Ang mga komunal na apartment ay madalas na matatagpuan sa mga lunsod ng Russia. Ang mga mamamayan na nakatira sa magkahiwalay na silid ay maaaring maging mga nangungupahan batay sa isang kasunduan sa pag-upa sa lipunan, at maaari ring direktang mga may-ari ng pag-aari. Sa huling kaso, ang pagbebenta ng isang silid sa isang komunal na apartment ay madalas na kinakailangan. Ang prosesong ito ay puno ng maraming mga paghihirap, dahil ang lahat ng iba pang mga nangungupahan ay may preemptive na karapatan na bilhin. Samakatuwid, posible na ibenta ang pabahay sa mga hindi awtorisadong tao lamang pagkatapos ng pagtanggi ng iba pang mga may-ari ng silid upang makakuha ng isang silid.
Paano nakumpirma ang pagmamay-ari?
Para sa pagbebenta ng anumang ari-arian, ang may-ari ay dapat magkaroon ng pagmamay-ari ng ari-arian na ito. Ito ay nakumpirma lamang sa pamamagitan ng mga opisyal na dokumento, samakatuwid, ang isang sertipiko ng pagmamay-ari o isang katas mula sa USRN na naglalaman ng impormasyon tungkol sa may-ari ng silid ay kinakailangan.
Kailangang ipahiwatig ng mga dokumento na ang isang partikular na mamamayan ay ang may-ari ng bahagi lamang ng lugar. Ang laki ng silid ay inireseta, at ang silid ay dapat ilaan sa apartment.
Pambatasang regulasyon
Ang mga may-ari ng mga silid sa isang apartment ng komunal ay dapat ibenta ang kanilang pag-aari na napapailalim lamang sa maraming mga kinakailangan ng batas. Kung hindi, ang transaksyon ay maaaring hinamon ng mga kapitbahay. Samakatuwid, kapag ipinatupad ang prosesong ito, isinasaalang-alang ang mga nilalaman ng HA at FA.
Batay sa mga regulasyong ito, tinutukoy kung sino ang may karapatang paunang makuha ang isang silid, pati na rin kung ano ang kinakailangan na dapat sundin ng inilabas na kasunduan.
Sa LCD, tungkulin ng may-ari na ipaalam sa lahat ng iba pang mga residente ng apartment ang desisyon.
Mga Nuances ng pagbebenta sa mga kapitbahay
Kadalasan, ang isang silid ay ibinebenta sa isang komunal na apartment sa mga kapitbahay. May karapatan silang preemptive na makuha ang pag-aari na ito. Ang mga tampok ng prosesong ito ay kinabibilangan ng:
- sa una, dapat ipaalam sa may-ari ng silid ang lahat ng kapitbahay na balak niyang ibenta ang pag-aari;
- sa karagdagan, walang mga transaksyon na maaaring isagawa sa loob ng 30 araw, dahil ang panahong ito ay ibinigay sa mga kapitbahay upang magpasya sa pagkuha ng bagay na ito;
- pahintulot o pagtanggi ay nakasulat.
Kung ang sinumang kapitbahay ay nais na bumili ng isang silid, kung gayon ang isang karaniwang kontrata ng pagbebenta ay iginuhit sa kanya. Ang presyo ay tinutukoy ng direktang nagbebenta.
Paano magbenta ng silid sa mga hindi awtorisadong tao?
Ang pagbebenta ng isang silid sa isang komunal na apartment sa mga tagalabas ay isang medyo kumplikado na proseso, dahil ang mga may-ari ng bahay ay madalas na harapin ang katotohanan na ang mga kapitbahay ay naglalagay ng iba't ibang mga hadlang sa transaksyon. Ang mga nuances ng pamamaraan ay kasama ang:
- sa una ay kinakailangan na makatanggap mula sa lahat ng kapitbahay ng isang pagtanggi na bumili ng silid;
- ibinebenta ang pabahay sa mga estranghero sa parehong presyo na inaalok sa mga kapitbahay;
- kung may nakasulat na katibayan ng pagtanggi ng kapitbahay, kung gayon ang pagbebenta ng bagay ay isinasagawa alinsunod sa pangkalahatang pamamaraan, kung saan ang isang pamantayang kontrata ng benta ay iginuhit;
- ang transaksyon ay nakarehistro sa Rosreestr.
Ang proseso ay dapat isagawa na isinasaalang-alang ang maraming mga kinakailangan ng batas. Kung mayroon ding mga menor de edad na paglabag, maaari silang maging batayan para sa pakikipagtalo sa transaksyon ng mga kapitbahay.Samakatuwid, ipinapayong gumamit ng ligal na suporta para sa mga transaksyon sa real estate, dahil ang isang nakaranasang abogado ay maaaring magmungkahi kung ano ang mga aksyon na dapat gawin ng nagbebenta sa isang naibigay na sitwasyon.
Sino ang may preemptive tama?
Kapag nagbebenta ng isang silid na matatagpuan sa isang komunal na apartment, dapat isaalang-alang ng isa ang mga karapatan na mayroon ng iba pang mga silid sa apartment. Ang mga kapitbahay ay may pre-emptive na karapatan upang bumili ng silid para ibenta. Samakatuwid, kinakailangang inalok muna ito ng pagkakataon na bilhin ang ari-arian na ito sa mga kapitbahay. Sa ilalim lamang ng mga kondisyong ito ay ligal na ibenta ang isang silid sa isang komunal na apartment. Ang mga kapitbahay ay inaalam sa pagsulat, pati na rin 30 araw bago ang pagbebenta sa mga hindi awtorisadong tao.
Ang karapatan ng preemptive ay nasiyahan ng lahat ng mga mamamayan na nakatira sa apartment na ito. Sa pagtanggap lamang ng isang pagtanggi mula sa lahat ng mga taong ito mula sa pag-aari na ipinagbibili ay natatanggap ang may-ari ng pahintulot na magbenta ng silid sa isang pamayanan na apartment.
Kadalasan, ang mga kapitbahay ay tumanggi na gumawa ng isang nakasulat na pagtanggi. Sa kasong ito, mahalaga na kumpirmahin ng nagbebenta na may ipinapadala na isang abiso. Samakatuwid, ipinapayong gumamit ng isang rehistradong sulat na may kumpirmasyon sa paghahatid para sa mga layuning ito.
Pamamaraan sa pagbebenta ng silid
Ang pamamaraan para sa pagbebenta ng isang silid sa isang apartment ng komunal ay nagpapahiwatig ng pangangailangan na magsagawa ng ilang mga sunud-sunod na pagkilos. Kabilang dito ang:
- tinutukoy ang gastos ng silid, kung saan maaari kang magpasya sa iyong sarili o gamitin ang tulong ng isang appraiser;
- ang isang paunawa ay iginuhit para sa lahat ng mga kapitbahay, pagkatapos kung saan ang dokumento ay personal na naipadala sa mga mamamayan na may pirma o ipinadala sa pamamagitan ng koreo na may natanggap na resibo;
- kung ang mga kapitbahay ay hindi nais bumili ng isang silid, pagkatapos ay dapat silang makatanggap ng isang nakasulat na pagtanggi mula sa kanila sa loob ng isang buwan;
- pagkatapos ay maghanap para sa mga mamimili na hindi awtorisadong tao;
- matapos mahanap ang bumibili, ang kontrata ng pagbebenta ay nilagdaan;
- Inaayos ng Rosreestr ang paglilipat ng karapatan sa real estate sa ibang tao.
Kung hindi posible na makahanap ng mamimili, pinahihintulutan na mabawasan ang presyo, ngunit mahalaga na muling anyayahan ang mga kapitbahay na bumili ng silid sa isang bagong gastos. Pagkatapos lamang matanggap ang pangalawang pagtanggi ay ang pagbebenta ng isang silid sa isang komunal na apartment sa mga ikatlong partido na isinagawa.
Mga paraan upang ibenta ang isang bagay
Ang pamamaraan ay maaaring isagawa sa iba't ibang paraan. Kabilang dito ang:
- Sariling nagbebenta ng silid. Sa kasong ito, ang may-ari ng bagay ay dapat gampanan ang lahat ng mga pagkilos nang nakapag-iisa. Dapat ay mahusay siyang sanay sa batas upang hindi lumabag sa mga karapatan ng mga kapitbahay. Ay makitungo sa paghahanap para sa isang mamimili at gumawa ng isang kontrata ng pagbebenta. Kung ang mga yugto ng pagbebenta ng isang silid sa isang komunal na apartment o ang mga karapatan ng mga kapitbahay ay nilabag sa anumang paraan, maaaring mahamon ang transaksyon sa korte.
- Apela sa mga realtor. Nag-aalok sila ng ligal na suporta para sa mga transaksyon sa real estate. Kapag ginagamit ang mga serbisyo ng mga propesyonal, maaari mong siguraduhin na ang batas ay hindi lalabag sa anumang paraan. Ang mga empleyado ng ahensya ay makikipag-ugnay sa paghahanap para sa mga mamimili at pagpapatupad ng transaksyon. Ang mga serbisyo ay binabayaran ng bumibili o nagbebenta.
Maraming tao ang nag-iisip tungkol sa kung kailangan mong gumamit ng mga serbisyo ng isang notaryo kapag nagbebenta ng isang silid sa isang komunal na apartment. Hindi na kailangang makipag-ugnay sa espesyalista na ito upang mapatunayan ang kontrata ng pagbebenta. Ngunit upang masiguro sa hinaharap na walang pagkakataon na hamunin ang transaksyon, maaari kang makipag-ugnay sa isang notaryo publiko na pag-aralan ang lahat ng mga materyales ng kaso at masasabi kung ligal ang kontrata.
Paano makakuha ng pahintulot mula sa mga kapitbahay?
Ang pagbebenta ng real estate sa pangalawang ay palaging isang tiyak at kumplikadong proseso, ngunit ang pagbebenta ng mga lugar sa isang apartment ng komunal ay itinuturing na pinaka hindi pangkaraniwang pamamaraan. Para sa pagpapatupad nito, ang mga kapitbahay ay nangangailangan ng pagtanggi mula sa real estate.
Ang may-ari ng silid ay maaaring hindi humingi ng pahintulot mula sa mga kapitbahay na ibenta ito, ngunit kailangan nilang ipaalam sa kanila ang pinlano na desisyon isang buwan bago ang pagtatapos ng transaksyon. Ang mga kapitbahay ay maaaring gumawa ng isang positibong desisyon, samakatuwid, kinakailangan upang gumuhit ng isang kontrata ng pagbebenta sa kanila.
Posible bang ibenta nang walang nakasulat na pagtanggi?
Kadalasan sa mga komunal na apartment sa pagitan ng mga kapitbahay ay may masyadong masamang relasyon, kaya hindi nila nais na makipag-ugnay sa bawat isa sa anumang paraan. Samakatuwid, ang mga kapitbahay ay hindi tumugon sa natanggap na abiso.
Upang maiwasan ang mga problema sa hinaharap sa pagbebenta ng real estate sa pangalawang, inirerekomenda na gawin ang mga sumusunod na hakbang:
- sa una ay ipinapayong magpadala ng isang paunawa sa pamamagitan ng nakarehistrong mail, na nabayaran ang isang pagtanggap ng paghahatid, kaya ang mamamayan ay magkakaroon ng katibayan na talagang ipinagbigay-alam niya ang mga kapitbahay tungkol sa pagbebenta ng silid;
- kung ang relasyon ay mabuti, kung gayon ang mga kapitbahay ay bumubuo ng isang nakasulat na pagtanggi upang bumili ng tirahan, kung saan dapat ay kinakailangang nilagdaan;
- pinahihintulutan na mag-imbita ng mga testigo kung saan ipinapadala ang abiso, samakatuwid ito ay ang mga mamamayan na ito ay makumpirma sa korte na mahigpit na sinusunod ng nagbebenta ng silid ang mga hinihingi ng batas.
Kung ang mga karapatan ng mga kapitbahay ay nilabag, ang transaksyon ay madaling kinikilala sa pamamagitan ng isang korte bilang hindi wasto, kaya ang mga mamimili ay maaaring mawala ang kanilang nakuha na pag-aari.
Anong mga dokumento ang kinakailangan para ibenta?
Ang wastong pagpapatupad ng transaksyon ay nagsasangkot sa paghahanda ng ilang dokumentasyon ng nagbebenta. Paano magbenta ng silid sa isang apartment ng komunal? Ang mga sumusunod na papel ay kinakailangan para sa:
- pasaporte ng nagbebenta;
- mga pamagat ng papel para sa real estate, sa tulong kung saan kinukumpirma ng isang mamamayan ang kanyang karapatan sa isang silid, bukod dito, maaari silang makakatawan ng isang kasunduan sa privatization, testamento, sertipiko ng regalo o iba pang dokumento;
- kunin mula sa USRN, na nagpapahiwatig ng may-ari ng silid, pagkakaroon ng iba't ibang pasanin, ang laki ng silid at iba pang mahahalagang mga parameter para sa bawat mamimili;
- teknikal na plano at data sheet, at batay sa mga dokumento na ito, mai-verify ng mga may-ari ng hinaharap ang kawalan ng iligal na muling pagpapaunlad;
- sertipiko na nagpapahiwatig ng kawalan ng mga utang para sa pagbabayad ng mga bayarin sa utility;
- nakasulat na pagtanggi na bumili ng real estate na natanggap mula sa lahat ng kapitbahay sa apartment.
Ang mga dokumentong ito ay kinakailangan hindi lamang ng mga mamimili, kundi pati na rin ng mga realtor, kung ang isang desisyon ay ginawa upang magamit ang kanilang mga serbisyo.
Mga panuntunan para sa pagguhit ng isang kontrata
Ang isang mahalagang punto para sa bawat nagbebenta ay ang tamang paghahanda ng kontrata ng pagbebenta. Ito ay kinakailangang nabuo sa pagsulat. Kabilang sa mga mahahalagang kundisyon nito ang mga puntos:
- Ang impormasyon tungkol sa mga partido sa kasunduan na isinumite ng nagbebenta at bumibili;
- ang data sa paksa ng kontrata, kung saan ang address ng apartment, ang laki ng silid, pati na rin ang iba pang mahahalagang mga parameter, ay ipinahiwatig;
- ang gastos ng silid na ipinahiwatig sa mga rubles at sa mga salita;
- ibinigay ang pamamaraan ng pagkalkula;
- responsibilidad para sa bawat partido ay ipinahiwatig sa kaso ng paglabag sa mga tuntunin ng kasunduan;
- ang petsa ng kontrata;
- mga pirma ng mga partido.
Maaari kang gumamit ng mga pamantayang form upang iguhit ang dokumentong ito. Kung pinangangasiwaan ng rieltor ang pamamaraan para sa pagbebenta ng isang silid sa isang komunal na apartment, kung gayon ay siya ang kumukuha ng dokumento.
Ang mga nuances ng paggamit ng mga grey scheme
Ang ilang mga may-ari ng mga silid sa isang komunal na apartment ay nag-iisip tungkol sa posibilidad ng paggamit ng mga grey scheme na nagpapahintulot sa kanila na magbenta ng real estate nang mabilis hangga't maaari at nang walang pagtatapos ng isang kasunduan sa kanilang mga kapitbahay. Kadalasan ginagamit ang mga ito upang maiwasan ang pagbubuwis. Karaniwan, ang mga naturang pamamaraan ay ginagamit kung ang mga kapitbahay ay magpose ng iba't ibang mga hadlang sa isang pakikitungo.
Ang pinaka-karaniwang ginagamit na pamamaraan ay:
- ang bahagi lamang ng silid ay ibinebenta sa mga interesadong mamimili, at pagkatapos na ang natitirang parisukat na metro ay inilipat batay sa donasyon;
- ang isang silid ay ipinangako sa batayan ng isang kasunduan sa pautang, pagkatapos kung saan ang pautang ay hindi sinasadyang bayad, samakatuwid ang pabahay ay nakuhang muli ng isang sapilitang pamamaraan;
- Ang tirahan ay inilipat batay sa isang kasunduan ng regalo, ngunit sa katunayan ang bagong may-ari ay inilipat ang pera sa dating may-ari para sa pag-aari.
Ang lahat ng mga scheme sa itaas ay itinuturing na mapanganib, kaya palaging may pagkakataon na ang mamimili ay magiging isang manloloko at tumanggi na magbayad para sa silid. Bilang karagdagan, ang nasabing mga transaksyon ay maaaring maging interesado sa mga ahensya ng pagpapatupad ng batas o ang Federal Tax Service, kaya ang responsable sa nagbebenta ay maaaring gampanan ng responsable o may kasalanan.
Ang mga kahihinatnan ng isang kawalan ng paunawa
Ang nagbebenta ng silid, na matatagpuan sa isang komunal na apartment, ay dapat ipaalam sa mga kapitbahay tungkol sa kanyang pagpapasya. Kung walang paunawa, maaaring magdulot ito ng mga negatibong kahihinatnan. Ang mga kapitbahay ay maaaring hamunin ang pakikitungo sa korte, dahil nais nilang maging mga nagmamay-ari ng ari-arian mismo.
Samakatuwid, sa kawalan ng kaalaman tungkol sa kung paano nakumpleto ang transaksyon, ipinapayong makipag-ugnay sa mga nakaranas na realtor o makakuha ng payo mula sa isang notaryo.
Konklusyon
Ang pagbebenta ng isang silid na matatagpuan sa isang komunal na apartment ay isang halip kumplikado na pamamaraan, para sa pagpapatupad kung saan kinakailangan na isaalang-alang ang mga kinakailangan ng batas. Kinakailangan tungkol sa nakaplanong mga kapitbahay sa pagbebenta ay inaalam. Mayroon silang isang preemptive na karapatan upang bumili ng pabahay.
Pagkatapos lamang matanggap ang isang pagtanggi mula sa mga kapitbahay maaari mong ibenta ang ari-arian sa mga hindi awtorisadong tao. Para sa mga ito, mahalagang tama na gumuhit ng isang kontrata ng pagbebenta. Hindi inirerekumenda na gumamit ng mga grey scheme upang mabawasan ang presyo ng isang silid, dahil ito ay sinamahan ng maraming mga panganib para sa nagbebenta.