Yönetim Şirketinin Sorumlulukları ve Sorumlulukları

Bir yönetim şirketi, bir tüzel kişilik olarak anlaşılmalıdır, diğer tüzel kişilerin mülk komplekslerinin ve bir sözleşmeyle devredilen bireylerin güven yönetimini gerçekleştiren ticari bir kuruluş olarak anlaşılmalıdır. Çarpıcı bir örnek, bugün Rusya'da konut ve toplumsal hizmetlerin sağlanmasına ilişkin temyiz sayısının hızla artmasıdır. Ve bu şaşırtıcı değildir, çünkü bir apartmanda ya da başka bir yerde kalmak, kesinlikle tüm ev sahipleri için, yani ısıtma, avlu temizliği, giriş veya su temini onarımı gibi konular için önemli endişeler vaat etmektedir. Bu makale, yönetim şirketinin sorumluluklarını ve sorumluluklarını detaylandırmaktadır. Ek olarak, materyal pratikte güncel problemlerle tanışmak için birçok örnek sunmaktadır.

Yönetim şirketi: değer ve güven yönetiminin nesneleri

Bir yönetim şirketi, Rus yasalarına uygun olarak kurulan ve Rusya Merkez Bankası tarafından devlet dışı emeklilik fonlarını ve yatırım fonlarını Yönetmek için Yatırım Fonları Kanunu ile yönlendirilen lisanslı bir fon veya AO veya LLC'den başka bir şey değildir. Bugün, yönetim yapısının yönetime güvenme hakkı vardır:

• Emeklilik tasarrufu sayesinde.
• Mortgage kapsamı.
• Toplu yatırım fonunun varlıkları.
• Konut planında ordu için nakit tasarruf.
• İlgili şirketlerin sigorta rezervleri.
• Devlet dışı emeklilik fonlarının emeklilik rezervleri.
• Bağış Kâr Amacı Gütmeyen Yapılar.
• Değerleme yapanlar kuruluşunun tazminat fonunun nakit kaynakları.

Ek olarak, bugün sık sık Rusya Federasyonu yönetim şirketlerine finansal ve endüstriyel gruplarda veya işletmelerde yönetim işlevlerini uygulamak için oluşturulan dernekler denir. Yönetim yapısı ayrıca, konut stoğunun ve altyapısının yönetiminde yer alan bir yardımcı operatör olarak da anlaşılabilir. Bu konunun canlı bir güven yönetimi örneği olarak daha ayrıntılı olarak ele alınması tavsiye edilir.

Bir yönetim şirketi konut konusunda ne yapar?

Bugün, yönetim şirketinin sorumlulukları ve sorumluluk sınırları apartman sahiplerinin ilgisini çekmektedir. Neden? Gerçek şu ki, ikincisi, belirli bir evde yaşamanın kalite özelliklerinden genellikle memnun kalmıyor. Bir vatandaş ayda bir ödeme belgesinde, konutun onarımı ve bakımı için doğrudan ödeme yollarını bulursa, ancak fonlar belirsiz bir yere giderse, belki de yönetim şirketinin idari sorumluluğu vardır. Bu nasıl bir organizasyon olmalı?

Öncelikle, evdeki kontrol biçiminin HOA, UO veya ZhSK gibi önemli bir rol oynamadığı belirtilmelidir. Öyle ya da böyle, doğrudan mal sahibine yönelik hizmetler benzerdir, yani yönetim şirketinin sorumluluk alanı aynı olacaktır. Belirli bir evde bir yönetim yapısı seçildiğinde, genel kurul toplantı tutanaklarının oluşturulmasından hemen sonra, dairelerin sahipleriyle (ev alanının en az üçte ikisi) bir yönetim anlaşması imzalamak zorundadır. Bu nedenle, sözleşme belgesinin sonuçlanma tarihi, evin yönetiminin başlangıcı olarak işaretlenecektir.Bu, yönetim şirketinin pratik sorumluluklara sahip olacağı ve gerektiğinde yönetim şirketini sorumlu tutmak anlamına geleceği anlamına gelir.

Bu nedenle, yönetim organizasyonu, bir kural olarak, faaliyetlerini düzenleyen tüm yasal düzenlemeleri sıkı bir şekilde izler. Sürecinde, bu yapının yönetilen nesne hakkındaki bilgilere serbest erişim olasılığını düzenlemekle yükümlü olduğunu belirtmek önemlidir. Her şeyden önce, onların listesi doğrudan evin temel özelliklerini ve finansal ve ekonomik (ekonomik) faaliyetlerle ilgili bilgileri içerir.

Bilgi nerede yayınlanır?

01.06.2016 tarihinden itibaren, yönetim şirketinin faaliyetlerini ve sorumluluklarını yansıtan tüm verilerin, konut ve toplum hizmetlerinin uzmanlaşmış bir coğrafi bilgi sistemine gönderilmesi zorunludur. Böylece, bir vatandaş gerekli tüm bilgileri bulma şansına sahiptir. Kaynakta bulunması gereken bilgiler eksikse, bir kişinin savcılığa veya Devlet İskan Müfettişliği ile iletişim kurma hakkı vardır.

Ek olarak, Rusya Konut Kanunu'na göre, her yıl ilk çeyrekte, kesinlikle tüm yerleşim yerlerinin sahiplerinin, raporlama dönemi için tesis yönetiminin ekonomik faaliyetiyle ilgili doğrudan bir raporu (önceki yıl) onayladıkları bir toplantıda bulunmaları gerekmektedir. Bu prosedür yapılmazsa, çoğu durumda yönetim şirketinin idari sorumluluğu vardır.

Eyalet denetleme otoritelerine gitmeniz ve uygun memnuniyetsizliği ifade etmeniz tavsiye edilir.

Yönetim organizasyonunun konut stoğu ile ilgili sorumlulukları

Belirli bir limited şirketin bir konut yönetim şirketi olduğunu varsayalım.

Birçok daireye ev sahipliği yapan evi doğrudan yönetme faaliyetleri çerçevesinde yer alan özel sorumlulukları vardır. Yaşam alanının onarımı ve bakımı ile ilgili tüm işlemlerin, bu amaçlarla fon toplama sınırlarına uygun olarak gerçekleştirilmesi taahhüdünde bulunması önemlidir.

Yerine getirilmemesi durumunda tüm yükümlülüklerin yönetim şirketinin (örneğin, LLC) eşdeğer yükümlülüğü içerdiği belirtilmelidir. Ayrıca, birkaç gruba ayrılırlar. Bu nedenle, yönetim organizasyonunun doğrudan konut açısından sorumlulukları aşağıdaki maddeleri içerir:

• Halka açık alanların temizliği (başka bir deyişle sundurmalar).
• Bahçenin temizliği (başka bir deyişle bir apartmanın altında bulunan bir kara parçası). Ağaçların belirli bir arsaya yerleşmesi durumunda, kesme ve budama konularının yönetim şirketinin sorumluluğu kapsamına girdiğini eklemek gerekir. Ayrı bir ekim düşerse, hangi mülk komplekslerinin zarar göreceği ya da bu, evin belirli bir kiracısına zarar verecekse, o zaman yönetim kurumuna verilen zararları geri almak için adli makamlara güvenle başvurabilirsiniz.
• Konut cephesinin iyi durumda bakımı (reklamlardan arındırılması, grafiti boyaması vb.).
• Ortak yükselticiler için atık su sisteminin temizlenmesi yönetim şirketinin sorumluluğundadır.
• Sonbahar-kış döneminde bir konut tesisi düzenlenmesi için hazırlık tedbirlerinin uygulanması.
• Yönetim şirketinin sorumluluğu ısıtma sisteminin kıvrılmasını ve yıkanmasını içerir.
• Ortak ev sayaçlarının doğrulanması.
• Kışın buz ve kardan çatının temizlenmesi ile ilgili çalışmaların yapılması.
• Yönetim şirketinin sorumluluğu (barınma ve kamu hizmetleri temel bir örnektir) doğrudan acil durum gönderme servisiyle bir sözleşme yapılmasını içerir.
• Bitişik bölge ve bodrumlarda dezenfeksiyon ve dezenfeksiyon uygulamaları.

Tesis tamir sorumlulukları

Konut bakımına ek olarak, yönetim firması onarımdan sorumludur. Dolayısıyla, bu hükme uygun olarak, aşağıdaki faaliyetleri vurgulamanız tavsiye edilir:

• Onarım çalışmalarının doğrudan camlardaki çerçevelerin restorasyonuyla yapılması. Ek olarak, gerektiğinde, cam prosedürünü, girişte veya teknik bir amacın katında dahil etmek de gereklidir.
• Boya ve badana sundurmalarına yönelik önlemlerin uygulanması.
• Girişlerde aydınlatmanın organizasyonu. Ek olarak, girişe yakın alanın aydınlatılması bugün zorunludur.
• Gerekirse tavanın onarım işlerini yapmak (örneğin, bir sızıntı).
• Konut ve belediye hizmetleri (doğrudan sıcak ve soğuk su temini, kanalizasyon veya ısıtma ve ayrıca konut tesisi içinde bulunan elektrik şebekeleri yükselticileri) ile ilgili ortak mülk komplekslerinin onarım çalışmalarının uygulanması.

Yardımcı programların sağlanması

Bir limited şirketin, konutlu çok daireli bir binayı yönetmek için niteliksel olarak bir dizi önlem almayı taahhüt eden bir yönetim şirketi olduğunu varsayalım. Dolayısıyla, doğrudan konut ve toplum hizmetleri sağlama konusundaki sorumlulukları aşağıdaki maddeleri içerecektir:

• Bir apartmanın tüm sakinlerine hizmet sağlayanlar. Daha sonra, belirli bir uzman şirket bir apartmanı yönetmeye başladığında, tesislerin tedariki ile ilgili kaynakların temininde bulunan bir kuruluş ile yapılan bir sözleşmenin sonucuna varılır. Bu nedenle, örnek olarak alındığında, kesinlikle tüm mühendislik sistemlerinin işletilmesinden bir limited şirket (yönetim şirketi) sorumludur. Örneğin, çok daireli bir konut için, ısıtma gibi bir yardımcı hizmetin hatasız sağlanması durumunda, ancak evde değilse, o zaman sorumluluk bir şekilde yönetim yapısının omuzlarına düşmektedir. Bu nedenle bugün sık sık yönetim şirketinin sorumluluk sigortası var. Eğer bu veya o kamu hizmeti kaynakların temini ile ilgili kuruluşun hatası nedeniyle mevcut değilse, o zaman yönetim dernekleri her durumda ilgili konut nesnesinin sakinlerinin çıkarlarını korumak ve durumu değiştirmek için azami çaba göstermek zorundadır.
• Bir apartmanın sakinlerinden konut ve kamu hizmetleri için fon koleksiyonu yapılması. Ek olarak, yönetim yapısı gerektiğinde dava niteliğinde faaliyetlerde bulunmakla yükümlüdür.
• Büyük ve katı evsel atıkların zamanında kaldırılmasını sağlamak. Bu nedenle, bugün ilgili çöp toplama servisiyle bir anlaşma yapmamasına rağmen yönetim şirketini sorumlu tutabilirsiniz.

Ek bilgi

Bir önceki bölüme ek olarak, yönetim kuruluşunun listelenen eserlerin yerine getirilmesi için tarifeden fazla fon talep etme hakkına sahip olmadığını belirtmek önemlidir. İlgili faaliyetleri normal düzeyde organize etmek için gerçekten yeterli paraya sahip değilse, bu konuda hesaplamalar yapmak için konut binaları sahiplerinin genel kurulunu sırayla yapmak bu yapı kısmında daha tavsiye edilir. Yukarıdakilerin yerine getirilmemesi durumunda, bir apartman dairesinde ikamet eden herhangi bir vatandaş, Devlet İskan Müfettişliği'ne (uzman denetim organı) başvuru hakkına sahiptir.

Yönetim Organizasyon Sorumluluğu

Daha sonra ortaya çıktığı gibi, yönetim yapısı apartman dairesine ilişkin en geniş çalışma listesini yapmakla yükümlüdür, aksi takdirde (eylemsizlik nedeniyle) sorumlu tutulabilir.

Bu nedenle, bugün yönetim şirketi için sorumluluk sigortası vardır (örneğin, konut ve belediye hizmetleri). Yasadan önce başka bir yapıyla aynı sorumluluğu üstlendiğine dikkat edilmelidir. Bu, idari ve cezai sorumluluğun burada uygun olduğu anlamına gelir. Bugün savcının ve Devlet İskan Müfettişliğinin, makalede ele alınan kuruluşların çalışmalarını denetlemede temel sorumlulukları üstlendiğini eklemek önemlidir. Bir dereceye kadar, ancak yine de, yönetim şirketlerinin denetimine uygun olarak çok çeşitli yetkiler doğrudan yerel öz yönetim, Rus tüketici denetimi, polis ve yangın denetiminin devlet organlarına verilmiştir.

Denetleme Otoritesi Hakları

Yukarıdaki kuruluşların her birinin, ilgili yasal düzenlemelerin gerekliliklerine uymama veya uygunsuz bir şekilde yerine getirmeme konusunda bir tüzel kişiliğe ve bir yetkiliye önemli bir ceza koyma hakkına sahip olduğunu belirtmek önemlidir. Bu durumda asıl sorun, ihlalin gerçekte var olduğuna dair kesin kanıt sunma olasılığı (veya imkansızlığı).

Yönetim şirketlerinin sorumluluğu konusu göz önüne alındığında, ilgili faaliyet türündeki yapıların lisanslarının hatırlatılması tavsiye edilir. Yönetim organizasyonlarının ruhsat ruhsatı alma zorunluluğu bulunduktan hemen sonra, yetersiz faaliyet kalitesi durumunda, bu lisansları mahrum bırakma imkanı vardı. Öyle ya da böyle, bu tür kararlar bir şekilde barınma hizmetleri sunumu açısından iyileştirmeyi etkiler.

Etkinlik Lisanslama

Belirli bir yönetim yapısının lisansını iptal etme prosedürüne karşılık gelen otoritenin şu anda yalnızca Devlet Konutları Müfettişliği'ne devredildiğine dikkat etmek önemlidir. Ayrıca, bu işlem yalnızca mahkemede yapılabilir. Bugün, “sağdan sola” düşünülen faaliyet türü için lisansları iptal etme uygulaması olmadığını eklemek gerekir. Neden? Gerçek şu ki, çok daireli bina kontrolsüz olarak bırakıldığında (veya geçici kontrolde), hiç kimse başka bir yönetim yapısının asıl durumdan daha kötü yönetim ve organizasyon önlemleri uygulamayacağına dair kesin bir garanti veremez.

Burada, devlet yetkililerinin konumu, esas olarak, çok aileli bir apartman dairesinde bulunan tek tek dairelerin sahiplerinin, ortak bir derneğin, gerçekten gerekli olduğunda, ihmalci yönetim şirketlerini yeniden seçme hakkına sahip olmasıdır. Eğer daire sahiplerinin birleşmek istememesi durumunda, ilke olarak, bir apartmanda bir şeyi değiştirmenin bir anlamı yoktur.

Yerine getirilmemesi ne demektir?

Bugüne kadar, yönetim yapısının aşağıdaki sorumlulukları bilinmektedir:

• Çok apartmanlı binaların bir şekilde veya başka bir şekilde onarım ve bakımına ilişkin kuralların ihlali, bir nesnenin 4.000 ila 5.000 ruble tutarındaki bir tutarın bakım ve onarımından sorumlu yetkililere doğrudan idari nitelikte bir ceza verilmesini gerektirir. Tüzel kişiler söz konusu olduğunda, para cezası, idari suçlar ile ilgili Rus Kanunu'nun 7.22. Maddesi uyarınca 40.000 ila 50.000 ruble arasında değişmektedir.
• Sıhhi-epidemiyolojik nitelikteki gereklilikleri doğrudan mesken ve kamusal tesislerin, yapıların, binaların ve taşıtların faaliyetine karşı ihlal etmek, bireylere idari nitelikte bir ceza verilmesini 500 ila 1000 ruble arasında bir zorunluluk olarak kabul eder; yetkililer için - 1000'den 2.000'e kadar; tüzel kişilik oluşturmayan girişimciler için - 1.000 ila 2.000 arası veya faaliyetlerinin askıya alınması, kural olarak 90 güne kadar; Tüzel kişiler için - 10,000 ila 20,000 ruble veya 90 güne kadar bir süre için faaliyetin askıya alınması.
• Bir apartmanın tek tek dairelerinin sahiplerinin mülk komplekslerinin uygun olmayan bakımının yapılması durumunda, yönetim kuruluşu elli bin ruble'ye elveda diyebilir.Kamu hizmetlerinde kiracıların sağlanması ile ilgili norm ihlali varsa (gerekli kaynaklar), para cezası miktarı genellikle on bin ruble'ye eşittir (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 44. Maddesi uyarınca).
• Rus Medeni Kanununa göre, yönetim şirketi, kamu mülkü komplekslerine zarar verebilecek ve zarar verebilecek yasa dışı eylemler veya eksikliklerden tamamen sorumludur. Bu durumda, ceza parasının büyüklüğü ek koşullara bağlı olarak değişmektedir.
• Yangın güvenliği standartlarının ihlali, kural olarak, idari sorumluluk gerektirir. Burada ek bir koşul 200 bin ruble yönetim yapısında bir ceza.

Anlaşıldığı üzere, yönetim yapısındaki her türlü faaliyet kesinlikle çeşitli yasal düzenlemelerle belirlenir. Yetenekli kullanımlarıyla, bir apartmanda tüm iş çeşitlerinin uygulanmasını sağlamak kesinlikle mümkündür. Bununla birlikte, nesnenin genel anlamda iyiliğinin doğrudan her ev sahibinin konumunun faaliyet derecesine bağlı olduğunu unutmamalıyız.