Ang konsepto at pamamaraan para sa paggamit ng ibinahaging pagmamay-ari ay naisulat sa kabanata 16 ng Civil Code ng Russian Federation, at sa paghahati ng mga ari-arian mismo (kabilang ang mga apartment) - sa sining. 252 ng Civil Code ng Russian Federation. Bilang karagdagan, sa paglutas ng isyung ito, kinakailangan na magabayan ng mga pamantayan ng Kodigo sa Pabahay ng Russian Federation at ang mga Desisyon ng Armed Forces of Russia.
Ang pamamaraan para sa pagtukoy ng mga namamahagi sa apartment
Ayon sa batas, ang mga pagbabahagi sa isang apartment ay maaaring matukoy sa mga sumusunod na paraan:
1. Batay sa kasalukuyang patakaran ng batas. Halimbawa, tulad ng sumusunod mula sa Art. 1141 ng Civil Code ng Russian Federation, ang bahagi ng mga tagapagmana ng pag-aari ng namatay ay pantay. Kaya, kung ang testator ay may 3 anak na lalaki, ngunit ang isa sa kanila ay namatay at may 2 anak, kung sakaling magmana ng batas, ang mga anak ay tatanggap ng 1/3 ng bahagi, at ang mga apo ng mga apo ng 1/6 ng bahagi.
2. Batay sa kasunduan ng mga kalahok (mga may hawak ng equity, may-ari). Halimbawa, ang mga taong namuhunan sa pagbili ng isang apartment ay maaaring nakapag-iisa na matukoy ang laki ng bahagi, depende sa laki ng bawat kontribusyon. Ang kasunduan ay dapat gawin sa pagsulat at nakarehistro sa Rosreestr.
Kung ang mga namamahagi ay hindi natukoy ng mga pamamaraan na inilarawan sa itaas, kung gayon sila ay itinuturing na pantay.
Sa pagsasagawa, mayroong mga kaso kapag ang laki ng pag-aari ng isa sa mga may-ari ng equity ay nagdaragdag dahil sa hindi magkakahiwalay na mga pagpapabuti na ginawa sa ito sa kondisyon ng apartment. Halimbawa, sa panahon ng panunungkulan ng isang tirahan, ang isa sa mga kalahok ay muling nagtayo ng mga sistema ng inhinyero sa apartment (dumi sa alkantarilya, pagpainit), na naka-install ng mga bagong window ng plastik at mga plastik. Alinsunod dito, nadagdagan ang halaga ng merkado ng pag-aari, kaya't pagkatapos ng desisyon na maglaan ng isang bahagi sa apartment sa uri, natanggap niya ang karapatang mag-angkin ng isang mas malaking lugar kaysa sa inireseta sa kanyang mga dokumento sa pamagat.
Ang isang pagtaas o pagbawas sa pagmamay-ari ay posible sa pamamagitan ng kasunduan ng mga may-ari o sa korte. Sa huling kaso, isang pagtatasa ng hudisyal ng estado ng apartment bago at pagkatapos ng mga pagpapabuti na ginawa ay mahalaga sa paglutas ng hindi pagkakaunawaan.
Mga kondisyon para sa paghahati ng apartment
Ang kasalukuyang batas ay tumutukoy sa mga sumusunod na kondisyon:
1. Posible ang isang seksyon kung posible na ayusin ang isang silid na angkop para sa pamumuhay na may hiwalay na pasukan at independyenteng komunikasyon. Iyon ay, ang lugar ay dapat na hindi bababa sa 28 square meters. m. (SNiP 31-01-2003), at ang gawain ng mga sistemang inhinyero ay hindi maaaring gawin depende sa kalooban ng ibang tao. Iyon ang dahilan kung bakit imposibleng maglaan ng isang bahagi sa isang silid sa isang silid, dahil sa lugar na ito ay imposible na lumikha ng isang malayang koneksyon sa sistema ng dumi sa alkantarilya, supply ng tubig, at pagpainit.
Sa pagsasagawa, posible na hatiin nang walang anumang mga problema lamang sa pabahay ng isang malaking lugar, kung saan mayroong maraming mga sanitary room (banyo, banyo) o apartment na matatagpuan sa 1st floor. Sa huli na kaso, posible na mag-ayos ng isang hiwalay na pasukan at magsagawa ng malayang komunikasyon.
2. Ang hindi awtorisadong muling pagpapaunlad ay hindi isinasaalang-alang kapag naghahati sa apartment. Bukod dito, ang kanilang pagkakaroon ay maaaring maging sanhi ng isang pagtanggi na magbigay ng mga permit para sa paglalaan ng mga pagbabahagi.
Seksyon ng tirahan na lugar sa "komunal"
Ang batas ng pederal ay hindi pa rin nagbibigay ng isang ligal na kahulugan ng konsepto ng "communal apartment." Sa katunayan, nangangahulugan ito ng lugar ng 5 o higit pang mga silid na kabilang sa mga taong hindi miyembro ng parehong pamilya at nakuha ang kanilang karapatan nang nakapag-iisa sa iba.
Sa ngayon, hindi pinapayagan ng mga batas ang paglalaan sa uri ng pagbabahagi sa isang komunal na apartment, yamang ang mga may-ari ay walang pagkakataon na ayusin ang mga lugar na may isang hiwalay na pasukan at kanilang sariling mga komunikasyon (banyo, banyo).
Ang mga nagmamay-ari ng ilang mga silid na matatagpuan sa 1st floor ng mga gusali ay maaaring magkaroon lamang ng "pagkakataon" para sa paggasta. Sa kasong ito, maaari kang lumikha ng isang hiwalay na pasukan at ayusin ang isang koneksyon sa mga node ng mga sistema ng engineering. Ang mga gastos sa pananalapi ay magiging makabuluhan.
Mga Limitasyon sa paglalaan ng isang bahagi
Ang seksyon ng apartment ay maaaring hindi posible sa mga sumusunod na kaso:
- Ang paglalaan ng isang bahagi sa isang apartment sa uri ay magiging sanhi ng pinsala sa mga pader ng tindig at karaniwang mga lugar, pati na rin lumikha ng mga hadlang para sa mga taong naninirahan sa gusali ng apartment sa paggamit ng tirahan.
- Paglabag sa mga karapatan sa pag-aari at lehitimong interes ng mga interesadong partido (creditors na nakarehistro sa tirahan ng tirahan, atbp.).
- Ang lugar na nabuo bilang isang resulta ng paglalaan ay hindi magiging angkop para sa pamumuhay, ayon sa Art. 16 LCD RF. Kadalasan, sa batayan na tinanggihan ng korte ang pag-angkin para sa paglalaan ng bahagi ng apartment sa mabait.
Seksyon ng apartment sa isang "kusang-loob" na paraan
Ayon kay Art. 252 ng Civil Code ng Russian Federation, ang paglalaan ng isang bahagi sa isang apartment sa uri ayon sa kasunduan ng mga partido ay dapat isagawa. Kasabay nito, ang mga may-ari ay may karapatang tukuyin kung anong saklaw ang kanilang aalalahanin ng karapatang hatiin ang tirahan, at ang pagsasakatuparan ng kanilang awtoridad ay hindi nakakaapekto sa mga karapatan ng ibang mga shareholders.
Halimbawa, noong 2015, ang Korte ng Lungsod ng St. Petersburg sa isa sa mga pagpapasya sa apela ay ipinahiwatig na ang paglalaan ng isang bahagi sa isang apartment sa uri ay hindi lumalabag sa mga karapatan at kalayaan ng iba pang mga may-ari (mga may-ari ng equity), dahil hindi nangangailangan ng pagbabago sa pamagat ng ibang may-ari na may kaugnayan sa ibinahaging pag-aari.
Sa pag-abot ng kasunduan sa paghahati ng mga ari-arian sa uri, kinakailangan na kumilos ayon sa sumusunod na algorithm:
- Pagkuha ng pahintulot upang baguhin ang layout ng apartment, dahil ang seksyon ay nagsasangkot ng samahan ng ganap na bagong bagay (sa katunayan, muling pagtatayo).
- Ang pagbuo ng isang hiwalay na puwang sa pamumuhay, iyon ay, direktang gawaing konstruksyon.
- Ang pagguhit ng isang teknikal na plano, isinasaalang-alang ang mga pagbabago na ginawa sa disenyo ng apartment. Upang gawin ito, makipag-ugnay sa engineer ng cadastral.
- Kinakailangan na magtapos ng isang nakasulat na kasunduan sa iba pang mga may-ari ng apartment sa dibisyon ng apartment.
- Magsumite ng isang aplikasyon sa Serbisyo ng Pagparehistro ng Pederal para sa pagrehistro ng mga karapatan sa isang naitatag na tirahan.
Mga tampok ng kasunduan sa pagbabahagi ng apartment
Ayon sa Bahagi 1 ng Art. 252, ang paglalaan ng isang bahagi sa uri ay maaaring gawin sa pamamagitan ng kasunduan sa pagitan ng mga may-ari. Nangangahulugan ito ng isang nakasulat na dokumento na iginuhit ayon sa mga sumusunod na patakaran:
- Ang kasunduan sa paglalaan ng isang bahagi ng apartment sa uri ay nilagdaan ng lahat ng mga may-ari ng pagbabahagi. Kasunod nito, ang bawat isa sa kanila ay nakakakuha ng sariling kopya.
- Inilarawan nang detalyado ang nilalaman ng paksa ng talakayan kung saan nakamit ng mga partido ang isang kasunduan (paglalaan ng isang ibahagi sa pagbuo ng isang hiwalay na tirahan ng tirahan).
- Kinakailangan na magbigay para sa mga kabayaran sa kabayaran. Sa pagsasagawa, bihirang posible na makamit ang isang tugma sa pagitan ng pantay na laki ng bahagi sa ari-arian at sa lugar ng inilalaang lugar. Halimbawa, ang lugar ng apartment ay 90 square meters. ang m ay pagmamay-ari ng 2 tao, ang isa sa kung saan ay naglalaan ng mga lugar na may kabuuang sukat na 42 square meters. M. Kailangan niyang magbayad para sa "nawala" na 3 square meters. m
Ang bilang ng mga kopya ng kasunduan ay katumbas ng bilang ng mga may-ari ng pagbabahagi, ngunit ang isa ay inilaan para sa Rosreestr. Hindi kinakailangan ang notarization.
Ang pamamaraan para sa pagrehistro ng inilalaan na lugar
Kinakailangan ang pagpaparehistro ng mga pagbabago sa pagmamay-ari ng apartment. Alinsunod sa Bahagi 1-2 ng Art. 14, bahagi 8, artikulo 41 ng Batas Blg. 218-FZ ay nangangailangan ng mga sumusunod:
- Mga pahayag mula sa lahat ng mga may-ari ng pagbabahagi. Ang naglaan ng lugar, ay nagrehistro sa kanyang pag-aari, habang ang iba ay gumawa ng mga pagbabago sa Pinag-isang rehistro ng Mga Karapatan ng Pinag-isang Estado tungkol sa kanilang karapatan.
- Ang mga dokumento ng pamagat para sa apartment, kasunduan sa dibisyon (lahat ng mga kopya), mga pasaporte ng mga aplikante at isang kopya ng teknikal na plano o numero ng pagkakakilanlan ay ipinakita.
- Mga dokumento sa pagbabayad ng tungkulin ng estado. Ang isang natitirang shareholder ay nagbabayad ng 2 libong rubles, at iba pang mga may-ari - 350 rubles.
Maaari kang magparehistro sa kanan pareho sa Rosreestr Branch at sa MFC. Ang termino para sa pamamaraan para sa pag-amyenda sa Pinag-isang Mag-rehistro ng Estado ay 10-12 araw, pagkatapos na makatanggap ang mga aplikante ng mga pahayag ng kanilang mga karapatan at isang kasunduan sa dibisyon ng apartment na may marka ng pagrehistro.
Inilalaan ang pagbabahagi sa korte
Ang apela sa korte tungkol sa paghahati ng apartment ay kinakailangan kung hindi posible na maabot ang isang kasunduan sa iba pang mga may-ari ng pagbabahagi. Ang sumusunod na pamamaraan ay dapat sundin:
1. Paghahanda ng kinakailangang dokumentasyon.
- Teknikal na pasaporte sa mga katawan ng BTI.
- Kuha mula sa Pinag-isang Estado ng Rehistro ng Estado na may isang paglalarawan ng bahay kung saan matatagpuan ang apartment.
- Ang konklusyon tungkol sa posibilidad ng paglalaan sa uri ng pagbabahagi na inihanda ng BTI o isang dalubhasang organisasyon.
- Mga kopya ng mga dokumento sa pamagat.
2. Pagguhit ng isang pahayag ng paghahabol.
Ang dokumento ay inihanda alinsunod sa mga patakaran na ibinigay para sa Code of Civil Procedure ng Russian Federation. Ayon kay Art. 30, nagsampa siya sa korte ng distrito (lungsod) sa lokasyon ng pag-aari. Sa kasong ito, dapat isama ang nilalaman:
- Ang isang detalyadong paglalarawan ng apartment at bahagi ng aplikante (sukat, mga dokumento ng pag-aari).
- Mga katangian ng inilalaang lugar na may isang listahan ng mga gawa na kakailanganin upang maisagawa ito.
- Kung imposibleng maglaan ng isang bahagi sa apartment sa uri, ang pahayag ng pag-angkin ay dapat maglaman ng isang paghahabol para sa kabayaran sa pagkalkula ng halaga. Para sa mga ito, ang isang konklusyon sa presyo ng merkado ng real estate na inihanda ng isang dalubhasang organisasyon ay dapat ipagkaloob.
3. Paglahok sa pagdinig sa korte.
Sa panahon ng pagsasaalang-alang ng kaso, kinakailangan upang patunayan na ang paghati sa apartment ay maaaring maging teknikal, hindi lumalabag sa mga karapatan at lehitimong interes ng iba. Ang huli ay nangangahulugang hindi lamang mga kalahok sa ibinahaging pagmamay-ari, kundi pati na rin ang mga may-ari ng iba pang mga apartment, pati na rin ang mga may-ari ng mga komunal na network at mga organisasyon ng serbisyo.
Seksyon ng Claim ng Third Party
Ang demanda sa paglalaan ng bahagi ng apartment sa uri ay maaaring isampa hindi lamang ng isa sa mga may-ari, kundi pati na rin ng isang tao na hindi nauugnay sa lugar, ngunit kung saan ang mga interes sa pag-aari ay nilabag sa mga aksyon o pag-uugali ng may-ari.
Halimbawa, kung imposibleng magpatupad ng kasunduan sa pautang sa cash, ang nagpautang ay maaaring mag-aplay sa korte na may kahilingan na maglaan ng isang bahagi sa apartment (o magkasanib na pag-aari, kung ang apartment ay binili sa isang kasal). Bukod dito, may karapatan siyang ipahayag ang mga sumusunod:
1. Kung ang paglalaan ng isang bahagi sa isang apartment sa uri ay hindi posible (maliit na lugar), kung gayon ang korte ay inaangkin ang obligasyon ng may utang na ibenta ang kanyang bahagi ng lugar sa ibang shareholder sa isang presyo ng merkado.
2. Kung ang mga may-ari ng bahagi ay tumanggi na bumili ng bahagi ng apartment ng may utang, ibebenta ito sa auction ng publiko.
Sa kasalukuyan, ang isang posisyon ay nabuo sa kasanayan sa pagpapatupad ng batas ng Russia, ayon sa kung saan ang pinagkakautangan ay binigyan ng karapatang hilingin ang sapilitang paglalaan ng isang bahagi sa apartment kung sakaling hindi sapat ang pondo upang mabayaran ang mga utang. Ang mga asawa ng may utang, ang iba pang mga may-ari ng apartment sa kasong ito ay hindi lumahok.
Seksyon ng apartment. Mga Pag-aaral sa Kaso
Ang mga korte ng pangkalahatang hurisdiksyon ay madalas na isaalang-alang ang mga aplikasyon na nagsasaad ng paglalaan ng bahagi ng apartment sa uri. Ang kasanayan sa hudisyal sa isyung ito ay napaka magkakaibang, dahil maraming mga kadahilanan ang nakakaimpluwensya sa kinalabasan ng bawat kaso.
Halimbawa Hindi
Upang malutas ang hindi pagkakaunawaan, ang korte ay maaaring mag-utos ng isang pagsusuri upang maitaguyod ang kakayahang teknikal sa paghati sa apartment, ang halaga ng muling pagbubuo ng gastos at ang kanilang kaugnayan sa presyo ng ari-arian mismo.
Halimbawa Hindi
Kung imposible na maglaan nang walang pagkiling sa buong apartment, ang may-ari ay may pagkakataon na makatanggap ng pagbabayad ng presyo ng ibahagi ng iba pang mga kalahok. Bukod dito, ang karapatang ito ay ginagamit kung ang ibang mga may hawak ng equity ay sumasang-ayon na makilahok sa pagmamay-ari ng aplikante sa kanilang pag-aari.
Halimbawa Hindi
Bilang isang pambihirang panukala, ang may-ari ay maaaring binawian ng kanyang bahagi sa apartment. Ito ay pinasimulan ng nagpautang, na nagmamay-ari din ng bahagi ng lugar, napapailalim sa mga sumusunod na kondisyon:
- Hindi gaanong sukat ng bahagi.
- Ang imposibilidad ng paghihiwalay sa uri, na kinumpirma ng korte.
- Ang kawalan ng interes ng nasasakdal sa paggamit ng ari-arian.
Kaya, sa Kemerovo Regional Court, isang kaso ay isinasaalang-alang kung saan ang negatibong hatol ng mga hukom ay naapektuhan ng kawalan ng kakayahan ng nagsasakdal upang patunayan na ang nasasakdal (ang isang taong handang mag-alis sa kanya ng tama) ay hindi nais na gamitin ang pag-aari. At lahat dahil sa huli, sa oras ng pagdinig sa korte, nagsampa ng demanda upang lumipat sa pinagtatalunang apartment.
Bilang karagdagan, ang pahayag ng pag-angkin ay dapat sabihin ang obligasyon ng may-ari ng bahagi upang tanggapin ang kabayaran para sa halaga nito, suportado ng lahat ng mga kalahok sa pag-aari.
Ang pagtukoy ng paggamit ng apartment
Ayon kay Art. 247 ng Civil Code ng Russian Federation, ang pamamaraan para sa paggamit, pagmamay-ari ng isang apartment sa ibinahaging pagmamay-ari ay isinasagawa sa pamamagitan ng kasunduan ng mga partido. Kung hindi nakamit ang kasunduan, natutukoy ito ng korte.
Kaya, kung nauunawaan ng may-ari na imposible na maglaan ng isang bahagi sa uri ng apartment, ang claim ay dapat maglaman ng data sa pagtukoy ng pagkakasunud-sunod ng pagmamay-ari at paggamit ng apartment. Hindi ito nagpapahiwatig ng isang natural na paglinis ng mga namamahagi, at hindi ito maaaring isampa nang sabay-sabay sa isang demanda tungkol sa paghahati ng isang tirahan.
Mayroong isang malawak na kasanayan sa hudisyal tungkol sa pagpapasiya ng pamamaraan para sa paggamit ng tirahan. Kapag nagsampa ng isang paghahabol, ang mga sumusunod ay dapat isaalang-alang:
- Ayon kay Art. 23 Code of Civil Pamamaraan ng Russian Federation, ang mga kinakailangan ay isasailalim sa pagsuri ng korte ng mundo sa lokasyon ng pag-aari.
- Ang pagtukoy ng posibilidad ng pagmamay-ari ng bahagi ng apartment, itinatama ng korte ang aktwal na lugar ng mga silid na may sukat ng bahagi ng aplikante at ang nasasakdal. Kung ang pagkakapantay-pantay sa pagitan ng mga ito ay hindi posible, kung gayon ang isyu ng mga kabayaran sa kabayaran ay maaaring isaalang-alang.
- Kapag nagpapasya, isinasaalang-alang ng korte ang umiiral na pamamaraan para sa paggamit ng apartment hanggang sa sandali ng pagtatalo (tinutukoy kung gaano katarungan ito), ang pangangailangan ng bawat shareholder, edad at estado ng kalusugan, pag-uugali na may kaugnayan sa iba pang mga may-ari, atbp.
- Ang pagpapasiya ng pagkakasunud-sunod ng paggamit ay hindi nauugnay sa pagwawakas ng karapatan na gumamit ng tukoy na tirahan ng tirahan.
Ang desisyon ng korte ay ginagawang isang indibidwal ang apartment, ngunit sa mga kondisyon ng imposibilidad ng aktwal na dibisyon nito, kung minsan ito ang tanging paraan upang wakasan ang pagtatalo sa pabahay. Ang itinatag na pamamaraan para sa paggamit ay nagbibigay-daan sa mga may-ari:
- Hatiin ang mga personal na account at magbayad para sa mga utility sa proporsyon sa kanilang bahagi at ang bilang ng mga residente.
- Patas na ibahagi ang mga gastos sa pagpapanatili at pagkumpuni ng mga kagamitan at karaniwang pag-aari.
Iyon lang ang kailangan mong malaman upang makakuha ng isang positibong desisyon sa korte.