Malaki ang kahalagahan ng capitalization kapag nagpaplano ng mga aktibidad sa pananalapi o pamumuhunan. Kasabay nito, sa Russia, ang rate ng capitalization ay hindi palaging matutukoy nang may maaasahang katumpakan. Ito ay dahil sa ang katunayan na ang impormasyon mula sa iba't ibang merkado ay hindi kumpleto. Bilang karagdagan, madalas na hindi ito lubos na totoo. Ano ang rate ng capitalization?
Ano ang rate ng capitalization?
Ang tagapagpahiwatig na ito ay ang ratio ng halaga ng pag-aari sa kita na maaari nitong dalhin sa loob ng taon. Pinapayagan ng rate ng capitalization ang mamumuhunan upang masuri ang mga prospect ng pamumuhunan ng pera sa isang partikular na pag-aari. Mayroong maraming mga uri ng tagapagpahiwatig na ito. Sa pamamagitan ng pagsusuri sa bawat isa sa kanila, mas mauunawaan mo ang mga katangian ng mga rate ng capitalization.
Ang tagapagpahiwatig ng katangian
Halimbawa, ang isang rate ng capitalization-free capitalization ay nagbibigay para sa direksyon ng mga pamumuhunan sa mga assets na kung saan bababa sa garantiya ang isang pagbabalik sa pamumuhunan. Tulad ng alam natin, ang pamumuhunan nang walang mga panganib ay halos hindi umiiral. Sa kasong ito, nangangahulugan kami ng mga pamumuhunan na ang posibilidad ng mga hindi kasiya-siyang aksidente ay nabawasan sa zero.
Ang isang halimbawa ng naturang pamumuhunan ay pamumuhunan, ang garantiya kung saan ay ang estado o isang maaasahang bangko mula sa Switzerland. Kasabay nito, ang mga peligro sa merkado ay inextricably na nauugnay sa mga instrumento sa pananalapi tulad ng mga stock, bono at iba pang mga seguridad. Ang kita mula sa naturang pamumuhunan nang direkta ay nakasalalay sa tagumpay ng nagpapalabas na kumpanya.
Ang mga namumuhunan ay ang unang nakadama ng mababang kita ng isang negosyo para sa pamumuhunan ng kanilang sariling mga pondo sa mga mahalagang papel. Ngunit hindi lamang ang ganitong uri ng financing ay sinamahan ng mga panganib. Halimbawa, ang real estate ay tradisyonal at isa sa mga maaasahang paraan ng pamumuhunan. Gayunpaman, ang asset na ito ay madaling kapitan ng mga panganib tulad ng mababang pagkatubig, pamumura sa panahon ng operasyon, pati na rin ang mga pagbabago sa batas, kasama ang buwis.
Mga pamamaraan para sa pagkalkula ng capitalization rate
Ano ang mga pamamaraan ng pagkalkula para sa capitalization rate? Mayroong ilan sa mga ito:
- pinagsama-samang konstruksiyon;
- mga kaugnay na pamumuhunan;
- pamamaraan ng pisil sa merkado;
- Ang pamamaraan ni Inwood at iba pa.
Sa pagsasagawa, ang pinaka-karaniwang ay ang pinagsama-samang pamamaraan ng konstruksiyon. Ano ang mga sangkap ng rate ng capitalization? Ang pamamaraang ito ay gumagamit ng alituntunin ng paglalagom ng isang tagapagpahiwatig na walang rate ng panganib, isang premium sa panganib sa merkado, at isang premium na panganib na nauugnay sa pamumuhunan sa isang tiyak na pag-aari. Ano ang ibig sabihin nito? Sa madaling salita, upang mahulaan ang malamang na kita, kinakailangang isaalang-alang ang mga nasabing tagapagpahiwatig tulad ng rate ng walang panganib, ang kabuuang antas ng mga panganib sa merkado at ang antas ng panganib na may kaugnayan sa isang partikular na pag-aari.
Rate ng capitalization ng Real Estate
Sa proseso ng pagsusuri ng malamang na kakayahang kumita ng pamumuhunan sa real estate, kinakalkula ng mga mamumuhunan ang kita na makukuha nila sa pagpapatakbo nito. Pinapayagan ka ng pamamaraang ito na hulaan ang epekto ng pamumuhunan at ihambing ang presyo ng pagbili ng bagay sa kita.
Ang capitalization rate para sa real estate ay kinakalkula gamit ang isang pormula na nagmula sa mga sumusunod na equation:
V = I / R, kung saan:
- Ang V ay ang halaga ng pag-aari;
- Ako - ang tinantyang kakayahang kumita mula sa pagpapatakbo ng pasilidad;
- R ang capitalization rate ng real estate.
Alinsunod dito, ang capitalization rate: R = I / V
Dapat pansinin na ang rate ng capitalization ng kita kung minsan ay tinatawag ding ratio ng capitalization, capitalization rate o net rent multiplier. Ang mga salitang ito ay magkasingkahulugan. Ang pagkalkula ng tagapagpahiwatig na ito ay lubos na epektibo at layunin. Ito ay dahil sa nakapirming gastos ng real estate, na nagtatakda ng merkado at kung saan ay matatagpuan mula sa bukas na mga mapagkukunan. Bilang karagdagan, ang presyo ng pag-upa ng real estate ay kinokontrol din ng merkado, na pinapasimple ang gawain.
Ang mga prinsipyo ng pagkalkula ng capitalization rate para sa real estate
Dapat itong bigyang-diin na kapag kinakalkula ang kakayahang kumita ng isang bagay, ang mga kinakailangang gastos ay dapat ibabawas mula sa kabuuang kita. Kabilang dito ang:
- pagbabayad para sa koryente;
- pagbabayad para sa seguridad ng object;
- sweldo ng iba't ibang empleyado;
- iba pang mga gastos na nauugnay sa proseso ng operasyon ng real estate.
Bilang karagdagan, mula sa parameter na ako kinakailangan upang ibawas ang nawalang kita dahil sa pag-upa ng hindi lahat ng 100% ng gusali. Gayundin, ang mga gastos na binabawasan ang pangkalahatang kakayahang kumita ay kasama ang mga buwis, interes sa mga pautang at iba pang mga nakapirming gastos. At pagkatapos lamang na ibawas ang lahat ng mga gastos, nakakakuha kami ng isang netong kita ng operating, na ginagamit sa formula para sa pagkalkula ng rate ng capitalization ng real estate.
Nakatanggap ng lahat ng kinakailangang data, maaari nating kalkulahin ang kinakailangang tagapagpahiwatig ayon sa pormula sa itaas. Isaalang-alang ang isang halimbawa. Ipagpalagay na namuhunan ka sa isang uri ng real estate tulad ng espasyo sa imbakan. Ang gastos ng pasilidad ay 50 milyong rubles. Matapos ibawas ang lahat ng mga gastos, tinutukoy ng mamumuhunan na ang netong kita ng operating ay magiging 13 milyong rubles bawat taon. Upang matukoy ang capitalization rate para sa real estate, dapat mong gamitin ang pormula: 13 milyon / 50 milyon = 0.26. Ipinapakita ng halagang ito na bawat taon ang mamumuhunan ay makakatanggap ng 26% ng kanilang pamumuhunan mula sa pag-upa ng mga pasilidad ng imbakan.
Ang pagpili ng pag-aari na may pinakamataas na rate ng capitalization
Kapag pumipili ng hindi maikakaibang pag-aari para sa pamumuhunan ng pera, dapat na ibigay ang kagustuhan sa mga may pinakamataas na rate ng capitalization. Bilang karagdagan, dapat itong tandaan na nang hindi isinasaalang-alang ang naturang koepisyent, imposibleng hulaan ang pagiging epektibo ng mga pamumuhunan at suriin ang bagay bago ito makuha. Nangangailangan din ito ng pagsusuri sa merkado at pagsubaybay sa mga mahahalagang tagapagpahiwatig ng ekonomiya batay sa magagamit na data sa mga pamumuhunan sa real estate.
Sa proseso ng buong pagsubaybay, ang impormasyon na natanggap ay dapat na pangkalahatan. Kasabay nito, kinakailangan upang suriin ang iba't ibang mga segment ng merkado ng real estate. Kasunod nito, ang impormasyong ito ay magsisilbing gabay at magpapahintulot sa isang tamang pagtatasa ng pasilidad. Bilang karagdagan, ginagawang posible na magsagawa ng isang husay na paghahambing sa paghahambing ng magagamit na kinakalkula na mga tagapagpahiwatig at average na mga numero para sa merkado.
Ang Paraan ng Pamumuhunan na Naka-link
Kadalasan, ang halaga ng equity at hiniram na kapital ay ginagamit upang bumili ng real estate. Samakatuwid, para sa tamang pagkalkula ng rate ng capitalization, kinakailangang isaalang-alang ang parehong mga mapagkukunan ng pamumuhunan. Paano makalkula ang tagapagpahiwatig? Sa kasong ito, ang direktang paraan ng pamumuhunan, o, tulad ng tinatawag din, ang pamamaraan ng grupo ng pamumuhunan, ay ginagamit upang matukoy ang capitalization ratio. Bukod dito, ang formula ng rate ng capitalization para sa mga pondo ng credit ay ang mga sumusunod:
Rm = DO / IR, kung saan:
- Rm - capitalization ratio ng mga hiniram na pondo, o pare-pareho ang mortgage;
- DO - taunang pagbabayad sa mga hiniram na pondo;
- Ang IR ang pangunahing halaga ng isang utang sa mortgage.
Sa kasong ito, ang rate ng capitalization para sa equity ay kinakalkula gamit ang formula tulad ng sumusunod:
Re = DP / K, kung saan:
- Ang Re ay ang rate ng pagbabalik sa equity;
- DP - daloy ng cash para sa taon bago mabayaran ang lahat ng mga buwis;
- K ang dami ng equity.
Ang kabuuang rate ng capitalization kapag ginagamit ang direktang pamamaraan ng pamumuhunan ay natutukoy sa pamamagitan ng pagkalkula ng timbang na average ng unang dalawang tagapagpahiwatig: P = M x Pm + (1 - M) x Re, kung saan ang M ay bahagi ng hiniram na pondo sa kabuuang halaga ng bagay.
Paraan ng Market Squeeze
Ang pamamaraang ito ay nagsasangkot sa paggamit sa pagkalkula ng rate ng capitalization ng tagapagpahiwatig ng kita ng net operating mula sa mga aktibidad ng isang katulad na kumpanya o mula sa real estate, pati na rin mula sa halaga ng pagbebenta ng mga ari-arian nito. Upang matukoy ang ratio ng capitalization gamit ang paraan ng pagpisil sa merkado, kinakailangan na hatiin ang kita ng net operating sa pamamagitan ng gastos ng isang katulad na bagay o kumpanya.
Paano maiintindihan ito? Sa madaling salita, upang matukoy ang rate ng capitalization ng nais na kumpanya, ang mga tagapagpahiwatig ng pangunahing formula para sa ratio ng capitalization ay ginagamit, ngunit para sa isa pang katulad na kumpanya na sumasakop sa parehong segment ng merkado at maihahambing sa laki. Ang isang tampok na katangian ng pamamaraang ito ng pagkalkula ay ang kakulangan ng accounting para sa pagbabalik sa pamumuhunan at ang pagbabalik sa pamumuhunan.
Ang diskarteng ito ay may parehong mga pakinabang at halatang mga kawalan. Ang mga positibong katangian ay kasama ang kamag-anak na simple ng pagtukoy ng capitalization ratio. Ang isang taya na kinakalkula sa paraang ito ay may mga drawbacks. Halimbawa, ang mga kawalan ay kasama ang kakulangan ng kinakailangang data patungkol sa netong kita ng operating at halaga ng benta ng kumpanya, na kung saan ay kinuha bilang batayan para sa pagsusuri. Samakatuwid, hindi laging posible na piliin ang tama at angkop na mga halimbawa.
Paraan ng Inwood
Ang pamamaraang ito ay ginagamit sa mga kaso kung saan, ayon sa forecast, sa panahon ng buong ikot ng pamumuhunan, ang pagbabalik sa mga pamumuhunan ay magiging pantay. Kasabay nito, ang bahagi ng kita ay kumakatawan sa pagbabalik sa pamumuhunan, at ang iba pa ay ang pagbabalik sa namuhunan na kapital. Ang halaga ng pagbawi ng kapital ay muling na-invest. Ito ay isinasaalang-alang ang rate ng pagbabalik sa pamumuhunan. Posible upang matukoy ang rate ng capitalization sa kondisyon na makakuha ng pantay na kita sa pamamagitan ng pagkuha ng kabuuan ng rate ng pagbabalik sa mga pamumuhunan at ang kadahilanan ng pagbabalik ng pondo para sa parehong porsyento.