dưới hình thức thuê sẽ không chính xác.
- Giải phóng không gian. Yêu cầu này phải được phân biệt với yêu cầu minh chứng, vì đây là một câu hỏi về một vấn đề pháp lý. Trong trường hợp quan hệ cho thuê, phương pháp bảo vệ được áp dụng dựa trên các quy định của Nghệ thuật. 610 của Bộ luật Dân sự Liên bang Nga.
Cách tiếp cận này được xác nhận bởi Nghị định của Tòa án Trọng tài Tối cao Ukraine số 16253/11, được thông qua trong trường hợp số A40-13860 / 10-40-812.
Lợi ích của người thuê nhà thường là duy trì mối quan hệ ngay cả sau khi nhận được thông báo chấm dứt hợp đồng thuê. Phương pháp bảo vệ của anh ta được chọn tùy thuộc vào chủ nhà là ai và người đứng về phía anh ta, cũng như hành động của anh ta.
Ví dụ: nếu một hợp đồng cho thuê được ký kết trong một thời gian không xác định, nhưng các cơ quan chính phủ đứng về phía bên cho thuê, thì thách thức sẽ được thực hiện theo Sec. 24 doanh nghiệp nông nghiệp của Liên bang Nga. Điều này được chứng minh bằng thực tiễn tư pháp, ví dụ, Nghị quyết FAS trong trường hợp số A57-3636 / 2012. Đồng thời, thực tiễn tư pháp biết các trường hợp trong đó phương pháp bảo vệ này được công nhận là không chính xác. Vì vậy, theo Quyết định của FAS trong trường hợp số A55-25220 / 2012, yêu cầu công nhận quyết định của cơ quan nhà nước về việc từ chối đơn phương thực hiện hợp đồng thuê đất là bất hợp pháp. Tòa án giải thích quyết định này bởi thực tế là người nộp đơn đã chọn một phương pháp bảo vệ không thỏa đáng, vì quan hệ pháp lý của các bên trong hợp đồng là luật dân sự và không tuân theo các quyền lực công cộng của nhà nước. cơ thể.
Cũng có trường hợp yêu cầu công nhận cho thuê đất trong một thời gian không xác định. Đặc biệt, đây là Nghị quyết của FAS ZCO trong trường hợp số A45-24711 / 2012, cũng như Nghị quyết của Cơ quan trung ương FAS trong trường hợp số A62-7460 / 2012. Các tòa án, xem xét các yêu cầu liên quan, được hướng dẫn bởi các điểm sau:
- Liệu hợp đồng đã thực sự được ký kết trong một thời gian không xác định.
- Liệu một thông báo chấm dứt đã được gửi.
- Là các điều kiện đáp ứng khi gửi thông báo.
- Được nhận bởi một bên thứ hai.
Đăng ký hợp đồng
Việc cho thuê nhà ở (hoặc cơ sở không phải là nhà ở) được ký kết trong thời gian tối đa một năm không phải đăng ký (theo quy định, thời hạn hiệu lực của họ là 11 tháng). Việc đăng ký nhà nước về hợp đồng cho thuê trong một thời gian không xác định cũng không được thực hiện mặc dù trên thực tế, thời gian hiệu lực của tài liệu có thể vượt quá một năm. Điều này có thể được hiểu bằng cách đọc các quy định của đoạn 2 của Nghệ thuật. 651 Bộ luật Dân sự của Liên bang Nga, trong đó chỉ ra rằng đăng ký nhà nước liên quan đến các hợp đồng có thời hạn, thời hạn hiệu lực là hơn một năm. Điều này cũng được xác nhận bởi thực tiễn trọng tài, đặc biệt là Nghị quyết FAS của Moscow trong trường hợp số KG-A40 / 6418-00, Nghị quyết của FAS SZO trong trường hợp số A26-394 / 2007 và các hành vi khác.
Không chỉ cần thiết phải đăng ký một hợp đồng cho thuê được ký kết trong một thời gian không xác định, mà còn là một tài liệu được gia hạn. Cơ sở cho điều này là đoạn 2 của Nghệ thuật. 621 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga. Các tài liệu khác xác nhận điều khoản này bao gồm một lá thư thông tin của Đoàn chủ tịch Tòa án Trọng tài Tối cao Liên bang Nga số 59.
Trong thực tế, để nghiên cứu cho thuê trong một thời gian không xác định, mẫu dưới đây sẽ giúp tốt nhất.
Các tính năng chính là thiếu đề cập đến thời gian hiệu lực. Phần còn lại của tài liệu là một hợp đồng thuê thường xuyên.
Kết luận
Bất kể việc cho thuê trong một thời gian không xác định có phải đăng ký hay không, có những điểm tích cực và tiêu cực trong đó. Người thuê nhà có thể lo ngại rằng chủ nhà có quyền chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào nếu anh ta thông báo cho người thuê nhà đúng cách. Chủ nhà phải có bằng chứng rằng anh ta thực sự đã gửi một thông báo cho người thuê nhà.