Günümüzde girişimciler aktif olarak bir apartmanın konut alanlarını konut dışı alanlara çeviriyorlar. Üretken olmayan işlere uygun bu tür gayrimenkul piyasası oldukça gençtir. Sadece 15 yaşında, ama dinamik ve canlı.
Bu makale, konut olmayan bir mülk statüsü kazanma konusundaki bir konutun prosedürünün niteliğini ve ayrıntılarını açıklamaktadır.
Çevirinin Faydaları
Durum değişikliği konut maliyetleri bitmiş bir ofis kiralamak çok daha az Moskova'da, metro istasyonlarının yakınında kiracılar, eski bir iki odalı daire için ayda 250.000 ruble öderler. Bir apartman dairesinde ikamet amaçlı olmayan bir mülk edinen bir girişimci, ticari gayrimenkul edinmiş bir kişiden çok daha kârlıdır. Mevcut ilanlara göre Moskova'daki fiyatların fiyatı, 350 bin ruble ile metrekare başına 700 bin ruble arasında değişiyor.
Konut dışı binaları bir apartmanda donatmak suretiyle, girişimciler sabit varlıklara akıllıca yatırım yaparlar: mini marketler, çeşitli ofisler vs.
Konut nedeniyle konut dışı fonda bir artış, ofislerin ve dükkanların bulunduğu yerdeki önemli farklılıkları ifade eder. Bunun için bir apartman dairesinde ideal oda, bir geçit yolunda kalabalık bir sokağın birinci katında bulunan bir dairedir.
Olumlu, metro altyapısına yakın yerleşim, toplu taşıma durakları, çeşitli kurumlar. Zemin kattaki dairelerin metro istasyonları vb. Yakınında fiyatı bazen yüksek katların maliyetini iki katına çıkarır. Yerleşim bölgelerinde, aksine: ilk seviyenin fiyatı% 10 daha düşüktür.
Bazı girişimciler, konut dışı binaları daha da kiraya vermek için dönüşüm yapıyorlar. Bu karlı. Kendiniz için hakim: Moskova'da iki odalı bir daire kiralamak için, sahibi ayda 40-50 bin ruble alıyor ve eşdeğer konut dışı tesislerde ise 5-6 kat daha fazla.
Başarılı bir transfer için koşullar
Bazen bir daireyi konut dışı bir binaya aktarmak imkansızdır. Bunu uygulayan kişi, Rusya Federasyonu Konut Kanunu'nun öngördüğü başarılı bir işlemin şartlarını yerine getirmelidir (Madde 22):
- Dairenin tercih edilen yeri zemin kattadır. Daha yüksekse, konut daireleri bundan daha düşük olmamalıdır.
- Sakinleri ondan taburcu edildi.
- Evin durumu acil durum olarak tanınmıyor.
- Bir apartman dairesinde konut dışı mülklerin gelecekteki sahibi, komşuların rızasını aldı. (Bu öznel an dikkate alınmalı, girişimciler için genellikle ölümcül hale gelir).
- Ayrı bir girişi donatmak için bir mimari fırsat var.
- Bir apartmanda, konut dışı binaların olası iyileştirilmesi.
- Daire, konut stoğundan açık üretime, hamama, umumi tuvalete, kuru temizlemeye, cenaze evine, yemekler için bir kabul merkezine, konut binalarında SNIP'ler tarafından sağlanmayan diğer olanaklara çekilmez.
Oturma odasına gaz verilirse, havalandırılması gerekir. Mevcut düzenleyici çerçevenin, konut dışı bir binada gazlı cihazların kullanılması yasaktır. Gelecekteki mağaza için önemli bir avantaj, bir konut binasında bir bodrumun varlığı olacaktır. Dönüştürülmüş daireye yasal olarak bir depo şeklinde eklenebilir.
Çevirinin önündeki engeller
Bir apartmanda, konut dışı binaların donatılmasında karşılaşılan “darboğazları” hatırlayın.Bunların çoğu, ayrı bir izole edilmiş ilave giriş gerçekleştirilmesindeki zorluklarla ilişkilidir. İkincisi, giriş sakinlerinin hareketinin günlük rotasının lojistik olarak müşterinin veya müşterinin akışıyla dengelenmesi için gereklidir.
Rusya'nın konut mevzuatı, apartmana getirilen konut dışı binalara uyması gereken zorunlu şehir planlama norm ve kurallarını öngörmektedir. Sakinlerin ortak yapısı, girişimcinin de dikkate alması gereken ayrı bir yasal korumaya sahiptir.
Konut binalarının konut dışı binalara taşınması (bundan böyle Transfer olarak anılacaktır) kabul edilemez:
- Buna erişimin diğer sakinlerin yerleşim yerlerine erişimi ile uyumluluğu durumunda;
- ayrı bir girişi olması imkansızsa;
- Bir apartman dairesindeki potansiyel konut dışı mülklerin konut alanlarının bir parçası olması durumunda;
- Sahibin veya başka bir vatandaşın daimi ikametgahı olarak kullanılıyorsa;
- Herhangi bir kişinin binaya hakkı varsa.
Sakinlerine saygı
Girişimci, konut binalarını konut dışı binalara devrederken, aşağıdaki durumlarda kiracıların yazılı onayını alır:
- Eskrim yapılarının yeniden donatılması.
- Bölgenin bir bölümünün girişini donatmada sınıflar.
- Tabelaların düzenlenmesi (reklam).
Bu onay, ortakların toplantı tutanaklarına göre hazırlanırken, nüanslar da mümkündür. Sakince, sakinler evlerinde eczane veya çocuk gelişim merkezi açılmasına tepki gösteriyorlar. Orada bir mağazanın donatılması durumunda nispeten toleranslıdırlar. Ancak çubuğun zemin katındaki düzenleme ciddi dirençleriyle buluşacak. Bir evin sakinleri konseyi, “favori olmayan” bir girişime benzer hizmetler için konut sakinlerinin ücretlerinden beş kat daha fazla olan kamu hizmetleri için tarifeler belirleme hakkına sahiptir.
Komşularını rahatlatmak için, girişimciler sosyal yükler üstlenmeli: peyzaj ya da asansörler. Kayda değer bir gerçek bilinmektedir: anlaşmazlığı çözmek için zemin kattaki birkaç daireyi kullanan dişçilik şirketlerinden biri, ev sakinlerine hizmetlerinde% 20 indirim uyguladı.
Çeviri için belgeler
İskan Kanunu'na göre, yerel yönetim tarafından onaylanarak transfer yapılır. Bir apartman dairesinde ikamet edilmeyen mülk sahibi veya sahibi tarafından yetkilendirilmiş mülk yerel makamlarca bir belge paketi sunar:
- Transfer Bildirimi.
- Odanın tescil belgesi.
- Yasal belgeler - orijinalleri veya noter onaylı kopyaları.
- Tercüme edilen binaların bulunduğu evin kat planı.
- Gerekirse, devredilen yerlerin iyileştirilmesi veya yeniden yapılandırılması için bir proje.
Proje onayı hakkında
Proje, departman: Rospotrebnadzor, şehir hükümeti, mimarlık departmanı (departman), Acil Durum Bakanlığı denetimi, yönetim şirketi de dahil olmak üzere belirli hizmetler ile koordine edilmelidir.
Sadece ayrı bir giriş sağlamakla kalmayıp, aynı zamanda iç donanımı da, eski ofis dairesini iyileştirmeyi, yeniden yapılanma çalışmasını, cephe ekipmanını sağlamalıdır. Bu durumda, havalandırma kanallarının daralmasına izin verilmez.
İnceleme prosedürü
Girişimciden belge alan yerel yönetimler, bir buçuk ay içinde onları transfer edip etmemek veya reddetmek üzere karar verir. Alınan karar girişimciye üç gün içinde gönderilir.
Konut amaçlı çok katlı bir binada konut dışı binaların yeniden yapılandırılması gerekmiyorsa, bu Aktarımın yasal dayanağıdır. Aksi takdirde, çözüm, projeyi projeye göre değiştirmenize olanak sağlar.
İyileştirmenin uygulanması, özerklik organından kabul komitesi tarafından imzalanan bir yasa ile onaylanır. Bu hareket, girişimciyi değiştiren bir tasarımın Tercümesi'nin temeli olacaktır.
Ret hakkında
Yerel makamlar aşağıdaki durumlarda bir Transferi reddetmektedir:
- Girişimci tarafından istenen evrak listesini verememe.
- Tercümenin temel şartlarının ihlali.
- Fiili çalışmanın, onaylanan projenin parametrelerinden ve üzerinde kararlaştırılan dokümantasyondan önemli ölçüde sapması.
- Taslak yasadaki tutarsızlıklar.
- Evin sakinlerinin genel kurul toplantısında protokol bulunmaması.
- Onaylanan projenin ve kararlaştırılan belgelerin parametrelerine uyumsuzluk.
Reddedilme kararı, belirli ihlal edilmiş Tercüme standartlarını belirtmek için haklı ve ayrıntılı olmalıdır. Başvuru sahibi onu alır veya üç gün içinde kendisine gönderilir. Bir girişimci üç ay içinde mahkemeye itiraz etme hakkına sahiptir.
Komşularda oturanlar mahkemeye veya yerel makamlara şikâyette bulunmak üzere temyiz başvurusunda bulundukları takdirde önceden verilen izinler iptal edilebilir.
Faturalar hakkında
Girişimci, ikamet amaçlı olmayan mülkleri bir apartman dairesinde, tüzel kişiler için sağlanan oranlarla öder. Aynı zamanda, yönetim şirketi ile bir anlaşma yapma ya da kaynak tedarik eden kuruluşlarla kamu hizmetleri için anlaşma yapma ve bunlar için ödeme yapma hakkına sahiptir.
Formülde, evde fatura faturalarının miktarını hesaplarken, tüm tesislerinin toplam alanı (hem konut hem de konut dışı) kullanılmalıdır. Toplam ortak alanları içermez.
Evin belirli bir hizmet için ortak ev sayaçlarıyla donatılmış olması durumunda ortaya çıkan hata ortaya çıkar ve yalnızca daireler kullanıcı olarak listelenir. Aynı zamanda, konut dışı bina sahipleri haksız yere sakinleri üzerindeki yükü değiştiriyor. Bir apartman binasındaki konut ve konut dışı binalar, kaynak tedarik eden işletmeler ve yönetim şirketleri tarafından yeterince dikkate alınmalıdır.
Konutdan ev - konut dışı
Küçük bir işletme, konuttan konuttan konuta kadar hiçbir şeyden başka bir şey aktarmazsa, büyük ve orta ölçekli işletmeler için bu daha büyük ölçekli operasyonlar olması şaşırtıcı değildir. Örneğin, bir apartmanın binanın konut dışı bir yere taşınması.
Ticari büyüme, konut dışı inşaatların ilerlemesinin ilerisindedir, genellikle mevcut ofis merkezlerinden yoksundur. Bu durumda, konut binaları onlara dönüşür. Bu prosedür Sanat. Rusya Federasyonu Konut Kanunu'nun 22-24.
Devir için, girişimci, aşağıdakileri içeren bir belge paketi ile yerel idareye veya MFC'ye başvurur:
- Transfer Başvurusu
- Mülkiyet kanıtlayan belgeler.
- Evin planı.
- Yeniden geliştirme gerekirse proje.
Bir buçuk ay içinde belgeler hakkında karar alırlar. Ancak, ev bireysel konut inşaatı için tahsis edilmiş bir alana inşa edilmişse, bu devir yasal olarak mümkün değildir.
Konut dışı emlak ile yapılan işlemler
Bir apartmanda ikamet edilmeyen bina için kira sözleşmesi veya satışı ve satın alınması ile ilgili bir anlaşma - bu belgeler konut dışı gayrimenkule ilişkin temel işlemleri yasallaştırır. Kiralama sırasında tarafların sözleşmeyi aşağıdaki şekilde işlem şartlarını çözmeleri gerekir:
- Kiralanan nesneyi açıkça belirtin.
- Kira miktarını ve endeksleme prosedürünü belirleyin.
- Amortisman ödemeleri mekanizmasını öngörmek.
- Kiralanan mülkün geri kazanılması prosedürü.
- Geri ödeme şartlarını ayarlayın.
Konut dışı gayrımenkullere devredildikten sonra zemin kattaki dairelerden elde edilen gelirler önemli ölçüde artmaktadır. Bununla birlikte, Maliye Bakanlığının en son belgelerine göre, girişimcilerin maliyetleri de keskin bir şekilde artabilir. Örneğin, aynı emlak vergisinin kadastro değeri temelinde hesaplanması beklenir. Yüksek mali otoritenin planlarına göre, konut dışı binalardaki vergi oranı konut oranının beş katı kadar olacaktır.
Sonuç
Zemin kattaki bir daireyi bir apartman binasında konut dışı bir binaya dönüştüren bir girişimci, yerel yönetimler tarafından olası bir reddedilme nedeniyle haksız mali masraflara maruz kalma riskini taşımaktadır.Bununla birlikte, oyun mumya değiyor: sonunda, ticari mülk satın almanın birçoğu altında çok düşük bir fiyata sabit varlıklar alıyor.
Bununla birlikte, böyle bir prosedür, kaçınılmaz olarak empoze edilen maliyetleri karşılayan yaklaşık altı ay sürer. Aynı zamanda olası tuzakları da gizler: yasaklayan koşullar, komşuların yetersiz tepki göstermesi. Yukarıda verilenler göz önüne alındığında girişimciler Çeviri hizmetleri için uzman hukuk firmalarına başvuruda bulunurlar.