Birçok insan bitmemiş evlerde daire almayı tercih ediyor. Bu, onlara uygun fiyatlarla, en uygun alanda ve doğru düzende konut alma imkanı sunar. Bunu yapmak için, alıcı ile geliştirici arasında DDU (hisse sözleşmesi) düzenlenir. Nesnenin fiyatını, tamamlanma tarihini ve diğer önemli parametreleri ifade eder. Sözleşmenin şartları veya diğer şartları ihlal edilirse, geliştiriciye bir ceza uygulanır. Bu nedenle, inşaata katılan her kişi bu tutarın tahsil edilmesinin kurallarını anlamalıdır.
Yasama düzenleme
2005 yılında, 214 sayılı Federal Yasanın vatandaşların ortak binaların ortak inşaatına katılımına ilişkin kuralları düzenleyen özel bir yasa kabul edildi. Bu yasal düzenlemede özellikle dikkat, DDU’nun hazırlanmasına ve bu anlaşmada bulunması gereken bilgilere özellikle dikkat edilir.
Yasanın ana hükümleri:
- Yapım aşamasında olan bir binada gayrimenkul edinmenin önkoşulu bir DDU'nun oluşturulmasıdır, dolayısıyla geliştirici üzerinde ısrar etse bile, hissedarın başka bir anlaşma imzalamasına izin verilmez.
- Diğer sözleşmeler, 214 sayılı Federal Kanunda belirtilen kurallara tabi değildir.
- Vatandaşların hakları ihlal edilirse, geliştiriciden bir ceza alabilirler.
- Bu ödemeyi hesaplarken, sözleşmenin kendisinden veya geliştirici tarafından ihlalin meydana geldiği tarihte belirlenen refinansman oranı hakkında bilgi kullanılabilir.
Zorunlu bir nokta, DDU’nun yalnızca yazılı olarak hazırlanması gerektiğidir. Rosreestr'e kaydolması gerekiyor.
Sözleşmede neler yazılmalı
Bir apartmanın inşaatına katılmayı planlayan her kişi, satın alınan konutla ilgili tüm gerekli hükümleri içerdiğinden emin olmak için geliştirici ile yapılan sözleşmeyi dikkatlice incelemelidir. Birçok şirket, hangi ihlalleri gerçekleştirdiğine bakılmaksızın, geliştiriciden cezayı geri kazanmanın imkansız olacağı çeşitli hileler kullanabilir.
Sözleşmeye bilgi eklediğinizden emin olun:
- Gelecekteki ev ve her daire hakkında kesin bilgi (alanı, adresi, kat sayısı ve diğer parametreler).
- Yapının ne zaman işletmeye alınması gerektiği.
- Dairenin maliyeti.
- Gelecekteki konutları için faiz sahibi tarafından hangi paraya dayandırılacağı prosedürü.
- Daire için garanti süresi.
- Geliştiricinin bu anlaşma kapsamındaki yükümlülüklerini yerine getirmesine dayanan yöntemler.
Yukarıdaki koşullardan en az biri eksikse, bu durumda böyle bir anlaşmanın geçersiz kılınması için temel budur ve zaten benzer bir adli uygulama vardır. Ceza, standart şartlara aykırı olarak geliştirici tarafından ödenir. Çoğu zaman bunun nedeni nesnenin zamanında pes etmemesidir.
Sözleşme, bu ödemenin tutarını belirleyebilir ve herhangi bir nedenden ötürü yoksa, yeniden hesaplama oranı göstergesini hesaplamak için belirli bir nokta için kullanmak zorunda kalacaksınız.
Geliştirici Sorumlulukları
Tesis inşa eden ve DDU ile sonuçlanan şirketin sözleşmede belirtilen tüm şartları yerine getirmesi gerekir.
Geliştiricinin sorumlulukları:
- Sözleşmede belirtilen belirlenmiş süreler içerisinde tesis işletime alınmalıdır.
- Mülkiyetin işletmeye alınmasından sonra daireler, hissedarlara devredilir.
- İnşaat süreci kendi başlarına veya çeşitli nesnelerin yapımında uzmanlaşmış üçüncü taraf şirketlerin katılımıyla uygulanabilir. Bu bilgi belgeye yansıtılmıştır.
- Herhangi bir nedenle binanın hasar görmesi veya tamamen tahrip olması durumunda, farklı riskler taşıyan geliştiricidir.
Tüm çıkar sahipleri, bir inşaat şirketinin görevlerini çeşitli belgeleri kontrol ederek kontrol edebilirler. Faiz sahipleri ayrıca inşaat sahasındaki işlerin ilerlemesini kontrol etme hakkına sahiptir. Farklı ihlaller varsa, o zaman geliştiriciden bir ceza talep edilebilir.
Pay Sahiplerinin Sorumlulukları
İnşaatın katılımcıları ayrıca inşaat şirketine karşı sorumluluklarını da hatırlamalıdır. Bunlar, nesne için zamanında para transferine olan ihtiyacı içerir. Tüm terimler sözleşmenin kendisinde belirtilmiştir.
Tesisi işletmeye aldıktan sonra, kabul etmelisiniz. İhlaller aynı zamanda hisse sahipleri tarafından da kaydedilirse, geliştiriciler farklı etki yöntemleri kullanabilirler.
214 sayılı Federal Kanun uyarınca çıkar sahiplerinin etkin bir şekilde korunması sağlanmakta, bu nedenle sadece bir kesin ceza değil, aynı zamanda başka yöntemler de kullanabiliyorlar. Belirli koşullar altında, hissedarlar geliştiricinin izni olmadan sözleşmeyi feshedebilir.
Nesneler ne zaman teslim edilmelidir?
Hangi dairelerin özkaynak sahiplerine devredilmesi gerektiğine ilişkin tüm koşullar DDU'da belirtilmiştir. Bu anlaşma, yüksek binaların inşasında yer alan tüm vatandaşlar için aynıdır.
Genellikle, nesnel nedenlerle, şirketler son teslim tarihini karşılayamazlar. Eğer geliştirici gerçekten böyle bir sonuçtan suçlu olmadığını kanıtlayabilirse, iki ay içinde ilgilenenleri nesnenin işleme alınmasında gecikmeler olacağı konusunda uyarır. Duyuru, önceki dönemin uzatıldığı esas sözleşmeye bir ek yapmayı teklif eder.
Bu koşul yerine getirilmezse geliştiriciden bir ceza alınır.
Neden problemlerin var?
Nesnenin teslim koşullarının ihlali aşağıdakileri içeren çeşitli nedenlerden dolayı olabilir:
- Şirketten nakit eksikliği.
- Malzeme veya ekipman zamanında teslim edilmez.
- Planlanan iş için hava şartları uygun değildir.
- Geliştirici kendini iflas ilan etti.
- Şirket başka bir kuruluş tarafından geri alındı.
Şirketin hatası nedeniyle ya da yokluğunda sebepler ortaya çıkabilir. Eğer mahkeme aracılığıyla şirket, inşaattaki gecikme nedenlerini etkilemeyeceğini ispat ederse, ceza alınmayacaktır.
Koleksiyon algoritması
Faiz sahipleri, objenin teslimi için son tarihlerin gecikmesiyle karşı karşıya kalırsa, ancak bununla ilgili herhangi bir bildirim olmadıysa, bir ceza bekleyebilirler. Sürecin kendisi aşamalara ayrılmıştır:
- Optimal ödeme ölçüsünün belirlendiği bir hesaplama yapılır.
- İlk olarak, geliştiriciye bir cezanın ödenmesiyle ilgili bir iddia düzenlenir.
- Cezanın uygunluğuna ilişkin bir karar bekleniyor.
- Geliştirici tarafların sözleşmedeki haklarını dikkate almazsa bir dava açılır.
Faiz sahipleri, 214 sayılı Federal Kanun, Md. 310 Medeni Kanun ve Sanat. 3 GIC.
Ödeme nasıl hesaplanır
Üreticinin ceza gereksinimi, büyüklüğü hakkında bilgi içermeli, bu nedenle önce faiz sahiplerinin hesaplamaları yapmaları gerekir.
Sözleşmede gerekli bilgilerin bulunmaması durumunda cezanın miktarı, Merkez Bankası yeniden finansman oranının 1 / 300'ü olarak belirlenmiştir. Bu oranla ilgili bilgileri mahkemede dava açıldığı gün veya geliştiriciye talepte bulunmak gerekir.
Hissedar sahibi bir birey ise, o zaman Sanat altında. 6. 214 sayılı Federal Kanun iki kat ceza alır.
Hesaplama Örneği
Ceza miktarının nasıl ödendiğinin bir örneğine bakalım. Birey bir faiz sahibidir, bu nedenle 2/300 yeniden finansman oranı tahsil edilir.Bu davanın değerlendirildiği gün,% 7.75'lik bir oran belirlenmiştir. Dairenin 2.3 milyon ruble maliyeti var. Gecikme süresi bir yıla eşittir, bu nedenle son tarih 365 gün gecikmiştir.
Bu şartlar altında ceza aşağıdaki gibi olacaktır: 2.300.000 x 365 x 2/300 x 7.75 / 100 = 433.742 ruble. Uzun gecikmeden dolayı, önemli miktarda fon tahakkuk ettirilir. Ve eğer birçok hissedar böyle bir sorun yaşarsa, geliştirici hepsine para ödemekle yükümlüdür. Bu nedenle, genellikle bir gecikme olduğunda, şirket, faiz sahiplerine mahkeme olmadan daha küçük bir miktar ödeme imkanı sunar. Vatandaşların, mahkemeye çıkıp çıkmayacağına ya da geliştiricinin teklifini kabul etmelerine karar verme hakkı vardır.
Ön Kurtarma için Kurallar
Mahkemeye başvurmadan önce, geliştiriciye cezanın ödenmesiyle ilgili bir talep hazırlanır. Mahkeme mutlaka konuyu barışçıl yoldan çözme girişiminin kanıtını gerektireceğinden, bu aşama kaçırılamaz.
Bu tür bir sorunun yargılama öncesi çözülme süreci aşamalara ayrılmıştır:
- Talep hazırlama. Aşağıda bunun bir örneğidir. Ceza, geliştirici tarafından bu belgedeki bilgilere dayanarak ödenir. Bu durumda, sorun gönüllü olarak ortaya çıkmaktadır.
- Talep, sözleşmelerden alıntıların yanı sıra yasalara atıfları da içermelidir.
- Bir belge iki kopya halinde yapıldı. Bir belge şirkete teslim edilirken, bir başkası da vatandaşa ait kaldıktan sonra kabul işareti konur.
- Böyle bir talebin tescili doğruluğunu garanti altına almak için deneyimli bir avukatın yardımını kullanmanız önerilir.
- Belge cezanın doğru hesaplamasını yapmalıdır. Genellikle DDU’da, geliştiriciden de toplanabilecek ek ödemeler yapılır.
- Mesele, vatandaşların, konut kiralamak zorunda kaldıkları son tarihte meydana gelen gecikmeler nedeniyle zarar gördükleridir.
- İddia ile birlikte, geliştiriciye bir belge paketi aktarılır. Hissedarın pasaportunun bir kopyasını, DDU'nun bir kopyasını ve daireye para yatırılmasını onaylayan belgeleri içerir.
- Belgeler, eklerin bir listesi ve bir makbuz ile birlikte gönderilmelidir. Sekretere kağıt aktarmak için şirketin ofisini de ziyaret edebilirsiniz.
Doğrudan geliştiriciyle iletişim kurarken, geliştiriciye talebin ikinci kopyasında özel bir işaret koymanız gerekir. Bu belgedeki bilgilere dayanarak cezalar ödenmelidir.
Nasıl talepte bulunulur?
İddiaya göre geliştiriciden cezanın geri kazanılmasının bir örneği aşağıda sunulmuştur.
Bu belgeyi derlerken, aşağıdaki gereksinimler dikkate alınır:
- Şirketin adı tam olarak yazılmıştır. Bilgi DDU'dan alınabilir.
- Anlaşmanın kayıt verileri belirtilmiştir.
- Başvuru sahibinin tüm gereklilikleri, ortak anlaşmaya göre geliştiriciden bir ceza toplanması esasına göre verilmiştir.
- Bu tutarın hesaplanması için çeşitli açıklamalar yapılmıştır.
- Talebe ekli tüm belgeler ayrı ayrı açıklanmıştır.
- Başvurunun teslim tarihi ve vatandaşın imzası eklenmiştir.
Ceza vermeyi reddetmek, başvuru sahibi ile ilgili belgede yer alan bilgilerin eksikliğinden kaynaklanabilir.
Geliştiriciye ceza ile ilgili örnek bir iddia mümkün olduğu kadar açık ve elverişlidir. Vatandaş hakkında veriyi mevcut haliyle girmek gereklidir. Herhangi bir birleşik belgenin kullanılması gerekli olmadığından, başvuru formunu ücretsiz olarak yazabilirsiniz.
Adli İcra Prosedürü
Genellikle, geliştiriciler iddialara cevap vermez veya olumsuz bir karar vermez. Çıkar sahiplerinin mahkemeye çıkmayacağını umuyorlar.
Bu şartlar altında, mahkemede dava açmak gerekir, böylece karar temelinde, gerekli tutar sözleşmeyi ihlal edenden geri kazanılır.
Bir talep ve diğer belgelerin hazırlanması
Geliştiriciden bir ceza talep beyanı bağımsız olarak veya davetli bir avukat tarafından yapılabilir. Belge aşağıdakileri içermelidir:
- Manevi tazminat cezası ve tazminat ödenmesi şartı.
- Davanın açıldığı mahkemenin adı ve adresi.
- Davacının adı ve kayıt adresi.
- Davalı hakkında bilgi.
- Hak sahiplerinin haklarının ihlali niteliği ve aynı zamanda tüm gereksinimlerini listeler.
- Gereklilikleri yasama kanunlarıyla gerekçelendirmek.
- İlgi sahiplerinin gereksinimlerinin uygunluğunu onaylayan resmi belgeler.
- Talebin fiyatı hakkında bilgi ve kendiliğinden olmamalıdır. Bu nedenle, ceza ve diğer ödemeler, tahsil edilmesi gerektiğinde önceden doğru bir şekilde hesaplanır.
Bu talebe DDU tarafından sunulan diğer belgeler, ödeme belgeleri, devlet görevlerinin ödenmesiyle ilgili makbuzlar ve geliştirici ile yazışmalar eşlik eder. Hissedarın sorunu önleyici bir şekilde çözmeye çalıştığına dair bir kanıt yoksa, mahkeme talebi kabul etmeyi reddedecektir.
Başvurulacak mahkeme
Bir dava hazırlanır ve çeşitli mahkemelere sunulur:
- Inşaat şirketi tescili yerinde.
- Davacının ikamet ettiği yerde.
- İki taraf arasında sözleşmenin yapıldığı yerde.
- Yapım aşamasında tesisin bulunduğu yerde.
- Eğer ceza miktarı 50 bin ruble'yi geçmezse, dava mahkemede değerlendirilir.
Eğer geliştirici tarafından verilen ceza, büyüklüğü neden olduğu zararla orantılı değilse azaltılabilir. Bu nedenle, bu ödemenin hesaplanmasına doğru bir şekilde yaklaşılması önemlidir.
Üretim uyarma
Cezanın inşaatçıdan geri alınması için talep, toplantı tarihinin belirlenmesinden sonra mahkemeye sunulur. Mahkeme kararına dayanarak davacıya icra emri verilir.
Bu belge, sorumlulara, geliştiriciden zorla para toplamaya başlayacak şekilde ele alınmalıdır. Ayrıca bir inşaat şirketinin cari hesabının bulunduğu bir bankaya da gönderilebilir.
Geliştiriciler hangi hileleri sıklıkla kullanırlar?
Birçok şirket, çeşitli nedenlerden dolayı tesisin tamamlanmasını geciktirebileceklerinin farkındadır, bu nedenle bir DDU hazırlarken bile, gelecekte sahtekarları transfer etmekten kaçınabilecekleri farklı hileler kullandıklarını biliyorlar. Bunlar aşağıdakileri içerir:
- DDU yerine, bir yatırım sözleşmesi veya başka bir sözleşme düzenlenir.
- Bir daire satın almak için bir ön sözleşme hazırlaması için hissedarlara teklifte bulunmaları önerilir; bu işlemden sonra mülk tesliminden üç ay sonra işlem tamamlanır. Bu şartlar altında vatandaşlar sürelerin uzatılmasından korunmaz.
- Genellikle, aynı anda sigorta alımıyla birlikte bir DDU vardır. Bununla birlikte, şartların uzatılmasının sigortalı bir olay olmaması ihtimali yüksektir, dolayısıyla faiz sahipleri zararları için tazminat alamazlar.
- Ödeme bir kredi anlaşması yoluyla yapılabilir. Bu nedenle, şartlar ihlal edilirse, geliştirici parayı bu şirketten başka bir nesne satın alabileceğiniz bir döviz borcuyla iade eder.
Eğer geliştirici bir sahtekar ise, projeyi tamamlamak için ek fon alabileceği apartman dairelerinin çift satışını kullanabilir.
Yapım aşamasında olan evlerde konut satın almak isteyen kişiler, geliştirici ile yapılan sözleşmenin doğru şekilde nasıl yapıldığını ve içinde hangi bilgilerin yer alması gerektiğini iyi bilmelidir. İnşaat şirketi tarafında ihlaller varsa, vatandaşlar cezayı kaldırabilir. Nasıl hesaplandığını ve ücretlendirildiğini bilmeniz gerekir. Öncelikle, parayı yargılama öncesi bir şekilde almaya çalışmanız gerekir, ancak istenen sonucu getirmezse, çıkar sahiplerinin mahkemeye gitmeleri gerekecektir. Bunu yapmak için, bir başvuru hazırlamak ve diğer belgeleri hazırlamak için kuralları anlamanız gerekir.
