Nhiều người thích mua căn hộ trong những ngôi nhà dang dở. Điều này mang lại cho họ cơ hội để có được nhà ở với giá cả phải chăng, trong một khu vực tối ưu và bố trí phù hợp. Để làm điều này, giữa người mua và nhà phát triển được soạn thảo DDU (thỏa thuận vốn chủ sở hữu). Nó đánh vần giá của đối tượng, ngày hoàn thành và các thông số quan trọng khác. Nếu các điều khoản hoặc các điều khoản khác của hợp đồng bị vi phạm, thì sẽ bị phạt đối với nhà phát triển. Do đó, mỗi người trở thành người tham gia xây dựng phải hiểu các quy tắc tính phí số tiền này.
Quy định pháp luật
Trở lại năm 2005, một luật đặc biệt đã được thông qua Luật liên bang số 214, quy định các quy tắc về sự tham gia của công dân trong việc xây dựng chung các tòa nhà cao tầng. Rất nhiều sự chú ý trong hành động lập pháp này được dành riêng cho việc chuẩn bị DDU, cũng như các thông tin cần có trong thỏa thuận này.
Các quy định chính của pháp luật:
- Một điều kiện tiên quyết để mua lại bất động sản trong một tòa nhà đang xây dựng là sự hình thành của DDU, do đó, một phần của cổ đông không được phép ký bất kỳ thỏa thuận nào khác, ngay cả khi nhà phát triển nhấn mạnh vào nó.
- Các hợp đồng khác không phải tuân theo các quy tắc được quy định trong Luật Liên bang số 214.
- Nếu quyền của công dân bị vi phạm, thì họ có thể phục hồi hình phạt từ nhà phát triển.
- Khi tính toán khoản thanh toán này, thông tin từ chính hợp đồng hoặc tỷ lệ tái cấp vốn được đặt tại thời điểm xảy ra vi phạm của nhà phát triển có thể được sử dụng.
Một điểm bắt buộc là DDU nên được soạn thảo riêng bằng văn bản. Đăng ký của anh ấy ở Rosreestr là bắt buộc.
Những gì cần được quy định trong hợp đồng
Mỗi người dự định tham gia xây dựng một tòa nhà chung cư nên nghiên cứu kỹ thỏa thuận đã ký với nhà phát triển để đảm bảo rằng nó chứa tất cả các quy định cần thiết liên quan đến nhà ở đã mua. Nhiều công ty có thể sử dụng nhiều thủ thuật khác nhau mà sẽ không thể phục hồi hình phạt từ nhà phát triển, bất kể anh ta đã vi phạm gì.
Hãy chắc chắn bao gồm thông tin trong thỏa thuận:
- Thông tin chính xác về ngôi nhà tương lai và từng căn hộ (diện tích, địa chỉ, số tầng và các thông số khác).
- Ngày khi tòa nhà nên được vận hành.
- Chi phí căn hộ.
- Thủ tục trên cơ sở tiền nào nên được đóng góp bởi chủ sở hữu tiền lãi cho nhà ở tương lai của mình.
- Thời hạn bảo hành cho căn hộ.
- Các phương pháp trên cơ sở mà nhà phát triển sẽ thực hiện nghĩa vụ của mình theo thỏa thuận này.
Nếu ít nhất một trong các điều kiện trên bị thiếu, thì đây là cơ sở để vô hiệu hóa một thỏa thuận như vậy, và đã có một thực tiễn tư pháp tương tự. Hình phạt được trả bởi nhà phát triển vi phạm các điều kiện tiêu chuẩn. Thông thường điều này là do thực tế là đối tượng không từ bỏ đúng giờ.
Hợp đồng có thể chỉ định số tiền của khoản thanh toán này và nếu không có lý do nào, bạn sẽ phải sử dụng chỉ số tỷ lệ tái cấp vốn cho một thời điểm cụ thể để tính toán.
Trách nhiệm của nhà phát triển
Công ty xây dựng cơ sở và kết luận DDU phải đáp ứng tất cả các điều kiện quy định trong hợp đồng.
Trách nhiệm của nhà phát triển:
- Trong thời gian được thiết lập theo quy định trong thỏa thuận, cơ sở phải được đưa vào hoạt động.
- Sau khi vận hành tài sản, căn hộ được chuyển cho chủ sở hữu vốn.
- Quá trình xây dựng có thể được thực hiện một mình hoặc với sự tham gia của các công ty bên thứ ba chuyên xây dựng các đối tượng khác nhau. Thông tin này được phản ánh trong tài liệu.
- Đó là nhà phát triển chịu rủi ro khác nhau nếu vì bất kỳ lý do nào tòa nhà bị hư hại hoặc bị phá hủy hoàn toàn.
Tất cả các chủ sở hữu có thể kiểm soát việc thực hiện các nhiệm vụ của một công ty xây dựng bằng cách kiểm tra các tài liệu khác nhau. Chủ sở hữu quyền lợi cũng có quyền kiểm soát tiến độ công việc tại công trường. Nếu có nhiều vi phạm, thì công dân có thể bị phạt từ nhà phát triển.
Trách nhiệm của cổ đông
Những người tham gia xây dựng cũng nên nhớ trách nhiệm của họ đối với công ty xây dựng. Chúng bao gồm nhu cầu chuyển tiền kịp thời cho đối tượng. Tất cả các điều khoản được quy định trong chính hợp đồng.
Sau khi đưa cơ sở vào hoạt động, bạn phải chấp nhận nó. Nếu vi phạm cũng được ghi nhận bởi chủ sở hữu vốn, nhà phát triển có thể sử dụng các phương pháp ảnh hưởng khác nhau.
Theo Luật liên bang số 214, do đó, việc bảo vệ hiệu quả đối với những người có quyền lợi được cung cấp, do đó, họ không chỉ có thể chính xác một hình phạt mà còn sử dụng các phương pháp khác. Trong một số trường hợp nhất định, chủ sở hữu vốn có thể chấm dứt thỏa thuận mà không cần sự đồng ý của nhà phát triển.
Các đối tượng nên được giao vào thời gian nào
Tất cả các điều khoản trên cơ sở căn hộ nào sẽ được chuyển nhượng cho chủ sở hữu vốn được chỉ định trong DDU. Thỏa thuận này là giống nhau cho tất cả các công dân tham gia xây dựng các tòa nhà cao tầng.
Thông thường, vì lý do khách quan, các công ty không thể đáp ứng thời hạn. Nếu nhà phát triển có thể chứng minh rằng anh ta thực sự không có kết quả như vậy, thì trong hai tháng, anh ta cảnh báo các chủ sở hữu rằng sẽ có sự chậm trễ trong việc chấp nhận đối tượng đi vào hoạt động. Thông báo đề xuất bổ sung vào thỏa thuận, trên cơ sở thời hạn trước đó được gia hạn.
Nếu điều kiện này không được đáp ứng, thì sẽ bị phạt từ nhà phát triển.
Tại sao bạn có vấn đề?
Vi phạm các điều khoản giao hàng của đối tượng có thể do nhiều lý do, bao gồm:
- Thiếu tiền mặt từ công ty.
- Vật liệu hoặc thiết bị không được giao đúng thời gian.
- Điều kiện thời tiết không phù hợp với công việc theo kế hoạch.
- Nhà phát triển tuyên bố mình phá sản.
- Công ty được mua lại bởi một tổ chức khác.
Lý do có thể xuất hiện do lỗi của công ty hoặc vắng mặt. Nếu thông qua tòa án, công ty chứng minh rằng nó không thể ảnh hưởng đến các lý do cho sự chậm trễ trong xây dựng, thì sẽ không bị phạt.
Thuật toán thu thập
Nếu chủ sở hữu quan tâm phải đối mặt với thực tế là thời hạn giao hàng của đối tượng bị trì hoãn, nhưng không có thông báo nào về việc này, thì họ có thể mong đợi bị tịch thu. Quá trình tự nó được chia thành các giai đoạn:
- Một tính toán được thực hiện trên cơ sở xác định kích thước thanh toán tối ưu.
- Ban đầu, một yêu cầu được đưa ra chống lại nhà phát triển liên quan đến việc thanh toán tiền phạt.
- Một quyết định liên quan đến việc đủ điều kiện của hình phạt được chờ đợi.
- Một vụ kiện được đệ trình nếu nhà phát triển bỏ qua các quyền của các bên trong hợp đồng.
Chủ sở hữu lãi suất có thể tìm cách thu hồi vốn dựa trên Luật Liên bang số 214, Nghệ thuật. 310 Bộ luật dân sự và nghệ thuật. 3 GIC.
Cách thanh toán được tính
Yêu cầu phạt từ người xây dựng phải chứa thông tin về kích thước của nó, vì vậy trước tiên, chính những người có quyền lợi phải thực hiện các tính toán.
Số tiền phạt trong trường hợp không có thông tin cần thiết trong hợp đồng được xác định bằng 1/300 tỷ lệ tái cấp vốn của Ngân hàng Trung ương. Cần phải sử dụng thông tin về tỷ lệ này vào ngày khi một vụ kiện được đệ trình lên tòa án hoặc yêu cầu bồi thường cho nhà phát triển.
Nếu chủ sở hữu vốn là một cá nhân, thì theo Nghệ thuật. 6. Luật liên bang số 214 bị phạt một khoản tiền gấp đôi.
Ví dụ tính toán
Hãy xem xét một ví dụ về cách tính tiền phạt. Một cá nhân là một chủ sở hữu lãi, do đó, 2/300 lãi suất tái cấp vốn được tính.Vào ngày mà trường hợp này đang được xem xét, tỷ lệ 7,75% đã được thiết lập. Căn hộ có giá 2,3 triệu rúp. Bản thân độ trễ bằng một năm, vì vậy thời hạn đã quá hạn trong 365 ngày.
Trong điều kiện như vậy, hình phạt sẽ như sau: 2.300.000 x 365 x 2/300 x 7.75 / 100 = 433.742 rúp. Do sự chậm trễ lâu, một số tiền đáng kể được tích lũy. Và nếu nhiều chủ sở hữu vốn có vấn đề như vậy, nhà phát triển có nghĩa vụ phải trả tiền cho tất cả họ. Do đó, thường khi có sự chậm trễ, công ty cung cấp cho các chủ sở hữu cơ hội để trả một số tiền nhỏ hơn mà không cần tòa án. Công dân có quyền quyết định họ sẽ ra tòa hay đồng ý với đề xuất của nhà phát triển.
Quy tắc phục hồi trước khi sinh
Trước khi nộp đơn lên tòa án, một yêu cầu được rút ra cho nhà phát triển về việc trả tiền phạt. Giai đoạn này không thể bỏ qua, vì tòa án nhất thiết sẽ yêu cầu bằng chứng về nỗ lực giải quyết vấn đề một cách hòa bình.
Quá trình giải quyết trước khi thử nghiệm một vấn đề như vậy được chia thành các giai đoạn:
- Yêu cầu chuẩn bị. Sau đây là một mẫu của nó. Hình phạt được trả bởi nhà phát triển trên cơ sở thông tin từ tài liệu này. Trong trường hợp này, vấn đề phát sinh trên cơ sở tự nguyện.
- Yêu cầu phải bao gồm các tham chiếu đến pháp luật, cũng như trích xuất từ chính hợp đồng.
- Một tài liệu được thực hiện trùng lặp. Một tài liệu được bàn giao cho công ty, và trên một tài liệu khác, dấu chấp nhận được đặt, sau đó nó vẫn còn với công dân.
- Để đảm bảo tính chính xác của việc đăng ký khiếu nại như vậy, nên sử dụng sự giúp đỡ của một luật sư có kinh nghiệm.
- Tài liệu phải thực hiện tính toán chính xác của hình phạt. Thông thường trong DDU, các khoản thanh toán bổ sung được cung cấp, cũng có thể được thu thập từ nhà phát triển.
- Điểm này được chỉ ra rằng công dân bị thiệt hại do sự chậm trễ trong thời hạn, vì họ bị buộc phải thuê nhà ở.
- Cùng với yêu cầu, một gói tài liệu được chuyển đến nhà phát triển. Nó bao gồm một bản sao hộ chiếu cổ đông, một bản sao của DDU và các tài liệu xác nhận việc ký quỹ cho căn hộ.
- Tài liệu phải được gửi với một danh sách các tệp đính kèm và biên nhận. Bạn cũng có thể đến văn phòng của công ty để chuyển giấy tờ cho thư ký.
Khi liên hệ trực tiếp với nhà phát triển, bạn cần yêu cầu một dấu đặc biệt được đưa vào bản sao thứ hai của yêu cầu cho nhà phát triển. Tiền giả phải được trả dựa trên thông tin từ tài liệu này.
Làm thế nào để đưa ra yêu cầu?
Một mẫu về sự phục hồi của hình phạt từ nhà phát triển thông qua yêu cầu được trình bày dưới đây.
Khi biên dịch tài liệu này, các yêu cầu sau đây được tính đến:
- Tên công ty được viết chính xác. Thông tin có thể được lấy từ DDU.
- Dữ liệu đăng ký của thỏa thuận được chỉ định.
- Tất cả các yêu cầu của người nộp đơn được đưa ra, trên cơ sở hình phạt được thu thập từ nhà phát triển theo thỏa thuận chung.
- Giải thích khác nhau được thực hiện để tính toán số tiền này.
- Tất cả các tài liệu kèm theo yêu cầu được mô tả riêng biệt.
- Ngày nộp đơn và chữ ký của công dân được dán.
Việc từ chối thưởng phạt có thể là do thiếu thông tin về người nộp đơn trong tài liệu.
Một yêu cầu mẫu cho nhà phát triển về hình phạt được đưa ra rõ ràng và thuận tiện nhất có thể. Chỉ cần nhập dữ liệu về công dân theo mẫu hiện có. Không bắt buộc phải sử dụng bất kỳ tài liệu hợp nhất nào, do đó được phép viết đơn dưới dạng miễn phí.
Thủ tục thi hành án
Thông thường, các nhà phát triển không trả lời các khiếu nại hoặc đưa ra quyết định tiêu cực. Họ hy vọng rằng những người có quyền lợi sẽ không ra tòa.
Trong các điều kiện như vậy, cần phải nộp đơn kiện tại tòa án để trên cơ sở quyết định, số tiền cần thiết sẽ được thu hồi từ người vi phạm hợp đồng.
Chuẩn bị một yêu cầu và các tài liệu khác
Một tuyên bố yêu cầu phạt từ nhà phát triển có thể được đưa ra một cách độc lập hoặc bởi một luật sư được mời. Tài liệu nên chứa các mục sau:
- Yêu cầu để phục hồi hình phạt và thanh toán bồi thường thiệt hại đạo đức.
- Tên và địa chỉ của tòa án nơi khởi kiện.
- Tên nguyên đơn và địa chỉ đăng ký.
- Thông tin về bị cáo.
- Bản chất của việc vi phạm các quyền của chủ sở hữu vốn, và cũng liệt kê tất cả các yêu cầu của họ.
- Biện minh cho các yêu cầu của hành vi lập pháp.
- Tài liệu chính thức xác nhận đủ điều kiện của các yêu cầu của chủ sở hữu lãi.
- Thông tin về giá của yêu cầu, và nó không nên tự phát. Do đó, hình phạt và các khoản thanh toán khác được tính toán chính xác trước nếu cần thiết để phục hồi chúng.
Yêu cầu được kèm theo các tài liệu khác được nộp bởi DDU, giấy thanh toán, biên lai thanh toán các nghĩa vụ nhà nước và thư từ với nhà phát triển. Nếu không có bằng chứng cho thấy cổ đông đã cố gắng giải quyết vấn đề theo cách giả, tòa án sẽ từ chối chấp nhận yêu cầu bồi thường.
Tòa án nào áp dụng cho
Một vụ kiện được soạn thảo và đệ trình lên các tòa án khác nhau:
- Tại nơi đăng ký của công ty xây dựng.
- Tại nơi cư trú của nguyên đơn.
- Tại nơi hợp đồng được ký kết giữa hai bên.
- Tại vị trí của cơ sở đang xây dựng.
- Nếu số tiền phạt không vượt quá 50 nghìn rúp, thì vụ án được xem xét tại tòa án thẩm phán.
Hình phạt từ nhà phát triển có thể được giảm nếu kích thước của nó không tương xứng với thiệt hại gây ra. Do đó, điều quan trọng là phải tiếp cận chính xác việc tính toán khoản thanh toán này.
Kích thích sản xuất
Yêu cầu thu hồi hình phạt từ người xây dựng được đệ trình lên tòa án, sau đó ngày họp được ấn định. Trên cơ sở quyết định của tòa án, một văn bản xử tử được cung cấp cho nguyên đơn.
Tài liệu này nên được gửi đến các nhân viên bảo lãnh để họ bắt đầu thu tiền bắt buộc từ nhà phát triển. Nó cũng có thể được gửi đến một ngân hàng nơi có tài khoản hiện tại của một công ty xây dựng.
Những thủ thuật nào các nhà phát triển thường sử dụng
Nhiều công ty nhận thức được rằng vì nhiều lý do khác nhau, họ có thể trì hoãn việc hoàn thành cơ sở, vì vậy ngay cả khi lập DDU, họ vẫn thường sử dụng các thủ thuật khác nhau, dựa vào đó họ có thể tránh chuyển tiền giả trong tương lai. Chúng bao gồm những điều sau đây:
- Thay vì DDU, một hợp đồng đầu tư hoặc hợp đồng khác được soạn thảo.
- Nó được đề xuất cho các chủ sở hữu vốn để lập một hợp đồng sơ bộ cho việc mua một căn hộ, sau đó giao dịch được hoàn tất ba tháng sau khi giao tài sản. Trong điều kiện như vậy, công dân không được bảo vệ khỏi việc gia hạn các điều khoản.
- Thường có một DDU với việc mua bảo hiểm đồng thời. Tuy nhiên, có khả năng cao là việc gia hạn các điều khoản sẽ không phải là một sự kiện được bảo hiểm, do đó, các chủ sở hữu lãi suất sẽ không nhận được bồi thường cho những mất mát của họ.
- Thanh toán có thể được thực hiện thông qua một hợp đồng cho vay. Do đó, nếu các điều khoản bị phá vỡ, nhà phát triển trả lại tiền bằng một hóa đơn trao đổi, trên cơ sở đó bạn có thể mua một đối tượng khác từ công ty này.
Nếu nhà phát triển là một kẻ lừa đảo, thì anh ta có thể sử dụng phương án bán gấp đôi căn hộ, nhờ đó anh ta có thể có thêm tiền để hoàn thành dự án.
Những người tìm cách mua nhà ở trong các ngôi nhà đang xây dựng nên hiểu rõ về cách hợp đồng với nhà phát triển được soạn thảo một cách chính xác và những thông tin nào phải được chứa trong đó. Nếu có vi phạm về phía công ty xây dựng, thì công dân có thể tin tưởng vào việc bị tịch thu. Bạn cần biết làm thế nào nó được tính toán và tính phí chính xác. Ban đầu, bạn cần cố gắng lấy tiền theo cách thử trước, nhưng nếu nó không mang lại kết quả mong muốn, thì những người có quyền lợi sẽ phải ra tòa. Để làm điều này, bạn cần hiểu các quy tắc để chuẩn bị một ứng dụng và chuẩn bị các tài liệu khác.
