Các doanh nhân trong thời đại của chúng tôi đang tích cực chuyển dịch các khu dân cư của một tòa nhà chung cư thành khu dân cư. Thị trường bất động sản như vậy, phù hợp cho kinh doanh phi sản xuất, còn khá trẻ. Anh ta chỉ khoảng 15 tuổi, nhưng anh ta năng động và sống động.
Bài viết này giải thích bản chất và chi tiết của thủ tục cho một ngôi nhà để có được tình trạng cơ sở không cư trú.
Lợi ích của dịch thuật
Thay đổi tình trạng chi phí nhà ở ít hơn nhiều so với thuê một văn phòng đã hoàn thành. Ở Moscow, gần các ga tàu điện ngầm, người thuê phải trả 250.000 rúp mỗi tháng cho một căn hộ hai phòng trước đây. Một doanh nhân trang bị một mặt bằng không phải là nhà ở trong một tòa nhà chung cư có lợi nhuận cao hơn nhiều so với một người đã mua bất động sản thương mại. Giá của cái sau ở Moscow, được đánh giá bằng các thông báo hiện tại, dao động từ 350 nghìn rúp đến 700 nghìn rúp mỗi mét vuông.
Bằng cách trang bị mặt bằng phi dân cư trong một tòa nhà chung cư, các doanh nhân đầu tư khôn ngoan vào tài sản cố định: chợ nhỏ, văn phòng khác nhau, v.v ... Do đó, cơ sở hạ tầng đô thị của các doanh nghiệp nhỏ được phát triển đáng kể.
Sự gia tăng quỹ phi dân cư do nhà ở ngụ ý sự thay đổi đáng kể ở vị trí của các văn phòng và cửa hàng. Căn phòng lý tưởng cho việc này trong một tòa nhà chung cư là một căn hộ nằm ở tầng một của một con đường đông đúc ở một lối đi.
Thuận lợi là vị trí gần cơ sở hạ tầng tàu điện ngầm, điểm dừng giao thông công cộng, các tổ chức khác nhau. Giá căn hộ ở tầng trệt gần ga tàu điện ngầm, v.v., đôi khi tăng gấp đôi chi phí cho nhà ở cao hơn. Ở khu dân cư, ngược lại: giá của cấp thứ nhất thấp hơn 10%.
Một số doanh nhân đang chuyển đổi để tiếp tục cho thuê mặt bằng phi dân cư. Đó là lợi nhuận. Thẩm phán cho chính bạn: đối với việc thuê một căn hộ hai phòng ở Moscow, chủ sở hữu của nó nhận được 40-50 nghìn rúp mỗi tháng, và đối với các cơ sở không phải là nhà ở tương đương, nó gấp 5-6 lần.
Điều kiện để chuyển khoản thành công
Đôi khi ban đầu không thể chuyển một căn hộ đến một cơ sở không phải là nhà ở. Người thực hiện nó phải tuân thủ các điều kiện để giao dịch thành công được quy định bởi Bộ luật Nhà ở của Liên bang Nga (Điều 22):
- Vị trí ưa thích của căn hộ là ở tầng trệt. Nếu nó cao hơn, căn hộ dân cư không nên thấp hơn nó.
- Cư dân thải ra từ nó.
- Tình trạng của ngôi nhà không được công nhận là khẩn cấp.
- Chủ sở hữu tương lai của các cơ sở không cư trú trong một tòa nhà chung cư đã nhận được sự đồng ý của hàng xóm. (Thời điểm chủ quan này phải được tính đến, nó thường trở nên gây tử vong cho các doanh nhân).
- Có một cơ hội kiến trúc để trang bị một lối vào riêng.
- Có thể tái phát triển các mặt bằng phi dân cư trong một tòa nhà chung cư.
- Căn hộ không được rút khỏi kho nhà ở để mở sản xuất, nhà tắm, nhà vệ sinh công cộng, giặt khô, nhà tang lễ, trung tâm tiếp nhận bát đĩa, các cơ sở khác không được cung cấp trong các tòa nhà dân cư của SNIPs.
Nếu khí đã được cung cấp cho phòng khách, nó sẽ phải được thông hơi. Khung pháp lý hiện hành bị cấm sử dụng các thiết bị gas trong một cơ sở không phải là nhà ở. Một lợi thế đáng kể cho các cửa hàng trong tương lai sẽ là sự hiện diện của một tầng hầm trong một tòa nhà dân cư. Nó có thể được gắn vào căn hộ được chuyển đổi hợp pháp dưới dạng một nhà kho.
Rào cản dịch thuật
Nhớ lại các nút thắt cổ chai mà Gặp phải trong việc trang bị mặt bằng phi dân cư trong một tòa nhà chung cư.Hầu hết trong số họ được liên kết với những khó khăn trong việc hiện thực hóa một lối vào bổ sung riêng biệt. Điều thứ hai là cần thiết cho việc loại bỏ hậu cần của tuyến đường hàng ngày của sự di chuyển của cư dân lối vào với dòng chảy của khách hàng hoặc khách hàng.
Luật nhà ở của Nga quy định các quy tắc và quy tắc bắt buộc của quy hoạch thị trấn, phải tuân thủ các cơ sở phi dân cư được đưa vào tòa nhà chung cư. Tài sản có tính chất chung của cư dân có sự bảo vệ pháp lý riêng biệt, mà doanh nhân cũng phải tính đến.
Chuyển nhượng cơ sở nhà ở thành cơ sở không cư trú (sau đây gọi là Chuyển nhượng) là không thể chấp nhận:
- trong trường hợp khả năng tương thích của quyền truy cập vào nó với quyền truy cập của cư dân khác đến cơ sở dân cư của họ;
- nếu không thể có một lối đi riêng vào nó;
- nếu cơ sở phi dân cư tiềm năng trong một tòa nhà chung cư là một phần của cơ sở dân cư;
- nếu nó được sử dụng làm nơi thường trú của chủ sở hữu hoặc bất kỳ công dân nào khác;
- nếu bất kỳ người nào được hưởng các cơ sở.
Tôn trọng cư dân
Doanh nhân, khi chuyển mặt bằng nhà ở sang mặt bằng không phải là nhà ở, phải có sự đồng ý bằng văn bản của người thuê trong các trường hợp sau:
- Thiết bị lại của các cấu trúc đấu kiếm.
- Các lớp học trong việc trang bị lối vào một phần của lãnh thổ.
- Sắp xếp biển hiệu (quảng cáo).
Những sự đồng ý này được soạn thảo bằng biên bản cuộc họp của các chủ sở hữu chung, trong khi các sắc thái là có thể. Khá bình tĩnh, cư dân phản ứng với việc mở một hiệu thuốc hoặc một trung tâm phát triển trẻ em trong nhà của họ. Họ tương đối khoan dung trong trường hợp trang bị một cửa hàng ở đó. Nhưng sự sắp xếp ở tầng trệt của quán bar sẽ gặp phải sự kháng cự nghiêm trọng của họ. Hội đồng cư dân của một ngôi nhà có quyền thiết lập mức thuế đối với các tiện ích cao hơn năm lần so với phí của cư dân đối với các dịch vụ tương tự với một doanh nghiệp không yêu thích của Drake.
Để xoa dịu hàng xóm của họ, các doanh nhân phải chịu gánh nặng xã hội: cảnh quan hoặc thang máy. Một thực tế đáng chú ý được biết: một trong những công ty nha khoa sử dụng một số căn hộ ở tầng trệt để giải quyết xung đột, giảm giá 20% cho các dịch vụ của mình cho cư dân của ngôi nhà.
Tài liệu dịch
Theo Bộ luật Nhà ở, việc chuyển nhượng được thực hiện thông qua sự chấp thuận của chính quyền địa phương. Chủ sở hữu của các cơ sở không phải là nhà ở trong một tòa nhà chung cư hoặc được anh ta ủy quyền cung cấp cho chính quyền địa phương xem xét một gói tài liệu:
- Báo cáo chuyển nhượng.
- Giấy chứng nhận đăng ký phòng.
- Văn bản pháp lý - bản chính hoặc bản sao có công chứng.
- Mặt bằng tầng của ngôi nhà nơi đặt cơ sở dịch thuật.
- Một dự án để tái phát triển hoặc xây dựng lại các cơ sở được chuyển giao, nếu cần thiết.
Về phê duyệt dự án
Dự án nhất thiết phải được phối hợp với một số dịch vụ, bao gồm các bộ phận: Rospotrebnadzor, chính quyền thành phố, bộ phận kiến trúc (bộ phận), giám sát tình hình khẩn cấp của Bộ, công ty quản lý.
Nó sẽ cung cấp không chỉ một lối vào riêng biệt, mà còn cung cấp lại thiết bị nội bộ, tái phát triển căn hộ văn phòng cũ, công việc tái thiết, thiết bị mặt tiền. Trong trường hợp này, không được phép thu hẹp các ống thông gió.
Xem lại thủ tục
Nhận được tài liệu từ doanh nhân, chính quyền địa phương xem xét chúng trong vòng một tháng rưỡi, quyết định xem có nên phê duyệt việc chuyển nhượng hay từ chối hay không. Quyết định đưa ra được gửi đến doanh nhân trong vòng ba ngày.
Nó là cơ sở pháp lý cho Chuyển nhượng nếu không cần phải xây dựng lại các khu dân cư không phải là nhà ở trong một tòa nhà chung cư nhiều căn hộ. Nếu không, giải pháp cho phép bạn thay đổi thiết kế theo dự án.
Việc thực hiện tái phát triển được xác nhận bởi một hành động được ký bởi ủy ban chấp nhận từ cơ quan tự chính phủ. Đạo luật này sẽ là cơ sở của Dịch thuật cho một doanh nhân thay đổi thiết kế.
Về sự từ chối
Chính quyền địa phương ban hành từ chối chuyển nhượng trong các trường hợp sau:
- Thất bại của các doanh nhân để cung cấp danh sách các tài liệu cần thiết.
- Vi phạm các điều kiện thiết yếu của Dịch thuật.
- Độ lệch đáng kể của công việc thực tế so với các tham số của dự án đã được phê duyệt và các tài liệu đã được thống nhất.
- Sự không nhất quán của dự thảo luật.
- Việc thiếu một giao thức của cuộc họp chung của cư dân của ngôi nhà.
- Không tuân thủ các thông số của dự án đã được phê duyệt và các tài liệu đã được thống nhất.
Quyết định từ chối phải được chứng minh và chi tiết để chỉ ra các tiêu chuẩn Dịch thuật bị vi phạm cụ thể. Người nộp đơn nhận được nó, hoặc nó được gửi đến anh ta trong vòng ba ngày. Một doanh nhân có quyền kháng cáo tại tòa trong vòng ba tháng.
Một giấy phép đã được cấp có thể bị hủy khi hàng xóm-cư dân kháng cáo lên tòa án hoặc chính quyền địa phương với một khiếu nại.
Về hóa đơn tiện ích
Các doanh nhân trả tiền cho các cơ sở không phải là nhà ở trong một tiện ích xây dựng căn hộ với mức giá được cung cấp cho các pháp nhân. Đồng thời, anh ta có quyền ký kết thỏa thuận với công ty quản lý hoặc ký kết thỏa thuận dịch vụ công với các doanh nghiệp cung cấp tài nguyên và trả tiền cho họ.
Trong công thức, khi tính toán số lượng hóa đơn tiện ích tại nhà, nên sử dụng tổng diện tích của tất cả các cơ sở của nó (cả khu dân cư và không dân cư). Tổng số không bao gồm các khu vực chung.
Lỗi phát sinh nếu ngôi nhà được trang bị đồng hồ đo nhà chung cho một dịch vụ nhất định và chỉ có các căn hộ được liệt kê là người dùng. Đồng thời, chủ sở hữu của các cơ sở không cư trú bất hợp pháp chuyển gánh nặng cho cư dân. Mặt bằng nhà ở và không dân cư trong một tòa nhà chung cư cần được tính toán đầy đủ bởi các doanh nghiệp cung cấp tài nguyên và các công ty quản lý.
Nhà từ dân cư - không ở
Nếu một doanh nghiệp nhỏ chuyển không có gì nhiều hơn căn hộ từ nhà ở sang phi dân cư, thì đối với các doanh nghiệp lớn và vừa, nó không có gì lạ khi hoạt động ở quy mô lớn hơn. Ví dụ, việc chuyển nhượng một tòa nhà chung cư sang một cơ sở không phải là nhà ở.
Tăng trưởng kinh doanh đi trước tốc độ xây dựng phi dân cư, nó thường thiếu các trung tâm văn phòng hiện có. Trong trường hợp này, các tòa nhà dân cư biến thành chúng. Thủ tục này được mô tả trong Nghệ thuật. 22-24 của Bộ luật Nhà ở Liên bang Nga.
Để chuyển nhượng, doanh nhân liên hệ với chính quyền địa phương hoặc MFC với một gói tài liệu, bao gồm:
- Đơn xin chuyển nhượng.
- Tài liệu chứng minh quyền sở hữu.
- Kế hoạch của ngôi nhà.
- Dự án nếu tái phát triển là cần thiết.
Trong vòng một tháng rưỡi, họ đưa ra quyết định về các tài liệu. Tuy nhiên, việc chuyển nhượng này không khả thi về mặt pháp lý nếu ngôi nhà được xây dựng trên một khu đất được phân bổ cho xây dựng nhà ở riêng lẻ.
Hoạt động với bất động sản phi chính thức
Một hợp đồng cho thuê mặt bằng không phải là nhà ở trong một tòa nhà chung cư hoặc một thỏa thuận về mua bán của nó - những tài liệu đó hợp pháp hóa các hoạt động cơ bản với bất động sản không phải là nhà ở. Khi cho thuê, các bên phải sửa chữa theo cách thức hợp đồng các điều kiện sau đây của giao dịch:
- Rõ ràng chỉ ra các đối tượng đang được cho thuê.
- Xác định số tiền thuê và thủ tục lập chỉ mục.
- Để quy định cơ chế thanh toán khấu hao.
- Thủ tục phục hồi tài sản thuê.
- Đặt điều khoản mua lại của nó.
Doanh thu từ các căn hộ ở tầng trệt sau khi chuyển sang bất động sản phi dân cư tăng đáng kể. Tuy nhiên, theo các tài liệu mới nhất của Bộ Tài chính, chi phí của các doanh nhân cũng có thể tăng mạnh. Ví dụ, thuế tài sản tương tự được cho là được tính trên cơ sở giá trị địa chính. Đánh giá theo kế hoạch của cơ quan tài chính tối cao, thuế suất đối với các cơ sở không phải là nhà ở sẽ vượt quá năm lần so với tỷ lệ dân cư.
Kết luận
Một doanh nhân biến một căn hộ ở tầng trệt thành một tòa nhà không phải là nhà ở trong một tòa nhà chung cư có nguy cơ phát sinh chi phí tài chính không chính đáng do chính quyền địa phương từ chối.Tuy nhiên, trò chơi đáng giá như ngọn nến: cuối cùng, anh ta nhận được tài sản cố định với giá hời, thấp hơn nhiều lần so với việc mua bất động sản thương mại.
Tuy nhiên, một thủ tục như vậy mất khoảng sáu tháng trong thời gian, chắc chắn sẽ chịu chi phí không thể chối cãi. Nó cũng che giấu những cạm bẫy có thể xảy ra: ẩn hoàn cảnh cấm đoán, phản ứng không thỏa đáng của hàng xóm. Với những điều trên, các doanh nhân thực hành áp dụng các dịch vụ Dịch thuật cho các công ty luật chuyên ngành.