2014 yılında 294 sayılı Federal Kanun ortak inşaatla ilgili olarak birkaç kez değiştirildi. Özellikle, şimdi ortak inşaatın uygulanmasında, inşaatçı, alıcı ile ilk işlemini tamamlayana kadar inşaatçıya sorumluluk sigortası sağlayacak bir sigorta sözleşmesi hazırlamalıdır. Aksi takdirde, bu işlemi Rosreestr'e kaydedemez.
Bu yükümlülüğün özü
2014'ten bu yana, her inşaat şirketi bir garanti vermeden veya ortak inşaatla uğraşan bir geliştirici olarak bir sorumluluk sigortası sözleşmesi imzalayarak yükümlülüklerini hatasız bir şekilde onaylamalıdır. Mevzuatta kabul edilen bu değişiklikler, geliştiricinin öngörülemeyen durumlarda olması durumunda, alıcıların yapıya yatırdıkları paralarını iade etmelerini sağlar.
Başka neden geliştirici sorumluluk sigortasına ihtiyacınız var?
Yasada yapılacak bu değişiklik ayrıca, aşağıdaki durumlarda ortaya çıkabilecek bir sorumluluk oluşturmayı da mümkün kılar:
- Yükümlülüklerinden uzak duracak.
- Tamamen hazır olmayan bir nesneyi teslim edecek.
- Mülkiyet teslim edilmeden önce iflas edecek.
Bununla birlikte, ekonomistler bu önlemlerin gayrimenkul değerinde bir artış gerektirebileceğine inanmaktadır. Bununla birlikte, hükümet, bu faktörlerin birbirine bağlanamayacağında ısrar ediyor, çünkü en büyük inşaat şirketi bile tüm işlemlerin toplamının% 1'inden fazlasını sigortaya harcamıyor. Bu nedenle, geliştiricinin hukuki sorumluluk sigortası için kendi bütçesinden para tahsis edilmelidir.
Sigorta nesnesi
Ortak inşaatın uygulanmasında sigortalı olan geliştiricinin sorumluluğundadır. Bu eylem, geliştiricilerin mülk çıkarlarının doğrudan korunacağı anlamına gelir. Yani, böyle bir sigorta sözleşmesinin imzalanması öncelikle alıcılar için faydalıdır. Aynı zamanda, geliştiriciye seçme hakkı verilir: hem evi hem de bütün evi ayrı ayrı sigortalayabilir.
istemciler
İnşaatçının sorumluluk sigortası sözleşmesi, ortak inşaattaki katılımcılar lehine sonuçlanmıştır. Belirli şartların ortaya çıkması durumunda, uygun ödemeyi alabileceklerdir. Sigorta sözleşmesinin şartlarına uygun olarak, geliştiricinin kalite ve güvenilirlik standartlarını karşılayacak nesneyi teslim etmesi gerekmektedir. Sigorta şirketi, işlemde değişiklik olması durumunda alıcıyı bilgilendirmeyi ve ona tazminatı ödemeyi taahhüt eder. Eğer paylaşılan inşaattaki katılımcılar inşaat sürecinde çoktan değişeceklerse, her ek hissedar müteahhitin sorumluluk sigortası için ayrı bir ek sözleşme imzalayacağından sözleşmede söz edilmeye değerdir.
sigorta şirketi
Her sigorta şirketi böyle bir sigorta sözleşmesi yapmak istememektedir. Sigortacılar arasında bu tür bir işlemin genellikle kayıplara neden olduğu kanısındayım. Ek olarak, sigorta şirketinin kendisi de aşağıdaki şartlara uymalıdır:
- Sigorta piyasasında en az 5 yıl olması gerekir.
- Gelecek dönem için kalkınma için iyi bir tahmin olmalı.
- Finansal sürdürülebilirlik şartlarına uygun olmalı.
- Bu şirketin yetkili sermayesi 120 milyon ruble'den az olamaz ve cirosu en az 400 milyon ruble olmalıdır. Sadece bu şartlar altında hukuki sorumluluk sigortası sağlanabilir.
tarifeler
Ortak inşaatla uğraşan geliştiriciyi sigortalayan bir sigorta sözleşmesinin yapılması son derece pahalıdır. Örneğin, 2015 yılında, böyle bir anlaşmanın imzalanması için ortalama oranlar% 0,5-0,8 seviyesinde dalgalanmıştır. Sözleşmenin uzun bir süre için yapılması durumunda, sigorta şirketi, kendi takdirine bağlı olarak, tarife oranını% 10'dan% 30'a düşürebilir. Karşılıklı fayda sağlayan sorumluluk sigorta şirketleri oluşturmak daha karlı.
Faiz oranının belirlenmesi ve yıllık faiz oranlarının tam olarak hesaplanması, sigorta şirketinin kendi takdirine bırakılmıştır, çünkü ortak inşaat yapan bir geliştiricinin yükümlülüklerinden kaçmaya başlaması olasılığı oldukça yüksektir.
Ortak inşaat için geliştirici sorumluluk sigortası belirli bir risk taşır.
Faiz Oranını Etkileyen Faktörler
Sigorta tarifesindeki faiz oranı aşağıdaki faktörlere bağlıdır:
- Geliştirici holdinge aittir.
- Geliştiricinin geçmişte başarılı ve olumlu anlaşmaları var mı? Bu durumda, sigortacı geçmiş işlemlerin tüm kriterlerini dikkate alabilir: tamamlanması için son tarihler, toplam nesne sayısı, ülkenin çeşitli bölgelerinde temsilciliklerin bulunması, şikayetlerin ve şikayetlerin tamamen olmaması.
- Finansal sürdürülebilirlik.
- Yasal destek, yani, eksiksiz bir belge ve izin paketi mevcudiyeti.
- İnşaatın ilerlemesinin bölündüğü aşamalar.
- Mevcut proje için son tarih.
- Ortak inşaatta yer alan toplam müşteri sayısı.
Sigorta sözleşmesinin kaydı
Rosreestr ile bir anlaşma yapmak için geliştiricinin gerekli tüm belgeleri sağlaması gerekir. Onların listesi şunları içerir:
- Proje bildirimi.
- İnşaat işi yapmak için izin.
- Devlet tescil belgesi.
- Ortak inşaatın uygulanması için sözleşme.
- Tüm yasal belgelerin kopyaları.
- Teknik ve ekonomik nitelikte gerekçe.
- Geliştiricinin mali tablolarının kopyaları.
- Mevcut kredi verenler hakkında bilgi.
- Kredi ödemelerinde gecikme olmadığına işaret eden bankalardan alınan sertifika.
Menkul kıymetlerin dikkate alınmasından sonra, inşaatçının ortak inşaat için sorumluluk sigortası yapılır.
Ne korunmalı?
Eğer geliştirici yükümlülüklerini yerine getirmiyorsa ve bu bir mahkeme kararı veya iflas gerçeği ile teyit edilirse, ortak inşaatın uygulanması sırasında imzalanan sigorta sözleşmesi, hissedarlara tazminat ödeneceği anlamına gelir. Ancak, geliştirici inşaat sürecini donduğunda veya nesnenin devreye alınacağı süreyi uzatırsa, sigorta şirketinin yatırımı telafi etmemesine dikkat etmek önemlidir. Ödenen miktar tamamen sözleşmede belirtilen fiyata bağlıdır, ancak nesnenin maliyetinden daha az olamaz ve geliştiricinin çalıştığı bölgedeki metrekare başına ortalama piyasa oranından az olamaz.
Maksimum bonus hacmi de kanunla sınırlıdır.
Sigortalı etkinlikler
Aşağıdaki durumlar sigortaya bağlanabilir:
- İnşaat kesintiye uğradı.
- Geliştirici iflas ilan edildi.
- Faiz sahipleri konut alamazlar.
- Geliştirici maddi kaynakları iade etmeyi reddediyor.
Yasama değişiklikleri
Daha önceki yazımızda bahsettiğimiz 294 sayılı Federal Kanun’daki değişiklikler, şirketin kurucusunun zorunlu sorumluluk sigortasını sağlamıştır.Aynı zamanda, ortak inşaat yapmak isteyen geliştiricinin kendisi, sigortacıyı aramak ve doğrudan sözleşmeleri yapmakla yükümlüdür. Geliştirici bağımsız olarak, kendi takdirine bağlı olarak, bir sigorta sözleşmesini kiminle yapacağını seçebilir - bir banka, uzman bir sigorta şirketi veya şirketle.
Bir sigorta şirketinin (zorunlu sigorta) üyesi olan katılımcılar eşit sorumluluk alırlar. Sigorta sözleşmesinin banka ile yapılması durumunda, geliştirici kağıt toplamak için çok zaman harcamak zorunda kalacaktır. Bankalar ayrıca geliştiriciden, yapım aşamasında olan tesisin toplam maliyetinin% 30'unu zorunlu olarak ödemesini talep etmektedir. Bu miktar, finansal kurum için bir teminat görevi görecektir. Diğer şeylerin yanı sıra, merkez bankası sigorta sözleşmelerini imzalayan bankalara uygulanan kendi gereksinimlerini de sağlar. Bu bankalar şunları yapmalı:
- İlgili alanda en az 5 yıl çalışın.
- En az 200 milyon ruble kayıtlı bir sermayeye sahip.
- Mülkiyetin toplam değeri en az 1 milyar ruble olmalıdır.
Bu bağlamda, bir geliştiricinin borç alması, garanti vermekten daha karlı ve daha kolaydır. Bankalar ayrıca ortak inşaatın uygulanması için sigorta prosedürünün tamamen kârlı olmadığını da düşünmektedir.
En kârlısı, geliştiricilerin uzmanlık şirketleriyle olan hukuki sorumluluk sigortası için bir sözleşmenin imzalanmasıdır. Rekabetin fazla olması nedeniyle, sigortacılar müşterileri çekmek için tarifeleri ve ürünleri için fiyatları düşürür. Ayrıca, sigorta sözleşmesinin tüm dönemi için tarife oranını da belirleyebilirler. Uzman bir şirketle bir sözleşme imzalamanın bir başka avantajı da dokümanların mümkün olduğunca çabuk işlenmesidir. Bu tür bir anlaşmaya göre, geliştirici sigortacı ve katılımcı olarak ortak inşaatta yararlanıcı olarak hareket edecektir. Her özel konut için teminat bireysel olarak seçilir. Geliştiricilerin sorumluluk sigortası tüketici şirketleri ilgili hale gelmiştir.
Ortak bir inşaat şirketi için sorumluluk sigortası prosedürü
Poliçe sahiplerinin teminat vermesi gerekmektedir. Genellikle, böyle bir teminat, bir nesnenin yapımının sözde olduğu bir toprak parçasıdır. Diğer şeylerin yanı sıra, belge belirtilen yükümlülüklerin nasıl yerine getirildiğini açıklamalıdır. Tüm menkul kıymetler, ortak inşaat için ilk sözleşme imzalanmadan önce imzalanmalı ve nesnenin fiili teslimine kadar geçerli olacaktır. İşlemin sona ermesi durumunda borç ödemelerinden muafiyet gerçekleşmez. Ancak bu kural sadece sigortalı olay sözleşme süresi içinde gerçekleştiğinde geçerlidir.
Poliçe sahibi hem evi hem de daireleri ayrı ayrı sigortalayabilir. Bu arada, ilk seçenek tamamen kârlı değildir, çünkü sigortalı tüm tesisin maliyetiyle orantılı bir depozito yapmak zorundadır ve ayrıca bu tesisteki tüm mülklerin satılacağından emin olmalıdır. Tüm tesis için bir sigorta sözleşmesi imzalanırken ortaya çıkan bir diğer sorun, yararlanıcıyı belirleme konusundaki zorluktur.
Sözleşme ilk taksit yapıldığı andan itibaren başlar. Böyle bir anlaşma franchise gibi bir şey için sağlamaz. Aksi takdirde sözleşmenin şartları standart olarak adlandırılabilir:
- Sigortacı, faiz sahiplerine ödenen tazminat tutarı hakkında bilgi vermekle yükümlüdür. Geliştirici sorumluluk sigortası için temel budur.
- Sigorta şirketi, geliştirici ile regresyon türü gereksinimi için iletişim kurma hakkına sahiptir.
- Sigorta şirketi, sigorta sözleşmesinin program tarihinden önce sona ermesi durumunda faiz sahiplerine bildirmeyi taahhüt eder.
- Anlaşma bütün inşaat dönemi için geçerlidir ve ona bağlıdır. Diğer bir deyişle, inşaat süresini uzatırken, sözleşme otomatik olarak uzatılır.
Sigortalı bir olayın meydana gelmesi durumunda geri ödenecek tutar tamamen belirlenmiş oranlara ve fiyatlara bağlıdır. Büyüklüğü, belirli bir odanın toplam yaşam alanının değerinden büyük olmalıdır. Ayrıca, tazminatın nasıl ödeneceğine dair karar - taksitle veya bir seferde - tamamen sigorta şirketine aittir.
Sigorta sorunları
Bir inşaatçının hukuki sorumluluk sigortası sözleşmesinin tuzakları nelerdir?
Bu sigorta oldukça spesifiktir, çünkü finansal riskler gerçekten sigortalıdır.
Böyle bir anlaşmanın, kayıp durumunda kümülatif bir etkisi vardır. Bir kriz durumunda, herhangi bir özel tarafından değil, kesinlikle tüm geliştiriciler tarafından kayıplar meydana gelecektir. Buradaki kriz durumları, ipotek oranlarındaki bir artış veya konut binalarına olan talebin azalması olarak anlaşılmaktadır. Sonuçta, bu geliştiricilerin karşılıklı sorumluluk sigortasıdır.
Diğer bir problem ise, riskleri geri kazanmanın bir yolu olmamasıdır.
Merkez Bankası'nın sigorta şirketlerinin gereksinimlerini artırması nedeniyle, çevreleri önemli ölçüde daraldı. Buradaki belirleyici rol, izin verilen sermayenin büyüklüğünün artmasıyla oynadı ve modern sigorta piyasasında gereksinimlere yalnızca 19 kuruluş uygun oldu. Değişikliklere göre, daha önce bir geliştirici sorumluluk sigortası sözleşmesine girebilecek kuruluşların yaklaşık% 80'i geliştiriciler için sigorta faaliyetlerini yürütme yeteneklerini yitirdi.