Genellikle, bir mülkün birkaç sahibi vardır. Bu nesnede biraz pay ya da ayrı bir odaya sahipler. Sahiplerden biri mülkünü satmaya karar verirse, önce payını diğer ortak sahiplere teklif etmelidir. Bunun nedeni, satın almada öncelikli bir hakka sahip olmalarıdır. Belli bir fiyattan bir obje teklif edilirler; reddedilmesi durumunda diğer alıcılara bir oda veya pay teklif etmek gerekir. Fiyat düşerse, o zaman yine dairenin bir bölümünü satın almak için ortak sahiplerle iletişime geçmeniz gerekir.
Premptif hukuk kavramı
Ortak sahibi tarafından satılan başka bir parçayı elde etmek için oda sahibinin hakkı ile temsil edilir veya apartmanda paylaşılır. Sadece resmi bir retin resmileştirilmesinden sonra bu özellik yetkisiz kişilere de sunulabilir.
Önleyici satın alma hakkını kullanma süreci Medeni Kanunun 250. maddesi ile düzenlenmiştir. Bu nedenle, başkalarına satmadan önce nesnenin sahibi, ortak dairedeki tüm komşularının veya özelleştirilen nesnenin ortak sahiplerinin, planlanan satıştan haberdar edildiğinden ve yasal haklarını kullanmak istemediklerinden emin olmalıdır. Yazılı olarak reddetmeniz tavsiye edilir. Ek olarak, satıcı ortak sahiplerine, kendi bölümünün satışı hakkında gerçekten bilgi verdiğine dair kanıtları olmalıdır.
Ortaya çıkan sorunlar
Bir taşınmazın yalnızca bir kısmı olan insanlar, mülk satmada neredeyse her zaman belirli zorluklarla karşılaşırlar. Bu, diğer ortak sahiplerin hisse satın alma konusunda öncelikli bir hakka sahip olmalarından kaynaklanmaktadır. En popüler zorluklar ve sorunlar:
- Odanın satışının önündeki engeller mülkün diğer kiracıları tarafından yaratılır. Örneğin, potansiyel alıcılara doğrudan hayatlarını mahvedeceğini ve aynı zamanda kendi başlarına bir pay almak istemediklerini beyan ediyorlar.
- Ortak sahipler mülklerin satışı ile ilgili özel bir bildirimi kabul etmeyi reddettiği için, kanunun gereklerine uygunluğunun kanıtı için tescil mektubu ile teslim belgesi içeren bir belge göndermelisiniz.
- Başlangıçta, hissedarlar bir hisseyi geri çevirmeyi reddederler, ancak daha sonra üçüncü taraflarla yapılan son işlemlere itiraz etmek için mahkemeye giderler. Ancak satıcı, vatandaşların ihbarına ilişkin kanıtlara sahipse, mahkeme talepleri karşılamayacaktır.
- Aynı anda birkaç hissedar dairenin bir bölümünü satın alma isteğini ifade edebilir ve böyle bir durumda satıcı, işlemin kiminle sonuçlanacağını bağımsız olarak seçebilir.
- Sadece bir kiracı ile hisseyi satın alacağı konusunda bir anlaşma varsa, parçanın satışının diğer ortaklarına bildiremezsiniz.
Küçük olan bir apartman dairesinde hisse satın alma hakkı olan hak, yalnızca resmi temsilcilerinden pay almaktan vazgeçmeyi değil, aynı zamanda vesayet makamlarından mülk satmak için izin almanın gerekli olduğunu belirtir. Aynı zamanda, bu işlemle çocuğun haklarının hiçbir şekilde ihlal edilmesine izin verilmez.
Riskler nasıl önlenir?
Bir taşınmazın yalnızca belirli bir kısmına sahip olan herkes, hisse satın almanın önleyici hakkının ne olduğu konusunda iyi bilgilendirilmelidir. Bu durumda, mülk satışı işlemine itiraz edilecek durumdan kaçınmak mümkündür. Çeşitli riskleri önlemek için aşağıdaki hususlar dikkate alınır:
- diğer daire sahiplerine mülkün bir kısmının planlanan satışı doğru ve derhal bildirilir;
- Bir vatandaşın diğer ortak sahiplerle iyi ilişkileri varsa, yazılı olarak reddedilmesi istenir;
- Eğer daire sahipleri reddetmek istemezlerse, teslim alındığına dair makbuz ile kendilerine bir bildirim gönderilecektir.
Sadece satıcının diğer kiracıların haklarını ihlal etmediğine dair kanıt varsa, işlemin mahkemede sorgulanmayacağı garanti altına alınabilir.
Satın alma haklarından kaçınılması mümkün mü?
Diğer vatandaşlardan reddedilmemeyi ve mülkün bir kısmının satışına ilişkin bir ihbar göndermemeyi mümkün kılan bazı hileler vardır. Bu tür ana yöntemler:
- Bir hediye sözleşmesi yapmak, satış sözleşmesi temelinde satış yapmak değildir. Önleyici satın alma hakkı sadece bir hissenin satışı için geçerlidir, bir hediye değildir. Her insan mülkünü serbestçe elden çıkarma hakkına sahiptir, bu nedenle herhangi bir kişiye zorluk çekmeden ve itiraz etme olasılığı olmadan pay bağışlayabilir. Ancak ortak sahiplerinin geri ödemesi mümkün işlemin saklandığına dair kanıtları varsa, o zaman Mahkemede Sanat esasına göre kabul edilir. 170 GK.
- Mülkün bir kısmının değerindeki artış. Satış sözleşmesi yüksek bir fiyat anlamına gelebilir, ancak aslında nesne farklı bir maliyetle transfer edilir. Bu tür işlemler sahtekardır, bu nedenle nüansları halka açıklanırsa boş ve geçersiz olarak kabul edilir.
- Bir rehin ile anlaşma yapmak. Örneğin, odanın satıcısı, resmi bir belgenin hazırlandığı alıcıdan kredi çeker. Bu anlaşma uyarınca, mülkün bir kısmı teminat olarak verilmiştir. Ayrıca, alacaklının parayı reddetmesi sonucu tazminat yazılır ve satıcı bunun için kendisine mal devreder. Ancak böyle bir program kullanılırken, hem rehin sözleşmesini hem de tazminat sözleşmesini resmi olarak kaydetmeniz gerekecektir.
Bu tür numaralar genellikle aynı mülkün sakinleri arasında gerçekten kötü bir ilişki olduğunda kullanılır, bu nedenle vatandaşlar mülk sahibini kızdırmak için öncelikli haklarını kullanmaya çalışırlar.
Vatandaşları Bilgilendirme Kuralları
Bir nesnedeki hisse sahibi mülkünü satmaya karar verirse, aşağıdaki işlemleri yapar:
- Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 250. Maddesi uyarınca, diğer tüm ortak sahiplere satın alma konusunda önleyici bir hakka sahiptir;
- Ayrıca, mülkün planlanan satışı ile ilgili bilgileri içeren yazılı bir bildirim derlenir;
- belge, işlemin planlandığı fiyatı gösterir;
- taksit planları veya diğer seçenekler bu belge altında sunulabilir, böylece diğer daire sahiplerinin bir payı kullanmalarını sağlayabilirsiniz;
- Bu bildirime dayanarak, mülkün kalan sahipleri reddeder veya bir işleme girer.
Vatandaşların bildirimi kabul etmeyi reddetmeleri halinde, posta yoluyla kendilerine gönderilir ve ek olarak, satıcının yasa gereklerine uygun olduğuna dair kanıtı olması için bir teslimat bildirimi ödemek zorunda kalacaklar. Bu şartlar altında, muhatap mektubu almayı reddetse bile, bildirim yasal olarak bağlayıcıdır.
Bildirim gönderdikten 30 gün sonra, ortak sahipler kendi başlarına satın alma isteğini ifade etmemişlerse, hisseyi yetkisiz kişilere satmaya başlayabilirsiniz.
Bildirim gönderme yolları
İmza için belgeyi şahsen vermeniz tavsiye edilir. Ancak uygulamada, aynı mülkün sahipleri arasında çok fazla anlaşmazlık olduğu durumlar vardır. Ancak bu şartlar altında bile, bir apartman dairesinde hisse satın alma hakkını görmezden gelinmesine izin verilmemektedir. Bir bildirim çeşitli şekillerde gönderilebilir:
- telgraf gönderme;
- noter kullanarak bir belge gönderme;
- Kendinize değerli bir mektup gönderme.
Her durumda, belgenin teslimat bildirimi için ödeme yapmanız gerekecektir. Belgenin gönderildiğini onaylayan ödeme belgelerini kaydettiğinizden emin olun. Bu belgeler duruşma sırasındaki kanıtlardır.
Bildirimde hangi bilgiler yer almaktadır?
İşlemin önceden bildirilmesi, bir apartman dairesinde hisse satın alma hakkına ilişkin yasal gerekliliklere uyumu garanti eder. Böyle bir bildirimin bir örneği aşağıda bulunabilir.
Bu belgeye aşağıdaki verileri eklediğinizden emin olun:
- apartman adresi;
- mevcut payın büyüklüğü hakkında bilgi;
- mülkün satıldığı değer;
- hakkınızı kullanmak ve nesnenin bir bölümünü kullanmak için doğrudan teklif;
- bu teklif kabul edilmezse, payın üçüncü kişilere satılacağı belirtiliyor;
- yazılı olarak bir reddetme veya rıza gösterme isteği aşağıda yazılıdır;
- Bildirim tarihi ve başvuru sahibinin imzası belirlenir.
Ana şart, mülkiyeti sadece bildirimde belirtilen fiyattan satma ihtiyacıdır. Tüm ortak sahipler satın almayı reddederse, bu fiyattan satmaya devam edebilirsiniz. Satıcı alıcı bulamazsa, fiyatı düşüremez. Bunu yapmak için, daha düşük bir maliyet gösteren, yine bildirimler hazırlarlar. Ortak sahiplerden biri hisseyi geri çekmeyi kabul ederse, onunla bir anlaşma yapılır. Bir daire satın almanın önleyici hakkı, mevcut mülk sahiplerinin payını artırmanıza izin verir.
Hak ihlali sorumluluğu
Çoğunlukla, mülkte pay sahibi olan vatandaşlar, diğer ortak sahiplerinin sahip olduğu bir apartman dairesinde oda satın alma hakkını önemseme hakkını görmezden gelir. Bu vatandaşların haklarının ihlal edilmesine yol açar.
Böyle bir ihlalin ana olumsuz sonucu işleme meydan okuma yeteneğidir. Satıcı, başka bir ortak mal sahibi tarafından bir bildirimin zamanında yapıldığına dair kanıt bulunamayacağından, işlem tartışmalıdır. Vatandaş, alıcıdan alınan fon miktarını iade etmek zorunda kalacak ve daha sonra prosedürü yasal gereklilikler temelinde gerçekleştirmesi gerekecektir.
Reddetme talebi zorunlu mu?
Ortak sahipler arasında iyi bir ilişki varsa, vatandaşlar mülkün bir bölümünü kullanmak istemiyorsa, reddetme talebinde bulunmanız önerilir.
Bir bildirim posta yoluyla gönderilirse reddedilme zorunluluğu yoktur, çünkü yine de gönderenin yasanın şartlarına uygunluk kanıtı vardır. 30 gün içinde cevap beklemek gereklidir. Eğer yoksa, yine de üçüncü taraflara hisse satışı ile ilgilenebilirsiniz.
Diğer nüanslar
Ortak bir apartman dairesinde bir oda satın almak için önleyici hak veya özel mülk en sık kullanılır, ancak başka alanlarda da mevcuttur. Bunlar şunları içerir:
- Kiralarken. Herhangi bir nesnenin kiralanması durumunda, açık artırmaya koyulduktan sonra, bu dairede yaşayan insanlar, alıcı olarak önceliğe sahiptir. Bu, yaşam alanlarının zaten bu vatandaşlar tarafından yaşadığı gerçeğinden kaynaklanmaktadır.
- Bir belediye tesisi için. Belediye, vatandaşların yaşadığı binanın sosyal kredi sözleşmesi temelinde satışa çıkarılması durumunda, aynı arazide veya aynı mülkte aynı mülkiyeti satın alma hakkı olan kişilere aynı konutu verilir. Bu nedenle, kiracılar açık artırmaya diğer kişilerle katılma hakkına sahiptir ve ayrıca diğer katılımcılardan da yararlanabilir. Bu nedenle, bir geri alım konusunda anlaşırlarsa, açık artırma yapılmaz, çünkü doğrudan onlarla bir anlaşma yapılır.
- Ele geçirilmiş mülk için. Herhangi bir nesneye borç verildiğinde el koyulur ve el konulursa, açık artırmada satılır. Bir borçlu, açık artırmaya ek olarak teklif vermeden doğrudan kullanma hakkına sahip olan bir borçluya katılabilir.
Bu hakkın asıl amacı, mülkiyeti zaten kullananlar için mülkün tamamını sahip olmak için fırsattır.
Sonuç
Farklı vatandaşlar, her türlü mülkle ilgili olarak çeşitli alanlarda önleyici haklara sahiptir. Çeşitli şekillerde uygulanır ve asıl amacı vatandaşlara gerçekte kullandıkları konutları satın alma fırsatıdır.
Bu hakların ihlal edilmesi durumunda, işlem mahkemede kolayca yapılabilir.