Ang pagsasalita tungkol sa mga tampok ng pagbebenta ng tirahan ng tirahan, dapat itong linawin na ang pangkalahatang pagkakasunud-sunod ng mga transaksyon ay hindi nagbabago. Ang plano ng aksyon at regulasyon ay mananatiling pareho. Lamang sa mga aksyon ng mga kalahok ay idinagdag na nuances.
Mga kalahok sa transaksyon
Ang kakanyahan ng kontrata ay sumasang-ayon ang nagbebenta na ilipat ang pagmamay-ari ng tirahan sa mamimili, at tinanggap ito ng mamimili. Ang mga tampok ng pagbebenta ng tirahan ay nauugnay sa mga apartment, bahay, at silid sa mga apartment at bahay.
Ang mga partido sa transaksyon ay ang may-ari at tagapagkaloob, na kung saan ang lahat ng mga karapatan sa bagay ay ililipat. Minsan mayroong maraming mga may-ari. Ang mga kinatawan kung minsan ay kumikilos sa kanyang ngalan, kumikilos batay sa isang kapangyarihan ng abugado o iba pang mga batayan. Halimbawa, ang mga magulang ng isang anak na hindi pa 18 taong gulang.
Kung ang may-ari ay isang estado o isang munisipalidad, isang katawan o taong awtorisadong ibenta ang pag-aari ay nakikibahagi sa transaksyon. Ang isang pagbubukod ay ang kaso ng privatization ng pabahay, kung saan walang bayad ang paglilipat ng mga ari-arian.
Ang mga tampok ng pagbebenta ng tirahan na lugar ay nagsasangkot sa pagtanggap ng isang notarized na pahintulot ng asawa na may mga karapatan sa bagay.
Kapangyarihan ng Mga Transaksyon sa Abugado
Maingat na sinusuri ng serbisyo ng pagpaparehistro ang mga inilipat na mga kontrata at mga dokumento para sa pagsunod sa naaangkop na mga batas. Ang kapalaran na ito ay hindi makalalampas sa kapangyarihan ng abugado. Ano ang pinapansin ng mga opisyal?
- kung nag-expire na ang petsa ng pagtatapos nito;
- kung ang taong pumirma ng kontrata ay may awtoridad na makitungo;
- kung natutugunan ang iba pang mga kinakailangan (halimbawa, ang pakete ng mga dokumento ay naglalaman ng pahintulot ng mga awtoridad ng pangangalaga para sa isang transaksyon sa real estate ng isang bata o isang walang kakayahan na tao).
Ang problema ay ang pagsuri ay limitado sa pag-aaral ng mga dokumento, lalo na sa mga inisyu ng mga awtoridad.
Kung ang kapangyarihan ng abugado ay inisyu ng matagal na ang nakalipas at hindi pa nag-expire ang term nito, makatuwiran na tanungin nang direkta ang panginoong may-ari kung nais pa rin niyang gumawa ng deal. Ito ay ganap na posible na ang kapangyarihan ng abogado ay tinanggal at ang pandaraya ay ginagamit ito. Ang paghawak ng isang kapangyarihan ng tseke ng abugado sa isang notaryo ay maaaring hindi gumana.
Kung ang nagbebenta ay tagapagmana
Ang pagkuha ng pag-aari na natanggap ng ibang tao sa pamamagitan ng mana ay itinuturing na isang peligrosong negosyo. Sa anumang oras, ang mga tagapagmana ay maaaring lumitaw na hinihingi ang kanilang bahagi, at kahit na maghain ng kaso sa korte.
Ang problema ay hindi lamang sa sapat na mahabang panahon ng limitasyon. Ang batas ay nagbibigay para sa kanilang pagpapanumbalik.
Ang mga katulad na kaso ay nangyayari sa real estate, ang mga karapatan na dumaan sa isang kadena ng mga transaksyon. Ang tanging paraan upang magreserba ng ari-arian ng tirahan ay upang patunayan ang isang makatarungang pagbili.
Paksa ng transaksyon
Ang paksa ng transaksyon ay isa sa mga bagay na nakalista sa itaas. Ang mga tampok ng pagbebenta ng tirahan ng tirahan ay obligadong pumasok sa dokumento ng sapat na impormasyon upang makilala ang bagay. Litigation at batas na tumawag ng impormasyon mula sa rehistro ng mga karapatan ng estado bilang sapat na impormasyon: numero ng kadastral at ang batayan para sa pagrehistro ng mga karapatan ng nagbebenta (kontrata, sertipiko ng mana, atbp.), Petsa ng pagrehistro at iba pang mga katangian.
Kung ang isang gusali ng tirahan o bahagi nito ay ibinebenta, natatanggap ng pangalawang partido ang naaangkop na halaga ng mga karapatan sa lupain o bahagi nito. Ang mga transaksyon sa paglipat ng lupain ay maaaring pagsamahin, o dalawang dokumento ay sabay-sabay na nilagdaan.
Ang kinahinatnan ng isang paglabag sa panuntunang ito ay ang pagkilala sa transaksyon na hindi natapos. Nangangahulugan ito na ang mga pangunahing kondisyon nito ay hindi sinasang-ayunan, at ang dokumento ay walang ligal na puwersa: hindi ito nagbibigay ng pagtaas sa mga karapatan at obligasyon.
Kung ang item para sa pagbebenta ay isang silid o apartment sa isang apartment building, natatanggap din ng bagong may-ari ng karapatan sa isang bahagi ng karaniwang pag-aari. Ang isang disclaimer ay ilegal.
Paglalarawan ng paksa ng transaksyon
Paano nauugnay ang mga tampok ng kontrata para sa pagbebenta ng tirahan at ang paksa ng transaksyon? Ang sumusunod na impormasyon ay ipinasok sa dokumento:
- ang lungsod o bayan kung saan matatagpuan ito;
- Address
- kabuuang lugar;
- bilang ng mga silid;
- ang pagkakaroon ng mga balkonahe at loggias;
- numero ng cadastral.
Ang apartment ay maaaring magkaroon ng mga tampok na sinusubukang itago ng nagbebenta mula sa mga naiintindihan na motibo. Gayunpaman, ang pagkilala sa mga nakatagong kakulangan ay nagbibigay sa mamimili ng karapatang mag-file ng isang paghahabol para sa mga pinsala. Kung napakaseryoso nila na ang pagbili ay nawawala ang kahulugan nito, ipinagkaloob ang karapatang tapusin ang transaksyon.
Ang pagbabagong-tatag o muling pagpapaunlad ay dapat gawing ligal, kung hindi man ibebenta ang apartment, upang magsalita, nang wala sila. Kung ang mga pagbabago ay seryoso, maaaring kailanganin ang may-ari upang dalhin ang bagay sa orihinal na posisyon nito. Samakatuwid, ang pagkuha ng pabahay na may tulad na mga depekto ay puno ng mga malubhang kahirapan sa hinaharap.
Kung iminungkahi na bumili ng bahay sa ganoong estado, kung gayon ang mga pagbabago nito ay ligal na mas madali. Ang isang aplikasyon o deklarasyon ay isinumite at isang sertipiko mula sa lokal na pamamahala ng munisipalidad na ang pag-aari ay hindi lalampas sa inilaang lupain, at ang mga pagbabago sa pag-aari ay ginawa sa rehistro ng mga karapatan.
Kung ang lupa ay nakuha nang sabay
Ano ang mga tampok ng kontrata para sa pagbebenta ng tirahan ng lugar na may isang lagay ng lupa sa ilalim nito?
Sa LC inilatag ang prinsipyo ng pagkakaisa ng kapalaran ng lupa at pag-aari na matatagpuan dito. Kung ang bahay ay ililipat, pagkatapos ang lupa ay ililipat nang naaayon.
Ang kakulangan ng papeles para sa balangkas ay hindi nagbabawal sa may-ari na magbenta ng pag-aari. Ang kontrata ay gumagawa lamang ng isang tala sa paglipat ng lupa sa parehong mga kondisyon kung saan ito pagmamay-ari ng nagbebenta. Ang isang pagbubukod ay ang mga kaso ng iligal na konstruksyon sa lupa na hindi inilaan para dito o hindi sa ligal na paggamit ng nagbebenta.
Ipinagbabawal ng batas ang pagbebenta ng lupa nang walang sabay na pagbebenta ng isang bahay na matatagpuan dito.
Kung ang lupain sa ilalim ng bahay ay naupahan, pagkatapos ay tatanggap ito ng bagong may-ari sa isang leasehold na batayan. Sa kasong ito, hindi kinakailangan ang pahintulot ng may-ari ng lupa sa transaksyon.
Ang batas ay maaari ring magbigay ng mga pagbubukod na nagbabawal sa pagbebenta ng lupa sa ilang mga tao, sa kasong ito, maaaring payagan ang mga pagpapaupa.
Ang mga sugnay ng kasunduan sa paksa ng transaksyon ay nagpapahiwatig ng numero ng kadastral at ang batayan para sa pagpaparehistro ng batas.
Mga Karapatan ng Ikatlong Partido
Ayon sa Civil Code ng Russian Federation, ang kakaiba ng pagbebenta ng tirahan ay obligasyon ng nagbebenta na tandaan sa kontrata ang lahat ng mga tao na may karapatan na manirahan.
Kabilang dito ang lahat ng mga kamag-anak na nakatira sa kanya, asawa o asawa. Ang mga dating miyembro ng pamilya ay kasama sa listahan na napapailalim sa cohabitation. Ang batas ay nagpapalawak ng kanilang katayuan sa mga taong walang kamag-anak o ibang koneksyon sa may-ari, ngunit na-instill sa kanya bilang mga miyembro ng pamilya.
Kung dati ang isang miyembro ng pamilya ay hindi lumahok sa privatization, nananatili siyang karapatan na gamitin ang lugar.
Ang batayan para sa karapatan ng paninirahan ay: testamento, isang kasunduan sa pag-upa, isang kontrata sa pag-upa sa mga dependents.
Ang kawalan ng mga kumpletong naisagawa na dokumento ay hindi nangangahulugang walang sinuman ang may karapatan sa pabahay, maliban sa may-ari. Ang pagbubukod ay mga kaso kung saan ang isang paglabag sa mga pormalidad ay mahalaga (halimbawa, mga kontrata na napapailalim sa mandatory notary sertipikasyon).
Ang teksto ay naglalaman ng mga pangalan, patronymics, apelyido at mga tiyak na karapatan ng paninirahan sa apartment, at data ng pasaporte upang makilala ang mga indibidwal. Ang probisyon sa paksang ito ay nakapaloob sa artikulo sa mga tampok ng pagbebenta ng tirahan.
Ang isang hiwalay na item ay mga karapatan ng mga bata.Kung ang isa sa mga partido sa transaksyon ay may mga menor de edad na bata na may karapatang manirahan, at hindi pag-aari, hinihiling ng batas na gumawa sila ng mga hakbang upang matiyak na hindi lumala ang kanilang mga kondisyon sa pamumuhay.
Presyo ng transaksyon
Ang sugnay ay sapilitan para sa kontrata ng pagbebenta. Kung wala ito, ang transaksyon ay itinuturing na hindi natapos, at ang ligal na kahulugan nito ay nawala. Ang laki ng presyo ay kinakailangan hindi lamang upang maprotektahan ang mga karapatan ng mga kalahok, kundi pati na rin upang makalkula ang halaga ng buwis.
Paano natukoy ang presyo kapag nagbebenta ng real estate? Ang kakaiba ng pagbebenta ng tirahan na lugar sa pagkakaloob ng kalayaan sa mga partido ay limitado lamang sa pamamagitan ng pagbabawal sa paglilipat ng pabahay para sa isang presyo na hindi naaayon sa presyo ng merkado. Ang pagsusuri ng bagay sa pamamagitan ng halaga ng cadastral ay hindi posible na makatipid sa mga buwis, obligado ang estado na gumawa ng mga pagbabayad batay sa mga presyo ng merkado alinsunod sa kasanayan ng Constitutional Court ng Russian Federation.
Kung ang isang panig ay nagmumungkahi ng isang draft na kontrata at tinatanggap ito ng pangalawa, hindi ito nangangahulugang awtomatikong tinatanggap ang presyo na ipinahiwatig sa draft.
Mga nuances ng pagkalkula at indikasyon ng presyo
Kapag bumili ng isang apartment, ang gastos ay ipinapahiwatig kapwa para sa apartment mismo at para sa isang bahagi ng kabuuang ari-arian sa residential complex.
Kung ang isang bahay na may isang lagay ng lupa o isang bahagi ng isang bahay na may isang bahagi ng isang balangkas ay nakuha sa pagmamay-ari, ang presyo para sa bawat indibidwal na bagay ay inireseta.
Ang halaga ay maaaring kalkulahin batay sa pagtatasa ng lugar ng yunit, at pagkatapos ay ang mamimili ay obligadong magbayad ng pera para sa aktwal na inilipat na lugar.
Ang presyo ay ipinasok sa kontrata nang sabay-sabay pareho sa mga numero at sa mga salita, upang walang mga pagtatalo dahil sa mga pagkakamali na maaaring gawin sa paghahanda nito.
Hindi ito masasabi na ang huling talata ay tumutukoy lamang sa mga tampok ng mga kontrata para sa pagbebenta ng tirahan.
Form ng kontrata
Ang batas ay nagtatatag ng mas mahigpit na mga kinakailangan para sa mga transaksyon sa pagbebenta ng real estate at tirahan na lugar, lalo na, ang kontrata ay iginuhit sa anyo ng isang solong dokumento. Ang kabiguang sumunod sa kinakailangan ng form ay hindi pinapatunayan ang transaksyon. Imposibleng sumangguni sa sulat bilang katibayan na nagpapatunay sa pagtatapos ng isang kasunduan.
Notarization
Noong 2015, ang mga pagbago ay ginawa sa batas tungkol sa pagpaparehistro ng mga karapatan sa pag-aari. Ang ilang mga transaksyon ay natapos ngayon sa pakikilahok ng isang notaryo.
Ang mga sumusunod na kaso ay kasama sa listahan:
- mga transaksyon para sa pagbebenta ng isang bahagi sa karapatang pagmamay-ari ng karapatan, kahit na ang bumibili ay isa sa mga may hawak;
- ang pagbebenta ng isang apartment sa pamamagitan ng nag-iisang may-ari na sa oras ng transaksyon ay hindi pa 18 taong gulang;
- pagbebenta ng isang ibinahaging pag-aari.
Ang pagpapakilala ng mga bagong probisyon ay hindi kasama ang obligasyon na makakuha ng pahintulot para sa isang transaksyon mula sa mga awtoridad sa pangangalaga. Sa kasamaang palad, ang mga nakalistang tampok ng pagbebenta ng tirahan ay hindi isinasaalang-alang ng mga magulang o tagapag-alaga.
Pagrehistro ng estado
Inatasan ng batas ang mga partido sa transaksyon upang irehistro ang paglilipat ng mga karapatan sa pag-aari. Ang isang tao ay itinuturing na isang buong may-ari ng tirahan ng tirahan mula sa sandali ng pagrehistro ng tama. Art. 558 sa mga kakaiba ng pagbebenta ng tirahan na tinukoy ang sandali ng paggawa ng isang pagpasok sa rehistro ng mga karapatan bilang sandali ng pagtatapos ng transaksyon.
Kung ang isa sa mga partido ay tumangging magrehistro o maiiwasan ito, ang pangalawang partido ay may karapatang mag-file ng demanda sa korte para sa sapilitang pagrehistro. Kaya, nakumpirma na ang mamimili ay ang ligal na may-ari ng nakuha na pag-aari, sa kabila ng kawalan ng pagrehistro.
Transaksyon sa Pagkaanak
Ang bahagyang o buong paggamit ng mga pondo ng kapital ng maternity para sa pagbili ng pabahay ay nangangailangan ng katuparan ng isang bilang ng mga kinakailangan sa pambatasan. Ang mga tampok ay nakakaapekto sa kapwa pagbabalangkas ng mga transaksyon at pamamaraan para sa pagpapatupad nito.
Bilang karagdagan, ang batas ay nagtatakda ng isang listahan ng mga kinakailangan para sa pabahay na binili sa ganitong paraan. Sa partikular, isang bilang ng mga posisyon ang ipinahayag ng RF Armed Forces sa isang pagsusuri ng hudikatura sa paggamit ng kapital ng maternity.
Sa konklusyon
Inilista namin sa madaling sabi ang mga tampok ng pagbebenta ng tirahan, na ipinahiwatig sa 558 Civil Code:
- isang mahalagang kondisyon ay ang paglipat ng mga karapatan ng mga third party sa apartment;
- nang walang rehistro ng estado, ang kontrata ay hindi itinuturing na natapos;
- ang iba pang mga tampok ay nauugnay sa edad ng mga kalahok sa transaksyon o sa kanilang ligal na kapasidad.
Ang isang susog ay ipinakilala upang makontrol ang mga transaksyon sa pabahay na klase ng ekonomiya sa pamamagitan ng pederal na batas, na hindi pa pinagtibay.