Ortak mülkiyeti kullanma kavramı ve prosedürü, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 16. bölümünde ve sanatta mülkün bölünmesinde (apartmanlar dahil) açıklanmaktadır. Rusya Federasyonu Medeni Kanununun 252'si. Ek olarak, bu sorunun çözümünde, Rusya Federasyonu Konut Kanunu normları ve Rusya Silahlı Kuvvetleri Kararları tarafından yönlendirilmesi gerekmektedir.
Apartmanda hisselerin belirlenmesi için prosedür
Yasaya göre, bir apartman dairesinde hisse aşağıdaki şekillerde belirlenebilir:
1. Mevcut hukuk kuralına dayanarak. Örneğin, Sanattan aşağıdaki gibi. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu’nun 1141’inde, mirasçıların vefat edenlerin mülkiyeti içindeki payları eşit. Dolayısıyla, eğer vasiyetçinin 3 oğlu varsa, ancak biri öldü ve 2 çocuğu varsa, miras yoluyla miras durumunda, oğullar payın 1 / 3'ünü ve torunların payının 1 / 6'sının torunlarını alacaklar.
2. Katılımcıların anlaşmasına dayanarak (hisse sahipleri, sahipler). Örneğin, bir daire satın almak için yatırım yapan kişiler, her bir katkının büyüklüğüne bağlı olarak, hisselerin boyutunu bağımsız olarak belirleyebilirler. Anlaşma yazılı olarak yapılmalı ve Rosreestr'e kaydedilmelidir.
Hisse senetleri yukarıda açıklanan yöntemlerle belirlenmemişse, o zaman eşit kabul edilir.
Uygulamada, hisse senedi sahiplerinden birinin mülkünün büyüklüğünün, daire koşullarında kendisine yapılan ayrılmaz iyileştirmeler nedeniyle arttığı durumlar vardır. Örneğin, bir konutun görev süresi boyunca, katılımcılardan biri dairedeki mühendislik sistemlerini (kanalizasyon, ısıtma) yeniden inşa etmiş, yeni tesisat ve plastik pencereler kurmuştur. Buna göre, mülkün piyasa değeri arttı, böylece ayni apartmanda bir pay tahsis edilmesine karar verdikten sonra, kendi unvan belgesinde belirtilenden daha geniş bir alan talep etme hakkı aldı.
Mülkiyetin arttırılması veya azaltılması mal sahibinin mutabakatı ile veya mahkemede mümkündür. İkinci durumda, yapılan iyileştirmelerden önce ve sonra dairenin durumunun adli bir değerlendirmesi, anlaşmazlığın çözümünde çok önemli olacaktır.
Dairenin bölünmesi için şartlar
Mevcut mevzuat aşağıdaki koşulları tanımlar:
1. Ayrı bir giriş ve bağımsız iletişim ile yaşamaya uygun bir oda düzenlemek mümkün ise bir bölüm mümkündür. Yani, alan en az 28 metrekare olmalıdır. m. (SNiP 31-01-2003) ve mühendislik sistemlerinin çalışması başka birinin isteğine bağlı olarak yapılamaz. Bu nedenle, tek odalı bir dairede ayni bir pay tahsis etmek imkansızdır, çünkü tesislerinde kanalizasyon sistemine, su beslemesine ve ısıtmaya bağımsız bir bağlantı oluşturmak teknik olarak imkansız olacaktır.
Uygulamada, 1. katta bulunan birkaç sıhhi oda (banyo, tuvalet) veya dairelerin bulunduğu, sadece geniş bir alanın konutlarını sorunsuzca bölmek mümkündür. İkinci durumda, ayrı bir giriş düzenlemek ve bağımsız iletişim kurmak mümkündür.
2. Daire bölünürken yetkisiz iyileştirme dikkate alınmaz. Ayrıca, bunların varlığı, payların tahsis edilmesine izin vermeyi reddetmeye neden olabilir.
"Ortak" konut binaları bölümü
Federal yasa hala “ortak daire” kavramının yasal bir tanımını vermemektedir. Aslında, aynı ailenin üyesi olmayan ve haklarını diğerlerinden bağımsız olarak edinen insanlara ait 5 veya daha fazla odanın mülküdür.
Şu anda, yasalar ortak bir apartman dairesinde bir nevi pay tahsis edilmesine izin vermemektedir, çünkü mal sahipleri ayrı bir giriş ve kendi iletişimleriyle (tuvalet, banyo) bina düzenleme imkânı bulamamaktadır.
Binaların 1. katında bulunan çeşitli odaların sahipleri, tahsis için tek "şans" olabilir. Bu durumda, ayrı bir giriş oluşturabilir ve mühendislik sistemleri düğümleriyle bir bağlantı düzenleyebilirsiniz. Finansal maliyetler çok önemli olacaktır.
Bir payın tahsisinde sınırlamalar
Dairenin bölümü aşağıdaki durumlarda mümkün olmayabilir:
- Bir apartman dairesinde ayni payın tahsis edilmesi, apartman dairesinde yaşayan insanların yaşam alanlarını kullanmalarında engeller yaratmasının yanı sıra, taşıyıcı duvarlara ve ortak alanlara zarar verecektir.
- Mülkiyet haklarının ve ilgili tarafların meşru çıkarlarının ihlali (konut binalarına kayıtlı alacaklılar, vb.).
- Sanatın bir parçası olarak oluşturulan mülkler, Sanat'a göre yaşam için uygun olmayacaktır. 16 LCD RF. Çoğu zaman, bu temelde mahkeme, apartman payının ayni tahsisi talebini reddeder.
Dairenin "gönüllü" bir şekilde bölümü
Sanata Göre. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu’nun 252’si, tarafların anlaşması ile aynı apartman dairesinde pay tahsisi yapılmalıdır. Aynı zamanda, mülk sahipleri konut alanını bölme hakkını ne ölçüde kullanacaklarını belirleme hakkına sahiptir ve yetkilerinin kullanılması diğer hissedarların haklarını etkilemez.
Örneğin, 2015 yılında, itiraz edilen kararlardan birinde bulunan St.
Mülkiyet paylaşımı konusunda ayni anlaşmaya varıldığında, aşağıdaki algoritmaya göre hareket etmek gerekir:
- Bu bölüm tamamen yeni nesnelerin (aslında yeniden yapılanma) düzenlenmesini içerdiğinden, dairenin düzenini değiştirmek için izin alınması.
- Ayrı bir yaşam alanı oluşturulması, yani doğrudan inşaat işi.
- Dairenin tasarımında yapılan değişiklikleri göz önünde bulundurarak teknik bir plan hazırlamak. Bunu yapmak için kadastro mühendisine başvurun.
- Dairenin bölünmesi konusunda dairenin diğer sahipleri ile yazılı bir anlaşma yapılması gerekmektedir.
- Yerleşik bir yerleşim yerindeki hakların tescili için Federal Kayıt Servisi'ne başvuruda bulunun.
Apartman paylaşım sözleşmesinin özellikleri
Sanatın 1. Bölümüne göre. 252, ayni payın dağıtılması mal sahipleri arasında mutabakata varılarak yapılabilir. Aşağıdaki kurallara göre hazırlanmış yazılı bir belge anlamına gelir:
- Ayni apartman payının tahsisine ilişkin anlaşma, hisselerin tüm sahipleri tarafından imzalanır. Daha sonra, her biri kendi kopyasını alır.
- İçerik, tarafların bir anlaşmaya vardığı tartışma konusunu ayrıntılı olarak açıklamaktadır (ayrı bir konut binasının oluşumu ile pay tahsisi).
- Tazminat ödemelerinin sağlanması zorunludur. Uygulamada, mülkteki payın eşit büyüklüğü ile tahsis edilen binaların alanı arasında bir eşleşme elde etmek nadiren mümkündür. Örneğin, dairenin alanı 90 metrekaredir. m, biri 42 m² büyüklüğünde bir yer tahsis eden 2 kişiye aittir. m "Kayıp" 3 metrekareyi telafi etmesi gerekecektir. m.
Anlaşmanın kopya sayısı pay sahiplerinin sayısına eşittir, ancak bunlardan biri Rosreestr için tasarlanmıştır. Noter onaylaması gerekli değildir.
Ayrılan binaların tescili prosedürü
Dairenin mülkiyetindeki değişikliklerin kaydı gereklidir. Sanatın 1-2. Bölümü uyarınca. 14, bölüm 8, makale 218-FZ sayılı Kanun'un 41'i aşağıdakileri gerektirir:
- Tüm hisse sahiplerinin ifadeleri. Mülkleri tahsis eden, mülkünü tescil ettirirken, diğerleri Birleşik Devlet Haklar Sicilinde hakları konusunda değişiklik yapar.
- Daireye ait evraklar, bölüm sözleşmesi (tüm kopyalar), başvuru sahiplerinin pasaportları ve teknik planın bir kopyası veya kimlik numarası sunulur.
- Devlet vergisinin ödenmesine ilişkin belgeler. Olağanüstü bir hissedar 2 bin ruble ve diğer mal sahiplerine - 350 ruble öder.
Hakkı hem Rosreestr Şubesinde hem de MFC'de kaydedebilirsiniz. Birleşik Devlet Sicilini değiştirme prosedürünün süresi 10-12 gündür, bunun ardından başvuranlar haklarının beyanlarını ve dairenin bölünme işaretiyle bölünmesi ile ilgili bir anlaşma alırlar.
Mahkemede tahsis edilen paylar
Mahkemenin daire bölünmesiyle ilgili temyiz başvurusu, hisselerin diğer mal sahipleri ile bir anlaşmaya varılması mümkün olmadığında gereklidir. Aşağıdaki prosedür izlenmelidir:
1. Gerekli belgelerin hazırlanması.
- BTI organlarında teknik pasaport.
- Dairenin bulunduğu evin bir açıklaması ile Birleşik Devlet Sicilinden alın.
- BTI veya uzman bir kuruluş tarafından hazırlanan bir tür pay tahsis olasılığı hakkında sonuç.
- Başlık belgelerinin kopyaları.
2. Bir talep beyanı hazırlamak.
Belge, Rusya Federasyonu Medeni Usul Kanunu'nda öngörülen kurallara göre hazırlanmıştır. Sanata Göre. 30'da, mülkün bulunduğu yerde bölge (ilçe) mahkemesine başvurdu. Bu durumda, içerik aşağıdakileri içermelidir:
- Dairenin ve başvuru sahibinin içerisindeki payının (büyüklüğü, mülk belgeleri) ayrıntılı bir açıklaması.
- Tahsis edilen binaların özellikleri, oluşturulması için yapılması gereken çalışmaların bir listesi ile birlikte.
- Dairede ayni pay tahsis etmek mümkün değilse, talep beyanı tutarın hesaplanmasında tazminat talebini içermelidir. Bunun için uzman bir kuruluş tarafından hazırlanan gayrimenkulün piyasa fiyatı hakkında bir sonuç verilmelidir.
3. Mahkeme duruşmalarına katılım.
Davanın değerlendirmesi sırasında, dairenin bölünmesinin teknik olarak mümkün olduğunu, başkalarının haklarını ve meşru çıkarlarını ihlal etmediğini kanıtlamak gerekir. İkincisi, yalnızca ortak mülkiyete katılanlar değil, aynı zamanda diğer dairelerin sahiplerinin yanı sıra ortak ağ ve hizmet kuruluşlarının sahipleri anlamına gelir.
Üçüncü Parti Talep Bölümü
Daire payının ayni tahsisi ile ilgili dava sadece mal sahiplerinden biri tarafından değil, mülkle ilgisi olmayan ancak mal sahibinin davranışları veya davranışları ile ihlal edilen kişiler tarafından da yapılabilir.
Örneğin, bir nakit kredi anlaşması yapmak mümkün değilse, alacaklı apartman dairesinde bir pay tahsis etme talebiyle mahkemeye başvurabilir (ya da apartman evlenirse ortak mülk). Ayrıca, aşağıdakileri beyan etme hakkına sahiptir:
1. Ayni bir apartman dairesinde bir payın tahsis edilmesi mümkün değilse (küçük alan), mahkeme borçlunun mülkün bir bölümünü başka bir hissedarına piyasa fiyatından satma yükümlülüğünü üstlenir.
2. Hisse sahipleri, borçlunun dairesinin bir bölümünü satın almayı reddederse, o zaman halka açık artırmada satılır.
Şu anda, Rus kanun uygulayıcı uygulamasında, alacaklıya borçları ödemek için yetersiz fon olması durumunda dairede bir payın zorunlu olarak tahsis edilmesini talep etme hakkı verildiğine göre bir pozisyon gelişmiştir. Borçlunun eşleri, bu durumda dairenin diğer sahipleri katılmazlar.
Dairenin bölümü. Örnek Olaylar
Genel yargı mahkemeleri çoğu kez, apartman payının ayni tahsisini belirten uygulamaları değerlendirir. Her konunun sonucunu etkileyen birçok faktör olduğundan, bu konudaki adli uygulama çok çeşitlidir.
Örnek No. 1
Uyuşmazlığı çözmek için mahkeme, daireyi bölmenin teknik olarak yapılabilirliğini, yeniden geliştirme maliyetlerini ve mülkün fiyatı ile ilişkisini belirlemek için inceleme yapabilir.
Örnek No. 2
Tüm daireye halel getirmeksizin tahsis etmek imkansız ise, mal sahibi, diğer katılımcılar tarafından hisse bedeli ödemesi alma olanağına sahip olur. Ayrıca, bu hakkın diğer hissedarların, başvuranın mülkiyetindeki mülklerine katılmayı kabul etmesi şartıyla kullanılır.
Örnek No. 3
İstisnai bir önlem olarak, mülk sahibi daire içindeki payından mahrum olabilir. Aşağıdaki koşullara tabi olarak, mülkün bir kısmına da sahip olan alacaklı tarafından başlatılır:
- Önemsiz hisse büyüklüğü.
- Ayni izolasyonun imkansızlığı, mahkeme tarafından onaylandı.
- Davalı mülkün kullanımına ilgi eksikliği.
Bu nedenle, Kemerovo Bölge Mahkemesinde, hakimlerin olumsuz kararlarının davacının mülkün kendisini haklarından mahrum bırakmaya istekli olduğuna karar verememesi nedeniyle hakimin olumsuz kararının etkilendiği bir dava olduğu düşünülmüştür. Ve hepsi çünkü mahkeme duruşma sırasında, tartışmalı daireye taşınmak için dava açtı.
Ek olarak, talep beyanı, mülkteki tüm katılımcılar tarafından desteklenen, değerinin tazminatını almak için pay sahibinin yükümlülüğünü belirtmelidir.
Dairenin kullanımının belirlenmesi
Sanata Göre. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu’nun 247’si, ortak mülkiyette bir daireye sahip olma, kullanma prosedürü tarafların anlaşması ile gerçekleştirilir. Anlaşmaya varılmazsa, mahkeme tarafından belirlenir.
Bu nedenle, mülk sahibi dairede ayni pay tahsis etmenin imkansız olduğunu anlarsa, talep mülkiyeti seçme ve dairenin kullanımının tespiti ile ilgili verileri içermelidir. Bu, hisselerin doğal bir tasviri anlamına gelmez ve bir konutun bölünmesi ile ilgili bir dava ile aynı anda dosyalanamaz.
Konut binalarını kullanma prosedürünün belirlenmesi ile ilgili kapsamlı bir adli uygulama vardır. Bir talepte bulunurken aşağıdakiler göz önünde bulundurulmalıdır:
- Sanata Göre. 23 Rusya Federasyonu Hukuk Muhakemeleri Usul Kanunu, şartlar, mülkün bulunduğu yerdeki dünya mahkemesi tarafından incelenmeye tabi tutulur.
- Dairenin bir kısmına sahip olma olasılığını belirleyen mahkeme, odaların gerçek alanını başvuranın ve davalının payının büyüklüğü ile ilişkilendirir. Aralarında eşitlik mümkün değilse, tazminat ödemeleri konusu düşünülebilir.
- Bir karar verirken mahkeme, daireyi kullanma konusundaki anlaşmazlığı anına kadar (ne kadar adil olduğunu belirler), her pay sahibinin ihtiyacını, yaşını ve durumunu, diğer mal sahipleriyle ilgili davranışları vb. Dikkate alır.
- Kullanım sırasının belirlenmesi, belirli yerleşim yerlerinin kullanım hakkının sona ermesiyle ilgili değildir.
Mahkeme kararı, bireysel daireyi toplumsal bir kararlaştırır, ancak asıl bölünmesinin imkansızlığı şartlarında, bazen konut anlaşmazlığını sona erdirmenin tek yolu budur. Kullanım için belirlenmiş prosedür sahiplere:
- Kişisel hesapları ayırın ve kamu hizmetleri için paylarına ve bölge sakinlerinin sayısına oranla ödeme yapın.
- Kamu hizmetleri ve ortak mülklerin bakım ve onarım maliyetlerini adil bir şekilde paylaşın.
Olumlu bir mahkeme kararı almak için bilmeniz gereken tek şey bu.