Khái niệm và các loại hợp đồng cho thuê

Trong lịch sử, một hợp đồng niên kim là một công trình, cho đến đầu thế kỷ XX, đã có thể giải quyết các vấn đề về an sinh xã hội không tồn tại sau đó với sự trợ giúp của luật dân sự. Ngày nay, tiền thuê vẫn giữ được tầm quan trọng của nó như là một nguồn thu nhập thay thế và bổ sung, như một quy luật, để duy trì công dân. Trong bài viết này, chúng tôi xem xét các quy định chung của hợp đồng niên kim, các loại niên kim, tính năng, hình thức và tính chất pháp lý của nó.

Khái niệm thuê

Hợp đồng niên kim nên được hiểu là một thỏa thuận theo đó người nhận niên kim (bên thứ nhất) chuyển tài sản cho người trả tiền (bên thứ hai) và người trả tiền đồng ý trả tiền thuê định kỳ để đổi lấy các tổ hợp tài sản nhận được. Khái niệm hiện đại và các loại hợp đồng niên kim cho thấy rằng niên kim được coi là một lượng tiền mặt nhất định hoặc nội dung của người nhận dưới hình thức khác. Theo luật dân sự hiện hành, chúng ta đang nói về những mối quan hệ khá cụ thể. Một trong những ví dụ phổ biến nhất ở đây là khi một công dân khuyết tật (đây có thể là người tàn tật, người hưu trí, v.v.) cung cấp cho một người khác, theo quy định, cần một không gian sống, một căn hộ, một ngôi nhà hoặc bất động sản khác để đổi lấy hỗ trợ cuộc sống và quan tâm. Hiện tại, các loại hợp đồng niên kim khác nhau có thể bao gồm nhiều tình huống hơn. Đó là khuyến khích để xem xét chúng chi tiết hơn.

Hợp đồng cho thuê trong thực tế

Trong quá trình nghiên cứu khái niệm, loại và nội dung của hợp đồng niên kim, điều quan trọng là phải chú ý đến các tình huống thực tế. Hãy phân tích một vài trong số chúng:

• Một tổ chức phi lợi nhuận (pháp nhân) cũng có thể là người nhận niên kim vĩnh viễn. Dịch từ tiếng Pháp, người nhận tiền thuê là một người thuê nhà (người thuê nhà ở Pháp), nghĩa là một người sống nhờ tiền lãi từ vốn cho vay. Nhân tiện, vào thời Liên Xô, loại người này được coi là tầng lớp ký sinh của xã hội tư sản. Rõ ràng là đặc điểm được đặt tên là độc quyền tư tưởng.

• Khái niệm và các loại hợp đồng niên kim giả định sự tồn tại của một số đối tượng của nghĩa vụ hợp đồng. Do đó, chủ thể trong trường hợp này có thể không chỉ là một loại hình nhà ở, mà còn bất kỳ tổ hợp bất động sản nào khác. Nó có thể là các tòa nhà loại công nghiệp, tiền gửi ngân hàng, xe hơi, doanh nghiệp và như vậy. Bản chất pháp lý, khái niệm và các loại hợp đồng niên kim bao gồm việc đưa vào danh mục đang được xem xét về quyền tài sản, ví dụ, quyền yêu cầu từ hợp đồng bảo hiểm bất động sản. Tuy nhiên, nhóm này không thể bao gồm sở hữu trí tuệ, thông tin được bảo vệ, cũng như hàng hóa vô hình do thực tế là chúng không thể bị xa lánh.

• Vòng tròn của người trả tiền không bị giới hạn dưới bất kỳ hình thức nào. Vì vậy, một pháp nhân hoặc thậm chí là một nhà nước có thể đóng vai trò là người trả tiền thuê nhà, ví dụ, thông qua các cấu trúc an sinh xã hội của công dân.

Dấu hiệu của hợp đồng. Khía cạnh lịch sử

Trước khi xem xét các loại hợp đồng niên kim (tại Cộng hòa Bêlarut, chúng được quy định bởi chương 33 của Bộ luật Dân sự Thời gian và bảo trì trọn đời với một phụ thuộc), nên xác định các tính năng chính có tính chất phân loại. Điều đáng chú ý là chúng không được coi là được thiết lập đầy đủ. Một trong những lý do là sự xuất hiện tương đối muộn của quy định pháp lý của hợp đồng.Người ta chấp nhận rằng nguyên mẫu nội dung trên cơ sở trọn đời xuất phát từ một phong tục tồn tại từ thời Trung cổ. Sau đó, các tu viện đã chấp nhận công dân suốt đời để đổi lấy các tổ hợp bất động sản và di chuyển. Phải nói thêm rằng ngay cả tiền cũng được coi là một cuộc tranh cãi có trọng lượng để có cơ hội đi tu.

Vấn đề này lần đầu tiên được giải quyết trong Bộ luật Dân sự năm 1964, tuy nhiên, ở dạng khá "tắt", vì 4 bài viết hoàn toàn vô nghĩa. Trong mọi trường hợp, các nghĩa vụ tương tự như các nghĩa vụ được chỉ định trong các loại hợp đồng niên kim hiện đại tồn tại trong các nền văn hóa pháp lý khác. Ví dụ, Vala (dịch từ tiếng Ả Rập - bảo trợ, trợ giúp) trong luật Hồi giáo, là một hợp đồng kiểu khách hàng. Theo các điều khoản của nó, một người lạ mà người thừa kế không rõ nhận được bảo lãnh và quyền nuôi con từ người khác. Vì vậy, người bảo trợ chịu trách nhiệm (thường là dân sự) cho tất cả các khiếu nại được đưa ra chống lại khách hàng của mình. Bồi thường trong trường hợp này là quyền thừa kế các tổ hợp tài sản của khách hàng sau khi anh ta chết.

Khái niệm, loại, hình thức thỏa thuận cho thuê

Tiếp theo, chúng tôi phân tích sự đa dạng của các loại và hình thức của hợp đồng thuê nhà. Hợp đồng thực sự có hiệu lực sau khi chuyển nhượng các tổ hợp tài sản, và không phải sau khi ký kết. Lý do chính ở đây là mô hình đồng thuận cũng sẽ vi phạm các quyền hiện tại của người nhận tiền thuê nhà, vì nó sẽ cho đối tác quyền yêu cầu chuyển nhượng các tài sản phức tạp ngay sau khi ký kết hợp đồng. Từ quan điểm kinh tế, người nhận tiền thuê trong trường hợp này là bên yếu hơn.

Sau khi hợp đồng có hiệu lực và tài sản đã được chuyển nhượng, người nhận tiền thuê chỉ được trao quyền, và người trả tiền thuê nhà được giao hoàn toàn nghĩa vụ. Chúng tôi đang nói về loại hợp đồng niên kim này là ràng buộc đơn phương. Hãy xem xét phần còn lại.

Hợp đồng bồi hoàn

Một loại thỏa thuận niên kim đáng kể về mặt bảo trì là một thỏa thuận hoàn trả. Trong số các môn học của mình, điều quan trọng cần lưu ý là:

• Người nhận thanh toán tiền thuê được yêu cầu chuyển quyền sở hữu các tổ hợp tài sản (bất động sản hoặc di chuyển) cho người trả tiền.

• Người trả các khoản thanh toán cho thuê được yêu cầu định kỳ trả một lượng tiền mặt nhất định hoặc giữ công dân người nhận ở một hình thức khác. Phải nói thêm rằng tiền thuê nhà có thể tồn tại không chỉ dưới dạng một khoản trợ cấp hưu trí khác ở dạng tiền - hiện tại tiền thuê nhà cũng có liên quan. Hãy tưởng tượng rằng người nhận thanh toán tiền thuê là một người tàn tật nằm liệt giường. Rõ ràng, bản thân tiền không có giá trị trực tiếp cho nó, nó không mang bất kỳ ý nghĩa nào. Do đó, người trả tiền thuê biến chúng thành dịch vụ hoặc hàng hóa thực sự. Nhân tiện, tình huống này thường liên quan đến việc chuyển tiền của người nhận tiền cho người trả tiền thông qua một tổ chức ngân hàng (ví dụ: phát hành tiền gửi ngân hàng hoặc chuyển tiền theo chứng thư ủy thác). Từ quan điểm của lý thuyết, hoạt động liên quan đến việc chuyển một lượng tiền mặt cố định để đổi lấy một loạt các khoản thanh toán có tính chất định kỳ bằng một loại tiền tệ cụ thể cũng có ý nghĩa. Điều này gợi nhớ đến một cơ sở SWAP có giá trị sản xuất. Ngoài ra, theo khoản 1 Điều 556 của Bộ luật Dân sự, "tài sản bị tha hóa khi trả tiền thuê nhà có thể được chuyển bởi người nhận tiền thuê sang quyền sở hữu của người trả tiền thuê nhà miễn phí hoặc phải trả phí." Nói cách khác, có một khoản thanh toán khác thuộc loại bổ sung, có thể được quy định trong hợp đồng. Tuy nhiên, nó không thể được coi là một khoản tạm ứng của một phần tiền thuê. Điều này được chứng minh gián tiếp bởi Điều 566 của Bộ luật Dân sự. Theo đó, khi mua các tổ hợp bất động sản phải trả phí, nguy cơ tử vong do tai nạn được chuyển từ người trả tiền sang người nhận thanh toán tiền thuê.Sự khởi đầu từ nguyên tắc chung này được chấp nhận ngày nay trong luật dân sự khá hiếm. Đó là lý do tại sao kết luận cho thấy rằng Bộ luật Dân sự hiện tại coi việc thanh toán giá mua lại là một khoản thanh toán vốn. Một xác nhận khác là Điều 570, loại trừ khả năng trả lại các tổ hợp tài sản nếu chúng được người trả tiền thuê trả một khoản phí.

Hợp đồng hàng năm và rủi ro. Các loài có liên quan

Trong quá trình nghiên cứu khái niệm, loại và các yếu tố của hợp đồng niên kim, nên chỉ ra rằng chúng ta đang nói về một giao dịch giả định (rủi ro). Tuy nhiên, có một số lý do khá nghiêm trọng:

• Thứ nhất, một loại tiền thuê vĩnh viễn có thể là trao đổi hoặc rủi ro, tùy thuộc vào các điều khoản mua lại mà các bên đã xác định trong các tài liệu liên quan.

• Thứ hai, các loại hợp đồng niên kim khác là niên kim và duy trì sự sống với một người phụ thuộc. Điều quan trọng cần lưu ý là họ hành động có rủi ro cho người trả tiền, vì không biết người nhận sẽ sống được bao lâu và theo đó, tỷ lệ của tổng số tiền thuê so với giá trị của các tổ hợp bất động sản sẽ là bao nhiêu. Phải nói thêm rằng khả năng thua hoặc thắng cho người nhận là tiềm năng, vì nó bị giới hạn bởi thời gian sống của anh ta.

Hợp đồng liên tục, cố định và không giới hạn

Một hợp đồng niên kim và các loại hợp đồng giả định sự tồn tại của một thỏa thuận tiếp tục quy định các khoản thanh toán lặp lại định kỳ (thông thường với số lượng bằng nhau). Mặt khác, các khoản thanh toán này được gọi là niên kim.

Nên xem xét thêm một hợp đồng có thời hạn hoặc cố định có liên quan đến tiền thuê nhà vĩnh viễn. Điều quan trọng cần lưu ý là thuật ngữ trong trường hợp này được tiết lộ không cụ thể thông qua con số được biết ban đầu được xác định trong tài liệu liên quan, mà thông qua cuộc sống của người nhận niên kim. Cần phải lưu ý rằng hợp đồng không thể được phân loại là giao dịch được ký kết bị hủy bỏ, vì không biết liệu điều kiện này sẽ xảy ra hay không. Ở đây thích hợp để xác định khoảng thời gian bằng cách chỉ ra sự kiện, điều này sẽ xảy ra chắc chắn theo khoản 2 của Điều 191 của luật dân sự hiện hành. Cần lưu ý rằng loại không giới hạn hoặc khẩn cấp chỉ ảnh hưởng đến nghĩa vụ của người trả tiền để thực hiện thanh toán định kỳ hoặc giữ người nhận ở một hình thức khác (ví dụ: bằng hiện vật). Đối với nghĩa vụ sau này liên quan đến việc chuyển quyền sở hữu các tổ hợp tài sản, nó được xác định bởi tính chất không thể hủy bỏ và vô điều kiện. Vì vậy, sau khi chấm dứt hợp đồng niên kim, quyền sở hữu không thể được trả lại. Đó là lý do tại sao khoản 2 Điều 556 của Bộ luật Dân sự xác định rằng trong trường hợp hợp đồng quy định việc chuyển nhượng các tổ hợp tài sản có tính phí, các quy tắc mua bán được sử dụng để bán và mua, và trong trường hợp các phức hợp tài sản đó được chuyển nhượng miễn phí, các quy tắc này được áp dụng về hợp đồng quà tặng, vì lịch trình khác không được thiết lập bởi pháp luật và không mâu thuẫn với ý nghĩa của hợp đồng thuê nhà.

Xa lánh tài sản

Cần lưu ý rằng cùng với việc bán, tặng và trao đổi, hợp đồng thuê được bao gồm trong danh mục hợp đồng chuyển nhượng tài sản. Chủ thể của các hành vi đó là chuyển giao quyền sở hữu. Nhóm này được bao gồm trong một nhóm các hợp đồng loại tài sản quy mô lớn cùng với các nhóm hợp đồng có tính chất cho vay và cho thuê.

Yêu cầu hợp đồng thuê

Các loại hợp đồng niên kim cuộc sống được thảo luận ở trên được soạn thảo theo cách phù hợp với mức độ nghiêm trọng của sự kiện. Đương nhiên, hình thức hiện đang có yêu cầu tăng lên. Nó được ban cho các đặc điểm riêng của nó, kể từ hợp đồng niên kim:

• Phải được chứng nhận bởi một công chứng viên.

• Phải vượt qua thủ tục đăng ký nhà nước, nếu đối tượng của nó là sự tha hóa của bất động sản.

Phải nói thêm rằng việc không tuân thủ các yêu cầu trên kéo theo sự vô hiệu của giao dịch. Một giao dịch như vậy sẽ được coi là vô hiệu lực theo khoản 1 của Điều 166.

Kết luận

Chúng tôi đã phân tách hoàn toàn hợp đồng niên kim và các khía cạnh chính đi kèm với nó (giống và hình thức, lịch sử nguồn gốc và bản chất pháp lý). Ngoài ra, họ đã trình bày một số tình huống thực tế liên quan đến một chủ đề rộng lớn như vậy. Nên rút ra một số kết luận và xác định những suy nghĩ chính của tài liệu. Một hợp đồng niên kim vốn đã đại diện cho việc chuyển các tổ hợp tài sản (đây có thể là tài sản di chuyển hoặc bất động sản) sang tài sản miễn phí hoặc với một khoản phí nhất định, được nêu trong các tài liệu liên quan. Trong trường hợp sau, người trả tiền niên kim đồng ý thực hiện các khoản thanh toán định kỳ có lợi cho người nhận hoặc giữ nó ở một hình thức khác (ví dụ: giữ một người khuyết tật bằng hiện vật). Các loại tiền thuê chính:

• Thanh toán tiền thuê vĩnh viễn.

• Thanh toán tiền thuê trọn đời.

• Bảo trì suốt đời với một người phụ thuộc.

Chúng tôi đã phân tích các mục được trình bày chi tiết đầy đủ. Tóm lại, điều đáng chú ý là một hợp đồng niên kim, bất kể loại nào, được ký kết bằng văn bản. Ngoài ra, nó có thể được công chứng, và trong một trường hợp nhất định - đăng ký nhà nước. Tình huống này cho thấy đối tượng của hợp đồng niên kim là bất động sản.