Căn hộ chung vẫn thường được tìm thấy ở các thành phố của Nga. Công dân sống trong các phòng riêng biệt có thể là người thuê nhà trên cơ sở thỏa thuận thuê nhà xã hội, và cũng có thể là chủ sở hữu trực tiếp của tài sản. Trong trường hợp sau, việc bán một căn phòng trong một căn hộ chung thường được yêu cầu. Quá trình này có nhiều khó khăn, vì tất cả những người thuê nhà khác đều có quyền ưu tiên mua hàng. Do đó, chỉ có thể bán nhà cho người không được ủy quyền sau khi các chủ phòng khác từ chối nhận phòng.
Quyền sở hữu được xác nhận như thế nào?
Đối với việc bán bất kỳ tài sản nào, người bán phải có quyền sở hữu tài sản này. Nó chỉ được xác nhận bởi các tài liệu chính thức, do đó, cần có giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc trích xuất từ USRN có chứa thông tin về chủ sở hữu của căn phòng.
Các tài liệu nhất thiết phải chỉ ra rằng một công dân cụ thể là chủ sở hữu của một phần của cơ sở. Kích thước của phòng được quy định, và phòng nên được phân bổ trong căn hộ.
Quy định pháp luật
Chủ sở hữu các phòng trong một căn hộ chung chỉ nên bán tài sản của họ theo nhiều yêu cầu của pháp luật. Nếu không, giao dịch có thể bị thách thức bởi hàng xóm. Do đó, khi thực hiện quy trình này, nội dung của HA và FA được tính đến.
Dựa trên các quy định này, người ta có quyền có quyền ưu tiên mua phòng, cũng như những yêu cầu nào mà thỏa thuận đã ký phải tuân thủ.
Trong màn hình LCD, nghĩa vụ của chủ sở hữu là thông báo cho tất cả các cư dân khác về căn hộ về quyết định này.
Bán hàng cho hàng xóm
Thông thường, một căn phòng được bán trong một căn hộ chung cho hàng xóm. Họ có quyền ưu tiên để có được tài sản này. Các tính năng của quá trình này bao gồm:
- Ban đầu, chủ phòng phải thông báo cho tất cả hàng xóm rằng anh ta dự định bán tài sản;
- hơn nữa, không có giao dịch nào có thể được thực hiện trong vòng 30 ngày, vì khoảng thời gian này được trao cho hàng xóm để quyết định mua lại đối tượng này;
- đồng ý hoặc từ chối bằng văn bản.
Nếu bất kỳ người hàng xóm nào muốn mua một căn phòng, thì một hợp đồng mua bán tiêu chuẩn sẽ được ký kết với anh ta. Giá được xác định bởi người bán trực tiếp.
Làm thế nào để bán phòng cho người trái phép?
Bán một căn phòng trong một căn hộ chung cho người ngoài là một quá trình khá phức tạp, vì chủ nhà thường phải đối mặt với thực tế là hàng xóm gây ra nhiều trở ngại cho giao dịch. Các sắc thái của thủ tục bao gồm:
- ban đầu yêu cầu nhận từ tất cả hàng xóm từ chối mua phòng;
- nhà ở đang được bán cho người lạ với cùng mức giá được cung cấp cho hàng xóm;
- nếu có bằng chứng bằng văn bản về sự từ chối của hàng xóm, thì việc bán đối tượng được thực hiện theo thủ tục chung, theo đó một hợp đồng mua bán tiêu chuẩn được soạn thảo;
- giao dịch sau đó được đăng ký với Rosreestr.
Quá trình này phải được thực hiện có tính đến nhiều yêu cầu của pháp luật. Nếu thậm chí có những vi phạm nhỏ, thì chúng có thể là cơ sở để tranh chấp giao dịch của hàng xóm.Do đó, nên sử dụng hỗ trợ pháp lý cho các giao dịch bất động sản, vì một luật sư có kinh nghiệm sẽ có thể đề xuất những hành động mà người bán nên thực hiện trong một tình huống nhất định.
Ai có quyền ưu tiên?
Khi bán một căn phòng nằm trong một căn hộ chung, người ta nên tính đến các quyền mà chủ sở hữu của các phòng khác trong căn hộ có. Những người hàng xóm có quyền ưu tiên mua một căn phòng để bán. Do đó, ban đầu nhất thiết phải có cơ hội mua tài sản này cho hàng xóm. Chỉ trong những điều kiện như vậy, nó sẽ là hợp pháp để bán một căn phòng trong một căn hộ chung. Hàng xóm được thông báo bằng văn bản, cũng như 30 ngày trước khi bán cho người không được ủy quyền.
Quyền ưu tiên được hưởng bởi tất cả các công dân sống trong căn hộ này. Chỉ khi nhận được sự từ chối của tất cả những người này từ tài sản được bán, chủ sở hữu mới được phép bán một căn phòng trong một căn hộ chung.
Thông thường, hàng xóm từ chối đưa ra một văn bản từ chối. Trong trường hợp này, điều quan trọng là người bán có xác nhận rằng một thông báo đã được gửi. Do đó, nên sử dụng thư đã đăng ký có xác nhận giao hàng cho các mục đích này.
Thủ tục bán phòng
Thủ tục bán phòng trong một căn hộ chung ngụ ý cần phải thực hiện một số hành động liên tiếp nhất định. Chúng bao gồm:
- chi phí của phòng được xác định, do đó bạn có thể tự quyết định hoặc sử dụng sự trợ giúp của thẩm định viên;
- một thông báo được soạn thảo cho tất cả các nước láng giềng, sau đó tài liệu được gửi đến công dân bằng chữ ký hoặc gửi qua thư kèm theo biên nhận;
- nếu hàng xóm không muốn mua phòng thì họ phải nhận được văn bản từ chối từ họ trong vòng một tháng;
- sau đó tìm kiếm người mua là người không được ủy quyền;
- sau khi tìm được người mua, hợp đồng mua bán được ký kết;
- Rosreestr sửa lỗi chuyển nhượng quyền bất động sản cho người khác.
Nếu không thể tìm được người mua, được phép giảm giá, nhưng điều quan trọng là một lần nữa mời hàng xóm mua phòng với chi phí mới. Chỉ sau khi nhận được một lời từ chối thứ hai là việc bán một căn phòng trong một căn hộ chung cho các bên thứ ba được thực hiện.
Cách bán một đối tượng
Các thủ tục có thể được thực hiện theo nhiều cách khác nhau. Chúng bao gồm:
- Tự bán phòng. Trong trường hợp này, chủ sở hữu của đối tượng phải thực hiện tất cả các hành động một cách độc lập. Anh ta phải thành thạo luật pháp để không vi phạm các quyền của hàng xóm. Sẽ phải đối phó với việc tìm kiếm người mua và soạn thảo hợp đồng mua bán. Nếu các giai đoạn bán phòng trong một căn hộ chung hoặc quyền của hàng xóm bị vi phạm dưới bất kỳ hình thức nào, giao dịch có thể bị thách thức tại tòa án.
- Khiếu nại với người môi giới. Họ cung cấp hỗ trợ pháp lý cho các giao dịch bất động sản. Khi sử dụng dịch vụ của các chuyên gia, bạn có thể chắc chắn rằng luật pháp sẽ không bị vi phạm dưới bất kỳ hình thức nào. Đó là nhân viên của cơ quan, những người sẽ tham gia tìm kiếm người mua và thực hiện giao dịch. Dịch vụ được trả bởi người mua hoặc người bán.
Nhiều người nghĩ về việc bạn có cần sử dụng dịch vụ của một công chứng viên khi bán phòng trong một căn hộ chung hay không. Không cần phải liên hệ với chuyên gia này để xác nhận hợp đồng mua bán. Nhưng để đảm bảo trong tương lai không có cơ hội thách thức giao dịch, bạn có thể liên hệ với một công chứng viên, người sẽ nghiên cứu tất cả các tài liệu của vụ kiện và sẽ có thể nói liệu hợp đồng có hợp pháp hay không.
Làm thế nào để có được sự đồng ý từ hàng xóm?
Bán bất động sản ở thứ cấp luôn là một quá trình cụ thể và phức tạp, nhưng việc bán mặt bằng trong một căn hộ chung cư được coi là thủ tục bất thường nhất. Để thực hiện nó, những người hàng xóm cần một sự từ chối từ bất động sản.
Chủ sở hữu của căn phòng có thể không xin phép hàng xóm để bán nó, nhưng họ sẽ phải thông báo cho họ về quyết định theo kế hoạch một tháng trước khi kết thúc giao dịch. Hàng xóm có thể đưa ra quyết định tích cực, do đó, sẽ cần thiết phải lập một hợp đồng mua bán với họ.
Có thể bán mà không có văn bản từ chối?
Thông thường trong các căn hộ chung giữa hàng xóm có mối quan hệ quá xấu, vì vậy họ không muốn liên lạc với nhau bằng mọi cách. Do đó, hàng xóm không trả lời thông báo nhận được.
Để tránh các vấn đề trong tương lai với việc bán bất động sản thứ cấp, nên thực hiện các bước sau:
- ban đầu, nên gửi thông báo qua thư đã đăng ký, đã trả biên lai giao hàng, vì vậy công dân sẽ có bằng chứng rằng ông thực sự đã thông báo cho hàng xóm về việc bán phòng;
- nếu mối quan hệ tốt đẹp, thì những người hàng xóm tạo ra một văn bản từ chối mua nhà ở, trên đó họ nhất thiết phải được ký kết;
- được phép mời các nhân chứng mà thông báo được truyền đi, do đó chính những công dân này sẽ có thể xác nhận trước tòa rằng người bán phòng tuân thủ nghiêm ngặt các yêu cầu của pháp luật.
Nếu quyền của hàng xóm bị vi phạm, giao dịch dễ dàng được công nhận thông qua tòa án là không hợp lệ, do đó người mua có thể mất tài sản mua lại.
Những tài liệu cần thiết để bán?
Thực hiện đúng giao dịch liên quan đến việc chuẩn bị một số tài liệu nhất định của người bán. Làm thế nào để bán một căn phòng trong một căn hộ chung? Các giấy tờ sau đây là bắt buộc cho việc này:
- người bán hộ chiếu;
- giấy tờ tiêu đề cho bất động sản, với sự giúp đỡ của một công dân xác nhận quyền của mình đối với một căn phòng, hơn nữa, họ có thể được đại diện bởi một thỏa thuận tư nhân hóa, di chúc, giấy chứng nhận quà tặng hoặc tài liệu khác;
- trích từ USRN, trong đó chỉ ra chủ sở hữu của căn phòng, sự hiện diện của các gánh nặng khác nhau, kích thước của phòng và các thông số quan trọng khác cho mỗi người mua;
- kế hoạch kỹ thuật và bảng dữ liệu, và trên cơ sở các tài liệu này, chủ sở hữu trong tương lai sẽ có thể xác minh sự vắng mặt của tái phát triển bất hợp pháp;
- giấy chứng nhận cho thấy sự vắng mặt của các khoản nợ cho việc thanh toán hóa đơn tiện ích;
- văn bản từ chối mua bất động sản nhận được từ tất cả các hàng xóm căn hộ.
Những tài liệu này được yêu cầu không chỉ bởi người mua, mà còn bởi các nhà môi giới, nếu quyết định được đưa ra để sử dụng dịch vụ của họ.
Quy tắc lập hợp đồng
Một điểm quan trọng đối với mỗi người bán là sự chuẩn bị chính xác của hợp đồng mua bán. Nó nhất thiết phải được hình thành bằng văn bản. Điều kiện thiết yếu của nó bao gồm các điểm:
- Thông tin về các bên tham gia thỏa thuận do người bán và người mua đệ trình;
- dữ liệu về đối tượng của hợp đồng, trong đó địa chỉ của căn hộ, kích thước của căn phòng, cũng như các thông số quan trọng khác của nó, được chỉ định;
- chi phí của phòng chỉ bằng rúp và bằng chữ;
- thủ tục tính toán được đưa ra;
- trách nhiệm cho mỗi bên được chỉ định trong trường hợp vi phạm các điều khoản của thỏa thuận;
- ngày ký hợp đồng;
- chữ ký của các bên.
Bạn có thể sử dụng các hình thức tiêu chuẩn để vẽ tài liệu này. Nếu người môi giới thực hiện thủ tục bán một căn phòng trong một căn hộ chung, thì chính anh ta là người vẽ ra tài liệu.
Các sắc thái của việc sử dụng các sơ đồ màu xám
Một số chủ sở hữu phòng trong một căn hộ chung đang suy nghĩ về khả năng sử dụng các chương trình màu xám cho phép họ bán bất động sản càng nhanh càng tốt và không cần ký kết thỏa thuận với hàng xóm. Thông thường chúng được sử dụng để tránh thuế. Thông thường, các phương pháp như vậy được sử dụng nếu hàng xóm đặt ra những trở ngại khác nhau cho một thỏa thuận.
Các phương pháp được sử dụng phổ biến nhất là:
- chỉ một phần của căn phòng được bán cho người mua quan tâm, và sau đó các mét vuông còn lại được chuyển giao trên cơ sở đóng góp;
- một căn phòng được cam kết trên cơ sở hợp đồng cho vay, sau đó khoản vay không được trả một cách có chủ ý, do đó nhà ở được thu hồi bằng phương pháp bắt buộc;
- Nhà ở được chuyển nhượng trên cơ sở thỏa thuận quà tặng, nhưng trên thực tế, chủ sở hữu mới chuyển tiền cho chủ cũ để lấy tài sản.
Tất cả các chương trình trên được coi là rủi ro, vì vậy luôn có cơ hội người mua sẽ là một kẻ lừa đảo và từ chối trả tiền phòng. Ngoài ra, các giao dịch như vậy có thể được các cơ quan thực thi pháp luật hoặc Dịch vụ Thuế Liên bang quan tâm, vì vậy người bán có thể phải chịu trách nhiệm hành chính hoặc hình sự.
Hậu quả của việc thiếu thông báo
Người bán phòng, nằm trong một căn hộ chung, phải thông báo cho hàng xóm về quyết định của mình. Nếu không có thông báo, điều này có thể gây ra hậu quả tiêu cực. Hàng xóm có thể thách thức thỏa thuận tại tòa án, vì họ muốn trở thành chủ sở hữu của tài sản.
Do đó, trong trường hợp không có kiến thức về cách hoàn thành giao dịch, nên liên hệ với các nhà môi giới có kinh nghiệm hoặc nhận lời khuyên từ một công chứng viên.
Kết luận
Bán một căn phòng nằm trong một căn hộ chung là một thủ tục khá phức tạp, để thực hiện nó cần phải tính đến các yêu cầu của pháp luật. Nhất thiết về hàng xóm bán theo kế hoạch được thông báo. Họ có quyền ưu tiên mua nhà ở.
Chỉ sau khi nhận được lời từ chối từ hàng xóm, bạn mới có thể bán tài sản cho người không được ủy quyền. Để làm điều này, điều quan trọng là phải lập chính xác một hợp đồng mua bán. Không nên sử dụng các chương trình màu xám để giảm giá phòng, vì điều này đi kèm với nhiều rủi ro cho người bán.