Phương pháp chiết khấu dòng tiền: tính năng, nguyên tắc và yêu cầu tính toán

Phương pháp dòng tiền chiết khấu rất phức tạp và khó tính toán. Ông đánh giá đối tượng được phân tích khi nhận được các dòng tiền khác nhau từ nó, mô hình hóa các tính năng của hóa đơn của họ.

Bao nhiêu tiền trong tương lai?

Phương pháp chiết khấu dòng tiền – đây là việc giảm giá trị thanh toán bằng tiền mặt trong tương lai cho đến khoảng thời gian hiện tại. Chiết khấu dựa trên khái niệm giá trị của tiền giảm dần theo thời gian trong nền kinh tế. Theo thời gian, tiền mất giá trị so với hiện tại. Để tham khảo, bạn cần lấy thời điểm tính toán hiện tại và đưa tất cả các khoản thu tài chính tiếp theo vào giai đoạn hiện tại. Để làm điều này, áp dụng hệ số được sử dụng trong phương pháp chiết khấu dòng tiền. Một ví dụ về tính toán của nó như sau: k = 1 / (1 + r)^tôi. Trong công thức, r biểu thị tỷ lệ chiết khấu, i tượng trưng cho số khoảng thời gian.

Áp dụng phương pháp ở đâu?

Phương pháp chiết khấu dòng tiền được sử dụng phổ biến. Nó cho phép bạn xác định thu nhập trong tương lai là bao nhiêu trong thì hiện tại. Dòng tài chính có thể biến động, thu nhập có thể được thay thế bằng thua lỗ. Động lực của sự thay đổi không phải lúc nào cũng có thể dự đoán được. Bạn luôn có thể đánh giá tài sản theo các lợi ích hiện tại mà nó có thể mang lại vào ngày mai.

Nên áp dụng phương pháp chiết khấu dòng tiền nếu:

có những lập luận để tin rằng dòng tài chính sẽ giảm hoặc tăng đáng kể theo thời gian;
đối tượng định giá là đủ để tính thu nhập trong tương lai (tích cực hoặc tiêu cực);
dòng tài chính bị ảnh hưởng nghiêm trọng bởi tính thời vụ;
Đối tượng đánh giá là một đối tượng với một tập hợp các chức năng có thể mở rộng;
tài sản đang được định giá vừa được xây dựng hoặc đưa vào vận hành.

Dữ liệu nào là cần thiết cho việc tính toán?

Để tính toán bằng phương pháp chiết khấu dòng tiền và đưa chúng đến thời điểm hiện tại, cần có dữ liệu sau:

Khả năng sinh lời (dòng tiền tự).
Điều khoản của các khu định cư.
Tỷ lệ chiết khấu.

Thao tác thuật toán

Xem xét thuật toán để tính giá trị của phương pháp chiết khấu dòng tiền.

Cơ sở cho các tính toán là lợi nhuận. Đây là dòng tiền thực từ tài sản có giá trị với phương pháp thu nhập. Phương pháp chiết khấu dòng tiền có tính đến dòng chảy tự do ròng, nghĩa là, những khoản tài chính đó vẫn thuộc quyền sở hữu của chủ sở hữu sau khi trừ tất cả các chi phí, bao gồm cả các khoản đầu tư.

Việc xác định thời hạn thanh toán phụ thuộc vào số lượng dữ liệu bất động sản. Nếu chúng đủ và cần thiết để đưa ra dự báo cho dài hạn, bạn có thể chọn khoảng thời gian dài hơn hoặc tăng độ chính xác của dự báo.

Ở Nga, thời gian dự báo trung bình là ba mươi lăm năm.

Chỉ số này đưa ra giá trị thu nhập cho đến nay so với giá trị. Để làm điều này, dòng tài chính phải được nhân với tỷ lệ chiết khấu, là tỷ lệ thu nhập được thiết lập có thể được mong đợi bởi nhà đầu tư đã đầu tư vào giá trị của doanh nghiệp.

Phương pháp chiết khấu dòng tiền và các yếu tố ảnh hưởng

Khi tính toán tỷ lệ, các yếu tố sau được tính đến:

tỷ lệ lạm phát;
lợi nhuận trên các đối tượng;
lợi nhuận có tính đến mọi rủi ro;
Lãi suất ngân hàng trung ương;
tỷ lệ ngân hàng thương mại cho vay vốn;
chi phí vốn trung bình.

Phương pháp ứng dụng Phương pháp

Để sử dụng đầy đủ phương pháp chiết khấu dòng tiền trong việc đánh giá một doanh nghiệp, cần phải hành động theo thuật toán sau:

Sự lựa chọn của thời kỳ để đánh giá. Ở Nga, nó không thể vượt quá ba mươi lăm năm. Thế giới sử dụng thời gian đánh giá dài hơn.
Xác định loại dòng tiền đang được điều tra. Ví dụ, người ta có thể mô tả mức độ giảm tài chính và tăng dòng chảy (thu nhập và thua lỗ) bằng cách mô tả báo cáo tài chính (hiện tại và các năm trước) và tình hình hiện tại trong thị trường hiện đại, có tính đến các lỗi. Một số loại thu nhập được tính đến: tổng thu nhập (thuần thuế bất động sản và chi phí kinh doanh); tổng thu nhập dự kiến; thu nhập hoạt động ròng (ròng của các khoản đầu tư vào tài sản cố định và thanh toán cho các khoản vay và vay); dòng tài chính trước và sau khi trả phí tài chính.
Tính toán giá trị đảo ngược hoặc giá trị còn lại của đối tượng được đánh giá sau khi thu nhập không còn lưu chuyển. Sự đảo ngược có thể được xác định gần đúng bằng cách nghiên cứu chi phí của các đối tượng như vậy tại thị trường Nga hoặc dự báo tình hình thị trường. Có thể tính tỷ lệ vốn hóa hoặc thu nhập hàng năm sau khi kết thúc khoảng thời gian dự báo.
Tính tỷ lệ chiết khấu. Một thời điểm khó khăn trong tính toán này là dự báo chính xác về tỷ lệ thu nhập trong tương lai. Có hơn mười cách để làm điều này trong phương pháp chiết khấu dòng tiền. Ví dụ về phương pháp tính toán kinh tế: phương pháp tích lũy hoặc bổ sung rủi ro, phương pháp so sánh đầu tư, phương pháp phân bổ (tính tỷ lệ phần trăm của các giao dịch so với các đối tượng tương tự), giám sát dựa trên giám sát thị trường để phân tích đầu tư bất động sản, trong đó tỷ lệ được tính bằng cách so sánh các chỉ số tóm tắt.
Áp dụng phương pháp chiết khấu dòng tiền theo chỉ tiêu ban đầu được tính toán. Để tính toán, công thức sau được sử dụng: DDP =^N_{t = 1}DP / (1+ Sd)^ttrong đó DDP - dòng tiền chiết khấu; DP - dòng tiền trong khoảng thời gian đã chọn (t); SD - tỷ lệ thu nhập trong tương lai; t là khoảng thời gian dự báo; N là số giai đoạn dự báo cho các luồng tiền trong tương lai.

Phương pháp tỷ lệ chiết khấu

Trong thực tế, các chuyên gia sử dụng các phương pháp sau để tính tỷ lệ thu nhập:

xây dựng tích lũy;
so sánh các khoản đầu tư thay thế;
phân bổ tiền lãi;
giám sát thị trường.

Cách phổ biến nhất ở Nga

Phương pháp xây dựng tích lũy dựa trên thực tế là tỷ lệ chiết khấu là một hàm rủi ro. Nó được coi là sự kết hợp của tất cả các rủi ro có thể có cho từng tài sản riêng biệt. Tỷ lệ này bằng tổng lãi suất phi rủi ro và phí bảo hiểm rủi ro. Thành phần cuối cùng được tính bằng cách tính tổng các giá trị của các yếu tố khả dụng cho thuộc tính được phân tích.

Các chuyên gia ở Nga thường tính tỷ lệ chiết khấu bằng cách xây dựng tích lũy. Điều này là do sự đơn giản của việc tính tỷ lệ lợi nhuận của phương pháp này trong điều kiện hiện tại của thị trường bất động sản trong nước.

So sánh và kết luận

Phương pháp đầu tư đa dạng, hay đúng hơn là so sánh của họ, được sử dụng, như một quy luật, trong việc tính toán giá trị tương lai của bất động sản. Tỷ lệ hoàn vốn mà nhà đầu tư tuyên bố có thể được coi là tỷ lệ hoàn vốn, sau đó tỷ lệ được đặt bởi nhà tài trợ hoặc tỷ lệ hoàn vốn dự kiến của các dự án hoặc công cụ tương tự khác được hiểu bởi những người đầu tư tiền.

Làm nổi bật chính

Phương pháp phân bổ được sử dụng khi tỷ lệ hoàn vốn được tính như một mức lãi suất. Nó được xem xét dựa trên thông tin về các giao dịch tương tự với các đối tượng trên thị trường bất động sản. Phương pháp này tốn thời gian và phức tạp. Cơ chế tính toán là:

trong việc xây dựng các giả thuyết về mức độ thu nhập trong tương lai;
so sánh dòng tài chính trong tương lai với các khoản đầu tư ban đầu (chi phí mua lại).

Trong trường hợp này, công thức sẽ được tính tùy thuộc vào lượng thông tin ban đầu và quy mô của các quyền đã nêu của người mua. Tỷ lệ lợi nhuận, không giống như tỷ lệ đầu tư ban đầu, không thể được phân bổ trực tiếp từ dữ liệu bán hàng. Không có cách nào để tính toán mà không làm nổi bật và phân tích các giả định của người mua về các cơ hội tài chính trong tương lai.

Tùy chọn thuận tiện nhất để tính tỷ lệ chiết khấu theo phương pháp phân bổ, miễn là có một cuộc khảo sát của nhà đầu tư (nhà tài trợ) và làm rõ:

bao nhiêu phần trăm được sử dụng để xác định giá trị bán ban đầu;
tài chính trong tương lai đã được dự đoán như thế nào.

Nếu người thẩm định đã thu được tất cả dữ liệu anh ta cần, thì anh ta có thể tính tỷ lệ hoàn vốn nội bộ của một đối tượng tương tự. Anh ta sẽ dựa vào con số thu được trong việc xác định tỷ lệ lợi nhuận của các giao dịch khác. Điều đáng ghi nhớ là mỗi đối tượng là duy nhất, không thể bắt chước và có các tính năng tài chính riêng. Mặc dù, với những sai lệch nhất định (không chính xác), có thể đạt được giá trị của tỷ lệ chiết khấu theo phương pháp phân bổ, sẽ tương ứng với sự phát triển dự kiến chung trong tương lai. Tuy nhiên, bạn cần biết rằng nên chọn những giao dịch như vậy để bán các đối tượng tương tự như ban đầu, việc sử dụng hiện tại là hiệu quả nhất.

Tiến trình tính toán theo phương pháp phân bổ theo các bước:

mô hình hóa cho một đối tượng tương tự trong một khoảng thời gian nhất định theo kịch bản sử dụng hiệu quả nhất tất cả các dòng tài chính có sẵn;
tính toán tỷ lệ hoàn vốn đầu tư cho đối tượng tính toán;
phân tích kết quả bằng bất kỳ phương pháp thống kê hoặc chuyên gia nào để đưa các đặc điểm hiện có của phân tích vào tài sản ước tính.

Đánh giá thị trường

Phương pháp giám sát dựa trên dữ liệu sau:

phân tích liên tục tình hình thị trường;
theo dõi các chỉ số giao dịch đầu tư vào bất động sản.

Thông tin phân tích nên được khái quát cho các lĩnh vực thị trường khác nhau và thường xuyên được bảo hiểm. Các dữ liệu cung cấp hướng dẫn cho người đánh giá. Chúng cho phép bạn tiến hành phân tích so sánh các chỉ số được tính toán với các chỉ số hiện có, để xác minh tính chính xác của các độ lệch hiệu chỉnh khác nhau. Nếu bạn cần tính đến ảnh hưởng của rủi ro đối với tỷ lệ chiết khấu, nên sửa đổi ngay lập tức đối với tỷ lệ hoàn vốn khi đánh giá các đối tượng bất động. Nếu thu nhập bao gồm hai hoặc nhiều nguồn, một trong số đó có thể được coi là đảm bảo và đáng tin cậy, thì một mức thu nhập được áp dụng cho nó và các nguồn khác được chiết khấu ở mức cao hơn. Ví dụ: kích thước của phí bảo hiểm dưới dạng tỷ lệ phần trăm được đặt trên khối lượng kinh doanh của người thuê và là một biến số thay đổi theo thời gian, tùy thuộc vào các yếu tố theo mùa. Kỹ thuật này giúp tính đến mức độ rủi ro khi kiếm lợi nhuận từ một tài sản dưới một hình thức duy nhất. Bằng cách tương tự, có thể tính đến các mức độ rủi ro khác nhau của việc tạo thu nhập từ tài sản trong khoảng thời gian.