Ang mga malalaking mamumuhunan ay madalas na kumikilos nang nakapag-iisa sa antas ng personal na mga contact sa mga nangangailangan ng mga iniksyon sa pananalapi. Ngunit hindi lahat ay may sapat na pondo para sa malayang aktibidad. Kung nais mo ring mamuhunan, kung gayon ang mga tao ay nagkakaisa sa mga espesyal na istruktura. Tatalakayin namin ang tungkol sa isa sa mga ito, lalo na, isang saradong pondo ng pamumuhunan.
Pangkalahatang impormasyon
Sa una, alamin natin kung ano ang bumubuo ng isang closed-end na pondo ng yunit ng pamumuhunan sa real estate (ZPIF). Ito ang pangalan ng kumplikadong pag-aari, na nilikha nang walang pagbuo ng isang ligal na nilalang. Ito ay nabuo mula sa mga pag-aari ng maraming mga namumuhunan na ilipat ang kanilang mga pondo sa pondo. Pagkatapos nito, sila ang may-ari ng kanyang pagbabahagi. Ang pag-aari ng pondo ay may ligal na katayuan ng karaniwang pagmamay-ari. Samakatuwid, ang mga resulta ng mga aktibidad nito ay ipinamamahagi sa mga kalahok na proporsyon sa mga kontribusyon. Sa pamamagitan ng paraan, kapag ang isang saradong tiwala ng yunit ng pamumuhunan sa real estate ay nabuo, pagkatapos ay hindi lamang cash, ngunit din ang mga karapatan sa mga bagay tulad ng mga gusali at lupain ay maaaring ilipat dito. Kapag ang istraktura ay nilikha, pinamamahalaan ito ng kumpanya ng pamamahala ayon sa pinagtibay na deklarasyon. Ang mga aktibidad ng mga istrukturang ito ay mahigpit na kinokontrol ng batas at isang bilang ng mga regulasyon na aksyon ng Pederal na Serbisyo para sa Pinansyal na Pamilihan ng Russian Federation. Dapat irehistro ng FFMS ang mga patakaran ng tiwala para sa bawat pondo ng pamumuhunan.
Ano ang kanilang pagkakaiba?
Bakit kailangan mong lumikha ng tulad ng isang karagdagang uri ng mga istraktura tulad ng CUIF? Ito ay dahil sa pangangailangan upang mapadali ang isang bilang ng mga operasyon. Kung pinag-uusapan natin ang tungkol sa mga saradong pondo, kung gayon sa kasong ito mayroong isang kalamangan tulad ng kakayahang gumawa ng mga pagpapasya ng mga kalahok hinggil sa mga aktibidad sa pangkalahatang pagpupulong. Ang pangunahing pagkakaiba ng closed-end mutual investment fund ay ang pagsasaalang-alang ng mga karapatan sa real estate bilang isang pag-aari. Iyon ay, ang pangunahing operasyon ay isinasagawa kasama ang mga tirahan at komersyal na mga gusali, lupa at iba pa. Sa kasong ito, ang dalawang uri ay nakikilala sa kombensyon. Ang una na nabanggit ay isang closed-end mutual fund loan loan. Dalubhasa nila sa pagpopondo ng pagtatayo ng iba't ibang mga pag-aari ng real estate Ang isa pang uri ay ang isang saradong pondo ng yunit ng pamumuhunan (pamumuhunan). Dalubhasa siya sa pag-upa ng real estate. Kadalasan ang itinayo niya. Iyon ay, ang tampok ay isang abot-kayang malawak na hanay ng mga operasyon, ang paglilipat ng iba't ibang uri ng mga aktibidad, at maraming iba pang mga bagay ay isinasagawa sa merkado ng real estate (pagbili / pagbebenta ng mga tirahan at komersyal na mga gusali, lupain, atbp.).
Sa pananalapi ng mundo ng konstruksyon
Karamihan sa mga kamakailan lamang, ang paglikha ng hanggang sa walumpung porsyento ng lahat ng real estate ay ibinigay ng end consumer, iyon ay, ang mga taong binalak na manirahan at magtrabaho sa mga bagong apartment at gusali. Samakatuwid, madalas na mayroong mga sitwasyon nang nagsimula silang magtayo, na mayroon lamang 10-20% ng mga kinakailangang pondo. Ito ay sapat na para sa bakod at simula ng trabaho sa lupa. Kasabay nito, mayroong isang pagkalkula para sa mga pautang o ang pagbebenta ng hindi matatawarang pag-aari sa mga indibidwal o ligal na nilalang. Sa isang paraan, ito ay isang kooperatiba sa pabahay. Ang prinsipyo ng operasyon ay ang mga sumusunod: nagbebenta kami ng maraming mga apartment, nagtatayo kami ng unang palapag. Pagkatapos ay naghihintay kami hanggang sa bumili ng iba. Sa kasong ito, ang unang mga mamimili ay kumuha ng isang malaking panganib - pagkatapos ng lahat, maaari silang maghintay ng mahabang panahon hanggang sa makumpleto ang gusali.
May isang minus sa pamamaraang ito - walang kontrol sa target na financing.At ito ay madalas na naging malakas na mga iskandalo kung saan ang mga naninira sa equity equity ay mga biktima. Ang pag-ampon ng pederal na batas Hindi. 214-FZ ay nagpapahintulot sa amin na simulan ang proseso ng pag-akit ng kapital ng consumer sa isang huling yugto. Kasabay nito, mayroong isang pag-unawa na kailangang mapalitan ng isang bagay. Kung hindi man, ang pagbawas sa dami ng konstruksiyon at pagtaas ng mga presyo ng pabahay - sa paligid ng sulok. Ayon sa batas na ito (Hindi. 214-FZ), ang mga credit (banking istruktura) at pondo ng pamumuhunan (CIF) ay inilalaan para sa pagtatayo.
Bagaman mayroong ilang mga nuances. Kaya, ang estado ay nag-ingat sa pagprotekta sa mga mamamayan, bagaman itinulak nito ang mga bangko mula sa segment na ito ng merkado. Bakit? Ang katotohanan ay ang batas ng Russian Federation ay ipinakilala ang pamantayan ng magkasanib na pananagutan ng isang institusyong pinansyal sa isang nag-develop. Ginawa ito sa layunin na gawing isang garantiyang makumpleto ang mga namumuhunan sa institusyonal.
Mga detalye ng trabaho
Kaya, napag-isipan namin, kahit na hindi sapilitan, ngunit mahalaga pa rin para sa pag-unawa ng impormasyon. Upang hindi pumasok sa teorya, tingnan natin kung paano gumagana ang mga istrukturang ito. Bilang halimbawa, kumuha ng isang Holy Land closed-end rental unit investment fund. Kaya, upang makilahok sa proseso ng paglikha ng mga bagong pabahay (o iba pang real estate), nakukuha ng ZPIFN ang mga karapatan sa pag-aari mula sa mga nag-develop. Ang isang kasunduan sa equity (o pamumuhunan) ay ginagamit bilang isang batayang dokumentaryo.
Pagkatapos, inilipat ng kumpanya ng pamamahala ang mga magagamit na pondo sa nag-develop at nakakakuha ng tama pagkatapos ng konstruksiyon ay nakumpleto upang makatanggap ng ilang mga bagay (halimbawa, mga apartment) na may ilang mga parameter (halimbawa, footage o altitude) sa kanilang mga pag-aari. Ngunit ano ang gagawin sa natanggap na pag-aari? Ito ay napagpasyahan ng kumpanya ng pamamahala ng closed-end na pondo ng pamumuhunan.
Dapat pansinin na maaari nitong simulan ang financing ng developer pagkatapos ng lahat ng kinakailangang mga permit ay inisyu sa paraang inireseta ng batas. Ginagawa ito upang limitahan ang pakikilahok ng mga closed-end na pondo ng pamumuhunan sa pinaka mapanganib na yugto ng konstruksyon. Ngunit hindi ito kritikal, dahil hindi hihigit sa labinlimang porsyento ng kabuuang gastos ang nahuhulog sa disenyo ng lahat ng dokumentasyon at paglikha ng mga proyekto. Ang isang koneksyon sa isang closed-end na pondo ng pamumuhunan na pinahihintulutan ang developer na makatanggap ng malakihan at regular na pamumuhunan sa pananalapi, na kinakailangan para sa mga gawa sa konstruksyon at pag-install, ang paglikha ng mga komunikasyon sa engineering at pasulong. Ang isang katulad na patakaran ay sinusunod sa saradong pondo ng pamumuhunan ng yunit ng real estate unit na Metronome.
Ang mga nuances ng trabaho
Ngunit hindi iyon ang lahat. Ang isang buong serye ng mga nuances na interesado sa developer ay dapat na i-highlight:
- Garantisadong matatag na financing. Napakahalaga nito, ngunit mahirap na obserbahan kapag gumagamit ng di-mahuhulaan na benta. Gayundin, hindi tulad ng isang pautang sa bangko, hindi mo kailangang magbayad ng interes. Pagkatapos ng lahat, inalis nito ang mga pondo mula sa sirkulasyon. Bilang karagdagan, maaari kang gumawa ng paunang bayad para sa maraming mga pagbili ng mga materyales sa gusali, na nagbibigay-daan sa iyo upang makatanggap ng mga diskwento at ayusin ang gastos.
- Pagpapatatag at pagiging regular ng proseso ng pagpapatupad. Ang katotohanan ay upang maglaan ng bahagi ng ari-arian sa uri - hindi ito magagawa. Bakit? Ang kakanyahan ng sitwasyong ito ay ang sarado na pondo ng pamumuhunan sa sarado ay isang kasangkapan para sa mga namumuhunan, hindi mga mamimili. Samakatuwid, upang mabayaran ang mga pagbabahagi, kailangan mong magbenta ng real estate. At kung sumama ka sa disenyo - ito ay isang karagdagang pasaning burukrata. Dahil dito, interesado ang ZPIF na magbenta ng real estate bago matapos ang konstruksyon. Siyempre, maaari rin itong gawin sa pangalawang merkado, ngunit sa kasong ito kinakailangan na dumaan sa Komisyon ng Estado, mag-sign isang kilos sa pagpapatupad ng kontrata sa pamumuhunan at iguhit ang karapatan ng pagmamay-ari. Ang lahat ng ito, dahil sa ilang mga gastos sa materyal at isang mahabang panahon, binabawasan ang kahusayan ng mga pamumuhunan.
Mga pagpipilian sa pakikilahok
Ngayon tingnan natin ang mga scheme ayon sa kung saan ang mga may-ari ng pagbabahagi ng pamumuhunan ng isang saradong pondo ng pamumuhunan ay maaaring lumahok sa pagtatayo ng ilang mga bagay. Sa una, upang pumili ng isang tiyak na pag-aari, kailangan nilang magtipon at gumawa ng isang naaangkop na desisyon. Ito ay isang karaniwang hakbang para sa lahat ng mga scheme. At pagkatapos magsimula ang mga pagkakaiba. Ngunit para sa ngayon, hayaan na lang natin ang mga pangalan:
- Pagpopondo ng proyekto.
- Pag-akit ng mga mapagkukunan ng pamumuhunan.
- Pamamahala ng komersyal na real estate.
- Mga programa sa pabahay.
- Pagsasama ng mga closed-end na pondo ng pamumuhunan sa pang-industriya sa sistema ng pamamahala ng proyekto ng konstruksyon.
Ang bawat isa sa mga scheme na ito ay may sariling mga katangian sa pagpapatupad. At napakarami sa kanila kaya ipinapayong mag-ukol ng hiwalay na bahagi sa artikulo.
Pag-financing ng proyekto sa real estate at konstruksyon
Sa kasong ito, ipinagkaloob na ang mga namumuhunan at tagapagtatag ay maglilipat ng mga pondo (pati na rin ang mga karapatan at pag-aari ng mga ari-arian) sa pondo sa panahon ng pagbuo nito o sa pagpasok sa isang bahagi sa pangalawang merkado. Matapos makumpleto ang paglikha at ang closed-end mutual investment fund ay kinikilala bilang nilikha, ang kumpanya ng pamamahala ay namumuhunan ng mga ari-arian sa real estate. Natatanggap ng mga shareholder ng pondo ang kanilang kita mula sa pagkakaiba sa pagitan ng mga presyo ng pagbili at pagbebenta ng mga karapatan sa pag-aari o natapos na mga bagay. Ito ay nabuo sa panahon ng proseso ng konstruksyon, pati na rin dahil sa isang pagtaas sa mga presyo ng merkado para sa mga natapos na bagay.
Sa kasong ito, ang kumpanya ng pamamahala ay isang klasikong tagapangasiwa, na namamahala sa mga pondo ng mga customer. Ito lamang ang nangyayari hindi sa merkado ng stock, ngunit may pag-aari. Ang mga patakaran ng pamamahala ng tiwala ng isang sarado na pondo ng pamumuhunan sa magkakasamang real estate ay nagbibigay, bilang panuntunan, ang maximum na pagbabalik sa pagtatrabaho sa isang kliyente. Pagkatapos ng lahat, ang isang tiyak na porsyento ay darating bilang isang gantimpala. At kung ang kumpanya ng pamamahala ay hindi isang bungkos ng mga scammers, pagkatapos ito ay direktang interesado sa pagkuha ng maximum na benepisyo. Ang halaga ng kita ay nakasalalay sa napiling segment, pati na rin ang mga kinakailangan para sa mga potensyal na proyekto. Kasabay nito, salamat sa pakikilahok ng maraming mga namumuhunan, ang mga shareholder ay maaaring makakuha ng mas maraming mga benepisyo kaysa sa kung ginagawa nila ito sa kanilang sarili.
Ang isa pang mahalagang plus ay ang ZPIFN ay hindi kailangang magbayad ng buwis sa kita. Dahil dito, maaaring gamitin ng mga namumuhunan ang epekto ng pagkaantala.
Pagpapakilos ng mapagkukunan
Ang ilang mga developer ay gumagamit ng mga closed-end na pondo ng pamumuhunan upang makakuha ng mga pondo upang magtayo ng mga pasilidad. Sa kasong ito, ang kumpanya ng pamamahala ay lumilikha ng isang closed-end na pondo ng pamumuhunan para sa isang tiyak na pag-aari ng customer. Ang mga karapatan sa pag-aari ay ipinakilala ng mga may-ari bilang bayad para sa mga pagbabahagi sa panahon ng pagbuo ng pondo. Pagkatapos ang kumpanya ng pamamahala at ang mga tagapagtatag ay nakakaakit ng mga namumuhunan upang magbigay ng financing para sa isang partikular na bagay. Para sa mga ito, ginagamit ang isang pangalawang merkado (halimbawa, isang palitan). Ito ay kung paano nakuha ang pera upang matustusan ang konstruksyon. Ang isang namumuhunan, na nagiging isang shareholder, ay tumatanggap ng karapat-dapat sa isang tiyak na bahagi ng kita na matatanggap kapag ibinebenta ang bagay. Maaari itong maging parehong pagbebenta at pag-upa. Ang pangalawang pamamaraan ay madalas na gumagamit ng isang saradong pinagsama pondo ng yunit ng pamumuhunan. Ang ganitong pamamaraan ay popular dahil sa:
- Ang pagiging simple ng paglikha ng isang istraktura, pagrehistro ng mga pamumuhunan, accounting at pag-uulat.
- Ang transparency ng tool para sa mga nag-aambag ng third-party.
- Mga oportunidad na gumamit ng mga pagbabahagi bilang collateral.
Pamamahala ng pag-aari ng komersyo
Ang pagpipiliang ito ay ginagamit ng pag-upa ng mga saradong pondo ng pamumuhunan sa sarado. Ang kakanyahan ng pamamaraan na ito ay ang paglalagay ng mga assets sa komersyal na real estate at makatanggap ng kita mula sa pag-upa nito. Ginagamit ng mga namumuhunan ang pagpipiliang ito upang makakuha ng isang matatag na kita. Para sa mga may-ari, ang pagpipiliang ito ay kaakit-akit para sa mga sumusunod na kadahilanan:
- Ang pag-on ng mga di-core assets ay isang mapagkukunan ng mga mapagkukunan para sa pangunahing negosyo.
- Pagkuha ng mga kagustuhan sa pagbabayad ng buwis at pag-aari ng kita.
- Ang pag-akit ng mga mapagkukunan sa pananalapi mula sa pagbebenta ng mga pagbabahagi habang pinapanatili ang kanilang mga paunang karapatan sa komersyal na real estate.
Ang pondo ay nakuha sa mga pondo na naambag o agad na nabuo mula sa angkop na pag-aari. Ang pamamahala ng mga closed-end na pondo ng pamumuhunan sa karagdagan ay nagbibigay para sa pagtatapos ng isang kasunduan sa isang kumpanya ng operating. Dapat niyang gawin ang lahat ng gawain upang matiyak at mapanatili ang mga pasilidad, at ipadala ang buong net flow ng mga bayad sa pag-upa sa pondo ng sarado na pagtatapos ng pamumuhunan. Ang halaga ng mga pag-aari ng mga shareholders ay lumalaki dahil sa inilipat na pera at isang pagtaas sa halaga ng merkado ng bagay. Sa pamamagitan ng kasunduan sa tagapagtatag, ang kita ay pinamamahalaan tulad ng sumusunod:
- Namuhunan sa muling pagtatayo at paggawa ng makabago ng isang bagay upang madagdagan ang halaga at / o mga rate ng pagrenta para dito.
- Pana-panahong binabayaran sa mga shareholders.
- Mamuhunan sa konstruksyon / pagbili ng iba pang real estate (tirahan o komersyal).
- Mamuhunan sa stock market, ilagay sa isang deposito sa bangko.
Mga programa sa pabahay
Ito ay isa pang pagpipilian para sa paggamit ng mga pondo, na nagsasangkot sa pakikilahok ng mga programa sa pabahay ng munisipyo o corporate. Sa kasong ito, ang CIFF ay kumikilos bilang isang tool na nagtitipon ng pondo at tinitiyak ang pagtatayo ng pabahay para sa isang tiyak na tagapakinig, na natutukoy ng tagapagtatag ng programa sa pabahay. Sa ilalim ng kasong ito, ang isang tiyak na balangkas ng lupa ay inilatag. Maaari itong mapili ng munisipyo o korporasyon mula sa mga lupain na kasama sa teritoryo nito. Pagkatapos, ang mortgage ay inilipat sa sarado na pondo ng pamumuhunan, na nagsisimula ang pagtatayo ng real estate. Ang samahan ng konstruksyon at kontrol ay isinasagawa ng kumpanya ng pamamahala.
Pagsasama ng mga closed-end na pondo ng pamumuhunan sa pamumuhunan sa sistema ng pamamahala ng proyekto ng konstruksyon
Ang pagpipiliang ito ay ginagamit ng mga malalaking manlalaro sa pamilihan. Isinasama nila ang mga closed-end na pondo ng pamumuhunan sa kanilang mga proseso ng negosyo upang madagdagan ang kahusayan ng pamamahala ng proyekto ng konstruksyon at ang pamamahagi ng mga pondo na kinakailangan upang tustusan ang iba't ibang mga pasilidad. Ang lugar ng mga istrukturang ito sa kadena ay nakasalalay sa papel na ginagampanan, samahan, pangangailangan at mga layunin na hinabol.
Isaalang-alang ang isang maliit na halimbawa. Lumikha ang kumpanya ng magulang ng isang closed-end na pondo ng pamumuhunan at tumatanggap ng 100% ng pagbabahagi. Ang mga volume at direksyon ng paggamit ng nabuo na pondo ay natutukoy ng deklarasyon ng pamumuhunan. Bilang karagdagan, sa hinaharap, ang halaga ng mga pondo ay maaaring tumaas. Pagkatapos ang mga hiwalay na kumpanya ay nilikha o nakuha. Nakikibahagi sila sa paghahanda ng dokumentasyon ng proyekto, tumatanggap ng lahat ng kinakailangang mga permit para sa konstruksyon, pati na rin ang karapatan na makarating.
Ang pinaka-angkop para sa mga layuning ito ay ang mga kumpanya na may anyo ng pagmamay-ari ng isang LLC o isang saradong joint-stock na kumpanya. Matapos makumpleto ang lahat ng gawaing paghahanda, ang ZPIFN ay nagtapos ng isang kasunduan (pamumuhunan o equity) sa istraktura na ito at nagbibigay ng konstruksyon sa pananalapi. Kung pansamantalang walang pangangailangan para dito, pagkatapos ang mga pondo ay maaaring idirekta sa asset, na ibinibigay para sa deklarasyon ng pamumuhunan. Matapos makumpleto ang konstruksyon, natanto ang mga bagay. Ang mga kita mula sa mga benta ng mga bagay mula sa sarado na mga pondo ng pamumuhunan sa sarado ay hindi binubuwis.