Ticari gayrimenkul, çeşitli programlar kapsamında bir gelir kaynağı olabilir. Son yer, bir nesneyi defalarca alıp sattığında spekülatif değildir. Ayrıca, sahip olunan alanı kiralayarak iyi bir kar elde edebilirsiniz.
Gayrimenkul ve iş
Ticari mülklerden yaklaşık beş kat daha fazla kiracının konut mülküyle ilgilendiği bir sır değil. Şaşılacak bir şey yok, çünkü Moskova'daki ticari emlak yatırımları genellikle büyük, orta büyüklükteki girişimciler tarafından yapılır. Ülkemizde nispeten az var.
Gelir elde etmek için kullanılan emlak piyasası, ülkedeki ve dünyadaki duruma, özellikle de olumsuz etkenlere bağlıdır. İş faaliyetlerinde bir düşüş gözlenir görülmez, bu metrekareye olan talebe yansır. Yükselişi kiracıların harekete geçmesine neden oluyor. Dolayısıyla fiyat bu sektörü karakterize eden yükselişler. Son zamanlarda, Rusya'daki ticari gayrimenkul yatırımları nadiren zor ekonomik koşullar nedeniyle ümit verici olarak nitelendirilmektedir, çünkü bunlar oldukça dar odaklı yatırımlardır.
Ne kadar kazanacağız?
Krizden önce, ticari gayrimenkulde toplu yatırımlar çok yüksek getiri oranları gösterdi. Önde gelenler:
- depoları;
- bürolar.
Sadece 12 ayda kâr artışının iki katına çıktığı, yani küçük bir alana sahip olmanın istikrarlı ve kayda değer bir kâr kaynağı haline geldiği birkaç yıl boyunca bilinmektedir. Ancak son birkaç yılda, ticari gayrimenkul yatırımları her zaman gerçek gelir getirmez. Bunların çoğu, karar verme sürecine bir ya da başka bir seçeneğin lehine çok sorumlu bir tutum zorlayan seçilen nesneye bağlıdır.
Bir girişimci, sevdiği mülkün özelliklerini göz önünde bulunduran ilk kar stratejisini geliştirirse başarıya güvenebilir. Böyle bir durumda, ticari alandan elde edilen gelir, ikamet amaçlı operasyonlardan elde edilecek muhtemel karı aşabilir. Bu, kiralama oranlarına dayanmaktadır: daimi ikamet amaçlı nesnelerle ilgili olarak, girişimciler için tasarlananlar iki, hatta iki buçuk kat daha pahalıdır. Ancak ilk fiyat aynı olabilir.
Petersburg, Moskova ve dünyanın diğer şehirlerinde ticari gayrimenkul yatırımları da çok önemli bir olumlu özelliğe sahiptir: zaman içindeki kazanımın süresi. Belirli bir amaca sahip olan girişimci, uzun vadeli bir sözleşme kapsamında onu kiralama hakkına sahiptir. Bu, pasif gelirin yıllarca akacağı anlamına gelir. Büyüklüğü hem şehir hem de belirli bir binanın özellikleri ile belirlenir. Ancak yaşam alanları yalnızca sürekli olarak kiralanabilir ve bu da sizi sürekli yeni müşteriler aramaya zorlar.
Bu önemli
Petersburg, Moskova ve dünyadaki diğer şehirlerde ticari gayrimenkullere yatırım yapmak istiyorsanız, önce “büyük harf kullanma oranı” kavramına dikkat edin. Bu vade net yıllık gelir esas alınarak hesaplanan değere uygulanır. Değeri, devralınması üzerine mülke yatırılan miktara bölünmelidir.
Düzenleyici göstergeler:
- konut emlak için -% 3-7;
- ticari tesisler için -% 8-12.
Neye yatırım yapmalı?
Yukarıda belirtildiği gibi, ticari tesisler için sahiplerinin sağladığı faydalar, konut metrekarelerindeki doğal göstergelerden daha yüksektir. Ancak her nesne, piyasada sunulanlar kadar karlı olmayacaktır.Hata yapmamak ve başarısız bir projeye para yatırmamak için, başarılı ve ümit verici seçenekleri haksız risklerle ilişkili olanlardan ayıran işaretleri bilmeniz gerekir.
En popüler kategoriler:
- depoları;
- bürolar;
- ticari katlar;
- Oteller.
Analiz edilecek kriterler:
- talep, pazarın özellikleri ve teklifleri;
- çeşitli yatırım seçenekleri bağlamında karlılık, yaklaşık geri ödeme süresi;
- mümkün olanın hangisinin en büyük karı getireceğini belirlemeye izin veren toplam sonuç.
Mağazalar için ofisler ve sitelerle ilgileniyorsanız, onlar için geri ödeme oranı beş yıldan on yıla kadardır. Otel ve depolar için bu süre nadiren 7 yıldan azdır ve genellikle 11-12 yaşına kadar uzanır.
Ne korkmalı
Ticari gayrimenkule yatırım yapmayı planlıyorsanız, nesnenin yaşam döngüsü önce gelir. Çeşitli iş türlerinin geri ödemesi için gösterge standartlar yukarıda belirtilmiştir. Çekici bir seçeneği analiz ederken, bu terimlerin birbiriyle birleştirilmesi gerektiğini unutmayın. Otelinizin, elden teslim edilmesi için teslim edilmesini ya da ödemeden önce yıkılmasını istemiyor musunuz?
Ancak, en önemli risk ticari gayrimenkul inşaatına yapılan yatırımdır. Metrekare para transferi yaptığınız şu anda inşaat ne kadar başarılı olursa olsun, birkaç yıl içinde donmayacağının garantisi yoktur. Nesnenin tamamlanmaktan tamamen vazgeçme şansı her zaman vardır. Bunu tahmin etmek çok zor, ancak uygulama gösteriyor: bir krizde ve ondan sonra, böyle bir durumun riski sakin bir zamandan daha yüksektir. Ve şimdi, bildiğiniz gibi, emlak piyasası 2008-2009 ve 2014 krizlerinden sonra hala şok halinde.
Ancak, “ikincil konut” aynı zamanda ticari gayrimenkullere riskli yatırımlar yapan bazı karmaşık yönlere de sahiptir. Dikkat edilmesi gereken kriterler yukarıda belirtilmiştir. Eğer bir nesne kendini her bakımdan ümit verici olarak gösterirse, o zaman şansını denemek ve ona para yatırmak mantıklı olur.
Pazar trendleri
Uzmanlar, son yıllarda ticari gayrimenkul yatırımlarının 2009 kriz dönemine göre% 71 oranında arttığını bildirmektedir. Aynı zamanda, piyasa aktivitesi hala yetersiz olarak değerlendirilmektedir. 2014-2017 döneminde somut değişiklikler meydana geldi. Bu dönemde, bariz sebeplerden ötürü, yurtdışından ticari gayrimenkul yatırımları azaldı. Rus ekonomisi yavaş yavaş ilerliyor, bu da politik durumun dengesizliğinden korkmayanları korkutuyor. Bununla birlikte, sonuncusu iki yıldır düzleşiyor ve bu durum metrekare ile ilgilenenlerin sayısındaki artışa da yansıyor.
En popüler alanlar, büyük şehirlerde inşa edilen binalarda iş yapmak için kullanılabilecek alanlardır. Geleneksel olarak lider:
- Moskova;
- Saint Petersburg
Kriz döneminde bile, buradaki alana olan talebin pratikte düşmediğini ve pazarın düzenli olarak büyük bir büyüme gösterdiğini söylemeliyim. Önde gelen sektörler oteller, ofisler.
Uzmanlara göre, 2018 sonunda, durum kesinlikle dengeleniyor. Şimdi Rusların serbest fon sahipleri Alman ticari gayrimenkullerine yatırım yapmayı tercih ederse, uzmanlar o zamana kadar çoğunun kendi ülkelerinde iş yapmakla ilgileneceğini tahmin ediyor.
Para kazanmak
Ticari alanlar geleneksel olarak yatırımcılar arasında talep görmektedir. Üç şema var:
- bir kira sözleşmesi kapsamında daha sonra devir için ekli, yerleşik bir mülk satın alınması;
- inşaat tamamlandığında yeniden satmak üzere yeni bir binada bir nesnenin satın alınması;
- gelecekte kendi işinin açılacağı bir objenin satın alınması (muhtemelen büyüdükçe satılması gerekiyordu).
Birey kesinlikle herhangi bir gayrimenkul satın alma hakkına sahiptir - bunlar yürürlükteki yasalardır.Gelecekte, nesne kiralık olarak veya yeniden satılabilir ve ayrıca sunulabilir. Ancak bir ev sahibi olmak için ticari gayrimenkulün konutlardan biraz farklı olduğunu hatırlamanız gerekir.
Bu konuya dikkat edin: bir kişi kiralık bir ticari alanı transfer ettiğinde, kâr elde etmeye katkıda bulunan faaliyetleri yürütür. Ülkenin yasalarına göre, bu durumda bir işletme olarak kaydolmak gerekli değildir. Aynı zamanda, eğer bu tür bir faaliyet düzenliyse veya bir yıldan fazla süren bir anlaşma yapılması mümkün ise, cezalandırılabileceğiniz yasadışı bir girişimci olarak kabul edilme ihtimaliniz vardır. Belirli bir durumda durumun nasıl ortaya çıkacağı mahkemeye ve mal sahibinin davranışlarına bağlıdır.
Daha karlı olan nedir?
Geleneksel olarak, ticari gayrimenkulde en kârlı yatırımlar "sokak perakendeciliği" mekanizmasıyla yapılır. Gayrimenkul piyasası uzmanları, son yıllarda 5-10 milyon arasında fonu olanların, bunları arttırma yöntemlerini karşılayabileceğini söylüyor.
Sistemin bir dezavantajı yüksek rekabet seviyesidir. Daha önce konut yatırımı yapan ancak “daha ciddi bir balığa” gitmeye karar veren tüm insanlar bu formata geçtiler, ki bu karlılığı etkileyemedi ancak etkileyemedi. Bir yandan, tekliflerin hacmi hızla artıyor, diğer yandan talep bu kadar büyük değil. Sonuç olarak, kiracılar çok fazla teklif arasından seçim yapabilir ve bunlar için en faydalı olanı seçebilir ve eldiven gibi küçük değiştiricileri değiştirebilir. Sadece oranı düşürerek hayatta kalabilirsiniz, ancak her ev sahibi buna hazır değil.
En iyileri en iyisine güvenebilir
Uzmanlara göre, daha önce ilgili programların etkinliklerini yitirmesine neden olan zorlu piyasa durumu, ticari emlaklara yeni bir formatta yatırım yapmayı karlılaştırıyor. Müşterilerin ihtiyaç duyduğu şeyleri hızlı bir şekilde analiz edebilen ve bu bilgilere dayanarak bir karar alabilenler tarafından fayda elde edilebilir.
Yatırım için bir nesne seçerken, tüm parametrelerini analiz ettiğinizden emin olun. Hangi kiracı kategorisine güveneceğinizi düşünün ve hangi parametreleri iyi ödemek istedikleri nesneden isteyeceklerini tahmin etmeye çalışın. Buna göre, belirli bir seçenek seçin. Özellikle, yoğun trafik koşullarında bulunan tesislere yüksek talep var. Aynı zamanda, halihazırda geniş ülke çapında kabiliyetine sahip olan yüksek fiyat, düşük yatırım getirisinin kanıtıdır, bu nedenle bu tür tesislerden kaçının.
Ya yurt dışındaysa?
Alman ticari gayrimenkulüne yapılan yatırımlar geleneksel olarak popülerdir, çünkü genellikle bu ülkenin en güvenilir ekonomisi olduğuna inanılmaktadır. Alman krizleri, çeşitli ülkelerin işletmelerini sarsan küresel kriz koşullarında bile lider konumunu korudu ve ona yatırım yapmanın güvenilirliğini kanıtladı.
Almanya'daki modern ticari emlak piyasası neye benziyor? Katılımcılarının% 40 kadarı diğer ülkelerden yatırımcıdır. Aynı zamanda, çoğu nesnenin yıllık karlılığı% 3-9 arasında değişmektedir. Uzmanlar, 2016'nın sonunda, son on yılı aşan Alman ticari emlaklarına 50 milyar avronun üzerinde yatırım yapıldığını söylüyorlar. Ortalama parametrelere gelince, bu neredeyse iki katına çıktı.
Alman ofisleri için en büyük talep, yatırımcıların% 47'si tarafından satın alınmasıdır. Yıllık verim -% 6'ya kadar. 2016 yılında çeşitli perakende satış alanları, girişimcilerin% 18'inin fon sağladığı dikkatini çekti. Bu tür tesisler için yıllık verim% 4-8'dir. Oteller ve depolar, Almanya'daki onda bir yabancı yatırımcının faaliyet alanı haline geldi. Bu kişiler yılda% 6'ya varan kar bekleyebilirler.Öğrenciler için daireler, yaşlıların bakımı için kurumlar yıllık% 9'luk bir gelir sağlıyor ve bu girişimcilerin% 15'i ile ilgileniyor.
Görünümler ve şifreler
2016 yılında yatırımcıların tecrübesine bakarsanız, en cazip bölgenin en büyük Alman kentleri olan “Büyük Yedi” olduğunu görebilirsiniz. Başarılı girişimcilerin deneyiminden yararlanmayı planlıyorsanız, kesin olarak bu yerleşimlere dikkat etmelisiniz:
- ülkenin başkenti Berlin;
- Köln;
- Düsseldorf;
- ana Hansa şehri Hamburg;
- bira dünyasının başkenti Münih;
- Stuttgart;
- Hessen'deki en büyük ve Frankfurt eyaletindeki beşinci en büyük.
Analistlere göre, 2016 yılında, Münih'te yedi milyar Euro'dan fazla yatırım fonu alındı. Ve bu ülkenin bütün hacmine göreceli - yaklaşık% 13,5.
Almanya'nın yatırımcılar için çekiciliğinde şaşırtıcı olan hiçbir şey yok, çünkü bugüne dek oldukça fazla sayıda nesneye rağmen, pratikte hiç serbest ofis bulunmuyor. Büyük şehirlerde, binaların yaklaşık% 2'si boş, küçük kasabalarda bu rakam% 5'e yükseliyor, ancak nadiren aşıyor. Durum neden yatırımcılar için bu kadar pembe? Bu devlet tarafından izleniyor. Bu, yalnızca piyasanın rekabet edebilirliğinde değil, aynı zamanda azaltılmış bir kredi oranı ve cazip finansal, ekonomik ortamda da ifade edilir. Kredilere verilen faiz% 1,5-2,8 arasında değişmektedir. Bu paraya emlak yatırımı için ne kadar borç alabilirim? Almanya yasalarına göre - maliyetinin% 70'e kadar. Katılıyorum, cazip geliyor?
İnce bir nokta var. Alman kredi şirketleri, her potansiyel müşteriyi, niyetlerini çok dikkatli bir şekilde analiz ediyor ve nesnenin likiditesinin potansiyel bir yatırımcının dikkatini çektiğini ne kadar büyük değerlediğini değerlendiriyor. Varlık riskli ise, başarısızlık olasılığı yüksektir. Bankanın bir anlaşma yapması durumunda, alıcı bunun bunun için bir refah aracı olacak mükemmel ve gelecek vaat eden bir yatırım olduğundan yüzde yüz emin olabilir.
Özetlemek
VTsIOM tarafından uzun zaman önce yapılan çalışmaların sonuçlarına göre, Rusya nüfusunun% 50'sinden fazlası emlak satın almanın nakit rezervlerini korumak ve artırmak için en etkili yöntem olduğundan emin. Yani, soru “Satın almaya değer mi?” Değil, “Ne satın alınır?” Şeklinde gelmiyor.
Fonların yatırılacağı bir nesneyi seçerken, gayrimenkulün tüm özelliklerini dikkatlice analiz etmeye çalışın ve bir daha riske atmayın. Piyasadaki yüksek rekabeti unutma, ticari gayrimenkulün farklı sektörlerinde değerlendir ve istediğin seçeneği sağlayabileceğin yıllık geliri hesapla. Asla aceleyle bir karar vermeyin.