Thông thường, một tài sản có nhiều chủ sở hữu. Họ có một số chia sẻ hoặc một phòng riêng trong đối tượng này. Nếu một trong những chủ sở hữu quyết định bán tài sản của mình, thì trước tiên anh ta phải cung cấp cổ phần của mình cho các đồng sở hữu khác. Điều này là do thực tế là họ có quyền ưu tiên mua hàng. Họ được cung cấp một đối tượng ở một mức giá nhất định, trong trường hợp từ chối, cần phải cung cấp một phòng hoặc một phần cho người mua khác. Nếu giá giảm, một lần nữa bạn phải liên hệ với các đồng sở hữu về lời đề nghị mua một phần căn hộ.
Khái niệm luật phòng ngừa
Nó được đại diện bởi quyền của chủ sở hữu của căn phòng hoặc chia sẻ trong căn hộ để có được một phần khác được bán bởi người đồng sở hữu. Chỉ khi chính thức từ chối chính thức, tài sản này mới có thể được cung cấp thêm cho những người không được ủy quyền.
Quá trình sử dụng quyền ưu tiên mua hàng được quy định tại Điều 250 Bộ luật Dân sự. Do đó, chủ sở hữu của tài sản, trước khi bán cho người khác, phải đảm bảo rằng tất cả hàng xóm của mình trong căn hộ chung hoặc đồng sở hữu tài sản được tư nhân hóa đều được thông báo về việc bán theo kế hoạch và cũng không muốn sử dụng quyền hợp pháp của họ. Đó là khuyến khích để thực hiện một từ chối bằng văn bản. Ngoài ra, người bán phải có bằng chứng rằng anh ta thực sự đã thông báo cho người đồng sở hữu về việc bán phần của mình.
Những vấn đề nổi cộm
Những người chỉ có một phần của một bất động sản hầu như luôn gặp phải những khó khăn nhất định trong việc bán tài sản. Điều này là do thực tế là các đồng sở hữu khác có quyền ưu tiên mua cổ phần. Những khó khăn và vấn đề phổ biến nhất bao gồm:
- Trở ngại cho việc bán phòng được tạo ra bởi những người thuê khác của tài sản. Ví dụ, họ trực tiếp tuyên bố với những người mua tiềm năng rằng họ sẽ làm hỏng cuộc sống của họ, đồng thời họ không muốn tự mình mua lại một phần.
- Đồng sở hữu từ chối chấp nhận một thông báo đặc biệt về việc bán tài sản, vì vậy bạn phải gửi một tài liệu bằng thư đăng ký với biên nhận giao hàng để có bằng chứng tuân thủ các yêu cầu của pháp luật.
- Ban đầu, những người nắm giữ cổ phần từ chối mua lại một cổ phần, nhưng sau đó họ ra tòa để thách thức giao dịch đã kết thúc với bên thứ ba. Nhưng nếu người bán có bằng chứng về thông báo của công dân, tòa án sẽ không thỏa mãn các yêu cầu bồi thường.
- Một số cổ đông cùng một lúc có thể bày tỏ mong muốn mua một phần căn hộ, và trong tình huống như vậy, người bán có thể độc lập lựa chọn giao dịch với ai.
- Bạn không thể thông báo cho những người đồng sở hữu khác về việc bán một phần, nếu có một thỏa thuận với chỉ một người thuê rằng anh ta sẽ mua cổ phần.
Quyền mua trước một cổ phần trong một căn hộ với trẻ vị thành niên ngụ ý rằng không chỉ cần nhận được sự từ chối mua lại cổ phần từ các đại diện chính thức của nó, mà còn phải xin phép bán tài sản từ các cơ quan giám hộ. Đồng thời, không cho phép các quyền của trẻ em bị vi phạm dưới bất kỳ hình thức nào thông qua giao dịch này.
Làm thế nào để phòng ngừa rủi ro?
Mỗi người chỉ sở hữu một phần nhất định của bất động sản nên thành thạo về quyền ưu tiên để mua một cổ phần. Trong trường hợp này, có thể tránh được tình huống khi giao dịch bán tài sản sẽ bị thách thức. Để ngăn ngừa các rủi ro khác nhau, các điểm sau đây được tính đến:
- chủ sở hữu căn hộ khác được thông báo chính xác và kịp thời về kế hoạch bán một phần tài sản;
- nếu một công dân có quan hệ tốt với các đồng sở hữu khác, yêu cầu từ chối bằng văn bản;
- nếu chủ sở hữu căn hộ không muốn viết thư từ chối, thì thông báo sẽ được gửi cho họ bằng thư đăng ký kèm theo biên nhận giao hàng.
Chỉ khi có bằng chứng cho thấy người bán không vi phạm quyền của người thuê khác thì mới có thể đảm bảo rằng giao dịch sẽ không bị thách thức tại tòa án.
Có thể bỏ qua quyền ưu tiên để mua?
Có một số thủ thuật khiến cho không thể nhận được sự từ chối từ các công dân khác và không gửi cho họ một thông báo về việc bán một phần của tài sản. Các phương pháp chính bao gồm:
- Làm hợp đồng quà tặng, không bán hàng trên cơ sở hợp đồng mua bán. Quyền mua trước chỉ có giá trị cho việc bán cổ phần, không phải quà tặng. Mỗi người có quyền tự do định đoạt tài sản của mình, vì vậy anh ta có thể tặng một phần cho bất kỳ người nào mà không gặp khó khăn và khả năng tranh cãi. Nhưng nếu những người đồng sở hữu có bằng chứng cho thấy giao dịch hoàn trả đang bị che giấu, thì nó được công nhận tại tòa án là giả mạo trên cơ sở Nghệ thuật. 170 GK.
- Sự gia tăng giá trị của một phần của tài sản. Hợp đồng mua bán có thể chỉ ra một mức giá cao, nhưng trên thực tế, đối tượng được chuyển nhượng với một chi phí khác. Các giao dịch như vậy là lừa đảo, vì vậy nếu các sắc thái của chúng được công khai, chúng được công nhận là vô hiệu.
- Làm một thỏa thuận với một cam kết. Ví dụ, người bán phòng rút ra một khoản vay từ người mua, trong đó một tài liệu chính thức được soạn thảo. Theo thỏa thuận này, một phần của tài sản được cung cấp như tài sản thế chấp. Hơn nữa, khoản bồi thường được viết, do đó chủ nợ từ chối tiền và người bán chuyển tài sản của mình cho anh ta để làm việc này. Nhưng khi sử dụng một chương trình như vậy, bạn sẽ phải đăng ký chính thức cả hợp đồng cầm cố và hợp đồng bồi thường.
Những mánh khóe như vậy thường được sử dụng nếu thực sự có mối quan hệ xấu giữa các cư dân của cùng một tài sản, vì vậy công dân cố gắng sử dụng quyền ưu tiên của họ để gây khó chịu cho người đồng sở hữu tài sản.
Quy tắc thông báo cho công dân
Nếu chủ sở hữu của một cổ phần trong một đối tượng quyết định bán tài sản của mình, thì anh ta thực hiện các hành động sau:
- trên cơ sở Điều 250 của Bộ luật Dân sự Liên bang Nga, tất cả các đồng sở hữu khác có quyền mua trước, do đó, ban đầu, họ được cung cấp một cổ phần với chi phí nhất định;
- Hơn nữa, một thông báo bằng văn bản được biên soạn có chứa thông tin về kế hoạch bán tài sản;
- tài liệu cho biết giá mà giao dịch được lên kế hoạch;
- kế hoạch trả góp hoặc các tùy chọn khác có thể được cung cấp theo tài liệu này, cho phép các chủ sở hữu căn hộ khác mua lại một phần;
- Dựa trên thông báo này, các chủ sở hữu còn lại của tài sản từ chối hoặc tham gia vào một giao dịch.
Nếu công dân chỉ đơn giản từ chối chấp nhận thông báo, nó sẽ được gửi cho họ qua thư và ngoài ra họ sẽ phải trả một thông báo giao hàng để người bán có bằng chứng tuân thủ các yêu cầu của pháp luật. Trong các điều kiện như vậy, thông báo có tính ràng buộc về mặt pháp lý ngay cả khi người nhận từ chối nhận thư.
30 ngày sau khi gửi thông báo, bạn có thể bắt đầu bán cổ phần cho những người không được ủy quyền nếu những người đồng sở hữu không bày tỏ mong muốn tự mình mua nó.
Cách gửi thông báo
Đó là khuyến khích để cung cấp tài liệu cá nhân cho chữ ký. Nhưng trong thực tế, thường có những tình huống khi có quá nhiều bất đồng giữa những người sở hữu cùng một tài sản. Nhưng ngay cả trong những điều kiện như vậy, không được phép bỏ qua quyền ưu tiên để mua một cổ phần trong một căn hộ. Một thông báo có thể được gửi theo nhiều cách khác nhau:
- gửi điện tín;
- gửi một tài liệu bằng cách sử dụng một công chứng viên;
- Gửi một bức thư có giá trị cho mình.
Trong mọi trường hợp, bạn sẽ phải trả tiền cho thông báo giao tài liệu. Hãy nhớ lưu tài liệu thanh toán xác nhận việc gửi tài liệu. Những tài liệu này là bằng chứng trong phiên tòa.
Thông tin nào có trong thông báo?
Thông báo trước về giao dịch đảm bảo tuân thủ các yêu cầu pháp lý liên quan đến quyền ưu tiên mua cổ phần trong căn hộ. Một mẫu của một thông báo như vậy có thể được tìm thấy dưới đây.
Hãy chắc chắn bao gồm các dữ liệu sau trong tài liệu này:
- địa chỉ căn hộ;
- thông tin về quy mô của cổ phần hiện có;
- giá trị mà tài sản đang được bán;
- đề nghị trực tiếp để sử dụng quyền của bạn và mua lại một phần của đối tượng;
- nó được chỉ ra rằng nếu đề xuất này không được chấp nhận, cổ phần sẽ được bán cho bên thứ ba;
- một yêu cầu được viết dưới đây để đưa ra lời từ chối hoặc đồng ý bằng văn bản;
- ngày thông báo và chữ ký của người nộp đơn được thiết lập.
Điều kiện chính là nhu cầu bán tài sản độc quyền với giá ghi trong thông báo. Nếu tất cả các đồng sở hữu từ chối mua, thì bạn có thể tiếp tục bán ở mức giá này. Nếu người bán không thể tìm thấy người mua, thì anh ta không thể đơn giản hạ giá. Để làm điều này, họ lại đưa ra các thông báo, cho biết chi phí thấp hơn. Nếu một trong những người đồng sở hữu đồng ý mua lại cổ phần, một thỏa thuận sẽ được ký kết với anh ta. Quyền mua căn hộ cho phép bạn tăng tỷ lệ sở hữu tài sản hiện có.
Trách nhiệm vi phạm quyền
Thông thường, những công dân sở hữu một cổ phần trong bất động sản chỉ cần bỏ qua quyền ưu tiên mua một căn phòng trong một căn hộ mà những người đồng sở hữu khác có. Điều này dẫn đến sự vi phạm quyền của công dân.
Hậu quả tiêu cực chính của việc vi phạm như vậy là khả năng thách thức giao dịch. Vì người bán sẽ không có bằng chứng về việc cung cấp kịp thời thông báo của người đồng sở hữu khác, nên giao dịch bị tranh chấp. Công dân sẽ phải trả lại số tiền nhận được từ người mua, và sau đó thực hiện thủ tục trên cơ sở các yêu cầu pháp lý.
Có bắt buộc phải yêu cầu từ chối không?
Nếu có mối quan hệ tốt giữa những người đồng sở hữu, thì nên yêu cầu viết đơn từ chối, nếu công dân không muốn mua một phần tài sản.
Không cần phải từ chối nếu thông báo được gửi qua thư, vì dù sao người gửi cũng có bằng chứng tuân thủ các yêu cầu của pháp luật. Cần phải chờ câu trả lời trong vòng 30 ngày. Nếu nó vắng mặt, thì bạn vẫn có thể đối phó với việc bán cổ phần cho bên thứ ba.
Các sắc thái khác
Quyền mua trước trong một căn hộ chung cư hoặc tài sản được tư nhân hóa thường được sử dụng nhất, nhưng nó tồn tại ở các khu vực khác. Chúng bao gồm:
- Khi thuê. Nếu bất kỳ đối tượng nào được cho thuê, thì những người sống trong căn hộ này, sau khi đấu giá được đưa ra đấu giá, được ưu tiên là người mua. Điều này là do thực tế là các khu vực sinh sống đã có người ở.
- Đối với một cơ sở thành phố. Nếu chính quyền thành phố rao bán tòa nhà nơi công dân sống dựa trên hợp đồng cho vay xã hội, thì người dân được cấp cùng một nhà ở trên cùng một căn cứ hoặc quyền mua tài sản. Do đó, người thuê nhà có quyền tham gia đấu giá với người khác, và cũng có thể lợi dụng những người tham gia khác. Do đó, nếu họ đồng ý mua lại, thì cuộc đấu giá đơn giản là không được tổ chức, vì một thỏa thuận được ký kết trực tiếp với họ.
- Đối với tài sản bị thu giữ. Nếu bất kỳ đối tượng nào bị tịch thu và tịch thu các khoản nợ, thì nó được bán đấu giá. Một con nợ có thể tham gia đấu giá, ngoài ra còn có quyền mua lại trực tiếp mà không cần đấu thầu.
Mục đích chính của quyền này là cơ hội cho những người đã sử dụng tài sản trở thành chủ sở hữu đầy đủ của nó.
Kết luận
Các công dân khác nhau có quyền ưu tiên trong các lĩnh vực khác nhau liên quan đến tất cả các loại tài sản. Nó được thực hiện theo nhiều cách khác nhau, và mục đích chính của nó là cơ hội cho công dân mua nhà ở mà họ thực sự sử dụng.
Nếu các quyền này bị vi phạm, giao dịch dễ dàng bị tranh chấp tại tòa án.