Cho thuê lại một lô đất là gì?

Các lô đất là tài sản đòi hỏi được sử dụng để xây dựng các cơ sở, nông nghiệp hoặc các mục đích khác. Họ có thể được cấp cho thuê từ chủ sở hữu tư nhân hoặc nhà nước. Trong trường hợp này, bên thuê có thể cho thuê lại đất với những điều kiện nhất định. Đối với điều này, điều quan trọng là chủ sở hữu trực tiếp được thông báo về việc chuẩn bị hợp đồng mới. Số tiền lệ phí được xác định bởi người thuê trực tiếp, nhưng các điều khoản của thỏa thuận cho thuê lại không được mâu thuẫn với các yêu cầu quy định trong hợp đồng cho thuê.

Các bên tham gia hợp đồng

Khi soạn thảo một thỏa thuận cho thuê lại đối với một thửa đất, những người tham gia là bên thuê và người thuê nhà. Thông thường họ được đại diện bởi các công ty công nghiệp lớn, nhưng ngay cả các cá nhân tư nhân cũng có thể tham gia vào giao dịch.

Thông thường, một công ty lớn thuê một mảnh đất lớn từ nhà nước. Nó được chia thành nhiều khu vực nhỏ, sau đó được cho thuê lại với giá cao hơn. Thông thường, lý do cho thuê lại một thửa đất là giảm năng lực sản xuất hoặc tăng thuế ở người thuê.

Các bên tham gia giao dịch có thể có tư cách pháp lý khác nhau. Không chỉ các công ty có thể đóng vai trò là người thuê nhà, mà cả các doanh nhân cá nhân hoặc thậm chí là các cá nhân. Không có hạn chế về quyền công dân của người dân hoặc tỷ lệ vốn nước ngoài trong ngân sách của các công ty.

Quyền và nghĩa vụ của các bên

Cho thuê và cho thuê lại các lô đất là những khái niệm tương tự nhau, vì trong mọi trường hợp, một lãnh thổ nhất định được chuyển giao cho một người hoặc công ty cụ thể để sử dụng tạm thời. Nó được phép chỉ ra trong hợp đồng cho thuê khả năng chuộc lại lãnh thổ. Các tính năng của việc cho thuê lại một lô đất bao gồm:

người thuê nhà phải bảo đảm cho chủ sở hữu đất rằng việc chuyển nhượng đất được thực hiện trong khuôn khổ của pháp luật và với việc thực hiện đúng thỏa thuận;
chủ sở hữu của lãnh thổ phải được cảnh báo về việc ký kết hợp đồng cho thuê lại;
người thuê nhà không thể cung cấp nhiều quyền hơn so với cơ sở của hợp đồng thuê chính;
không được phép can thiệp vào các hoạt động của bên dưới, nếu anh ta không vi phạm các yêu cầu của pháp luật;
sự tồn tại của một hợp đồng cho thuê lại không bằng bất kỳ cách nào hủy bỏ các nghĩa vụ hiện có theo hợp đồng thuê chính;
người thuê nhà có thể chấm dứt quan hệ với bên dưới vì nhiều lý do, ví dụ, nếu không có phí hàng tháng đúng hạn hoặc sản xuất bất hợp pháp được thực hiện.

Tất cả các quyền và nghĩa vụ phát sinh từ hai bên tham gia giao dịch, mà không thất bại, được quy định trong thỏa thuận cho thuê lại. Nó được biên soạn có tính đến các quy định trong hợp đồng thuê.

Lý do chấm dứt sớm

Một thỏa thuận cho thuê lại đối với một lô đất bị chấm dứt bởi một quyết định của tòa án hoặc bằng biện pháp hòa bình nếu có những lý do sau:

một cách có hệ thống các bên dưới vi phạm các yêu cầu của Bộ luật Dân sự;
thanh toán cho việc sử dụng trang web không được thanh toán kịp thời;
một tai nạn nghiêm trọng đã xảy ra trên lãnh thổ;
đất hư hỏng do thiên tai khác nhau;
lãnh thổ được sử dụng cho các mục đích khác;
đối tượng bị thu giữ vì nhu cầu của nhà nước.

Nếu có bằng chứng cho thấy bên dưới đã vi phạm các yêu cầu của pháp luật, thì anh ta phải chịu trách nhiệm thêm cho hành động của mình. Để làm điều này, họ được trả tiền phạt thích hợp.Bên thuê có quyền cho thuê lại đất chỉ với thông báo trước về hành động của chủ sở hữu lãnh thổ.

Đối tượng của hợp đồng

Khi soạn thảo một thỏa thuận, người ta chú ý nhiều đến chủ đề của nó. Nó được đại diện bởi một mảnh đất trực tiếp. Hợp đồng thuê đất và cho thuê lại phải bao gồm các thông tin về đất đai sau:

diện tích chuyển nhượng;
Địa chỉ chính xác
số địa chính;
danh sách các tòa nhà nằm trên lãnh thổ;
sự hiện diện của đường rừng;
đối tượng xây dựng đang tiến hành được liệt kê;
sự hiện diện của một số cấu trúc thủy lực, tháp lửa, đường ống hoặc các yếu tố và cấu trúc khác được đưa ra.

Nếu bên thuê chỉ cho thuê một phần nhất định của giao, thì thông tin này được bao gồm trong thỏa thuận cho thuê lại. Ngoài ra, khuyến nghị rằng khi chuyển nhượng đất, phải có giấy chứng nhận chấp nhận.

Một thỏa thuận cho thuê lại đất mẫu có thể được nghiên cứu dưới đây.

Các vấn đề cho chủ sở hữu đất

Chủ sở hữu của lãnh thổ phải được thông báo rằng người thuê có kế hoạch cho thuê lại đất. Nếu hợp đồng thuê chính được ký kết trong một năm, trước tiên bạn phải được sự đồng ý của chủ sở hữu để chuyển nhượng đất cho người thuê.

Thời hạn cho thuê lại của một thửa đất không được vượt quá thời hạn quy định trong hợp đồng chính. Nếu đất được cho thuê trong một thời gian đáng kể, lãnh thổ có thể trở thành tài sản của người thuê, nếu bên cho thuê là nhà nước. Sau đó, người thuê độc lập xác định thời gian anh ta chuyển tài sản của mình cho người khác để sử dụng tạm thời.

Nội quy hợp đồng

Khi soạn thảo một thỏa thuận, nên sử dụng mô hình thỏa thuận cho thuê lại đối với một thửa đất để không bỏ lỡ những điểm quan trọng. Nếu thời hạn vượt quá một năm, thì tài liệu phải được đăng ký với Dịch vụ Đăng ký Liên bang.

Thỏa thuận được ký kết không phải từ thời điểm hai bên ký kết, mà sau khi thực hiện các thay đổi đối với USR. Việc cho thuê lại một thửa đất nhất thiết phải được cố định bởi một tài liệu chính thức. Với sự giúp đỡ của thỏa thuận này, các mối quan hệ phát sinh giữa người thuê, chủ sở hữu đất và cho thuê lại được quy định.

Những mặt hàng được bao gồm?

Khi soạn thảo thỏa thuận cho thuê lại, một phần đất phải được đưa vào thông tin tài liệu:

do đó, chi tiết về người tham gia, do đó, họ và tên, dữ liệu hộ chiếu và địa chỉ cư trú của công dân được chỉ định và nếu công ty là một bên, thì chi tiết, họ và tên, địa chỉ pháp lý, TIN và các thông tin khác của họ sẽ được đưa vào thỏa thuận;
địa chỉ của tài sản được chuyển nhượng để sử dụng tạm thời được đăng ký chính xác;
nếu chỉ một phần của một lãnh thổ được chuyển nhượng, thì khu vực chính xác của nó được chỉ định;
số tiền thanh toán cho việc sử dụng đất được xác định;
thủ tục được đưa ra trên cơ sở nguồn vốn sẽ được chuyển cho bên cho thuê;
chỉ ra khoảng thời gian mà thỏa thuận được ký kết;
các quyền và nghĩa vụ cơ bản xuất hiện cho các bên tham gia hợp đồng sau khi đăng ký tài liệu này;
trách nhiệm của các bên được chỉ định;
liệt kê các căn cứ để chấm dứt sớm hợp đồng.

Nó được phép sử dụng một chi phí cố định cho thuê lại hoặc thả nổi, vì phí có thể phụ thuộc vào các điều kiện khác nhau. Chủ nhà phải đảm bảo rằng bên dưới chỉ sử dụng lãnh thổ trên cơ sở mục đích của mình, vì nếu không các hành động bất hợp pháp có thể dẫn đến suy thoái đất và giảm giá trị của lãnh thổ.

Chỉ khi bạn tính đến nhiều quy tắc, bạn mới có thể đưa ra thỏa thuận đúng về việc cho thuê lại đất. Một tài liệu tần số mẫu được sử dụng để soạn thảo hợp đồng.

Những tài liệu được yêu cầu từ người thuê nhà?

Trước khi ký kết một thỏa thuận, bên thuê phải chứng minh cho người thuê tiềm năng rằng anh ta có quyền đưa ra một thỏa thuận như vậy. Đối với điều này, các tài liệu sau đây được chuẩn bị:

hợp đồng chính được ký kết với chủ sở hữu trực tiếp của tài sản và chủ sở hữu có thể được đại diện bởi một cá nhân hoặc nhà nước;
văn bản cho phép của chủ sở hữu để cung cấp đất cho bên thứ ba sử dụng;
một bức thư chính thức nhận được từ chủ sở hữu lãnh thổ;
hộ chiếu của người thuê nhà;
trích xuất từ USRN chứa thông tin về kích thước của lô và chủ sở hữu trực tiếp của nó;
sự đồng ý của người phối ngẫu của chủ sở hữu để cung cấp đất cho thuê;
nếu có các tòa nhà trong lãnh thổ, các trích xuất từ USRN cho từng đối tượng được yêu cầu.

Quyền cho thuê lại đất thuộc về cả cá nhân và các công ty khác nhau. Công dân chuẩn bị hộ chiếu để ký kết hợp đồng, nhưng công ty phải truyền tài liệu cấu thành, giấy chứng nhận đăng ký và các tài liệu khác để kiểm tra cho bên cho thuê. Hợp đồng thuê chính phải có một điều khoản đặc biệt cho phép người thuê chuyển nhượng lãnh thổ để sử dụng cho người khác trên cơ sở thỏa thuận cho thuê lại.

Hướng dẫn quy trình từng bước

Việc cho thuê lại một phần của thửa đất hoặc toàn bộ lãnh thổ được thực hiện theo một chuỗi hành động nhất định. Chúng bao gồm:

ban đầu một hợp đồng thuê được ký kết với chủ sở hữu lãnh thổ;
người thuê phải đảm bảo rằng trên cơ sở nội dung của tài liệu này, anh ta có quyền cung cấp lãnh thổ để sử dụng cho bên thứ ba với bất kỳ khoản phí nào;
nếu tài liệu được soạn thảo trong khoảng thời gian hơn 1 năm, thì nó phải được đăng ký với Rosreestr;
một cuộc tìm kiếm được thực hiện đối với những người dưới nước đã sẵn sàng ký một thỏa thuận về các điều kiện cụ thể;
mỗi bên chuẩn bị các tài liệu cần thiết để hợp tác hơn nữa;
một thỏa thuận được ký kết giữa hai bên tham gia và nếu quy mô của lãnh thổ có ý nghĩa hoặc một trong các bên là một công ty lớn, thì nên tham gia vào các luật sư có kinh nghiệm trong quy trình này để họ bị thuyết phục về độ tinh khiết hợp pháp của giao dịch;
nếu thời hạn cho thuê lại vượt quá 1 năm, tài liệu phải được đăng ký với USRN;
sau khi hết thời hạn thành lập, mọi hợp đồng có thể được gia hạn.

Đăng ký hợp đồng thuê hoặc cho thuê lại được thực hiện trong vòng tối đa 10 ngày. Sau đó, người thuê hoặc người thuê lại có thể sử dụng lãnh thổ thu được cho các mục đích được chỉ định trong hợp đồng.

Việc cung cấp một giao dịch trực tiếp để sử dụng tốt nhất là cố định bằng cách lập một chứng thư chuyển nhượng. Nó chỉ ra khi lãnh thổ được chuyển giao. Người dùng phải chuyển cho bên cho thuê số tiền được chỉ định trong hợp đồng trong thời gian quy định. Nếu sự chậm trễ phát sinh, điều này dẫn đến việc tính tiền phạt và thỏa thuận có thể bị chấm dứt trước thời hạn.

Nó được vẽ trong bao lâu?

Thời hạn mà một thỏa thuận cho thuê lại được soạn thảo có thể thay đổi đáng kể trong các tình huống khác nhau. Nó phụ thuộc vào thời gian quy định trong hợp đồng thuê chính. Do đó, nếu nhà nước cấp đất trong thời gian 15 năm, thì việc cho thuê lại một lô đất của thành phố không thể được thực hiện trong thời gian hơn 15 năm.

Nếu thỏa thuận chỉ ra điều khoản sai, thì tài liệu dễ dàng bị vô hiệu thông qua tòa án.

Chi phí hợp đồng

Việc cung cấp đất cho thuê lại chắc chắn kèm theo kết luận chính thức của thỏa thuận. Trong trường hợp này, bạn phải trả một khoản phí nhà nước để thực hiện các thay đổi tương ứng với USRN. Giá cả phụ thuộc vào ai là người sử dụng đất:

cá nhân trả 2 nghìn rúp.;
đối với các công ty, số tiền thuế tăng lên 22 nghìn rúp

Nếu một số công dân hoặc doanh nghiệp tham gia giao dịch, thì quy mô của phí sẽ tăng tùy thuộc vào số lượng người tham gia. Lệ phí đăng ký được thanh toán, vì vậy không quan trọng có bao nhiêu đối tượng được chuyển để sử dụng. Thuế nhà nước có thể được thanh toán bằng các chi nhánh MFC hoặc các máy ATM khác nhau. Ngoài ra, bạn có thể liên hệ với bất kỳ chi nhánh ngân hàng.

Những tình huống gây tranh cãi có thể phát sinh?

Cho thuê lại lãnh thổ là một quá trình khá cụ thể và phức tạp. Điều này là do việc chuyển đối tượng để sử dụng bởi một người cụ thể, hai thỏa thuận riêng biệt được soạn thảo, đăng ký tại USRN. Do đó, các tình huống gây tranh cãi khác nhau thường phát sinh, cho giải pháp mà các tính năng được tính đến:

nếu người dùng không trả phí đúng hạn, điều này trở thành cơ sở để tính tiền phạt và số tiền phạt có thể được quy định trong hợp đồng trực tiếp;
Những sai lệch đáng kể so với các điều khoản của giao dịch dẫn đến chấm dứt sớm thỏa thuận;
Không thể ký kết hợp đồng mà không soạn thảo sơ bộ lãnh thổ và khảo sát đất đai, vì trong trường hợp này không có ranh giới chính xác của việc giao đất để sử dụng;
khảo sát đất chỉ được thực hiện bởi chủ sở hữu trực tiếp của lãnh thổ;
ngay cả khi tất cả các tài liệu cần thiết được soạn thảo và ký kết, giao dịch sẽ không được ký kết cho đến khi được đăng ký với Rosreestr, do đó, nếu không đăng ký, bên dưới có thể không thanh toán tiền theo hợp đồng, vì ngay cả sự hiện diện của chứng thư chuyển nhượng đã ký không phải là cơ sở để chuyển phí;
nếu người sử dụng đất kết thúc hoạt động của mình trên trang web trước thời hạn quy định trong hợp đồng, đây không phải là lý do để chấm dứt thanh toán, do đó anh ta phải tuân thủ nghiêm ngặt các yêu cầu của hợp đồng, nếu không anh ta có thể phải trả tiền phạt lớn;
nếu chủ sở hữu của giao đất liên tục tăng quy mô của lệ phí, nhưng đồng thời không thực hiện nghĩa vụ của mình liên quan đến bảo trì đất, người thuê có thể kiện chủ nhà;
nếu hợp đồng cho thuê bị chấm dứt trước thời hạn, điều này dẫn đến việc tự động chấm dứt hợp đồng cho thuê lại.

Nếu mỗi bên tham gia giao dịch tuân theo các yêu cầu của pháp luật, thì sẽ không có vấn đề gây tranh cãi dẫn đến việc phải nộp đơn kiện tại tòa án.

Rủi ro của người tham gia quá trình

Việc hạ một lãnh thổ có một số rủi ro cho người dùng trực tiếp. Chúng bao gồm:

hợp đồng được ký kết không phải với chủ sở hữu lãnh thổ, mà với người thuê;
nếu thỏa thuận ban đầu bị chấm dứt vì nhiều lý do, thì thỏa thuận cho thuê lại sẽ mất hiệu lực pháp lý;
có khả năng người thuê là một kẻ lừa đảo, vì vậy anh ta có thể lừa dối cả người thuê nhà và chủ sở hữu trực tiếp của lãnh thổ;
Thời gian cho thuê lại được thực hiện được giới hạn trong khoảng thời gian mà hợp đồng thuê chính được ký kết.

Do đó, việc tìm kiếm người dùng sẵn sàng tham gia vào một thỏa thuận như vậy là khá khó khăn. Thông thường họ là những công ty khác nhau sử dụng lãnh thổ để kinh doanh.

Quy tắc Rollover

Việc gia hạn hợp đồng cho thuê lại chỉ được phép nếu thời hạn thuê được gia hạn. Do đó, ban đầu, người thuê sẽ phải giải quyết các vấn đề với chủ sở hữu liên quan đến việc gia hạn. Chỉ với một quyết định tích cực, ông mới mời người tiếp tục hợp tác.

Nếu chủ đất từ chối ký kết hợp đồng mới, người trung gian và người sử dụng đất bị tước quyền kết thúc giao dịch liên quan đến bất động sản này.

Kết luận

Việc cho thuê lại đất là người thuê độc lập chuyển nhượng đất cho người dùng khác với một khoản phí.Đối với điều này, một thỏa thuận chính thức nhất thiết phải được ký kết. Nếu hiệu lực của nó vượt quá một năm, thì một thỏa thuận được ghi lại trong USRN.

Khi ký kết một thỏa thuận như vậy, một số sắc thái và rủi ro nhất định phát sinh cho mỗi người tham gia. Do đó, người sử dụng và chủ sở hữu các lãnh thổ nên hiểu các yêu cầu của pháp luật liên quan đến việc sử dụng đất.