Mortgage bonoları bir menkul kıymet türüdür. Uzun zamandır yurtdışında popüler olmuşlardır, ancak Rusya'da hala az bilinir. Ancak son zamanlarda durum kökten değişmeye başladı. Bu yüzden ipotek tahvilleri, konut kredisi piyasasını finanse ederek gelir sağlamaktadır. Menkul kıymet ihraç eden bankalar fon çekiyor. Daha sonra nüfusa borç verir, faiz pahasına kar elde eder ve kısmen yatırımcılarla paylaşır. Her şey oldukça karmaşık görünüyor. İpotek bonoları hakkında daha fazla bilgi edelim.
Her şey nasıl düzenlenir?
Nasıl kazanabileceğinizi daha iyi anlamak için, çalışma prensibini anlamanız gerekir.
Böylece, banka önce bir miktar ipotek bonosu ihraç eder, sonra bunları gelecekteki sahipleri arasında satar.
İkincisi, sırayla, gayrimenkul tarafından güvence altına alınan talep hakkını elde eder. Borç alanın tüm kredi tutarını vermesine kadar bankaya rehin verilir. Bu yüzden ipoteğe dayalı tahvillerin yatırım yapmak için nispeten güvenli bir yol olduğu düşünülmektedir.
Borçlu ödemeleri yapmazsa, borcunu öderse, banka borcu geri ödemek için teminatlı gayrimenkulü gerçekleştirebilir.
Kim ipotek bonoları veriyor?
Her biri bu eylemi gerçekleştirebilecek iki tür kuruluş vardır:
- Kredi kuruluşları
- Mortgage Acenteleri.
Aralarında önemli farklılıklar var, bu yüzden her biri hakkında ayrı ayrı konuşmalısınız.
Kredi kuruluşları
İpotek tahvilleri ihraç edebilmek için belirli şartları yerine getirmeleri gerekir. Kısacası, bir kredi kurumunun finansal sorunları olmamalıdır.
Bazen pratikte örgütün kurallara uymadığı durumlar olabilir, bir alternatif vardır. Bu bir ipotek acentesi oluşturmakla ilgili. Bu, menkul kıymet ihracı için farklı bir program anlamına gelir.
Mortgage temsilcisi
Sadece tek amaç için bir banka oluşturan tüzel kişiliktir. Bu ipotek bonoları meselesini ifade eder.
Menkul kıymetler tarafından güvence altına alınan talep haklarını alan aracıdır.
Böyle bir organizasyonun faaliyetlerinin bir takım kısıtlamalara tabi olması gerektiğini anlamanız gerekir. Örneğin, bir kurum bir ipotek acentesini yönetecek ve muhasebe işlemleri tamamen farklı olacaktır. Ayrıca, acentenin çalışanları işe alma hakkı yoktur.
Bu tür önlemler ortak bir amaç izliyor - faaliyetlerin şeffaflığını artırmak ve yasal anlaşmazlıkları en aza indirmek.
Özellikler
Banka tarafından finansal kaynakların hızlı bir şekilde çekilmesi için ipotek tahvilleri ihraç edilmektedir. Yatırımcılardan para alan bir kredi kuruluşu kredi verir. Kazanılan faiz onun karıdır.
Kredi ipoteği tahvilleri ne kadar güvenilir? Bu sorunun cevabı birçok potansiyel yatırımcı için ilginçtir. Ne de olsa, kendi yatırımlarını risksiz artırmak istiyorlar.
Bankanın bono sahiplerine karşı olan yükümlülüklerinin ipotek kredisi isteme hakkı ile güvence altına alındığını anlamanız gerekir. Bunlara varlık denir ve diğer iddiaların lehine yabancılaştırılamaz. Bu nedenle ipotek tahvillerini dikkate alan bir teminat sicil oluşturuldu. Bu belge tüm işlemleri daha şeffaf hale getirir.
Rusya'daki ipotek tahvilleri tamamen popüler değil ve az sayıda insan biliyor. Bu pazar gelişmemiş bir durumda ve cari dönemde umutları çok belirsiz.
iflas
Tahmin edilemeyen senaryolar için potansiyel yatırımcılar hazırlanmalıdır. Bunlardan birini düşünün. Eğer piyasaya ipotek tahvil ihraç eden banka iflas ilan ederse, iflas mütevelli davası girer. Teminat satıyor ve hasılatı tahvil sahiplerine ödüyor. Bu tür işlemler iflas tarihinden itibaren dokuz ay içerisinde tamamlanmalıdır.
Teminatın satışından sonra alınan miktara bağlı olarak iki senaryo mümkündür.
- Fonlar bono sahiplerine ödeme yapmak için yeterli değilse, alacaklılar sırasına göre yer alabilir ve kalan mülkün satışından sonra borçların alınmasını bekleyebilir.
- Fonlar fazla ise, ipotek bonosu sahiplerine ödeme yaptıktan sonra alacaklıların gereksinimlerini karşılamak için gönderilir.
ileri geri ödeme
İflas tek olası senaryo değildir. Bazı durumlarda, bono sahipleri erken ödeme gerektirir. Bu, aşağıdaki durumlarda mümkündür:
- Yükümlülüğün yerine getirilmemesi. Bir örnek, bir bankanın zamanında sahiplerine gelir ödememesi durumudur.
- İpotek teminatı sicilindeki hatalar.
- Faaliyet kurallarına uyulmaması. Bu madde ipotek acentesi ile daha alakalı. İlgili kanunları ihlal ederse, tahviller erken geri ödeme talep etme hakkına sahiptir.
Faydaları
İpotek bonolarını kullanırken, her bir taraf kazanç elde eder. Banka, borç alan ve yatırımcı için avantajlar vardır:
- Bir kredi kurumu ek fon çekerek daha fazla işlem yapar. Sonuç olarak, faizden elde edilen gelir artar.
- Bir yatırımcı ipotek tahvili aldığında, sadece tasarruf etmesini değil aynı zamanda kendi fonlarını arttırmasını sağlayan nispeten güvenilir bir finansal araç alır. Bu menkul kıymetlerin oranının, gayrimenkul alımı için verilen kredilerden daha düşük olması ilginçtir. Bununla birlikte, bir yatırımcı konut piyasasındaki fiyatları yükselterek karlara güvenebilir.
- Bir borçlu için ipotek tahvilleri daha iyi bir kredi oranı elde etmek için bir fırsat olabilir. Bunun nedeni, tahvil ihraç eden bankaların daha fazla fon alacağı, işlem sayısını ve dolayısıyla kendi karlarını arttıracağı gerçeğidir. Gelecekte, bu yüksek ipotek oranlarını azaltacaktır. Hatta bir buçuk, hatta yüzde iki bile borç alanların konut satın alarak etkileyici tasarruf elde etmelerini sağlayacaktır.
Mortgage Tahvili Türleri
Bu menkul kıymetlerin piyasasını daha iyi anlamak için türlerini anlamanız gerekir:
- Mortgage tahvilleri. Borçlanma senetleridir. Tamamen veya kısmen teminat altına alınmıştır. Bu, sahibinin kredi için teminat pahasına kendi fonlarının iadesini talep etme hakkına sahip olduğu anlamına gelir. Sadece bir banka veya özel bir ajan ipotek tahvili yapabilir.
- Mortgage katılım sertifikası. Bu bir tür tescilli güvenlik türüdür. Yüz değeri yoktur ve sahibi toplam teminatı oluşturan mülkün payını alma hakkını alır.
- BS. Bu başka bir menkul kıymet türüdür. Bu, emlak tarafından sağlanan finansal yükümlülüklerin yerine getirilmesinin bir çeşit garantisidir.
Rusya'da işler nasıl?
Bu ülkedeki ipotek tahvil piyasası kendine has özelliklere sahiptir. Ve birçoğu var.
Büyük olasılıkla, yabancı deneyim ödünç almak için çalışmayacak. Ne de olsa, Rus tahvili ve emlak piyasaları hakkında konuşursak, ne biri ne de diğeri kararlı olarak adlandırılamaz. Potansiyel yatırımcıların bu doğrulanmamış finansal araca yatırım yapmak için aceleleri bulunmamasının nedeni budur. İstikrarsızlık, ipotek tahvillerinin Rusya'da popüler olmasını engelleyen ana nedenlerden biridir.
Bir sonraki sebep yüksek maliyet.Bu, özel yatırımcıların, borsadan uzak olan sıradan Rus vatandaşlarından bahsetmediğinden, banka mevduatı için güvenilir bir alternatif düşünmeyi umursamadıklarından tahvil almaya gücü yetmeyeceği gerçeğine yol açmaktadır.
Bu menkul kıymetler için ana hedef kitlenin NPF'lerin yanı sıra sigorta ve bankacılık kuruluşları olmasıdır. Etkileyici mali meblağları ve onları artırmak için daha büyük bir arzuları var. İpotek tahvilleri popüler ve sıradan vatandaşlar için erişilebilir hale gelirse, menkul kıymet getirisi hafifçe azalacaktır.
Nihai neden kusurlu mevzuat olarak adlandırılabilir.
umutları
Şimdiye kadar, Rusya'daki ipotek tahvil piyasası, sermayenin korunması için herhangi bir garanti vermeyen oldukça kaba bir fikir olarak adlandırılabilir. Ancak, menkul kıymetli durumun gelecekte nasıl gelişeceği bilinmemektedir.
Bazı uzmanlar çok iyimser. Rusya'daki ipotek tahvili piyasasının henüz yeni şekillenmeye başladığına inanıyorlar, bu nedenle bu tür yatırımların çekiciliği artık maksimum.
Ülkede konut kredisi kullanımının, menkul kıymetler çekilmeden hali hazırda gelişmiş olması nedeniyle, durumun değiştirilmesi çok zaman alacaktır. Tüm aynı uzmanlara göre, bu süre yedi ila on yıl arasında uzayabilir. Bu arada, ipotek bonoları için beklentiler belirsizliğini koruyor.
Aynı zamanda, bu tür menkul kıymetler piyasası hem bankalar hem de yatırımcılar için cazip kabul edilir. Mortgage tahvilleri, kredi kuruluşlarının ek finansman almasına izin veriyor. Yatırımcılara karlı bir projeye katkıda bulunma ve özkaynaklarını artırma fırsatı verilmiştir.
Menkul kıymetler piyasasını, özellikle ipotek tahvillerini incelemek için, mümkün olduğunca çok bilgi toplamanız gerekir. Tüm verileri tarttıktan sonra, potansiyel bir yatırımcı kendi kararını verebilecek.
