Genel apartmanlar hala sık sık Rus şehirlerinde bulunmaktadır. Ayrı odalarda yaşayan vatandaşlar, sosyal kiracılık sözleşmesi temelinde kiracı olabilir ve mülklerin doğrudan sahibi olabilirler. İkinci durumda, ortak bir apartman dairesinde bir odanın satılması genellikle gereklidir. Diğer tüm kiracıların satın alma hakkına sahip olmaları nedeniyle, bu süreç birçok zorlukla karşılanmaktadır. Bu nedenle, yetkisiz kişilere konut satmak ancak diğer oda sahiplerinin oda kazanmayı reddetmesinden sonra mümkündür.
Mülkiyet nasıl doğrulanır?
Herhangi bir mülkün satışı için, satıcının bu mülkiyete sahip olması gerekir. Sadece resmi belgelerle onaylanır, bu nedenle, bir sahiplik belgesi veya oda sahibi hakkında bilgi içeren USRN'den bir alıntı gereklidir.
Belgeler mutlaka belirli bir vatandaşın mülkün sadece bir kısmının sahibi olduğunu belirtmelidir. Odanın büyüklüğü belirlenmiş ve odanın dairede tahsis edilmesi gerekiyor.
Yasama düzenleme
Ortak bir apartman dairesinde bulunan oda sahipleri, mülklerini yalnızca yasanın sayısız şartlarına tabi olarak satmalıdır. Aksi takdirde, işlem komşular tarafından zorlanabilir. Bu nedenle, bu işlemi uygularken, HA ve FA içeriği dikkate alınmaktadır.
Bu düzenlemelere dayanarak, bir oda kazanma hakkının kimin alınabileceği ve ayrıca hazırlanan anlaşmanın hangi şartlara uyması gerektiği belirlenir.
LCD'de, sahibinin yükümlülüğü, karardaki dairenin diğer sakinlerine bildirmektir.
Komşulara satış nüansları
Çoğu zaman, bir oda ortak bir dairede komşularına satılır. Bu mülkü edinme konusunda öncelikli hakları vardır. Bu sürecin özellikleri şunları içerir:
- başlangıçta, odanın sahibi mülkü satmayı planladığı tüm komşulara bildirmelidir;
- ayrıca, 30 gün içinde hiçbir işlem yapılamaz, çünkü bu süre bu nesnenin edinilmesine karar vermek için komşulara verilir;
- rıza veya ret yazılıdır.
Herhangi bir komşu oda almak isterse, onunla standart bir satış sözleşmesi hazırlanır. Fiyat doğrudan satıcı tarafından belirlenir.
Yetkisiz kişilere oda satmak nasıl?
Ortak bir apartman dairesinde bir odayı yabancılara satmak oldukça karmaşık bir süreçtir, çünkü ev sahipleri genellikle komşuların işlem için çeşitli engeller yarattığı gerçeğiyle yüzleşmek zorunda kalırlar. Prosedürün nüansları şunları içerir:
- başlangıçta tüm komşulardan bir oda satın almayı reddetmeleri gerekiyordu;
- konut yabancılara komşulara sunulan fiyatla satılıyor;
- Komşuların reddettiği hakkında yazılı bir kanıt varsa, objenin satışı, standart bir satış sözleşmesinin yapıldığı genel usule uygun olarak gerçekleştirilir;
- işlem daha sonra Rosreestr'e kaydedilir.
İşlem, kanunun sayısız gerekleri dikkate alınarak gerçekleştirilmelidir. Küçük ihlaller bile varsa, o zaman komşular tarafından işleme itiraz için temel olabilir.Bu nedenle, deneyimli bir avukat, satıcının belirli bir durumda hangi işlemleri yapması gerektiğini önerebileceğinden, emlak işlemleri için yasal destek kullanılması tavsiye edilir.
Önleyici hakka kim sahip?
Ortak bir apartman dairesinde bulunan bir oda satarken, apartman dairesinde bulunan diğer odaların sahiplerinin hakları göz önünde bulundurulmalıdır. Komşular satılık bir oda satın almak için önleyici bir hakka sahiptir. Bu nedenle, başlangıçta, bu mülkü komşulara satın alma fırsatı sunulur. Sadece bu şartlar altında ortak dairede oda satmak yasal olacaktır. Komşular yazılı olarak ve izinsiz kişilere satıştan 30 gün önce bildirilir.
Önleyici hak, bu dairede yaşayan tüm vatandaşlar tarafından kullanılır. Yalnızca bu mülkten satılan tüm bu kişilerden reddedilmesi üzerine mal sahibi ortak dairede oda satmak için izin alır.
Çoğu zaman, komşular yazılı bir reddetme yapmayı reddederler. Bu durumda, satıcının bir bildirim gönderildiğine dair onay alması önemlidir. Bu nedenle, bu amaçlar için teslimat onayını içeren tescilli bir mektup kullanılması tavsiye edilir.
Oda satış prosedürü
Bir ortak dairede bir oda satma prosedürü, belirli sıralı eylemleri gerçekleştirme ihtiyacını ifade eder. Bunlar şunları içerir:
- odanın maliyeti, kendi başına karar verebileceğiniz veya bir değerleme uzmanının yardımını kullanabileceğiniz şekilde belirlenir;
- tüm komşular için bir bildirim hazırlanır, daha sonra belge şahsen vatandaşlara imzayla iletilir veya makbuz makbuzu ile postayla gönderilir;
- Komşular bir oda almak istemiyorlarsa, bir ay içinde onlardan yazılı bir ret almaları gerekir;
- sonra yetkisiz kişiler için alıcılar arayın;
- alıcıyı bulduktan sonra satış sözleşmesi imzalanır;
- Rosreestr, gayrimenkul hakkının başka birine devredilmesini düzeltir.
Bir alıcı bulmak mümkün değilse, fiyatı düşürmesine izin verilir, ancak komşuları yeni bir ücret karşılığında oda almaya davet etmek önemlidir. Sadece ikinci bir reddedildikten sonra, bir ortak dairede bulunan bir odanın, üçüncü şahıslara satılması söz konusudur.
Bir nesneyi satmanın yolları
İşlem çeşitli şekillerde yapılabilir. Bunlar şunları içerir:
- Kendi kendine satış odası. Bu durumda, nesnenin sahibi tüm eylemleri bağımsız olarak gerçekleştirmelidir. Komşuların haklarını ihlal etmemek için yasada iyi bilgilendirilmelidir. Bir alıcı arayışıyla ilgilenmek ve bir satış sözleşmesi hazırlamak zorunda kalacak. Bir odanın ortak bir apartman dairesinde satışının aşamaları veya komşularının hakları herhangi bir şekilde ihlal edilirse, işlem mahkemede zorlanabilir.
- Emlakçılara hitap edin. Gayrimenkul işlemleri için yasal destek sunarlar. Profesyonellerin hizmetlerini kullanırken, yasaların hiçbir şekilde ihlal edilmeyeceğinden emin olabilirsiniz. Alıcının aranması ve işlemlerin yürütülmesinde görev alacak ajansın çalışanlarıdır. Hizmetler alıcı veya satıcı tarafından ödenir.
Birçok kişi, ortak dairede oda satarken, noterlik hizmetlerini kullanmanız gerekip gerekmediğini düşünür. Satış sözleşmesini belgelemek için bu uzmanla iletişim kurmanıza gerek yoktur. Ancak gelecekte işleme meydan okuma imkânı bulunmadığını garanti etmek için, davanın tüm materyallerini çalışacak ve sözleşmenin yasal olup olmadığını söyleyebilecek bir notere başvurabilirsiniz.
Komşulardan rıza nasıl alınır?
İkincil emlak satmak her zaman özel ve karmaşık bir süreçtir, ancak ortak dairede mülk satışı en olağandışı işlem olarak kabul edilir. Uygulanabilmesi için komşuların emlaktan reddetmeye ihtiyaçları var.
Odanın sahibi, komşularından satmak için izin istemeyebilir, ancak işlemin tamamlanmasından bir ay önce planlanan kararı bildirmeleri gerekir. Komşular olumlu bir karar verebilir, bu nedenle onlarla bir satış sözleşmesi hazırlamak gerekli olacaktır.
Yazılı bir reddetme olmadan satış yapmak mümkün mü?
Genelde komşular arasındaki ortak dairelerde çok kötü bir ilişki vardır, bu nedenle birbirleriyle hiçbir şekilde iletişim kurmak istemezler. Bu nedenle, komşular alınan bildirime cevap vermezler.
İkincil emlak satışı ile ilgili gelecekteki sorunları önlemek için, aşağıdaki adımları gerçekleştirmeniz önerilir:
- başlangıçta, teslim makbuzunu ödedikten sonra kayıtlı bir postayla bir bildirim göndermeniz tavsiye edilir, böylece vatandaş, odanın satışı hakkında komşuları gerçekten haberdar ettiğini kanıtlayacaktır;
- ilişki iyiyse, o zaman komşular, mutlaka imzalanması gereken bir konut satın almayı reddettiler;
- bildirimin iletildiği tanıkları davet etmesine izin verilir, bu nedenle odanın satıcısının yasaların gerekliliklerini sıkı bir şekilde yerine getirdiğini onaylayabilen vatandaşlardır.
Komşuların haklarının ihlal edilmesi durumunda, işlem mahkemede kolayca geçersiz sayılır, böylece alıcılar mülklerini kaybedebilir.
Satış için hangi belgeler gerekli?
İşlemin doğru şekilde gerçekleştirilmesi, satıcı tarafından belirli belgelerin hazırlanmasını içerir. Ortak dairede oda nasıl satılır? Bunun için aşağıdaki belgeler gereklidir:
- satıcının pasaportu;
- Bir vatandaşın bir odaya hakkını teyit ettiği yardımı ile gayrimenkul için tapu belgeleri, ayrıca, bir özelleştirme anlaşması, vasiyetname, hediye sertifikası veya başka bir belge ile temsil edilebilir;
- odanın sahibini, çeşitli yüklerin varlığını, odanın büyüklüğünü ve her alıcı için diğer önemli parametreleri gösteren USRN'den alınacak;
- teknik plan ve veri sayfası ve bu belgelere dayanarak, gelecekteki sahipler yasadışı iyileştirmenin olmadığını doğrulayabilecektir;
- faturaların ödenmesi için borç bulunmadığını gösteren sertifika;
- Tüm apartman komşularından alınan gayrimenkulleri almayı reddetme yazılı.
Bu belgeler yalnızca alıcılar için değil, aynı zamanda hizmetlerini kullanma kararı verilirse emlakçılar tarafından talep edilmektedir.
Bir sözleşme hazırlama kuralları
Her satıcı için önemli bir nokta, satış sözleşmesinin doğru hazırlanmasıdır. Bu mutlaka yazılı olarak yapılır. Temel şartları noktaları içerir:
- Satıcı ve alıcı tarafından sunulan sözleşmeye taraf olanlar hakkında bilgi;
- Dairenin adresinin, odanın büyüklüğünün ve diğer önemli parametrelerinin belirtildiği sözleşmenin konusu ile ilgili veriler;
- oda ücreti ruble ve kelimelerle belirtilir;
- hesaplama prosedürü verildi;
- Anlaşma şartlarının ihlal edilmesi durumunda her bir tarafın sorumluluğu belirtilir;
- sözleşmenin tarihi;
- tarafların imzaları.
Bu dokümanı hazırlamak için standart formları kullanabilirsiniz. Emlakçı, ortak bir dairede bir oda satma prosedürünü yerine getirirse, belgeyi hazırlayan kişi odur.
Gri şema kullanmanın nüansları
Ortak bir apartman dairesinde bulunan bazı oda sahipleri, mülklerini olabildiğince çabuk ve komşularıyla bir anlaşma yapmadan satmalarına izin veren gri şemaları kullanma olasılığını düşünmektedir. Genellikle vergilendirmeyi önlemek için kullanılırlar. Tipik olarak, bu tür yöntemler, komşular bir anlaşmaya çeşitli engeller çıkarırsa kullanılır.
En sık kullanılan yöntemler:
- Odanın sadece bir kısmı ilgili alıcıya satılır ve bundan sonra kalan metrekare bağış temelinde transfer edilir;
- bir oda bir kredi anlaşması temelinde rehin verilir, daha sonra kredinin kasıtlı olarak ödenmemesi nedeniyle konut zorunlu bir yöntemle geri kazanılır;
- Konut bir hediye anlaşması temelinde devredilse de, yeni sahibi parayı mülk için eski sahibine havale eder.
Yukarıdaki şemaların tümü riskli olarak kabul edilir, bu nedenle alıcının sahtekarlık yapması ve oda için ödeme yapmayı reddetmesi her zaman bir ihtimaldir. Ek olarak, bu tür işlemler kolluk kuvvetleri kurumlarına veya Federal Vergi Hizmetine ilgi duyuyor olabilir, bu nedenle satıcı idari veya cezai olarak sorumlu tutulabilir.
İhbar eksikliğinin sonuçları
Ortak bir dairede bulunan odanın satıcısı, komşularına kararı hakkında bilgi vermelidir. Herhangi bir bildirim yapılmazsa, bu olumsuz sonuçlara neden olabilir. Komşular, mülkün sahibi olmak istedikleri için mahkemede anlaşmaya itiraz edebilirler.
Bu nedenle, işlemin nasıl tamamlandığına dair bilginin yokluğunda, deneyimli emlakçılarla temasa geçmeniz veya bir noterden tavsiye almanız önerilir.
Sonuç
Bir ortak dairede bulunan bir oda satmak, yasaların gereklerini göz önünde bulundurmak için gerekli olduğu için oldukça karmaşık bir işlemdir. Muhtemelen planlanan satış hakkında komşular bildirilir. Konut satın almak için öncelikli bir hakka sahipler.
Ancak komşularınız tarafından reddedildikten sonra, mülkü yetkisiz kişilere satabilirsiniz. Bunun için doğru bir satış sözleşmesi hazırlamak önemlidir. Satıcıya birçok risk eşlik ettiği için bir oda fiyatını düşürmek için gri şemaların kullanılması önerilmez.